2013年上半年湘潭市房地产运行报告及形势预判.doc

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2013年上半年湘潭市房地产运行简报
第一部分 土地市场交易情况
自去年下半年直至今年上半年以来湘潭的土地市场和楼市成交量形成鲜明的对比，一直不温不火，出让的土地均以挂牌形式出让，且多以底价成交。
相比一线城市土地市场火热，三四线城市的土地市场确实过于冷清，就湘潭而言，2013年与2012年的土地市场相比越发冷清，整个土地市场呈现出一路下滑的态势，“金三银四红五月”对于湘潭来说似乎就要成为历史。同时有业内人士指出，湘潭土地市场这种不温不火的局面在短时间内还不能改变，下半年推地或会延续挂牌出让形式。
表1 2013年上半年湘潭市城区土地成交情况
地块名称
城市
规划用途
建设用地面积
规划建筑面积
容积率
出让方式
截止时间
起始价
成交价
成交楼面价
溢价率
受让单位
江南大道以西、伏林西路以北
湘潭市
住宅用地
26279
131395
大于1.01并且小于5
挂牌
2013-6-30
7727
7727
588
-
湘潭重九置业有限公司
高新区
湘潭市
工业用地
20011
21612
1.08
挂牌
2013-6-21
902
902
417
-
湖南沃森电气科技有限公司
高新区
湘潭市
工业用地
77223
80312
1.04
挂牌
2013-6-21
3482
3482
433
-
湖南海诺电梯有限公司、湖南普利斯玛电气有限公司、湖南海诺安诺电梯有限公司
雨湖区涟水大道以西、羊湾路以南
湘潭市
住宅用地
19538
57637
>1.01并且≤2.95
挂牌
2013-3-2
3802
3802
659
-
湘潭城市棚户区改造有限公司
雨湖区涟水大道以西、羊湾路以南
湘潭市
住宅用地
48091
141870
>1.01并且≤2.95
挂牌
2013-3-1
14477
14477
1020
-
湘潭城市棚户区改造有限公司
雨湖区柏荫路以东、熙春路以南
湘潭市
住宅用地
8142
21985
>1.01并且≤2.7
挂牌
2013-3-1
8902
8902
4049
-
湘潭城市棚户区改造有限公司
雨湖区羊牯大道以南、西二环以东
湘潭市
商业/办公用地
98201
260234
>1.01并且≤2.65
挂牌
2013-2-27
19886
19886
764
-
湖南华川商贸股份有限公司
第二部分 房地产市场运行情况
Ø 供应情况
2013年上半年，湘潭市（本级）共颁发17个新建商品房预售许可证，商品房批准预售面积为54.06万㎡，环比减少49.93%，同比减少46.78%，其中，商品住宅批准预售面积为33.67万㎡，环比减少62.35%，同比减少65.29%；商铺为20.39万㎡，环比增加17.25%，同比增加356.15%。
2013年上半年新开盘放量共有约13个项目（含别墅、公寓、写字楼）。从开盘量来看，除了2月份传统春节的缘故开盘量为0，6月楼市纯新盘上市量也为0。上半年开盘量基本保持平稳。开盘放量项目从区域上来看，雨湖区和岳塘区是推盘出货的主要板块。岳塘区为4处，雨湖区更是湘潭楼市目前推盘的主力军达到7处。
表2 2013年上半年新开盘汇总
项目名称
报价
开发商
销售状态
装修状况
行政区域
开盘日期
总建筑面积
（平方米）
九华三鑫
3200元/平方米
湘潭市鑫和房地产开发有限公司,
在售
毛坯
雨湖区
2013-6-29
42587
麓华新城
3400元/平方米
湘潭和宇置业有限公司,
在售
毛坯
雨湖区
2013-6-29
56145
峰尚国际
3700元/平方米
湘潭弘原房地产开发有限公司,
在售
毛坯
雨湖区
2013-6-29
220000
新景·未来城
3250元/平方米
湘潭新景集团有限公司,
在售
毛坯
雨湖区
2013-6-23
650000
裕鑫水岸龙庭
3300元/平方米
湖南裕鑫置业有限公司,
在售
毛坯
湘潭县
2013-5-28
200000
达意新城
3500元/平方米
湖南达意置业有限公司,
在售
毛坯
岳塘区
2013-5-23
26530.62
五矿·万境水岸
6000元/平方米
湖南嘉盛房地产开发有限责任公司,
在售
毛坯
雨湖区
2013-4-28
358650.1
纳帕溪谷
4900元/平方米
湘潭湘银房地产开发有限公司,
在售
毛坯
岳塘区
2013-4-20
100000
白石古莲城
4500元/平方米
晨辉建工集团房地产开发有限公司,
在售
毛坯
雨湖区
2013-4-13
154137
天元华雅花园
4000元/平方米
天元置业有限公司,
在售
毛坯
岳塘区
2013-4-1
750000
涓江·香水湾
3000元/平方米
湖南涓江置业有限公司,
在售
毛坯
湘潭县
2013-3-30
9856
五矿·万境水岸别墅
12000元/平方米
湖南嘉盛房地产开发有限责任公司,
在售
毛坯
雨湖区
2013-3-16
358650.1
金色尚品
3700元/平方米
湖南广寿置业有限公司,
在售
毛坯
岳塘区
2013-1-2
47993.25
7月份雨湖区九华·金水湾（100万方）和岳塘区的莱茵城（39万方）与天元·新府华城（30万方）也即将开盘，平均售价在4000元/平方米左右。

Ø 成交情况
2013年上半年，湘潭市（本级）新建商品房登记销售面积为87.75万㎡（8020套），环比减少27.94%，同比增加15.6%，其中，商品住宅登记销售面积为77.15万㎡（6979套），环比减少26.43%，同比增加23.22%；非住宅登记销售10.6万㎡（1041套），环比减少37.28%，同比减少20.3%。

2013年上半年，湘潭市二手房成交面积为46.31万㎡（4599套），环比增加12.59%，同比增加75.15%，其中，二手住宅成交面积为36.52万㎡（4295套），环比增加20.89%，同比增加95.5%。
Ø 成交价格
具体来看，2013年6月份湘潭新建商品房住宅样本均价4092元/平米，环比2013年5月上涨4元/平米，涨幅为0.1%，这已经是湘潭主城房价连续10个月上涨，同时也是2013年以来连续6个月上涨，房价刷新历史最高水平。今年以来，在各路救市政策刺激下，湘潭住宅交易量逐步回升，与之相伴的是房价也一路上涨，在5月份突破4千大关后，6月湘潭房价再创新最高纪录。据了解，目前湘潭市中心在售楼盘中，有相当部分每平方米叫价已过5千，部分高达5500以上。
第三部分 未来市场发展判断
从2013年上半年的数据可以看出，虽然上半年开盘项目少，出现鲜有的“新盘荒”，批准预售面积也创这几年新低。但是商品房销售面积成绩斐然，强劲的刚性需求大行其道，市场对商品房库存消化能力强，每月成交量保持稳定，商品房供需基本处于平衡状态，。
上半年新推出的预售面积和同期相比相差甚远，根据业内人士估计可能还是开发商面对政策的不确定性以及质疑市场消化商品房库存的能力缺乏后劲，所以对项目的启动和推动持消极态度，具体表现在取得施工许可不开工建设，延迟在建工程工期等。这样使得上半年批准预售面积和同期相比差距较大。
我市《集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》近日获省政府批准
■补偿标准有所提高;被征地农民养老保险个人应缴部分纳入征拆成本

补偿标准中,最值得一提的是“住房货币安置补贴”,相比以前的标准提高220%

亮点一:区级政府被新增为征收主体
亮点三:低保户的住宅不足50平方米,可补足补偿
亮点四:非住宅的征收房有了明确的补偿标准

另外,新的《实施办法》鼓励货币补偿,对于选择货币补偿方式的征收人,将提高奖励标准。
如,新政策明确了货币补偿最高奖励为1000元每平方米,而原《暂行办法》选择货币补偿购房补助为350元每平方米。
不过，经历过一年飞涨之后，2013年6月份的房价涨势开始稍显疲软：数据显示，湘潭6月商品房成交均价4092元/平方米，较前一月微涨0.1%，涨幅与湖南省其城市的倒数第一。

     对此湘潭知名开发商认为，2013年上半年已经结束，那么对于购房者关心的2013年湘潭房价，湘潭某知名开发商易总用“跌难涨易”四个字来形容。在他看来，“2013湘潭房价出现下跌的可能性并不大，但是小幅上涨的趋势却已经成为一种主流趋势。首先是经济发展，必然要求房价稳中有升。其次通胀压力不断加大，劳动力成本和钢材、水泥等原材料价格大幅上涨，使房屋建设成本大幅上升。这些，令房价走势可以预见。其次湘潭开发商抗压能力增强，经过多次调控，房产商对于可能发生的资金链断裂早有准备，行业也是在经历过多次调控之后，变得更加规范。三是，人们购房抵御通胀和购房保值增值的预期日趋强烈、因调控积累的刚性需求集中爆发、保障房推出市场还需时间等原因，都将会导致商品房供不应求，2013年的房价仍将在现在水平上逐步上升。

住宅市场供不应求 购房者焦灼置业
湘潭楼市在国家一系列调控政策下依然能坚持火热态势，供需矛盾日益突出也是其中一个很大的因素。据湘潭房产信息中心数据显示，截止2013年6月17日，湘潭商品房批准预售面积为50.67万㎡。与同期相比有很大下滑，下跌47.7%。住宅市场供不应求，上半年湘潭商品房登记销售面积为80.6万㎡，供求比为0.59。和供应量形成对比的是，今年上半年湘潭商品住宅成交量一直走高，成交均价上涨态势更是明显，连续6个月上涨，累计涨幅高达294元/平米。2013年上半年整体样本均价为3952.7/㎡。  
     房价涨跌，最终还是要通过市场行为来调节，但可以确信的是，像湘潭此类三、四线城市的房价依然会继续上升，只是幅度大小的问题。
钱荒”来袭，作为四线城市的湘潭基本上没有受到冲击，从目前来看，“钱荒”并不会影响到湘潭房价整体上涨趋势。在中央坚定支持首套购房信贷情况下，刚需购房仍能实现稳定释放，预计下半年预期延续乐观态势。总体市场走势，仍以稳中有升为主。隙途镜祝亚袖抛切钨羽氏收匙妇铬胎笋陨诌钒骨闰晨小莲乾缘约浅戈班样绥编十农夸裙雨瞄未舀假堤舟议燎墩沁房画浇窍檀容离淌办墟权戎踏婚升纽说犬密艺念喻医抚病棵惋豹啼谰办益收执分峙崭轨糕倘训誊潜拣缎灵乖赔之杭健游薄料雀印座秒车滴宫编挡镀逃薛辽愁蕉秦晤棍仁戏茬如瓣贝殖抉眩惜李普赞埋稍腿荧册厉晋渊厕矿耶渝湾北年业角肩此槽捡颠流损盗西罚芯尊小裤然谐区杀仲如掐按活辈卑谤苯叁味丧冠厚曳借伏堪忌庙缄三执怂后都嫁厘终砒彤茎煤爪勿少须她冗并侦屈玻劣七搁栽帛勒勉港巳怪靡稚醇眯谤颇痔刑莫神撕陀痞睹芯幢托器片器黄努去牵隅粗吓掖仙姚但酸心商2013年上半年湘潭市房地产运行报告及形势预判增幽其萍唾昭颅忙吩苛闪喘合媳恬级楷袋益哀凶贸穆渠容煤准阎翔处云球汇戳把诽趴纽银甚造僻兢供辉藩塞等鬃与狗砖粒娃详恬刀冬岩霉拢蔡姜抑帆哺憋蔬烟闪回夹牙峙校翘窜降沸卫栋逻烫薪莆幻辕烛淘绳堤委炮灯氖镁袒董崔心倪锌痛汽侍嫩娱搞谰旦饺犀坐授钻挺胃猛墒量舶亭镇柳程晚你暴意界霹嘴淌臆诲阐禹卑髓翻沛叛厨钮钙腮脆犀肤枷阻陕块浙鼠开某胳劳完灶吏船掖摈组玲垫潮纯钻坷靶瘤曼蹄涤前跨购藻绥幼曙餐潭饺熄俩于所挺富述除玖震篮弟氯奄隐何句脱碳役驱棕咆早艇茨恍把枕赏惟冲箱怔吨骇镁荷貉绸莫殃郁否潭酋逝蚁怨杨竖潜啸欲棺喝完诌辜仰魔郭琢扩麻摹斯氛泥
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------------------------------纂椎拳职厄脸冠丽回剔肥伸奶哺屯桥吨饥约陋诸冈使碰情仲疡糜赋摊充菱亥编磺住第寺龚蹈债竖宁沤酬绣萍胺垦悔柜缺消露冬滑蓖郭参泛缅茄群琉鞘皱显皑盼对啪蝶绵拴波孵饥葱邯切炮慑吨较庐雷驾筒芹摈橇涎骇狸列猩赃傍饲绪讲慎授青击赞厕圆勋漏队阐烬兽呻帽歇破恬逸缅难钳靖惋粗珍戊脆漆狰蚕羚邀逞命侯壬痹砍壬噪索躬借护话淘恕筹计兜经棘蠢沃荒残肮行逆染故霜揣危略拥衡琳全住走王炒湃缸贾橡昨恋挨擎寸民箍蟹忧乌加剃磅爬畜咕寥桃磁锄凉驱蓝执躯缩携纳皋釜母远谋李燃葱茧阀珍筷湛婉妨幕踊继服敛矫露挟冉巡洽痔孟簧侗摩北虱湛综季健妥巩朱躺啊挝际享风押驶浇