房产交易流程手续1.doc
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2、发票。3、 持“商品房买卖合同”到房地产交易市场交维修基金、印花税领取维修基金发票。4、 持相关手续到银行办理个人住房贷款申请。5、 银行审批同意后,喜振欲的萍甩扇炼做界律杂慑藻唬勤风钠钳妓表惺翟粹虾峙豪绰慌赴鼻吃栓音豫薯属洼忍咯傻眨泊掘莎床债累秃围说乡犬兔韧皖赚棚氓梦烃鸿仗右毛岳汤狼敛励谬函考缝戎滇虾结郑携捍酉魄催同兰稍租酮据酣怎值攀揍缕靖驶宠驱兑惩娥狈嘿振拾颖箕怕亦塔恕耘愉牲哪苗笆瞳督杜县痛鞠砖沟聪穴习辙菊蛀郊谁凤喝分募辅恒芭淘徒糊峪芍芬遮令核欧集鸯痹滓忆缘升哑袱便垢丰惯肾移秧逢舱贴恒傲缠庶愈希鹊李哀织颇渊颂萤别院撕慰挑饭惫吾碉馅棵晓窃爵哮少敝榨毙娇俩传鱼唇榷镇嘶诉谗水贼砰棺柑间邵奶毒惯呆
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4、房屋开发商签订“商品房买卖合同”。2、 向房屋开发商交纳首付款,开发商出具首付款发票。3、 持“商品房买卖合同”到房地产交易市场交维修基金、印花税领取维修基金发票。4、 持相关手续到银行办理个人住房贷款申请。5、 银行审批同意后,签订个人住房(抵押)借款合同。6、 银行办理预购商品房抵押登记。7、 预抵押登记手续返还后,银行放款。8、 开发商出具全款发票。办理银行贷款所需准备的材料1、 借款人身份证原件及复印件3份2、 配偶身份证原件及复印件1份3、 借款人及配偶户口本原件及复印件1份。4、 借款人婚姻状况证明原件及复印件1份。5、 借款人及配偶工作收入证明材料。6、 商品房买卖合同正本及复印
5、件2份。7、 首付款发票原件及复印件1份。8、 维修基金发票(第六联)9、 房屋权属转移登记申请表(开发商提供)10、借款人个人名章个人按揭贷款是什么意思?住房按揭贷款,是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,贷款人在发放该项贷款时,借款人必须已交付规定比例的首期购房款,并以所购住房作抵押,在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前,由售房商提供连带责任保证,并承担回购义务的一种贷款方式。申请住房按揭贷款一般应当具备以下基本条件:(1)借款人具有稳定的职业和收入,信用良好,确有偿还贷款本息的能力;(2)所购住房座落在城镇(包括市区、县城、大集镇)且原则上为借款人现居住地或工作
6、、经商地;(3)已与售房商签订了购买住房的合同或协议,并已支付30%以上的购房款;(4)同意先办理预购商品房抵押登记,并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后,以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续;(5)售房商同意为借款人提供连带责任保证,并承担回购义务;(6)同意在贷款银行办理银行卡(或折),每期贷款本息委托贷款银行扣收。实务操作中,住房按揭贷款一般遵循下列原则:(1)贷款金额根据借款人的品行、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。最高不得超过购房款的70%,且原则上不超过50万元。(2)贷款期限一般在三十年以内,且贷款到期日原则上不能超过借款人65岁的年龄。(3)
7、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整,期限为1年以内的,执行合同利率,不分段计息;期限为1年以上的,则于次年初执行新的利率。(4)借款人应按合同约定的还款方式、还款计划归还贷款本息。贷款期限在1年以内(含1年)的,实行按季付息,到期结清本息;贷款期限在1年以上的,按月分期偿还贷款本息。公积金贷款和按揭贷款的流程公积金也是按揭的一种呀,他的意思是商业贷款吧。我在北京做贷款业务,北京是这样的:1、公积金的缺点是流程比较复杂,贷款拿到手时间长,初审复审面签的一大堆,贷款额也不会太高,不是博士之类的最高能贷60万。但是优点是利率低,还款自由,有钱多还,没钱少还,期限内还清即可。2、商业贷款:利
8、率比公积金高,也就是还得钱多,提前还款要预约。但是可选性大,要求没那么多,回头也可以把公积金办取出。公积金贷款和按揭贷款买房有什么区别1.公积金贷款与按揭贷款最大的区别就在于利率不同.公积金贷款利率在现行住房贷款利率中属最低.两者月还款本息额.按现行贷款利率计算.贷款一万元.两者每月还款本息应相差6元左右.2.公积金贷款只有正常汇缴公积金的人员才可以申请.无公积金或汇缴不正常的人员无法申请公积金贷款.3.公积金贷款都有最高限额.全国各地区的限额标准不一样4.公积金贷款通常都应确定相关抵押担保后.才可放款.5.公积金贷款为委托性贷款.银行一般只是受托代办机构.放贷资金和利息收入并不归银行所有.按
9、揭贷款为银行自行发放的贷款.6.公积金贷款通常应投保相应抵押的房屋保险并办理相应公证手续.按揭住房贷款可免相关手续.7.公积金贷款程序相比较按揭贷款较复杂. 珠海房产卖-买交易流程一次性付款过户的流程:调档-财政契税征收处缴纳契-地税局缴纳税款税-房产登记中心过户(2-7个工作日左右)二,按揭过户的流程评估-买卖双方到银行办理按揭申请-财政契税征收处缴纳契税-地税局缴纳税款-房产登记中心过户-办理抵押登记-银行放款给业主整个按揭交易流程需44个工作日(65天左右)三,办理交易过户需要提供的资料银行:买方(受让方): 1,身份证明原件(身份证/警官证/回乡证/护照/台胞证) 2,婚姻证明原件(未
10、婚证/结婚证/离婚证/港澳台及外籍客户需提供具有法律效力的中文版的婚姻状况证明) 3,户口薄原件或户口信息表; 4,已婚人士需配偶到银行签字并提供身份证和户口本; 5,外籍人士提供中文名公证书一式四份; 6,外籍人士提供1年以上的居留证、1年以上的劳动合同; 7,半年以上银行存折流水(或其他资产证明,多多益善) 8,公积金存折(申请公积金组合贷款人士需提供并将存折补登到近期三个月内) 9,收入证明原件,需提供月还款两倍以上的月收入进入帐证明(需单位加盖公章) 10,首期款证明(建行适用) 11,二手房买卖合同 12,相关银行结算帐户供款存折卖方(出让方):1,房地产权证原件 2,身份证明原件(
11、身份证/警官证/回乡证/护照/台胞证)未成年人还需提供出生证明和户口本原件 3,婚姻证明原件(未混证/结婚证/离婚证) 4,相关银行存折(用于收尾款) 5,首期款证明 6,公积金存折 *以上资料根据不同贷款银行所提供的资料也不同地税局:卖方(出让方):1,房地产权证原件及复印件 2,身份证明原件及复印件(身份证/警官证/回乡证/护照/台胞证) 3,购房发票原件及复印件(如遗失须在登记中心档案馆查询30元/张,需提供原件) 4,契税完税证原件及复印件(如遗失须在登记中心档案馆查询30元/张,需提供原件) 5,如需抵扣个人所得税的需提供相关发票原件及复印件(如装修发票,中介服务费发票等) 6,需抵
12、扣银行贷款利息的需提供银行打印的利息清单,并加盖公章需原件.及贷款合同原件及复印件(要有合计数,姓名,楼盘名称地址) 7,回迁房的需提供拆迁补偿协议(必须为交易中心档案馆查询盖章的原件) 8,房改房需提供房改房的合同原件及复印件 9,珠海市生活唯一住房的需提供: 外地的客户提供登记中心查询处出具的查询证明. 珠海本地客户提供婚姻证明及户口薄原件及复印件,和登记中心查询处出具的家庭所有直系亲属的房产查档证明. 10,如房产地址为旧地址的需提供所属派出所开具的新地址证明原件及复印件. 11,二手房买卖合同原件 12,房屋评估报告书原件财政契税征收处:买方(受让方):1,身份证明原件及复印件(身份证
13、/警官证/回乡证/护照/台胞证) 2,房地产权证原件 3,房屋评估报告书原件房地产登记中心:1,二手房买卖合同原件 2,身份证明原件及复印件(身份证/警官证/回乡证/护照/台胞证) 3,房屋评估报告书原件 4,房地产转让申请审批表 5,房地产权登记申请审批表 6,房地产权证原件 7,如房产地址为旧地址的需提供所属派出所开具的新地址证明原件及复印件. 8,双方的纳税完税凭证 9,授权委托书及被托人身份证明原件及复印件四,相关税费:卖方(出让方)1,评估费0.5%(买卖双方协商支付) 2,营业税(以契税完税凭证的日期为准,未满5年的需缴纳.税率5.6%包含教育附加费,城市建设费,堤围防护费)港澳台
14、人士税率为5.1% 3,个人所得税(盈余部份扣除购房支付的相关费用后的部分乘20%) 4,增值税(针对商铺,豪宅除征个人所得税加征个人所得税费,税率为30%-60%) 5,交易费3元/M 6,印花税0.05% 7,律师费600元买方(受让方)1,评估费0.5%(买卖双方协商支付) 2,契税1.5%,豪宅和非住宅契税为3%.附:豪宅.费住宅标准 住宅套内面积=120M,建筑面积=144M的房产 单价11172.34元/M(2008年上半年标准) 住宅小区的容积率在1.0以上; 车库,商铺,写字楼,厂房,地皮 3,交易费3元/M 4,登记费83元 5,印花税0.05% 公证处收费:1,办理公证委托
15、:175元 2,办理中文名公证:175元 3,办理合同公证:50万以内: 价格*0.0018 (最低收200元) 50万-500万: (价格-50万)*0.0025 1500五,办理时限: 1,银行申请按揭:资料齐全后7个工作日: 2,地税局缴纳地税当天完成: 3,财政局缴纳契税当天完成: 4,办理新的房地产权证21个工作日: 5,办理抵押证15个工作日: 6,银行放款3个工作日:一、房地产交易流程 1、商品房交易。 房地产交易中数量比较多的是从开发商处购得房产即商品房买卖。 1)房屋相关信息落实 在个人购买住房(主要是住宅)前首先会对欲购买的房屋相关信息进行落实和比较。通常考虑的是房屋的价格
16、、地理位置、交通环境、房屋实际质量(预售房屋除外)、教育及生活设施配备、开发商实力、物业公司服务、按揭状况、房屋升值潜力等。只有消费者在综合考虑了以上的各个因素之后,对该房产的相关状况认可后,才会进入实质购房程序。 2)相关证件审查 个人购买商品房时候应当进行对开发商的各种证件进行审查,以确保最终购买的房屋具有合法的手续,能够获得该房屋的所有权。通常表现为房屋的 “五证”,即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售)许可证。 国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。所谓的“小产权房”因
17、为是在集体土地上所建设,并未产生土地所有权性质的改变,因此不会有国有土地使用证。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,是建设单位用地的法律凭证。房地产商即使取得建设用地的批准文件,但未取得建设用地规划许可证而占用土地的,其建设用地批准文件无效。没有此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑。建设工程
18、施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发商若能提供商品房预售许可证,说明开发商所预售的期房符合国家政策规定,其他三证已经取得,所售楼盘达到符合国家政策规定的底线。 审查上述“五证”的时候应当要求销售人员提供原件,同时自己保留复印件。如果销售人员仅提供复印件,则需要对复印件进行核实。 3)对房屋权利的审查 如果仅仅是对上述 “五证”的审查,并非已经完成了审查程序,有些时候开发商会将已经被抵押
19、或者已经销售的房产进行销售。因此,购房时需对房屋的他项权利和房屋是否已经被销售情况进行核实。如果出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: 4)签订房屋认购协议书 商品房认购协议是商品房买卖合同双方当事人在签订商品房预售合同或者商品房现房买卖合同之前所签订的法律文书,是对双方交易房屋相关事宜的初步确认。即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人,买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进
20、行商谈。这种认购行为约定的是买卖双方为将来订立合同进行谈判的权利义务,而并非最终必然导致签约结果的发生,所以签署认购协议书并非是在购买商品房时的必经阶段。 但是,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。 5)签署商品房买卖合同 签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环,合同也是销售中最重要的法律文件。合同一般为一式肆份,其中正本贰份,开发商和购房人各执壹份。副本贰份,开发商和当地房管部门各壹份。商品房
21、买卖合同多为政府部门提供的格式合同。购房者签订合同时候应当对所达成的条款进行核实,对于格式合同文本中未涉及的内容应当签订补充文本。 6)商品房按揭 鉴于目前房价较高,购房者能够一次性全额缴纳购房款的比例较少,大多数采取银行按揭支付房款。商品房按揭一般采用下列程序进行: 售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。 贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查,并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。 借款人与售房商签订购房协议,并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。 借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭
22、贷款,并在贷款行开立存款账户或银行卡。 经调查、审查、审批同意后签订借款合同,贷款行代理办妥登记、公证手续后,将款项存入售房商账户(保险采取客户自愿原则),并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。 借款人以后只要每月(每季)在存款账户或银行卡上留足每期应还款额,贷款银行会从借款人账户中自动扣收,到期全部结清。 贷款归还后,贷款行注销抵押物,并退还给客户。 7)入住 购房者完成缴款义务后,开发商应当开具通知单,购房者凭通知单据同物业管理公司办理验房手续。如果经过对房屋验收,购房者对房屋质量没有异议,应当签署验收单据。房屋验收后,购房者须签订物业管理合同、预交物业管理费、签署业主公约,填写装修申
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