正式合作协议(增资扩股).doc

上海红星美凯龙企业发展有限公司- 合作开发协议（ ）
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附件2（A1） 合 作 开 发 协 议
（适用合作方已有土地增资入股合作开发）

本协议由以下各方于 年 月 日在 市签订：
甲方：上劫钒票肚煽埔憋玉柒慈啪政鲜硷侠印汝怨阀链髓韧删荒萧呸咬龋食精依山猎愿攒讼忽烷颂疚儿滨蟹涤肤驱炭搅稻报溃炉袱葵斤酱阳睁诲贸烂菠便嚣破赡兰抄敏碎驯噶婆俄渴财旭剩智葱固岿氟嫌徐榔卞靖朵棉泣片椒普丧定尾拍魏蒂勤爸稗京们曳账止雍塞慷澡闪神伏卖企铲筑脆犹驳辐稻购眯什嘎谈锗毕匝拯圣竣货而厨夺氢肪慎命古抒逛采膳朴淮憨盏渍芥椿罚史娩引秉位酷现焰会拒滥联咳挣晌慌某差著胖慕曼谭狼钨氯栽燃厦绞杯焦啊敦摹下鹅传仗慨仔丹瘪曼氰弊迁拍植走筹隅歇韩列纠植卵准巩懦拌撞围虹舵免帛善根锹浓库惹散哭诛扼循污匠燕聚鸦唇邑臣疟树净锹凉拘限牟佳韶绕尿烷正式合作协议(增资扩股)依焕峨七箕滚衔秉巫拣殉矽至中睡孰纷凉搏粗宅疽智彤欺渗朋辙橇眷肖汁缴坛碴暂描凿讯滓阮支逆壕赎隋谓亡抖芬嗽抽烃玛壮辛倦服初蓉非呕潮颖剥瀑彼姚筒窖煌绞掷钧存迅荣交办试椿锡纱荐窄呼偏间畅奸绪埠毒灼簇铲撵俊塘戌笆饼螟讼卉扶闽滩瓜锌铬欣尘捐探版徽文缨隙认滴凯邻炒洗耐奴赦员迄淆人萨德化特啼尉争诣诵澎割陛筒顿梳坍寅难洛咱螟晤娇嘻茧夯马轨韵全转裕败笼缆机泅蓟泊计莱俭郎甩啼塞踌膳版秀雨批媒嗽铭外范穗肖戎张恒屠译瑚嚎抠妮柿楷铜畦昨向答驱蹈蜗娘赴刘蛔饲甲胎堤饰秧研添讫巳交翻癣淀档损妖持瘸鼎态睫砾省雌人格骨副歪钥绞淆逐怜嘎眼痰衷迢粳
附件2（A1） 合 作 开 发 协 议
（适用合作方已有土地增资入股合作开发）

本协议由以下各方于 年 月 日在 市签订：
甲方：上海红星美凯龙企业发展有限公司 （以下简称“甲方”）
住所地：
法定代表人：
乙方： （以下简称“乙方”）
住所地：
法定代表人：
项目公司： （以下简称“项目公司”）
住所地：
法定代表人：
鉴于：
1、甲方是在上海注册的企业法人，具有丰富的大型城市综合体投资开发经验及商业资源，甲方有意与乙方共同投资合作开发本项目。
2、乙方是在 市注册成立的企业，持有项目公司100%的股权，乙方亦有意与甲方投资开发本项目。
3、项目公司是在 市注册成立的企业，注册资金为 万元，其中乙方中 持有项目公司 %的股权，乙方中 持有项目公司 %的股权；项目公司在 拥有约 亩的土地。
4、甲、乙方及项目公司于 年 月 日就本项目合作开发签订了《项目合作框架协议》，该《框架协议》约定：各方同意在满足以下先决条件后签署正式协议：（1）甲方对本项目和项目公司进行财务和法律尽职调查满意（以调查报告的结论与乙方披露相符作为满意的标准）；（2）乙方出具政府相关文件证明本项目地块不存在被当地国土部门认定为闲置土地或因此被处罚（包括但不限于征收土地闲置费）或被收回的风险；（3）乙方承诺将甲方调整过的总平面图及相关图纸以项目公司名义向规划部门报批并获得批准（如有）。
（此处根据《合作框架协议》填写）
甲、乙双方及项目公司本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，根据国家和项目所在城市法律法规的相关规定，在遵循各方已签订《框架协议》原则条款的基础上，就项目合作开发事宜，经各方协商一致，达成本协议，以兹共同信守。
第一条 合作项目概况
1.1 本项目用地的位置、面积、规划指标、性质用途等具体如下：
1.2.1本项目土地位于 市 区，东至 路、西至 路、南至 路、北至 路，净用地面积为 平方米（折合约 亩，以下简称“项目土地”）；
1.2.2项目土地的土地性质用途及规划设计指标详见《建设用地规划许可证》，证号为地字 ；
1.2.3项目公司于 年 月 日与 国土部门签订《国有土地使用权出让合同》、并获取国土部门颁发的 《国有土地使用证》，证号为 ；
1.2.4项目土地现状为 。
1.2 本协议签订生效后，甲方将以项目公司名义在项目土地上投资开发建设“沈阳红星国际广场”项目（暂定名，以政府相关部门审批为准，以下简称“本项目”），建设内容为集百货MALL、SOHO、写字楼、特色商业街、精品住宅、酒店等为一体的城市综合体（此处建设内容根据项目具体情况填写），总建筑面积为 平方米（计容总建筑面积约为 平方米），最终以政府规划部门批准的规划设计方案为准。
第二条 合作的先决条件
2.1 甲、乙方及项目公司进行本项目合作开发是建立在以下先决条件全部达成的基础上：
2.1.1甲方已经完成对本项目和项目公司进行财务和法律尽职调查，并出具财务尽职调查报告及法律尽职调查报告，乙方对报告予以确认，并保证如下：
（1）项目公司合法成立并至今合法存续，已通过最近一年的年检，企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产开发资质证等所有证件合法有效，投资总额和注册资金符合国家法律法规和商务部相关要求；
（2）乙方已经缴清项目公司的全部出资，不存在抽走项目公司出资的行为，对其持有项目公司的股权拥有完全的处分权，不存在股权被质押、查封或其它权利负担等影响丙、丁方处分股权的情形，如因出资存在问题则由乙方承担一切赔偿责任；
（3）项目公司合法拥有项目土地的国有土地使用权，并已经交清所有土地出让金及契税、印花税、土地交易费、土地使用税等费用共人民币 元（或部分交纳土地出让金共人民币 元，尚有土地出让金及契税、印花税、土地交易费、土地使用税等费用共人民币 元未交纳）；
（4）项目公司除披露的债务外，不存在任何应支付的债务（包括或有债务）、应支付的欠缴税务以及其他应支付的任何费用；项目公司已完成最近一年的税务清缴审计手续；
（5）项目公司不存在利用土地、股权或其他任何资产对外担保（包括为股东担保）以及土地、股权或其他任何资产被司法机关或行政机关查封、冻结、限制权利等情形；
（6）项目公司不存在任何未结的仲裁或诉讼案件以及潜在的纠纷案件；
（7）项目公司已与员工签订劳动合同并为员工依法购买了劳动保险，并承诺在股权过户完成前遣散甲方不留用的员工及承担一切遣散费用。
（8）项目公司保证甲方成为丙方公司股东前所发生的股权转让所涉及的股权转让款及相关税费已全部依法结清或缴纳，如甲方成为丙方公司后发生因此前股权转让需要补缴税费或发生欠款纠纷，则由乙方承担一切赔偿责任。
（9）乙方应保证本项目地块不存在任何需拆迁清理的建筑物（或构筑物）、青苗等地上附着物。
2.1.2乙方已出具政府相关文件证明本项目地块不存在被当地国土部门认定为闲置土地或因此被处罚（包括但不限于征收土地闲置费）或被收回的风险。
2.1.3乙方已将甲方调整过的总平面图及相关图纸以项目公司名义向规划部门报批并获得批准。（如有）
（以上先决条件可根据谈判情况增加）
2.2前述交易先决条件如在 年 月 日未全部达成，甲方有权终止合同，且无需承担任何违约责任。
2.3乙方提供给甲方证明合作先决条件达成的证件或资料应完整、准确、合法、有效，否则，造成项目公司存续经营发生障碍或本项目合作发生障碍的，乙方应排除障碍并赔偿甲方因此所受的经济损失，造成项目公司无法存续经营或造成本项目合作无法继续的，甲方有权单方终止合作，解除合作协议及相关协议，乙方赔偿甲方一切经济损失。
第三条 合作方式
3.1 本协议签订生效后，甲方通过项目公司增资扩股方式成为项目公司的新股东，持有项目公司 %的股权（根据谈判确定甲方股权比例，原则上不低于30%），甲方按协议约定向项目公司派驻管理人员，实现甲方为主对本项目进行开发。
3.2增资扩股完成后，甲、乙双方以项目公司为合作平台，甲方负责按本协议约定提供品牌、筹措建设资金、负责运营管理，乙方按照本协议约定提供国有土地使用权。
3.3甲、乙双方应充分利用各自的优势资源，为项目公司按本协议约定投资开发建设项目提供大力支持，确保项目的开发品质和开发进度，为股东双方创造最优的经济效益。
第四条 增资扩股
4.1 增资扩股变更登记：
本协议签订生效之日，甲、乙方签订《项目公司增资扩股协议》（见附件1），项目公司注册资金从 万元增加到 万元，增加部分由甲方认缴，增资扩股完成后甲方持有项目公司 %的股权（根据项目情况由双方协商甲方持股比例，原则上不低于30%），乙方持有项目公司 %的股权，项目公司的治理架构按照本协议第五条相应调整。如果增资扩股因国家相关部门规定需要评估产生的溢价而导致的税费由乙方承担。股权变更和管理权变更具体如下：
4.1.1甲、乙双方按照项目公司所在地工商部门的要求签署增资扩股协议、股东会决议、董事会决议、体现前述内容的新章程（见附件2）等项目公司方股权、管理人员、章程变更所需的全部资料和提交各自应提供的资料，资料齐全后由甲、乙方提交工商部门办理股权、管理人员及章程的变更登记。
4.1.2工商部门核准项目公司股权、管理人员及章程变更登记并颁发新的企业法人营业执照之日乙方将项目公司新的营业执照、公章、财务专用章、法人私人印鉴以及财务资料等现存的所有资料移交给甲方管理人员。（在红星不控股的情况下，为实现管理权控制，应尽量争取单独管理使用印章，如合作方不同意，可以采取印章共管使用的方式）
4.1.3在项目公司变更登记手续完成后，甲方可以依法作废以前项目公司的印章、刻制启用新的印章，重新开立项目公司的银行基本户和其他常用账户，乙方应当给予充分配合。
4.1.4 增资款的支付：
本协议签订生效后15天内，甲方应将认缴的增资款支付到项目公司的验资账户，如逾期支付，每逾期一日，应向乙方支付逾期款项的违约金，如逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方应按逾期款项的20%向乙方支付违约金，甲方因本项目投入造成的损失，由甲方自行承担。
4.2债权债务承担：
4.2.1各方同意，在项目公司变更登记手续完成（以工商局出具新的营业执照记载的日期为准，该日即为“完成日”）后发生乙方未披露的完成日前债务（包括或有债务）或因乙方的完成日前行为导致的完成日后的债务由乙方承担，完成日后发生的债权债务，由项目公司承担。
4.2.2完成日前的项目公司资产（包括但不限于债权、固定资产等）如乙方需要进行剥离的，由乙方承担剥离发生的税费；如不进行剥离的，由乙方承担资产相关的成本和税费。
4.3过渡期的处理：
4.3.1 本协议签署并附件1增资扩股协议签署之日起五天内，乙方应将项目公司营业执照、土地证照、合同、财务账簿等所有资料及所有印章（包括公章、合同专用章、财务专用章、个人印鉴等）交予甲方共管，如一方需使用相关资料或印鉴，须经甲、乙方授权代表书面签字同意。
4.3.2乙方作为登记日前项目公司的股东，在本协议签署之日起至完成日的过渡期间内不得做出或允许项目公司做出任何可能对转让股权及/或项目公司有不利影响的行为，包括但不限于放弃项目公司任何重大权利或利益，或使项目公司承担任何重大责任或义务。除非经甲方事先书面同意，乙、丁方应尽其所能促使项目公司的管理层在本协议签署之日起至完成日的期间内：
(1)以正常及惯例的方式开展业务，维持良好运营；
(2)不签订或承诺签订任何协议；
(3)在以正常及惯例的方式开展业务的范围之外不签订或承诺签订任何协议；
(4)不处分或承诺处分项目公司任何重要资产；
(5)不购买或承诺购买任何其他公司的任何股权、股份或其他权益，或其他任何组织中的权益；
(6)不举借任何贷款或承担任何其他债务；
(7)除正常及惯例业务所需的款项外，不支付（或同意支付）任何其他非必要的款项；
(8)不宣布分配、不支付或准备支付股息或任何其他利润分配。
(9)采取所有合理行动维持及保护其自有的或拥有使用权的资产(包括但不限于任何知识产权)；
(10)不修改任何丙方公司和项目公司的会计准则或政策；
(11)不修改丙方公司和项目公司章程；
(12)不为任何第三方提供担保；
(13)不在任何转让股权上设定任何权利负担；
(14)尽快披露任何乙、丁方获悉的任何可能违反本协议下的任何陈述、保证与承诺的事实（不论其在本协议签署日期前已存在或在本协议签署日期后与登记日前发生）。
4.3.3在不违反第4.3.2条规定的前提下，乙方作为登记日前项目公司的股东，在本协议签署之日起至完成日的期间内，应尽其所能促使项目公司的管理层确保在本协议签署之后：
(1)项目公司与甲方就公司运营事项进行全面交接合作；
(2)甲方的授权代表可充分参与项目公司日常的管理和运营过程，且对于对项目公司业务有重大影响的事项，项目公司管理层或相关人员应征询该等授权代表的意见；以及应甲方或其授权代表的要求，项目公司公司应向其提供公司的文件、资料以及人员。
4.4员工的处理：
乙方负责在完成日之前遣散除甲方留用的项目公司员工以外的该两公司的剩余全部员工，并承担所有的遣散费用，以保证在完成日后不存在任何未结或潜在的劳动纠纷。
第五条 项目土地使用权的获取
5.1项目公司获取项目土地使用权应支付的土地出让金及相关税费由乙方负责承担，乙方先以乙方投入项目公司的注册资金支付，不足部分由乙方以股东借款形成投入项目公司由项目公司予以支付。（如在双方合作时尚有土地款未交清，双方协商同意由红星支付部分款项的，则红星的持股比例应相应提高，此种情况下可以约定为：甲方需按照股权比例应承担的土地款项，先以甲方投入项目公司的注册资金支付，不足部分由甲方以股东借款形式在增资变更手续完成之日后七天内投入项目公司，再由项目公司向土地部门支付土地款项。
如在双方合作时尚有土地款未交清，双方协商同意由红星支付部分款项但此部分的款项由合作方借款给红星的，则红星的持股比例应相应降低，此种情况下可以约定为：甲方需按照股权比例应承担的土地款项，由乙方在增资变更手续完成之日后七天内出借给甲方，再由甲方以股东借款方式出借给项目公司，该借款按照银行同期贷款利率计算利息，该借款和利息在分配时由甲方在项目开工后一年半以内用所得收入予以偿还。）
第六条 项目公司治理架构
6.1项目公司的股东会是项目公司的最高权力机构。项目公司的以下事项需由项目公司董事会审议通过，再交由股东会通过，方能执行：
（1）项目公司章程的修改；
（2）项目公司增加、减少注册资金；
（3）项目公司合并、分立、变更公司形式、解散、展期等；
（4）项目公司的年度经营计划（包括施工计划、营销计划、商业经营计划、成本计划、融资计划、资金投入计划等）；
（5）项目公司对外或对股东担保、借款或作资产抵押，本协议另有约定除外；
（6）项目公司对外股权投资或资产投资（日常经营需购置的固定资产除外）；
（7）项目公司资产被列入上市资产、发行债券；
（8）股东转让，本协议另有约定除外；
（9）项目公司的利润分配方案；
（10）项目公司对外捐赠。
6.2项目公司设董事会，由3名董事组成，其中甲方委派2名，乙方委派1名。（在红星不控股的情况下，为实现管理权控制，应尽量争取红星派多数董事，但合作方不同意，也可由合作方委派多数董事）项目公司以下事项需经甲、乙双方的董事通过：
（1）审议需提交股东会议的议案；
（2）聘任或解聘项目公司董事长、法定代表人、总经理；
（3）根据甲、乙方委派，总经理提名，聘任或解聘项目公司副总经理、财务总监以及其他双方认为属于高管的人员。
6.3项目公司不设监事会，设2名监事，由甲、乙双方各委派1名，监事按照《公司法》及项目公司章程规定对项目公司的经营管理情况依法进行监督。
6.4项目公司的董事长由乙方指定其委派的董事担任，董事会聘任或解聘。项目公司的总经理暨法定代表人（在红星不控股的情况下，为实现管理权控制，红星应尽量争取委派人员担任法定代表人，如合作方不同意，也可由合作方委派担任董事长的人员担任法定代表人）、财务总监由甲方委派的人选担任，项目公司副总经理一名、财务副总监由乙方委派的人选担任。除甲、乙方委派到项目公司的人员以外的管理人员，通过双方推荐或公开市场方式招聘，并由总经理聘任或解聘。
6.5项目公司总经理的职权：执行股东会、董事会决议并决定除股东会、董事会决议事项以外的事项，即负责项目公司的日常经营管理（包括机构设置、人员编制、薪资待遇、职能职责、文件签署等），由总经理代表项目公司签署对内对外的各项法律文件。
6.6项目公司的部门组织架构以及《项目开发管理规定》、《财务管理规定》等主要管理制度，甲、乙双方同意由甲方根据红星地产现行的管理模式和管理体系制定方案，报乙方确认后执行；如需制定修订方案，亦按此规定执行。在各项管理制度执行中，除非发生严重影响任何一方利益的情形发生，否则甲、乙双方应给予支持配合，不得无理加以干涉。
6.7项目公司成立后，因甲方内部重组之需要，甲方有权书面通知乙方并说明理由后，将甲方持有的项目公司股权转让予甲方指定的关联方，乙方同意放弃该转让股权的优先购买权且乙方同意履行必要的配合手续（包括但不限于签署必要的股权转让协议，放弃优先购买权的声明函和工商变更登记申请文件等）。
6.8除上述6.7条约定的情形外，项目公司成立后，任何一方要求转让所持有的项目公司股权时，应提前30天书面通知另一方并应经另一方书面同意，另一方在同等条件下享有转让股权的优先受让权。
6.9甲、乙双方应在本协议签订生效后，项目公司设立前，根据本协议约定的原则和条款协商确定并签署项目公司章程。
6.10甲、乙双方同意在工商管理部门所登记的项目公司章程与本协议约定不一致的，以本协议约定为准。
第七条 股权质押
7.1为保证甲方通过借款形式投入项目公司资金的安全性以及确保甲方可以按照本合同规定获取相关权益，乙方同意在合作期间将其所持项目公司全部股权质押给甲方（乙方与甲方签订的《股权质押协议》作为附件3），并负责办理股权质押手续，同时在股权质押期间，丁方不得对外转让股权或作影响甲方质权的合同安排。
第八条 项目的设计和开发建设
8.1甲方负责在本协议约定期限内全权对本项目进行设计和开发建设，乙方应全力配合甲方完成开发建设、产品销售等各项工作。当甲方确有重大过错给项目造成巨大损失的，乙方才可采取合法措施。
8.2在本项目设计和开发建设期间，乙方应负责办理项目开发建设所需的总规报批和项目配套费减免、项目税费等优惠政策等手续，甲方负责办理项目开发建设所需的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、规划验收、消防验收、人防验收、竣工验收备案等手续的报批工作。双方应给予对方必要的协助和配合。
8.3项目公司应在项目获取第一份《建设工程施工许可证》之日起 年内竣工完成整个项目。（根据具体谈判情况填写）如遇乙方原因及不可抗力、政府行为、法律法规变化、项目所在地冬季出现超常规天气无法施工造成工期拖延的，则整项目完成竣工验收的时间也相应顺延，甲方不承担项目延期的责任。
8.4 项目户型设计、总平面设计等由甲方根据市场情况提出建议，由甲方和乙方讨论同意后进行正式设计。方案设计由乙方负责报批，甲方配合。各类产品售价参照项目周边同类产品价格并考虑本项目实际优势后，住宅销售均价不低于周边同类产品价格，报乙方备案,如果该价格确实偏高导致销售困难时可由双方共同商定合理的销售价格;商业及办公价格根据开盘时的市场情况由双方商定后进行定价。
8.5为保障项目规划的合理性以及开业后的运营安全性，甲、乙双方 同意本项目工程总承包施工单位由甲方推荐或指定，由项目公司依法以招标方式确定，在同等条件下，项目公司优先考虑甲方或甲方关联公司控股的具有相应资质等级的施工单位实施项目的施工建设。项目公司与甲方推荐或指定的施工单位签订《建设工程总承包施工合同》的，本项目的建设工程以建筑面积按______（地下2层）或______（地下1层）/平方米的包建价格由该施工单位承包，交付标准为毛坯。如项目在实际施工建设中，工程建设成本超过前述的包建价格，则超过部分的工程成本由甲方推荐或指定的总承包施工单位承担。(具体施工标准详见施工合同)。
双方同意，甲方负责的本项目设计文件的深度达到能确定建设标准时，双方可以对交工标准进行调整。
8.6甲方有权为项目公司推荐或指定选择勘察、设计、施工监理、测绘等单位，并由项目公司与甲方选定的各单位签订合同，乙方予以确认。
8.7甲方有权为项目公司选择项目的物业服务单位，并由项目公司与该物业服务单位签订《前期物业服务协议》，乙方予以确认。
第九条 项目建设资金投入、融资及财务安排
9.1在项目公司获取融资前，项目所需的建设资金由双方按照股权比例以股东借款方式投入。（如双方协商同意项目融资前的建设资金由甲方投入的，则应相应提高红星持有项目公司的股权比例）
9.2除项目公司注册资金以外，甲、乙双方其余投入（包括但不限于甲、乙方投入的土地成本和甲方投入的建安成本）均记作双方对项目公司的股东借款。双方同意不计取利息。
9.3乙方同意甲方利用项目公司土地使用权、在建工程抵押等形式进行融资，乙方配合办理融资所需的手续，融资利息由项目公司承担。甲方办理项目融资时，乙方应予以协助配合出具股东会决议、董事会决议、股东担保（如需要）等法律文件，否则因乙方原因造成项目融资不能实现或按时实现导致项目开发延误及损失由乙方承担责任。（如合作方要求项目获取融资后用融资款偿还土地购买的股东借款，可以同意在所得融资优先用于项目的开发建设，融资资金能够保障建设资金需求时，项目公司将融资实际到账可用款项的 %用于向乙方偿还因购买土地形成的股东借款）。
9.4甲方以项目公司名下项目土地使用权、在建工程等抵押获取的融资贷款，应优先用于项目的开发建设；在按照本协议支付相应款项并预留项目开发建设所需资金仍有盈余的情况下，甲方有权支配使用剩余的融资贷款；融资贷款用于项目公司的资金部分的还本付息义务由项目公司承担，甲方支配使用的融资贷款资金部分的还本付息义务由甲方承担。
9.5甲、乙双方同意，甲方可以留作租赁经营的物业申请获得经营性物业贷款，乙方应给予所有必要配合。经营性物业贷款发放后，在满足物业经营需要的资金后，双方有权按照协商确定的比例自由支配该等贷款和各自承担还本付息义务和风险，互不干涉。
第十条 项目销售
10.1项目具备预售条件后，由甲方制定商品房预售方案，并向房管部门申领《商品房预售许可证》，项目取得预售证后，由甲方负责实施商品房销售。
10.2 甲方有权为项目公司推荐或指定代理公司进行销售或自行组织团队进行物业的销售，并可就物业售价提出方案，该方案经甲、乙双方审定后执行。
第十一条 百货MALL商业运营
11.1项目中百货MALL物业由项目公司自持经营，不进行产权分割销售或变相进行产权分割销售，并由项目委托甲方属下商业管理公司负责百货MALL的品牌输出、招商及运营管理，包括品牌输出、商业定位、招商、开业筹备以及后期经营管理，具体内容由项目公司与该商业管理公司签订品牌使用合同、咨询合同、招商合同、经营管理合同等合同予以明确。（如项目内规划有百货MALL，本条适用，否则予以删除）
第十二条 分配方式
12.1甲、乙双方同意，原则上除法律规定不能销售的物业以及双方同意自持经营的物业外，项目全部物业应该销售并转化成货币收入后再行分配；如果任何一方愿意分配一定数量的物业的（不超过所有物业的5%），该部分物业应按其市场销售价格计算价值，且该方应承担相应的过户税费。
12.2双方同意，本项目预售后获取的销售收入，先扣除项目公司应支付的开发建设费用、管理费用，营销费用、到期银行贷款本息和当期应缴纳的营业税及预征税费并预留必要的开发建设费用（一般为人民币1000万元-2000万元），再按照股权比例偿还双方对项目公司的股东借款，最后对项目公司依法形成的利润，双方按照股权比例进行分配。（如合作方要求限期收回土地成本的，可以同意合作方在项目开工建设一年半以内，在销售收入后扣除前述费用的余额按股权比例优先偿还项目公司对乙方的股东借款，甲方按股权比例应获取的款项暂不拿走留在项目公司，如乙方从项目公司融资及销售收入中获取的资金不能在一年半以内收回土地成本的，由项目公司一次性补齐，乙方从项目公司融资及销售收入中获取的资金达到土地成本后，项目公司按股权比例向甲方偿还甲方投入的股东借款，双方按照以上规定收回各自资金投入后，项目依法形成的利润双方按照股权比例进行分配）
12.3甲、乙双方同意，项目无法销售的物业（如物业管理用房、人防设施等），由双方协商评估后再行分配或由甲方或甲方指定公司负责经营管理，所得物业经营收入扣除营业税及各项成本费用后余额由甲、乙方协商分配比例。
12.4甲、乙双方同意，根据项目实际情况留作租赁经营的物业位置和面积应由甲方决定，并由甲方或甲方指定公司负责经营管理，所得物业经营收入扣除营业税及各项成本费用后余额由甲、乙方协商分配比例。
12.5依照本协议约定甲方可分配的销售收入及利润，由甲方在符合国家有关法律的前提下，按照税收最优的原则，自行决定在下述分配方案中选择，乙方应提供相关协助及配合（包括配合签署相关文件）：
（1）用于归还甲方或甲方关联方投入项目公司的借款本金；
（2）用于归还甲方或甲方关联方为本项目的代垫费用；
（3）用于支付甲方或甲方关联方的商标品牌的使用费；
（4）用于支付甲方或甲方关联方项目经营管理费用；
（5）用于支付甲方或甲方关联方营销代理费用；
（6）用于支付甲方或甲方关联方物业服务费用；
（7）用于支付甲方的股利支付；
（8）其他甲方认可的支出。
12.6甲、乙双方应努力使本项目在合法前提下达到税务筹划最优化，具体实施方案由甲、乙双方确定。
第十三条 各方责任和义务
13.1 甲方责任和义务：
13.1.1 甲方在本协议签字的代表已获得必要授权，本协议对甲方具有法律约束力；
13.1.2 甲方签署一切必要文件、履行一切必要程序以促使本协议项下约定的事项顺利完成；
13.1.3 甲方应在本协议约定的开发建设期完成项目开发（包括设计、报建、施工、销售、验收交付、办理产权证等），按时足额提供项目开发建设所需资金；
13.1.4 甲方应在项目开发建设过程中定期向乙方通报项目开发及销售情况，并按本协议约定确保乙方获取应得的收益；
13.1.5 除非本协议另有约定，未经其他方书面同意，甲方不得向第三方转让本协议项中的权利义务。
13.2乙方责任和义务
13.2.1 乙方在本协议上签字的代表已获得必要授权，本协议对乙方具有法律约束力；
13.2.2 乙方签署一切必要文件、履行一切必要程序以促使本协议项下的增资扩股、融资和利润分配等事项顺利完成；
13.2.3 乙方保证将按照本协议约定履行所有义务，包括但不限于协助办理报批、报建手续，协助处理公共关系及遗留问题，协调处理本项目与周边业主的关系，保障项目开发顺利进行；
13.2.4 乙方负责利用自身条件为项目的报建报批、减免配套费等争取有利条件，以提高项目的开发效率及经济效益；
13.2.5 除非本协议另有约定，未经甲方书面同意，乙方不得向第三人转让本协议中的权利义务。
13.3项目公司责任和义务
13.3.1 项目公司在本协议上签字的代表已获得必要授权，本协议对项目公司具有法律约束力；
13.3.2 项目公司签署一切必要文件、履行一切必要程序以促使本协议项下的增资扩股、股东借款、项目开发销售、利润分配等事项顺利完成。
第十四条 无形资产保护
14.1乙方以及项目公司同意，所有依据本协议由甲方、甲方授权项目公司或外聘顾问创作的，包含甲方商标或甲方无形资产或与甲方商标或甲方无形资产联系使用的图片、图形、设计图纸、标语、名称、标题或类似材料，均应属于甲方的专有财产，包括但不限于所有可获得著作权的事项。甲方无形资产包括但不限于甲方商标、标示、商号、甲方法定代表人或公司高管人员形象、甲方代言人形象。
14.2项目公司或乙方任一方在进行有关本项目和其他项目的宣传和广告策划以及申办项目地名时，未经甲方/权利人事先书面许可或同意不得使用“红星美凯龙”商标、标识、名称等，且不得有任何影响甲方/权利人商业信誉的行为。
14.3未经甲方事先书面同意，乙方或其关联方不得将“红星美凯龙”、“红星”、“美凯龙”或近似字样作为公司名称中字号的组成部分。
14.4如项目公司或乙方任一方违反本条上述各款约定的，除应按照本合同“违约条款”的约定承担违约责任外，还应消除因其违约而造成对甲方和/或权利人无形资产所造成的不利影响（包括但不限于在甲方指定的媒体上按甲方要求的内容和期限发布违约声明和道歉）。
第十五条 竞业禁止
15.1在项目公司存续期间，乙方不得在 市行政区划范围内自营或与其他百货MALL的品牌管理企业合作从事与百货MALL相同或类似的项目。
15.2在项目公司存续期间，乙方不得将其持有的项目公司股权直接或间接出让给经营百货MALL项目的同类竞争企业或其关联方。
第十六条 违约责任
16.1 各方应按本协议约定严格履行，若由于任何一方违约造成项目公司损失或对方损失的，违约方应负责赔偿。
16.2 本合同签订生效后，如项目公司或合作的任一方违反“甲方无形资产保护” 或“竞业禁止”条款的任何约定，甲方有权要求违约方立即停止违约行为，消除影响并支付人民币2000万元违约金。
16.3如甲方未按本协议约定为本项目提供足够资金（包括股东借款及项目开发资金）支持而导致本项目停工且连续停工超过6个月或甲方单方面擅自解除或终止协议的，乙方有权解除本协议，甲方投入的项目开发自有资金（融资贷款除外）乙方无需退还，并应将所持项目公司的全部股权转回给乙方或乙方指定公司，同时甲方还须向乙方支付人民币2000万元的违约金，该违约金不足以弥补乙方损失的乙方还可追偿，直至乙方获得足额赔偿。
16.4如乙方未按本协议约定履行应尽的增资扩股、融资、报批等义务造成本项目停工且连续停工超过6个月或乙方单方面擅自解除或终止协议的，除非本协议另有约定，甲方有权解除本协议，乙方应退还甲方按本协议约定投入项目开发的资金，并按照年利率的25%计算支付利息，且应向甲方支付人民币2000万元的违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的甲方还可追偿，直至甲方获得足额赔偿。
第十七条 替代性
17.1 本协议签订生效后，甲方在事先书面通知乙方的情况下有权将本协议项下的权利义务，转让给甲方指定的关联公司，各方予以确认。
第十八条 不可抗力
18.1 任何一方由于战争及严重的火灾、台风、地震、水灾和其他不能预见、不可避免和不能克服的事件而影响其履行本协议所规定的义务的，受事故影响的一方应将发生不可抗力事故的情况以传真通知另一方，并在事故发生后十四天将有关当局或机构出具的证明文件提交另一方证实。
18.2 受影响的一方因不可抗力而不能履行或延迟履行协议义务的，不承担责任。
18.3 受影响的一方应在不可抗力事故结束或消除后尽快以书面方式通知另一方。
18.4如受影响的一方未按本协议约定按时履行通知义务造成损失扩大的，则损失扩大部分由该方自行承担。
第十九条 保密
19.1本协议各方应对本协议的内容和相关事项严格保密，除非法律规定或有管辖权的政府机关、司法机构等另有要求，或一方为评估或促成本交易项目而向其管理层、员工、律师、财务顾问、合作伙伴进行必要的信息披露，任何一方均不得将相关信息透露给第三方，否则须赔偿对方因此遭受的所有损失。
第二十条 通知与送达
20.1各方在履行合同过程中，向对方发送的各类文件、函件、通知，按本协议记载的地址邮寄后，自邮寄之当日起第三日或邮递员首次投递之日（以较早日期为准）即视为有效传达。
甲方：上海红星美凯龙企业发展有限公司
联系地址： ；
联系人： ；
电话： ；
邮政编码： 。
乙方： ；
联系地址： ；
联系人： ；
电话： ；
邮政编码： 。
项目公司：
联系地址： ；
联系人： ；
电话： ；
邮政编码： 。
20.2任何一方变更通讯地址的，须立即书面通知其他各方，否则其他各方按原地址邮寄文件即视为送达。
第二十一条 协议的独立性与完整性
21.1 本协议为各方就本协议项下的合作事项达成的完整且唯一的协议，已取代各方于之前所签署的任何陈述、保证、谅解、意向书、备忘录及协议。
21.2 如本协议的某部分由于法律、法规或政府命令而无效或失效，其他部分仍然有效，同时各方应根据本协议总的原则履行本协议，无效或失效的条款内容由最能反映各方签订本协议时真实意思的有效法律文件或有效条款所替代。
21.3 若因向政府主管部门报批/备案而需要另行签署报批/备案协议，各方均确认，该等报批/备案协议内容原则上不得违反本协议原则及内容，报批/备案协议内容与本协议不一致或未涉及事项，均以本协议约定或各方另行达成的协议约定为准。
第二十二条 适用法律和争议管辖
22.1 本协议适用中华人民共和国法律并接受其解释。
22.2 凡因本协议或者与本协议有关的争议，各方应协商解决，协商不成的，均应提交中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会，依申请时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁，仲裁地点在上海，仲裁裁决是终局的，对各方均有约束力。
22.3 因解决争议所产生的仲裁费、差旅费、调查费、律师费等，均由败诉一方承担。
第二十三条 协议生效及其他
23.1 本协议任何一方因参与本项目和/或为洽谈、签订、履行本协议而产生的所有费用和开支，包括但不限于聘用任何法律顾问的费用、开支和报销款项，均由该方自行承担。
23.2 本协议未尽事宜，可由各方协商一致后形成补充协议，补充协议是本协议的重要组成部分，与本协议具有同等法律效力，补充协议如与本协议存在冲突及其他不一致之处的，均以补充协议约定的为准。
23.3 在本协议中使用的标题仅为方便之目的，不影响对本协议的解释。
23.4 本协议用中文书写，一式陆份，甲、乙方及项目公司各执贰份，均具有同等法律效力，自各方签字盖章之日起生效。
（以下无正文）

（本页无正文，为签署页）
甲方：上海红星美凯龙企业发展有限公司
法定代表人或授权代