房地产公司项目拓展与论证管理程序模版.doc
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1、项目拓展与论证管理程序编制xx日期-10-12审核xx日期批准xxx日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人.11.30C/0按新授权调整版x-7-10D根据x架构调整修订xxxxxxx1. 程序概况程序目的为保持公司持续发展、保障项目投资收益、规避项目投资风险,实现项目拓展与论证的科学性。程序风险项目可行性决策所需的信息不全面或不准确造成决策失误带来的投资风险程序范围从城市经济、土地信息的基础研究开始,到项目可行性研究报告经投资风险管理委员会评审确定结束定义1、新项目论证:包含“论”和“证”两个过程,即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测,最后针对预测的综合效果进行可行性求证
2、。2、房地产土地储备:为保证公司未来项目开发的土地需求,而预先进行的以控制土地开发权为目的购入土地的行为。3、可行性研究:就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析,并在此基础上对项目的经济效果进行预测,为投资决策提供依据。所涉及流程名称项目拓展与论证管理流程流程客户内部客户投资风险管理委员会外部客户国土局规划局流程参与部门营销管理部、规划设计部、工程管理部、成本管理部、计划财务部上游流程名称下游流程名称子流程名称战略管理流程产品策划管理流程年度投资计划管理作业指引目标与计划管理流程成本预算管理流程投资基础信息研究作业指引项目开发总计划作业指引土地获取与选择作业指引概念方案设计管理流
3、程项目可行性论证指引流程KPI责任部门/岗位数据来源流程关键点关键点说明支持文件进行基础信息研究参见4.1基础信息研究评审项目初判简报参见4.4项目初判简报组织项目可行性研究参见4.5项目可行性研究指引评审可研报告参见4.62. 流程图2.1 集团内部获取项目拓展流程2.2 地区公司获取项目流程地区公司新拓展项目按如下要求进行,在各个阶段均可做出放弃决定。形成经总经理批准后的项目初判报告后报集团投资运营部审批,审批通过后由投资运营部按照集团内部拓展项目流程完成后续相关工作。3. 职责部门流程中承担职责投资风险管理委员会1、在发展项目确定阶段听取项目的初步可行性分析,决定是否进入可行性研究阶段,
4、指导项目发展方向。2、在新项目可行性研究阶段,听取项目可行性研究成果汇报,提出综合调整意见,决定项目合作条件的实施,批准项目。投资运营部1、 在分管领导管理下负责组织基础研究,根据公司年度经营目标和融资计划,每年度制定年度投资计划,并对研究成果进行归档。2、 信息收集、甄别阶段:以基础研究为指引进行土地信息收集,并给予筛选,形成项目基础信息研究。3、 发展项目确定阶段:负责根据项目初步谈判的结果,确定项目的运作方式和法律风险,并通过初步市场判断确定项目的定位,进行项目经济初步测算,形成项目初判简报,提交集团总裁、决策层审议。4、 可行性研究阶段:负责根据项目的特点制定可行性研究计划,通过项目背
5、景调研,确定产品定位建议并以其为核心组织各相关部门展开相应流程工作,最终形成包含固定内容的项目可行性报告。法务口根据项目的背景情况进行法律风险分析,对合作合同等法律文件进行把关。5、 决策、评审阶段:负责将可行性报告交由公司内部评审;负责按照公司通过的项目合作条件,取得项目开发权利,并负责合作条件的实施和跟踪。营销管理部在项目可行性研究阶段介入,负责项目所在区域的市场调研,并根据市场调研结果提出产品定位建议、营销初步计划。项目成功获取后,在投资运营部的协助下编制项目市场调研及定位报告规划设计部1、 发展项目确定阶段:应投资运营部的要求,根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求,提
6、供地块初步设计分析。2、 项目可行性研究阶段:现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析,并根据产品定位建议,完成项目概念设计草案。工程管理部在项目可行性研究阶段,对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析,并根据规划设计部提供的项目概念设计草案完成工程技术分析。成本管理部1、 发展项目确定阶段:应投资运营部的要求,根据规划设计部提供的项目初步设计分析进行成本初步测算。2、 项目可行性研究阶段:根据规划设计部提供的规划草案和工程管理部提供的工程技术分析,提供准确的成本测算。计划财务部在项目可行性研究阶段,根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料,
7、提供财务方面支持和相关财务分析。4. 工作程序4.1进行基础信息研究4.1.1 输入/输入部门:年度土地储备计划/投资运营部4.1.2 输出/接收部门:基础信息研究/投资运营部4.1.3 活动说明:投资运营部高级投资分析师负责收集和分析基础信息,为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平进行基础研究和专项研究,并定期提交基础信息研究报告,报告内容包括但不限于:A. 公司战略的外部环境研究,包括宏观政策、经济动态、社会文化、产业政策法规、行业发展动态等;B. 城市经济动态、消费需求、城市地产竞争状态;C. 竞争对手研究;基础研究的成果经向公司集团总裁汇报后,最终提炼作为
8、经营计划外部环境分析的主要部分,并在此基础上制定公司年度土地储备计划,以指导土地储备工作的进行。4.2收集和分析土地信息4.2.1 输入/输入部门:无 4.2.2 输出/接收部门:土地信息登记表/投资运营部4.2.3 活动说明:投资运营部投资口成员均是土地信息收集的责任人,但需指定一人为土地信息负责人,专项负责土地信息的汇总、整理和总结等。土地信息的收集可通过如下几种渠道进行:A. 政府公告收集类:从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。B. 其他主动收集信
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