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银行经营性物业贷款管理办法模版.docx
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1、银行经营性物业贷款管理办法第一章 总则第一条 为规范经营性物业贷款业务的管理与操作,促进经营性物业贷款业务健康发展,根据国家有关法律法规和本行信贷管理相关规定,制定本办法。第二条 本办法所称经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营,经营管理规范、经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房,包括商场、酒店、写字楼、商品交易市场、综合商业设施、工业园区工业用房等物业形式(不包括用于出租的住宅用房)。第三条 本办法所称经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放的,主要用于物业购建借款或欠款和物业装修改造,并以该物业及物业收入作为贷款抵质押物,以物业租金收入或者该物业
2、产生的其他稳定的现金流作为主要还款来源的贷款。第四条 本办法所称物业收入包括租金/承包费、物业费、违约金、赔偿金、押金及其他所有与物业有关的款项。第五条将经营性物业贷款纳入对客户的统一授信进行管理,经营性物业贷款为单一授信品种,不得循环使用,不得调剂其他业务品种。第六条对经营性物业贷款实行比例控制,原则上各分行经营性物业贷款余额不得超过同期一般贷款的10%。第二章 贷款对象和用途第七条 贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算的机构。其拥有的经营性物业已经投入商业运营,且其对拥有的经营性物业有独立的处置权。第八条 经营性物业贷款用途限于以下范围:(一)归
3、还或置换超过资本金比例的建造该经营性物业的银行或其他金融机构借款或股东借款及建筑施工欠款等,但不得用于偿还其他商业银行的存量不良贷款或违规贷款;(二)支付经营性物业的购置款;(三)用于物业装修改造;(四)其他符合法律法规的用途。第九条贷款用途应由我行与借款人在符合国家法律法规的情况下在借款合同中约定,不得用于国家禁止以及不符合国家贷款用途政策的投向。第三章 贷款条件第十条 借款人必须具备以下条件:(一)具有法人营业执照,若为国家要求的特殊行业,其资质须要相关年检证明;(二)贷款卡年检正常,无不良信用记录;(三)董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业及物业收入作为贷款抵质押物,并在出账前提
4、供书面决议;(四)在本行开立结算账户,同意与本行签订物业收入监管协议,接受本行对物业经营收入与支出款项的封闭式监管;(五)我行要求的其他条件。第十一条 经营性物业必须具备以下条件:(一)经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求,经国家有权部门综合验收合格并办妥房产证、土地证,已投入商业运营半年以上,预期市场前景看好,物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势;(二)地理位置优越,物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段。交通便捷,人流、物流、车流充裕,商业、商务氛围浓厚,主要包括沿街商铺,黄金地带的支柱性商场;(三)经营性物业与经营性物业用地已使用期限原则上不超过10年;(四)
5、经营性物业定位准确,经营情况稳定,出租市场前景较好,在贷款期内现金流能够按期归还贷款本息。物业出租率较高,商场、写字楼和商铺的出租率应不低于70%,租赁合同已在房地产管理部门进行登记备案。对于酒店,要求经营正常,有一定品牌知名度,宾馆酒店投入商业运营时间一年(含)以上,且年平均入住率不低于60%; (五)经营性物业管理规范,有先进完善的管理制度。由第三方进行物业管理的,经营管理方必须有一年以上商业用房经营管理经验,运营理念和管理模式较为先进;(六)原则上我行已在经营性物业所处城市设立分支机构;(七)我行要求的其他条件。第十二条 物业所有人必须将经营性物业作为我行经营性物业贷款的抵押物,并且要在
6、房地产管理部门办理抵押登记,确保我行为抵押物第一顺序抵押权人。对于贷款用于归还他行以该经营性物业抵押的贷款的,可先办理第二顺序抵押,归还他行贷款并解除他行抵押后自动成为第一顺序抵押。同时,鉴于经营性物业收入是还本付息的主要来源及抵押物的核心价值所在,还需将经营性物业收入作为质物,按物权法、应收账款质押登记办法及其他法律法规等有关规定办理应收账款质押登记手续,原则上应将物业收入全部质押,对于租赁人比较分散的,要求质押的物业收入占比不低于每期还款额占同期物业收入的比例。必要时借款人还应提供我行认可的其他担保。第四章 贷款额度、期限和利率第十三条 贷款额度。授信业务经营部门可根据物业未来所产生的净现
7、金流入合理确定贷款额度,原则上最高不超过我行认可评估机构对该物业评估价值的70%,其中对近两年来竣工验收的物业,应审慎确定物业价值及抵押率。具体要求如下:(一)以商业营业用房类(含酒店、超市、商用写字楼等)经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估价值的70; (二)以工业用地上的办公用房及其他类经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估价值的50;(三)经营业态与周边经济发展环境相适应,具备市场需求且租约签署期限较长。第十四条 贷款期限。经营性物业贷款期限最长不超过8年,且不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限。中长期经营性物业贷款不得集中在贷款到期时偿还,授信业务经营部门
8、应根据经营性物业前景、收入情况制定切实可行的分期还款计划,采取按月结息,按季或半年分期还本的方式。确定贷款期限、还本方式等应充分考虑以下因素:(一)物业经营业态及承租方经营情况;(二)物业所处地段及商业价值;(三)租期及租金或经营收入稳定性;(四)租金等物业收入收取频率;(五)物业收入对贷款本息的保障程度;(六)申请人对每期还款金额的承受能力;(七)预存保证金情况;(八)其他还款来源及可靠性。第十五条 贷款金额及期限的确定,除满足上述两条要求外,还必须满足以下条件:(一)在经营性物业收入为唯一还款来源的情况下,借款人至少应将每个还款期内经营物业收入的80%用于还款,要确保借款人每个还款期的物业
9、收入与每期还款额的比例不低于120%。原则上要将还款期内不低于当期还款额占当期物业收入的比例的物业收入存入还款保证金账户。(二)原则上要求借款人预先在我行缴存部分保证金,保证金金额不低于贷款半年内或一至两期的应还款额,以防止借款人出现临时性欠款等拖欠贷款本息的情况。当发生临时性欠款等拖欠贷款本息的情况时,保证金将用来偿还所拖欠款项,同时在保证金使用后借款人应在下次还款前最短时间内补足保证金。本款内容必须在借款合同或其他相关合同、协议中予以明确。第十六条 贷款利率。原则上采取浮动利率方式,并在基准利率基础上适当上浮。第五章 经营性物业贷款调查和审查审批第十七条 贷款申请。借款人申请经营性物业贷款
10、时应向我行提出书面申请,并提供以下资料:(一)借款人法人营业执照(副本)或法人证书、组织机构代码、开发资质等级证书(若有)、税务登记证书;(二)验资报告或资金来源证明(新公司法实施后新设立的公司须提供资金来源证明,其中以货币出资的提供银行进账单、以非货币出资的提供财产转移权证明)、公司章程; (三)借款人贷款证(卡)及查询信息、资信证明材料;(四)借款人董事会、股东会同意借款、同意以经营性物业及物业收入抵质押的决议;(五)借款人最近两个年度经审计的财务报告(含报表附注)和当年即期会计报表、借款人最近一个年度纳税证明;(六)经营性物业竣工验收合格的证明材料、产权证书(土地证、房产证)及产权交易买
11、卖合同及付款凭证等;(七)借款人对外出租的有关协议、合同,租金交纳情况(上一年度及本年度全部的收入发票);(八)物业管理为第三方的,应提供授权经营管理的有关合同、协议;(九)贷款用途的有关资料,包括借款合同、借据、贸易合同、发票等;(十)物业装修改造的可行性研究报告等;(十一)我行要求提供的其他证明文件和材料。第十八条 调查评估。经营性物业贷款按我行固定资产贷款的有关规定进行调查和评估。重点调查以下内容:(一)借款人的经营管理情况和资信状况;(二)经营性物业项目的性质、所处地理位置、周边竞争情况、房产价值及变现能力、物业权属等;(三)物业不同经营模式和盈利模式;(四)出租率、租期、租金水平、应
12、纳税额、租金支付方式和历史支付情况等,预测经营性物业未来的租金收入情况;(五)经营性物业收入的真实性、稳定性,物业收入作为我行还款来源的可实现性和充足性。对以租金收入为主要物业收入的,还应重点调查目前租约的真实性、承租人的结构、支付租金的能力和意愿、已交纳情况、租期的结构、租金支付方式的情况以及其他有可能对贷款期内租金收入产生较大影响的因素;(六)贷款用途的真实性和合理性,确保贷款用途合法、合规;(七)物业装修改造的可行性;(八)其他需要调查的内容。对基本符合经营性贷款条件的,经营单位按照我行现行规章制度进行客户评级,并撰写贷款调查报告,明确提出贷款金额、币别、期限、利率、还款方式、贷款担保等
13、情况的意见,按我行贷款操作流程上报审查审批。第十九条 贷款审查与审批。各分支机构严格按总行授权权限和程序审批。审查人员应重点对物业权属是否真实、抵押率是否符合我行规定,贷款额度、贷款期限、还本付息计划是否合理并与还款来源相匹配,是否约定实行物业收入封闭管理、质押登记、还款保证金账户及物业收入入还款保证金账户的最低比例,物业出租、租金收入状况与前景等进行审查,并针对风险点提出可行的防范措施。第六章 经营性物业贷款出账第二十条 经营性物业贷款业务经有权审批机构批准同意后,经办行须严格落实审批条件,做好贷款出账准备工作。(一)合同签订经营性物业贷款经有权人审批同意后,经营单位分别与借款人、抵押人、担
14、保人、承租方签订下列合同:1、与借款人签订借款合同。借款合同中应明确注明将租金收入监管条款作为借款人义务之一,约定借款人应把所有与经营性物业有关的资金结算、代收代付等业务通过我行办理,并接受我行对物业营业收入、支出款项进行封闭式监管。要求借款人将其与承租人之间包括租金在内的任何租赁合同内容的变更均应及时通知我行,我行有权据此变更调整借款人的每期还款额度。与借款人(出租人)约定,承租人若对物业进行转租须经借款人与我行同意,并到相关部门办理备案登记手续,否则,借款人应承担由此给我行造成的全部损失。2、签订物业抵押合同。3、与担保人(非个人)签订担保合同,与个人担保人(实际控制人)签订经营性物业贷款
15、项目资金封闭运作个人保证声明书(如有,附4),以加强对物业实际控制人的约束。4、签订经营性物业贷款项目资金封闭运作管理协议书(附5),作为借款合同的从合同,经登记备案合法有效的租赁合同作为该协议书的附件。签署该协议书的主要目的是实现经营性物业收支的封闭监管,同时明确质押物为应收租金。并签订保证金合同,约定将一定比例(原则上不低于每期还款额占本还款期物业收入的比例)的物业收入或其他资金以还款保证金的形式存入保证金账户专项用于到期还款。其他部分资金原则上仅用于维护物业正常经营、管理、财务和税收费用等,严格控制非经营性现金流出,有关资金使用须按照协议要求经我行书面同意。5、与经营性物业所有权人和承租
16、方签订三方协议书(附1),约束承租人将所有租金支付到我行监管账户,保证承租人同意放弃租赁权和优先购买权;承租人若对物业进行转租须经借款人与我行同意,并到相关部门办理备案登记手续。经分行信用风险评审部门审查同意后,可采用签署告知书和承诺函(附2、3)的方式代替三方协议书。6、签订应收账款质押合同。7、借款合同、抵押合同等相关合同中应明确注明:我行有权定期(一般每不超过两年进行一次评估)要求指定的房地产估价机构对抵押物进行价值评估,可视市场形势、物业增值潜力、经营回报率、市场利率变化等情况,对贷款额度、期限、利率等重新约定。同时应在合同中约定抵押物价值评估费用的承担方式。若遇物业价值发生贬值、租金
17、水平大幅下降等情况我行有权相应调减贷款额度,借款人应按我行要求归还调减部分。(二)办理抵质押登记合同签订后,经办行与产权人共同到抵押物所在地的登记机关,办妥有效的抵押登记手续,确保我行为抵押物的第一顺位抵押权人。并按照物权法、应收账款质押登记办法及其他法律法规等有关规定办理应收账款质押登记手续。如属置换他行贷款,可先办理第二顺位抵押,第一顺位抵押项下贷款结清并解除抵押后自动成为第一顺位抵押。(三)办理抵押物保险抵押登记手续办妥后,经营单位应要求借款人选择我行认可的保险人办理抵押物的保险手续,保险金额应足以覆盖我行贷款本息,投保期限一般不短于贷款期限,也可根据申请人要求按年投保,保险第一受益人为
18、我行,并取得保险单正本原件和保费缴款凭证复印件。(四)租赁合同备案原则上经办行应要求抵押物出租人和承租人持租赁合同到主管部门办理租赁登记备案手续,以防止经营性物业所有权人通过修改租赁合同、另行签订长期的、低租金的租赁合同或以其他方式恶意对抗我行抵押权。我行应与借款人(出租人)及承租人约定,承租人若对物业进行转租须经借款人与我行同意,并到相关部门办理备案登记手续。否则,借款人应承担由此给我行造成的全部损失。(五)开立租金收入结算账户及还款保证金账户借款人在我行开立租金收入结算账户,专项用于回笼物业租金收入,及开立还款保证金账户,专项用于归集物业收入中约定比例的专项还款资金,为贷款本息按期偿还提供
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