第五小组青年绅士项目策划书.ppt
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1、青年绅士项目策划书第五小组2015年3月29日策划大纲项目概况市场环境分析客户群分析与定位项目定位与形象策划项目营销推广策划项目概况地理位置:大体位于郑州市北部地区,总体位于惠济区中南部。东面紧接金水区与郑东新区隔区而望,北面多交通要道,南面与金水区东风商业区相邻,西面背靠多座公园项目概况 项目规划:惠济区王砦村城中村改造安置区一期项目总投资90000万元。项目位于郑州市惠济区长兴路西,国基路南,王砦街北,江山路东。项目总用地面积74928.232m2,拟建总建筑面积391367.33m2,其中地上建筑面积294974.93m2,地下建筑面积96392.4m2。地上建筑包括住宅建筑、商业建筑、
2、幼儿园、物业及其它配套设施等;地下建筑包括地下车库、变电室及设备用房等。容积率3.937,建筑密度30.45%,绿地面积22553.40m2,绿地率30.1%,规划设计户数2142户,可容纳总人数6854人(含安置村民657户,共计2168人)。机动停车位2925个,其中地上208个,地下2717个。项目概况青年青年绅士项目周边气候宜人,周边教育、绅士项目周边气候宜人,周边教育、医疗、商业等生活医疗、商业等生活配套齐全。配套齐全。河医四附院河医四附院 郑州十二中郑州十二中项目概况18路,78路,91路,178路,303路,904路,b23路,b37路,b38路,y808路等交通要道众多北临连霍
3、高速,南有北三环快速路且位于快速路交界地,东为江山路主干道,西接京沙快速路。市场环境分析SWOT竞争竞争环境环境宏观宏观环境环境市场环境分析宏观环境2015年房地产市场分析详情如下。从国家统计局公布的2015年1-2月房地产运行的各项指标来看,楼市整体回落速度有所加快。此外2015年月3月11日,政府工作报告中多次提及房地产领域,指出要“稳定住房消费”,把一些存量房转为公租房和安置房;与此同时,将推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域改革。房地产走势依然是大家最关心的问题。在过去的2014年,房地产行业在各种局势动荡和国内经济下行的双重压力下,不断地深化改革。银行利率下调,公积金贷款放宽,城镇
4、化建设等语境下,中国房地产体系正发生重大而深刻的变化。受这一行业形势的感染,房企们“抱团取暖”,积极应对房地产新形势持续创新。市场环境分析(一)土地市场:先热后冷,量跌价升,地王纪录屡被刷新先热后冷,量跌价升,地王纪录屡被刷新 2014年土地市场先热后冷,年初取得良好开局延续翘尾行情,后受楼市渐冷传到,地方政府推地节奏放缓,房企拿地日趋谨慎,二季度起,楼市逐渐下行,供求量降幅扩大,仅楼面价维持小幅上涨。四季度,随着政策利好及楼市逐渐升温,房企抓住窗口期加大优质地块储备力度,一线城市率先反弹,地王频现。从各类用地的供求结构来看,2014年工业用地供求量仍保持45%以上占比,居各类用地之首,住宅类
5、用地则较2013年下降约2%,商办类用地和其他用地基本持平。由于在楼面均价方面的领涨,住宅类用地出让金占比未降,仍为总额的68%,商办类用地以23%列第二。(一)土地市场供应:供应:二季度起供地节奏放缓,土地供应总量较上一年回落成交:成交:成交量降幅大于供应量,住宅商办用地降幅均超三成出让金:出让金:土地交易低迷致出让金整体下滑,重点城市占比提高楼面价:楼面价:重点城市优质土地成交拉高均价水平,宅地价格领涨溢价率:溢价率:全年仅三个月同比微增,各类用地溢价均呈下降趋势(一)土地市场成交:成交:成交量保持低位运行,降幅大于供应量,住宅、商办用地降幅均超30%。楼面均价除三季度外均同比上涨,宅地价
6、格领涨市场发展(三)区域市场郑州:量跌价稳,库存攀升竞争环境分析项目卖点:拥有高端住宅的低容积率、有服务及商业资源、生态公园以及项目卖点:拥有高端住宅的低容积率、有服务及商业资源、生态公园以及完善的小区配套完善的小区配套竞争环境分析周边区域楼盘:周边区域楼盘:河南裕华置业有限公司商业丨住宅;高层;毛坯河南裕华置业有限公司商业丨住宅;高层;毛坯惠济区三全路与长兴路交汇处西北惠济区三全路与长兴路交汇处西北 待定待定2013年年6月月30日日16已开盘利海托斯卡纳河南利海房地产开发有限公司已开盘利海托斯卡纳河南利海房地产开发有限公司住宅;高层;毛坯住宅;高层;毛坯南阳路北环以西南阳路北环以西500米
7、路南米路南17000元元/平方米平方米2013年年9月月28日开盘昌建誉丰郑州昌建地产有限公司日开盘昌建誉丰郑州昌建地产有限公司住宅丨公寓丨商业;高层丨板楼;毛坯住宅丨公寓丨商业;高层丨板楼;毛坯南阳路与博颂路交汇处西南角南阳路与博颂路交汇处西南角9500元元/平方米平方米竞争环境分析竞争环境分析目前惠济区已建项目的特点目前惠济区已建项目的特点1.多以住宅底商业为主多以住宅底商业为主2.物业类型主要是单一的住物业类型主要是单一的住宅为主宅为主3.拥有容积率偏低,多以别拥有容积率偏低,多以别墅为主,墅为主,市场环境分析项目SWOT分析优势优势城市价值主干道长堤路,以及和平大桥,城市价值主干道长堤
8、路,以及和平大桥,项目昭示性强项目昭示性强都市综合体物业形态,具备形成区域的中都市综合体物业形态,具备形成区域的中心的条件心的条件60万平方米的大规模社区万平方米的大规模社区项目紧靠未来商业服务中心,项目紧靠未来商业服务中心,市场环境分析项目SWOT分析劣势劣势项目西面是多条正建设高速路比较而言施工项目西面是多条正建设高速路比较而言施工多,噪音问题。多,噪音问题。环境的治理问题有待进一步解决环境的治理问题有待进一步解决项目所处位置现阶段发展较低落项目所处位置现阶段发展较低落市场环境分析项目SWOT分析机会机会郑州未来建设方向,和建设中心商业服务区域惠济区的发展是受到政府重点关注惠济区的发展是受
9、到政府重点关注拥有较完善的生活配套给客户提供方便拥有较完善的生活配套给客户提供方便的居住条件的居住条件区域口碑初步形成区域口碑初步形成市场环境分析项目SWOT分析威胁威胁周边安置小区将拉低项目的品质感周边安置小区将拉低项目的品质感城市其它中高端项目对客户的分流城市其它中高端项目对客户的分流城市中高端项目供应具有增加趋势城市中高端项目供应具有增加趋势未来预期存在着不确定性未来预期存在着不确定性人口量的变化人口量的变化数据来源:郑州市数据来源:郑州市20012011年统计公报年统计公报n2011年底郑州人口为885.7万人,与2001年相比增长30.83%,平均每年增长2.80%,近年来,随着出生
10、率的稳定,死亡率的降低,郑州市人口依然在不断扩张。n2011年底城镇人口为574.1万人,与2001年相比增长52.73%,平均每年增长4.79%,比总体人口增长速度快,与城市化的现象一致,将为城市带来相当的住房需要。注:1.2010年郑州人口以第六次人口普查数据为准,其它以郑州市统计公报为准;2.总人口中包括现役军人,按城乡分人口中现役军人计入城镇人口。客户群分析与定位客户群分析与定位人口年龄结构变化人口年龄结构变化根据上海同策2010年4月“中国人口年龄结构与房地产市场”报告有关中国人口出生率、死亡率和自然增长率得出中国人口按年龄结构有三个高峰。按照同致行“客户分类”三个人口高峰对应为:(
11、1)社会新锐(青年之家、青年持家、小小太阳),第三次人口高峰(19801990年出生)未来五年年龄在2737岁;(2)中年之家,第二次人口高峰(19621970年出生)未来五年年龄在4756岁;(3)老年之家,第一次人口高峰(19481957年出生)未来五年年龄在6271岁。20152020年郑州人口年龄结构预测备注:预测人口年龄结构中没有考虑各年龄段中人口在未来五年到十年的死亡,预测为各年龄段人口的上限值。人口两个高峰人口两个高峰社会新锐社会新锐社会新锐社会新锐n【家庭特征】2534岁青年或青年夫妻不与父母同住无小孩,或与父母同住有11岁以下小孩子,对父母的需求以较低水平满足,家庭成员高学历
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