房地产开发企业会计10个问题.doc
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4、算时是否允许扣除? 【解答】 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定:开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 因此,房地产开发企业修建的临时售楼设施,在计算土地增值税时,不作为开发间接费用,不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。 2、 【问题】 房地产开发企业建造的售楼处、样板房费用应做哪个会计科目?是否应当缴纳房产税?解答】 房地产开发企业建造售楼处、样板房的费用如何进行核算,需要根据具体情况确定,会有多种可能。比如说,企业是通过其开发的商品房临时性作为售楼处、样板房的,则通过开发成
5、本以及开发产品等科目进行会计核算;如果是在开发的商品房附近重新修建售楼处、样板房的,则通过在建工程、固定资产等科目进行会计核算。 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知(国税发200389号)规定,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 根据上述规定,房地产开发企业用于生产经营活动的售楼处和样板房,需要计算缴纳房产税。 3、 【问题】 房地产开发公司代有关部门收取的燃气费,代办过户费,住房专项维修基金,有线初装费是否作为营业税的计税依据? 【解答】 对房地产开发公司代收的此类资金及费用,根据营业税暂行条例中关于营
6、业税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产所取得全部价款和价外费用的规定,均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。 又根据国税发200469号规定,鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税 4、 【问题】 房地产企业取得土地后经过七通一平再出让,营业税是否按差额交税? 【解答】 根据财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知(财税200316号)第二条关于适用税目问题规定:“单位和个人转让在建项目时,不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续,其实质是发生了转
7、让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税: (1)转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目,按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 (2)转让已进入建筑物施工阶段的在建项目,按“销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。” 第三条关于营业额问题规定:“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”5、 【问题】 在房地产开发项目进行土地增值税清算时,房地产开发企业扣留的建筑施工企业质量
8、保证金是否允许扣除? 【解答】 根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函2010220号)第二条规定,房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除。未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。 6、 销售商品房预收定金如何缴营业税 【问题】 某房地产公司甲楼盘尚有50套商品房未售出,2010年预收甲楼盘未售房定金100万元(房款总价500万元),但未签订正式房产销售合同,只签订意向协议,房地产公司是按收取定金计缴营业税,
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