物业服务及房地产服务知识解答大全.doc
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1、物业服务及房地产服务知识解答大全第一编 物业服务解答大全第一 物业收费类1. 为什么物业服务公司一次性收取一年的物业服务费?答: 由于本小区客户群特点,大部分业主事务繁忙,因此可能出现物业服务费交费不及时的现象;而我们也会将大部分精力用于催缴费用上(因为物业服务费是保证物业公司正常运转的先决条件),这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业服务费,物业公司可将全部精力投入到对客户服务中,在资金运转上无后顾之忧,且符合建设部物业服务收费管理办法第十九条相关内容规定。而此收费已经在前期物业服务合同中约定。可以以现金形式或银行划账等方式。第一年物业公司从成立到正常运行,无处不需要
2、大量的资金来保证。为保证物业公司能正常的、更好的为业主提供优质服务,故要一次性收取一年的物业服务费。2. 从什么时间开始计收物业服务费?l 答:按约定日期办理收房手续的,从办理收房手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的,以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的缴费时间开始计收物业服务费。l 您的销售合同中已明确甲方的交房日期,以销售部出具并办理交房手续时开出的入住通知单上的时间起计收物业服务费。3. 以什么面积收取物业服务费?答:物业服务收费按法定产权建筑面积计收,可以按月、年收取。已办理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准,房产证未记载建筑面积或未办理房产证的,以物业买卖合同
3、中建筑面积为准。4. 每月每平方米缴纳的物业服务费标准是多少?答:居住物业服务费1.8元/。商业物业服务费2.5元/平方米。5. 物业服务费收费的依据是什么?答:是依据前期物业服务合同、当地有关物业服务服务收费办法所约定之物业服务服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准,其测算标准除依据以上内容,亦参考当地物价水平及物业服务费收费水平,并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而做出测算并经过政府部门最终批核确定。6. 除此之外还要交纳什么费用?答:除此之外还需交纳代收的电费、自来水费、燃气费、有线电视初装费、垃圾清运费等。注:将依据政府部门公告的市政收费标准调整上述收费标准。7. 入住时应
4、该签订什么协议或文件?答:入住时您应签订前期物业服务协议、临时管理规约、装修管理手册、客户资料登记表,领取住宅质量保证书、住宅使用说明书等。8. 入住后物业服务费应该如何缴纳?答:您在接到交费通知书 日内,可直接到物业公司财务部交纳。9. 物业服务服务费里面包括了哪些费用答:物业服务服务费包括:l 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;l 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;l 物业服务区域清洁卫生费用;l 物业服务区域绿化养护费用;l 物业服务区域秩序维护费用;l 物业公司办公费用;l 物业服务企业固定资产折旧;l 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;l
5、经业主同意的其它费用。10. 我们如何知道物业服务费都花在什么地方了?答:物业服务费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面;l 物业服务公司将每半年向业主公布一次物业服务公司对本小区收缴与支出的账目,届时您可以详细了解物业服务费是如何花销的。11. 业主有权审查物业服务企业的收支吗?答:没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。如果业主委员会与物业公司所签订的合同为“包干制”的话,业主是没有权利要求公开物业收支明细的;相反如果是“酬金制”,物业则必须公开收支明细的。因为一般的业主不具备专业的财务知识,即使是专业财务
6、人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。 12. 我没有住,是否可以不交物业服务费?答:不可以。(2003年6月8日国务院令第379号)新版物业服务条例发布实施后就取消了空置房减免费用的规定,目前都按100%进行交费。l 在同一物业服务区域内自房屋交付使用之日起开发企业未售出的房屋和产权人空置房屋均应承担物业服务费。因为物业服务费是公共区域保安、保洁、设备设施维护保养的服务费用。少数业户物业暂时空置时,物业服务公司的运作并未因此而减少工作量,减少费用支出,所以业户虽然没有入住自己的房屋,也要交纳物业服务费用。13.
7、 售楼时的承诺没有兑现,我可以不交物业服务费吗?答:不可以。因为物业服务公司与开发商是具独立法人资格的公司,物业服务费是用于小区物业服务的,是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉,争取尽早解决,但物业服务费仍需支付。14. 有的业主不交物业服务费,这对我有影响吗?l 答:有影响。因为物业服务与服务的实施是需要业户交纳的物业服务费来支持的,如果有业户不交费,势必会给物业公司的管理运营经费造成影响,也将影响了已交费业户的利益,当然也影响了您的利益。l 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。
8、业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。l 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。l 物业产权或者租赁权发生转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。15. 收楼时还有许多配套设施,(例如:周边绿化、车库、行人通道等)没有交,是否需全额缴纳物业服务服务费? 答:原则上是要全额缴交的。绿化、燃气、有线电视等相关配套设施是地产公司及社会相关服务部门提供给您的“有形产品”,物业公司提供给您的是“无形服务”。16. 小区业主
9、办理了入伙手续但没有入住,也要缴纳物业服务费?答:是的,要缴纳物业服务费。因为在法律意义上来讲,该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中,物业服务公司已经为该单元提供了公共性的物业服务服务(比如设施设备的养护、清洁绿化等服务),所以,是要交物业服务费的。17. 如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业服务费,物业是否有权掐断住户的水电供应?答:物业服务公司没有权限制业主的水电供应;但如果是代收代缴卡式收费,则要及时充值,以免自动停水停电。18. 我想增加几张门禁卡需要收费吗?如何办理?答:收费。成本费是30元/张。如需要可向物业公司客服部申请。19. 商铺的水电费是否同住宅相同?答:不相同
10、,水价格根据万宁市物价局文件关于调整万宁市自来水价格的通知,以自来水公司为准;电价格以电业局给定价格为准。20. 房屋未装修,入住前是否要交纳物业服务费?答:只要房屋已交付,无论业主是否入住,都要交纳物业服务费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务,而是为整个小区提供服务,物业服务公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业服务费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用,并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业服务费,必然导致物业服务费入不敷出,物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继,导致全体业主的共同利益受损。21. 业主无
11、因不交纳物业服务费?答:业主违反海南省物业住宅管理条例规定和物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费用及相关费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业可以依照物业服务合同约定收取违约金。22. 什么是业主?答:依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。l 基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。l 业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行,但不得以放弃权利为由不履行义务23. 物业服务公司收取物业费的制定依据,是否可以调整?答:普通住宅物业服务
12、收费,实行政府指导价;其他物业的物业服务收费,实行市场调节价。省人民政府可根据本经济特区的实际和需要,适时调整实行政府指导价的物业范围。l 实行政府指导价的,省价格行政主管部门应当会同省住房和城乡建设行政主管部门,根据普通住宅物业类型、服务内容和服务成本等情况,分类制定相应的基准价和浮动幅度,并每三年至少向社会公布一次。基准价根据相关服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。l 政府制定或调整物业服务收费指导价应当实行听证。24. 小区公共区域或设施设备,物业是否有权经营?答:业主共用的设施设备、场地以及房屋,经业主共同决定,可委托物业服务企业经营,其收益按合同约定执行
13、。l 经业主委员会或业主共同决定,物业服务企业利用物业共用部位、场所、设施设备进行经营的,应当按照规定办理有关手续,经营收入扣除物业服务企业经营成本、相关税费后,其收益分配按合同约定执行,业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。25. 业主转让或出租房屋是否向物业告知?答:业主转让或者出租房屋时,应当将物业管理方面的规定和约定告知受让人或承租人,并自合同签订15日内将转让或者出租的情况告知物业服务企业和业主委员会。26. 物业管理区域内的各项专业经营的计量设备怎样抄表?答:物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当抄表到户,并向最终用户收
14、取有关费用,不得强制物业服务企业无偿代收代交相关费用,不得因物业服务企业拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取额外费用。27. 本条例中有关专业用语:答:(一)专有部分,是指物业管理区域内的房屋(含整栋建筑物)、车位、摊位,以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。(二)自用部位,是指业主所购房屋内部,由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位;(三
15、)自用设施设备,是指业主所购房屋内部,由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备;(四)共用部位,是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构(包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等)、室外墙面等部位;(五)共用设施设备,是指物业区域内或单幢房屋内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。二、装修服务类28. 为什么收取装修垃圾清运费?答:如果是“二次装
16、修”垃圾清运费,是可以收取的,因为物业服务费用里不含装修垃圾清运费用,理论上,这个二次装修垃圾清运费,是向装修公司收取的。因为装修公司在收取住户装修费用的时候,工程款内已经包含了清理施工现场的费用。l 二次装修垃圾清运费的收费标准,根据发改委官网的消息,“装修涉及的收费实行市场调节价,具体收费标准由物业服务企业与装修人和装饰装修企业在装修服务协议中进行约定。” l 装修垃圾需由指定的清运单位统一清运,业户需按照记租面积及装修垃圾数量来支付装修垃圾清运费。若业户另有其它安排,则需事先征得物业服务中心批准。l 业户必须将垃圾装入袋中,并在规定时段乘坐规定货梯自行搬到本项目指定废物收集处,由物业服务
17、中心集中处理。29. 装修需交哪些费用?答:A、装修违约金:2000元/户;B、装修垃圾清运费:6 元/平方米;C、装修许可证工本费10 元/张D、出入证工本费:10 元/张。E、电梯使用费200 元/户。F、灭火器租用(可选)100元/个。30. 装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取?答:业主对其物业进行室内装修的,业主应当与物业服务企业签订装饰装修承诺书,承诺书应当载明装修建筑垃圾清运及费用事项。l 装修是按装修手册的装修垃圾清运费:业主委托物业服务企业清运装修产生的垃圾,清运费标准由业主和物业服务企业协商确定。l 建筑面积每平方米6元垃圾清运费,具体收费标准见装修手册内容。31. 我
18、不付装修垃圾清运费,由装修公司清走可以吗?答:可以,但业主需要签署承诺书及交纳装修违约金,装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。32. 装修房子为什么要交纳电梯使用费?答:装修期间电梯使用费问题,能够在2002年5月住建部令第110号住宅室内装饰装修管理办法中找到一定的依据。物业服务费里不含二次家居装修电梯使用费,由谁使用谁负责的原则。电梯使用权利和义务相平等原则。33. 装修房子为什么要办理装修申请和接受你们的检查l 答:海南省家庭居室装修装饰行业管理规定第六条中各物业服务单位或物业开发商负责家居装修工程的开工申报及装修装饰施工现场的管理。l 海南省住宅管理规
19、定第四十八条 业主装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约,并告知物业服务企业和业主委员会。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装饰装修施工进行现场监督。l 业主违反房屋装饰装修规定、临时管理规约或者管理规约的,物业服务企业应当及时督促其改正;仍不改正的,物业服务企业有权禁止装饰装修施工人员和施工材料进入物业服务区域,并报告有关主管部门,有关主管部门应当及时处理。l 物业服务企业违反海南省住宅物业管理条例第四十八条规定,未书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,且未派人到装饰装修现场监督检查的,由县级以上人民政
20、府物业管理主管部门处1000元以上3000元以下罚款。34. 业主进行装饰装修影响到相邻业主正常生活?答:相邻业主有权劝止,也可以请求物业服务企业或者业主委员会协调处理。物业服务企业或者业主委员会应当在接到请求后24小时内协调处理。35. 装修手续怎么办理?答:请您先到客户服务中心,办理装修申请手续,说明您需要改动的位置和项目、装修公司具体信息、开工时间等等,然后由客户服务中心相关人员进行装修审核。36. 如果业主装修时铺设木地板,是否会影响屋内管线?答:会。建议业主铺设复合地板,因为木地板需要打龙骨,这样会碰到管线。37. 想移动可视对讲挂机,可不可以?答:建议业主不要改动。另外,由于这项改
21、动设计到本园区房屋的整体系统,需要由物业协调原施工单位。如果业主非要改动的话,造成使用不了或效果不好等现象,原施工单位将不给予保修。若造成其他损失也要承担相应责任。38. 施工的人员将建筑垃圾扔进下水道造成堵塞,怎样处理?答:谁施工谁负责。如果是施工人员所造成,由施工单位处理,如不是施工人员造成是业主人为造成堵塞,依据海南省住宅物业服务规定由业主负责。39. 我想把室外部分设施拆了,行不行(涉及外立面拆改的)?答:2002年5月1日,建设部颁发的110号令文中第六条规定:从事室内装修不得搭建建筑物、构筑物;不得改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗。40. 业主可以对排烟道、通风道进行改造处理
22、吗?答:不可以。根据2002年5月1日起施行的住宅室内装饰装修管理办法规定中,装修人和装饰装修企业应当与物业服务单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议,其中包括禁止行为和注意事项中有明确的规定,禁止对室内排烟道进行改造。41. 业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续?(包括自装)答:建议业主选择具备装修企业资质的装修商,牵涉到质量包修,责任自负。42. 业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗?答:不可以。因上述事项均在是装修范畴之内,故上述事项均须先报方案至客户服务中心审核后方可开始进行铺装。工程完成后,应将所产生的垃圾及时清离。43. 装修人员可以在我家住吗?答:不可以。为了业主和房屋
23、的安全。但业主提出的,须由业主写出承诺安全担保。44. 卫生间为什么在装修时还要做防水?答:首先,承建商在交房前已经做过防水,且经过闭水试验,防水效果良好。但在装修期间,卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖,会剔凿地面,破坏了防水层,故建议业主在装修时重做防水。45. 现在国家都在提倡节能环保,为什么不让安太阳能热水器?答:太阳能热水器一般都是安装在屋面及露台上,而屋面和露台上都有防水层,安装久了太阳能热水器的重量会破坏防水层,导致屋面漏雨。另外,屋面属于公共部位,个人不应该私自占用。46. 想安装卫星接收器可以吗?答:不可以。我们国家规定,安装卫星接收器需要有当地公安部门、广电总局、无线电委员会
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