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商铺物业基础知识

一．商铺物业分类

1． 按产权年限分类

（1） 70年产权
位于住宅裙楼的商业，与住宅产权年限一样。在同样的地段，产权越长，投资价值越高。

（2） 40年产权
为纯商业物业。纯商业物业地块出让价格一般都比住宅物业地块价格高，通常位于一个区域的繁华商业地段或政府规划中的未来重点商业圈。

2． 按商铺在经营上的独立性分类

（1） 室内虚拟商铺：
（2） 室内独立商铺：
（3） 沿街独立商铺：

3． 按所经营业态在物流供应链中的位置分类

（1） 专业市场：
B2B模式，指以批发为主的商品交易市场，进驻商家主要为生产厂商、各级代理商，商品销售对象主要为次级代理商、终端经销商。
比如深圳华强北赛格电子广场、东门的白马服装市场、草埔农产品批发市场，虎门富民服装广场、黄河时装城。合和地产策划代理的嫔纷世界美妆城也属于专业市场（美容美发化妆用品专业市场）。

（2） 零售市场：
B2C模式，进驻商家主要为各级代理商和终端经销商，商品销售对象主要为终端消费者。包括百货商场、超市、主题商场、折扣店、品牌专卖店、便利店等等。
比如万佳百货、沃尔玛超市、紫荆城、女人世界、千色店、7-11便利店、百果园鲜果超市，等等。

（3） 服务市场：
B2C模式，包括餐饮、娱乐、休闲、金融、证券、票务等等。

当然，上述分类尚不能概括完整的商业形式。随着商业经营模式的不断创新，一些新型商业模式开始兼具多种市场类型的特征，比如世界第一大建材超市B&Q（百安居）采用现代零售商业经营模式，很难用“专业市场”或“零售市场”来界定。

二．商铺物业建筑基础知识
1． 开间与进深：
开间与进深的比例在1：3以内最为合适，开间越宽，商铺价值相对就越高。

2． 柱距：

在框架结构建筑中，支撑整个建筑的钢筋水泥柱与柱之间的距离为柱距。
柱距越宽，越有利于商品的布置和人流的交通组织，当然，柱距越大，建筑成本越高。
通常来说，一般商业柱距在8米-10米之间，但一些仓储式超市和建材超市需要12米-15米的超宽柱距。

3． 层高/净高

层高指相邻两层楼板中间之垂直距离；净高指经过室内装修后地面至天花之间的垂直距离。
为营造开敞、舒适的购物环境，商铺对层高的要求较高，一般来说商业首层层高应在5.5米以上，装修及安装中央空调后净高在4米以上；二层以上层高在4.5米以上，净高在3.5米以上。
但越来越多的现代商业对建筑层高的要求越来越高，比如OBI（欧倍德，世界第二大建材家居超市）就要求首层层高不低于8米，以便在垂直方向货架载货量最大，最大化节约仓储成本。

4． 水平交通组织

指商业人流在水平方向的组织路径。通畅、舒适、便捷的水平交通组织有利于营造高素质的购物环境，提高商业人流量，促进顾客购买决策。

（1） 出入口：指商业人流、货流进出商场的通路。一般分为人流主出入口、次出入口和货流出入口。
（2） 人行通道：指顾客购物行走的路径。一般来说，通道越宽，商场档次越高，购物环境越舒适。通常通道宽度在1.5米-2.5米，不应低于1.2米。

5．垂直交通组织

指商业人流在垂直方向的组织路径。通畅、快速、便捷的垂直交通组织有利于商业人流向上层流动，提升上层商业价值。商场垂直交通组织主要通过以下设施完成：

（1） 自动扶梯
（2） 人行扶梯
（3） 封闭电梯
（4） 透明观光电梯

6．荷载

指商场地面每平方米的最大承重能力。不同业态、商品的商业对地面荷载的要求不尽相同，经营商品单位重量越重的，对地面荷载的要求越高。

7．中庭

指商场中数层连通镂空的空间。中庭通常摆放商业利润最高的商品或最容易积聚人气的商品，或作为促销区域、休闲区域，是大型商场重要的商业空间构成。

8．广告位

位于商场室内及建筑外墙的可供入驻商家做广告的部位。广告为有利于营造浓郁的购物氛围、提示购物信息，同时也是吸引重要商家入驻的优惠筹码。

9．配套设施

（1） 中央空调
（2） 电梯/扶梯
（3） 洗手间
（4） 室内休闲椅
（5） 室外休闲设施
（6） 地面/室内停车场：
随着家庭汽车拥有量的不断增长，现代商业对停车位的要求越来越高，如山姆会员店要求停车场面积为室内商业经营面积一样。在深圳，真正现代化的商场应每50平米配备一个车位，比如一个2万平方米的商场至少应配备400个停车位。
通常来说，地面停车位面积为25平米/车位，地下停车场为35平米/车位。

三．商业经营管理基础知识

不同的商业类型有不同的经营管理模式：

1．独立经营
商家租赁一个独立的商铺自主经营，整个交易过程全部在本商铺内完成。

2．“租赁式”统一经营管理
商家按月向商业管理人交纳固定租金及管理费用，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银。

3．“扣点式”统一经营管理
商家进场经营，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银，无须向商业管理人交纳固定租金及管理费用，而是在每月销售额中提取固定比例作为租金和管理费。

四．商铺物业价值要素

1．影响商铺物业价值的两个最核心素

（1） 商业人流量：
人气就是财气，所有影响商铺人流量的因素都是影响商铺价值的因素。

（2） 业态租金承受度：
不同的业态可承受的租金是不同的，能够承受越高租金的业态，其商铺价值就越高。比如大百货、大超市、大家具商场，其所能承受的租金非常低，相应商铺价值就越低；而化妆品、精品、装饰品等占地小、毛利高、销量大，其所能承受的租金较高，相应商铺价值就越高。
如：华强北万佳之所以离开华强北，就是因为房东把原120元/平米的租金提高到180元/平方米，万佳从经营上无法承受该租金。最后该商铺被远望数码城租下。而在同样地段的女人世界，5年前首层租金不过150元/平方米，如今已增长至500元/平米，而且还供不应求，租金有进一步上涨趋势。

2．商业人流量的决定因素

（1） 商业物业所在的商圈
（2） 商业物业所在商圈的地段
（3） 具体商铺的位置—银边金角
n 距离主出入口的远近
n 距离扶梯的远近
n 几面开口迎客
n 开间：进深之比例
（4） 具体商铺的楼层

五．商铺物业投资基础知识

1．投资品种分类
n 房地产：商铺、住宅、写字楼
n 储蓄：定期、活期等
n 外汇（炒汇）
n 股票（炒股）
n 基金
n 保险
n 珠宝
n 古玩
n 邮票
n 钱币
n 纪念品
等等。

2．商铺投资“12字真经”---投入少、回报稳、风险低、升值快（成长性高）
3. 在前期购买环节应注意：

第一， 商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有４０年；
第二， 在贷款政策方面，住宅底商的贷款是６成１０年，利率是6.25%。但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生的。
第三， 住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有１００平方米的，也有１０００平方米的，也有不打散卖的。
在后期使用过程中以及硬件配备上应注意的有：
第一， 水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；
第二， 物业管理费高于普通住宅，一般在１０元／月／平方米左右；
第三， 根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备；

4． 商铺投资收益率四种算法

　一般商铺投资收益率算法有以下几种：
　　1.租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（总房款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
　　不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
　　2.租金回报率分析法
　 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
　　不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
　　3.内部收益率法
　　房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。

　　上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

　　优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

　　不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

　　4.简易国际评估法

　　基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？

如何计算投资回报率

有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价

计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：

套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％

要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％

如何判断投资回报率

现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？

业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但据本部从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。

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