房地产企业挂靠施工清包工方式的纳税筹划.doc
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1、房地产企业挂靠施工清包工方式下的纳税筹划 自2016年5月1日起,全面营改增在全国范围内正式实施。房地产和建筑业也被纳入了营改增的范围,其税率分别为:一般纳税人11%,小规模纳税人3%。现在,有些房地产开发企业为了节省成本,建筑施工这类业务也都是自己来做。因为没有施工资质,常常挂靠一些有资质的施工企业。自己买材料并招工来建造,或者是自己购买主要材料,而将辅助材料和人工费外包,于是就有了不少的甲供工程和清包工形式,这就为增值税的纳税筹划提供了可能。(一) 纳税人的确定: 营改增试点实施办法规定,单位以承包、承租、挂靠方式经营的,承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(
2、以下统称发包人)名义对外经营,并且由发包人承担相关法律责任的,以该发包人为纳税人。否则,以承包人为纳税人。 因此,房地产企业在和施工企业签订挂靠合同时,要注意明确这一点,即以被挂靠人的名义签订总包合同,并且约定由被挂靠方来承担相关的法律责任。否则,房地产企业就成了增值税的纳税义务人。(二) 税率的筹划:因为房地产和施工企业一般纳税人的增值税税率都是11%,而建筑材料有17%、13%、3%的税率不等。从节税效果上说,设备和动力的价款,以及税率超过11%的建筑材料,如钢材、水泥、粘土实心砖等,房地产开发企业最好自己采购,以获得17%或者13%的进项税额抵扣;而将不高于11%税率的材料和人工费用,交
3、给施工方自己采购,这样还可以从对方获得11%的进项税额抵扣,从而在总体上获得最大的增值税抵税效益。(三)清包工方式下的筹划: 根据营改征试点有关事项的规定:一般纳税人对清包工形式或者甲供工程提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。 为便于分析,以下不考虑房地产企业自行采购的设备、动力及高于11%税率的主要材料影响,而只考虑辅助材料对增值税的纳税影响。(一)房地产企业自行采购辅助材料的情况下:清包工工程价税合计=低税率材料价税合计+人工等费用=低税率材料+人工费(1)简易计税方式下:1.施工方:应纳增值税=(低税率材料+人工费)/(1+3%)3%=(低税率材料+人工费)2.91%2.房地产
4、企业:取得的进项税额=从施工方取得的进项税额+自行采购辅料取得的进项税额=(低税率材料+人工费)/(1+3%)3%+辅料/(1+17%)17%=(低税率材料+人工费)2.91%+辅料14.53%3. 合计数=施工方应纳增值税-房地产企业取得的进项税额=(低税率材料+人工费)2.91%-(低税率材料+人工费)2.91%+辅料14.53%=-辅料14.53%(2)一般计税方法下:1.施工方:应纳增值税=(低税率材料+人工费)/(1+11%)11%-低税率材料/(1+3%)3%=(低税率材料+人工费)9.91%-低税率材料2.91%=低税率材料7%+人工费9.91%2.房地产企业:取得的进项税额=从
5、施工方取得的进项税额+自行采购辅料取得的进项税额=(低税率材料+人工费)/(1+11%)11%+辅料/(1+17%)17% =低税率材料9.91%+人工费9.91%+辅料14.53%3. 合计数=施工方应纳增值税-房地产企业取得的进项税额=低税率材料7%+人工费9.91%-低税率材料*9.91%+人工费9.91%+辅料/(1+17%)17%=-低税率材料2.91%-辅料14.53% 比较上述两种计税方式,可知,在房地产企业采购辅助材料的情况下,采用一般计税方式,双方应纳的增值税额合计数更小,更有利。(一) 房地产企业不采购辅助材料的情况下:清包工工程价税合计=低税率材料价税合计+辅助材料价税合
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