商品房买卖合同纠纷案件特点及成因.doc
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1、商品房买卖合同纠纷案件特点及成因 一、商品房买卖合同纠纷案件的特点 (一)案件数量大幅上升。商品房买卖纠纷案件呈大幅上升趋势。济南历下法院 2007年收案88 件,2009年收案激增至337件,三年时间案件数量增长了 4.5倍。截至2010年5月底收案77件,同比提高28.8%。 (二)诉讼请求及理由多样化。商品房买卖纠纷的类型复杂多样,常见的多为要求办理权属证书、 支付违约金、 解除合同赔偿损失、确认合同无效双倍赔偿、按约定履行、双倍返还定金、解除合同返还房款及利息等,其中,因逾期办证而引发的纠纷约占全部商品房买卖纠纷案件的 72% ;附加设置增加买受者交易款项而引发的纠纷约占21% ;开发
2、商逾期交房引发的纠纷约占3% ;要求解除合同的纠纷约占3% 。 同时,涉及到各种各样惩罚性赔偿纠纷占0.5% 。诉讼理由各种各样,由传统的逾期交房和办证等原因向更广泛的领域扩展。 (三)涉诉人数多、群体性诉讼比重大。起诉方业主人数往往是几十甚至上百人的群体性诉讼。2009年至2010年5月受理商品房纠纷案件 414件,其中群体性商品房买卖合同纠纷案件 395 件,占到案件总数的 95%。如2009年诉济南正大建业发展有限公司商品房合同纠纷案的原告多达 160 名,另有不少业主对案件审理持观望态度,一案的审理往往涉及一大批潜在的诉讼者。 (四)案件审理难度大,审理周期长。房地产行业涉及多部门,其
3、部门规章纷繁复杂,权限或相互交叉,或无承接关联,为法院裁判带来诸多困难,结案率仅为 45% 。其中,结案方式以调解、撤诉方式结案的又占了绝大部分。55% 的案件因案情复杂,或缺少法律规定,使审理周期延长。 (五)存在隐患,易引发上访案件。商品房买卖合同纠纷中因群体性诉讼多,涉及环节多、部门多,法律法规不健全等原因,不仅审理难度大,而且存在当事人上访、来访或是写信、打电话催办案件的情形,存在引发治安事件的隐患。 二、商品房买卖合同纠纷的成因分析 (一)买卖双方对利益的无序追逐。开发商为追求更加丰厚的利润回报,开发规模越来越大,很多商品房的质量难以保证,销售的商品房越多引发的纠纷就越多;另一方面,
4、地价不断波动,使得阶段性商品房价格的不确定因素增加,买卖双方遇到价格下降无利可图,或是价格暴涨利益失调,都可能因利毁约,引发纠纷。买受方有时受广告的引导或对合同片面理解,期望值过高,一旦未达到预期,即引发诉讼。同时,有个别熟悉房产交易的买受者,期待出卖方出现逾期交房等问题。因为逾期的时间越久,诉讼后获得的违约赔偿越多。 (二)连锁反应易导致群体性诉讼。连锁反应主要包括以下两方面:一是单位团购,一旦出现开发商违约,参加单位团购的所有购房人必然面临同样的问题,同时起诉。二是由房地产开发行业本身的特性决定的。一家房地产商开发一个楼盘,其存在的问题大多是相同的,凡是购买这个楼盘房屋的购房人遇到的情况也
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