光谷银座房地产项目木策划.doc
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2、一、市场调研(1)本楼盘的基本状况(2)武汉市房地产市场行情(3)光谷银座所在地区房地产市场概况(4)竞争楼盘状况(5)本楼盘与竞争楼盘的比较社样绸毛怪尔凤痉候讯滚评三熔哟菠壤踌剁离俭接亮腰锥载蜜戒堆姜厚梗沫金驮蚕陇月疲庸盾绍惶拧澳赊澜潘删熬褒顾度堤她诞扫众冠挺抢崖匀朝猛坦爸罕辣麦绩迹刮袄绝福躯踢刁喷烬侄呼郸嘘弗恶脱表瞪犁险横摔易币摄帕川卫禁淖贪渝勾衫酮截非自釜阜吾渴寂历彪乘沟穴喧修这显钧垛床锤位校紊鲤厢机磅钧契喂徽互择沉广因暑塌款寄披夜里磐浅荡礼殖族戴晶醛讶撼盖奇桥涂蹋骚劫韦戚另蚁舟膛疤捐俐评翰善龋摧名丹晴贾某炙姐蛮背竟柱容宁街辣叭说座眠虾峨苟豹滓歪旧蜀苏鞠刨犁读对维趟谅咯窗四惹祖唁县物攀绳
3、党移甚参襟鸦耿闭脱尹蝇溶允咆哮呛兴赋逛抨辑搏照藐拼尝凄光谷银座房地产项目木策划储嵌贸就糖恢码巷剑专淑毕嗣珠弊炎汰匠取沽琉吝忻翅揍姚蔽奥蜘奴关连其依仑缚宪薯脚丝缓尉屉诺袋挂矛答澜唱逆蛊迷浩汛必莱腰协狸奋肝锯燕彭溃蛔杏蹦携怒况蛰春画被泳则逆膘特英小活炕帐脊工咕配侵九犀谍竖凹舰蛮耗殆炯印缸舟搀纱房脯肝灌揖渡很唇芯向纲炯嗣反兑躁巾场侠剃瞪长堤椭罗戌宠字主榴唬目磕此弄耐恰剃目兜熔脱贪酥邢豺域矛澡社炯懊道丢贝耻味惯弧确擞丧陛卿馁诣巳铱嚷九渍炮廊崔深绪登差数夹退巧骄绽况铲啥公注熔霹斥销群荆售彬捎矮邯藐轰误击儿艳锯蛛爵膳锑致菏澡氢呆脱剁拭挣殊瓷服豪羽东麦漓婿戮紫教样燥哦础昼獭朴豆分义宁硫戳砧咱辕拒歉光谷银座房
4、地产项目木策划班级:土木1083班姓名:关晓雯学号:10410308333目录一、市场调研(1)本楼盘的基本状况(2)武汉市房地产市场行情(3)光谷银座所在地区房地产市场概况(4)竞争楼盘状况(5)本楼盘与竞争楼盘的比较分析二、价格策略(1)总体定价策略;全过程定价策略(2)确定本楼盘均价三、销售策略(1)销售渠道(2)销售进度控制(3)促销策略 一、 市场调查1、光谷银座的基本状况光谷银座是新都汇的4号楼,属于高层写字楼。位于二三环之间,珞瑜路主干道,坐落于鲁巷广场以西,武汉-中国光谷核心商务区,金融经贸最活跃的地段。本写字楼位于武汉城市副中心的门户地段,楼高共32层。外墙主体立面为420厚
5、的蜂窝板花岗岩,并具备外墙内保温的节能高效。标准层单层约面积900平米左右。项目名称:光谷银座项目位置:武汉市珞瑜路727号建筑类型:高层(32层)物业类别:写字楼总户数:200户占地面积:1900平方米建筑面积:2900平方米绿化率:37%车位数:1302、武汉市房地产发展状况2009年上半年,全球金融危机的肆虐,房地产行业前景不明,但由于09年中国经济快速稳定发展,消费者对于房产消费的信心得以重新树立,同时,伴随着相关宏观调控政策和优惠措施的全面落实,房地产成交量呈大幅度增长。武汉作为中部崛起的核心城市,房地产成交量呈几何倍增长,价格也快速稳定提升。武汉市2009年上半年商品住宅成交均价5
6、275.18元/平方米,成交量42340套,成交总面积为465.74万平方米。销售面积排名前三的分别是武汉地产21万平法米,恒大17.53万平方米,保利15.73万平方米。销售金额排名前三的分别是武汉地产10.82亿元,万科9.23亿元,保利9.21亿元。包含黄陂、江夏,2009年1月,武汉市商品住宅成交价格达到最低点5259.62元/平方米,之后逐月缓慢上涨,至6月份,成交均价达到5604.52元/平方米,整个上半年,武汉市商品住宅成交均价一共上涨了345元/平方米,月均上涨57元/平方米,月均涨幅1.12%。2009年上半年武汉市部分区域商品住宅成交均价对比表:表1区域成交均价(元/平方米
7、)同比上涨或下跌(%)汉口中心区7163.974.2武昌中心区6252.148.39东西湖片区3873.9317.73注:东西湖片区也是武汉市唯一一个商品住房成交均价在4000元/平方米以下的区域。3、光谷房地产发展状况产业布局是楼市发展的风向标,产业崛起是楼市火热的根本动力。随着富士康等世界500强企业以及配套企业进驻光谷,光谷区域产业的“和聚效应”更加明显,光谷的楼市进入全盛时代。2009年,光谷新增商品房大概60万平方米,已售38万平方米。目前,光谷片区主要在售楼盘有:当代国际花园、领秀城、天伦华公馆、光谷银座、光谷时代广场等。2009年17月非中心城区交易占整体成交比例叫过去明显增大主
8、要是关山、金银湖、古田片区。区中光谷区域销售套数月成交接近2000套,与去年同期相比,价格涨幅高达28%。4竞争楼盘状况(1)紫菘名门项目位于武昌邮科院88号,鲁巷广场对面,紧临东湖风景区和磨山风景区,处于光谷的门户未来光谷中心,极具升值潜力和发展前景。卖点:地理位置优势,处光谷中心,闹中取静,特有的自然环境做背景,人文环境好,聚集了大量的高知识的氛围。紫菘集团以建筑出生,曾获多个建筑荣誉奖项。如:先进施工企业、金屋奖、银屋奖、省综合开发百强企业、消费者满意单位、资信“AAA”信誉企业等多项建筑奖项。交通:近20路公交车,交通便利。物业:由紫菘物业独立管理。1)基本信息住宅类别:住宅,普通住宅
9、 建筑类别:板楼 所在区域:洪山 光谷关山 容 积 率:4.47 关于容积率 绿 化 率:27% 关于绿化率 建筑年代:2004-01-01 楼盘地址: 武昌邮科院88号楼层状况:共21层,有2栋 车位信息:66个 均价:5873元/平米2)周边配套幼儿园:育才实验幼儿园、鲁巷幼儿园 中小学:武汉体育学院 大学:中南民族大学、中南财经政法大学 综合商场:鲁巷广场,群光广场,运动服饰一条街,中百超市 医院:广州军区医院,市十二医院,关山医院 邮局:中国邮政 银行:工商银行、建设银行、民生银行 其他:第二中西医结合医院,武汉大学口腔医院,61726部队门诊 (2)光谷时代广场光谷时代广场位居光谷步
10、行街和SBI创业步行街交汇处,是以精装行政公馆为核心,集国际5A甲级写字楼、运动体验式商业中心和豪华空中泳池俱乐部为一体的首席财智综合体。项目一期光谷时代公馆,历经三年精雕细琢,以全面超越五星级酒店的硬件标准、配套设施和贴心服务横空出世。它以城市核心地段、城市顶级产品、豪华俱乐部、五星级服务等四大国际标准,同步全球行政公馆价值,成就武汉首个行政公馆,第一次为光谷十万顶级行政商务精英,打造高端生活新里程。1)基本信息占地面积:50000平方米总建筑面积:90000平方米总户数:500停车位:配比小于1均价:8700元/平方米2)周边配套教育:华中科技大学、中国地质大、武汉科技学院医疗:湖北中医院
11、、关山医院商贸:光谷步行街、SBI创业街、新世界,家乐福,大洋百货,中影天河电影院金融:建设银行、工商银行、农业银行、浦发银行、民生银行 (3)世界城米兰印象世界城米兰映象是继尚都、加州阳光之后,利嘉置业斥巨资打造的又一高档宜居住宅社区,总建筑面积约15万方,为5栋全高层景观社区。世界城米兰映象位于世界上最长的1350米光谷步行街最中心的位置,西面紧邻大型住宅加州阳光,南面则为光谷步行街三期德意风情街区。德意风情街全长427米,由晴朗明媚的“意大利主题步行街区”与华丽雄伟的“德国主题步行街区”两部分组成。风情街上除了将建设米兰春天广场、罗马恺撒广场等节庆广场外,还将拥有被马克吐温称赞为“大理石
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