财富广场商业物业管理费测算200904.doc
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1、精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-财富广场物业管理费用测算我们对澧州财富广场商业物业管理各项费用做了详细测算,得出全年商业物业管理服务费支出为人民币: 2807826 元,财富广场商业建筑面积为93565 (以澧县房地产测量事务所测量的数据为依据),物业管理费用为2807826 元93565 12个月=2.5元/月。物业的基本情况物业类型:商业与住宅座落位置:常德市澧县澧州大道中段(原边贸城);东至 澧阳路 ; 南至 澧州大道 ;西至移动公司、建材市场 ; 北至 澧州医院 。平面设计:财富广场共分A、B、C、D、E、F六个区,A、B、C、
2、D、为3-4层综合商业市场,E、F为16-23商住混合高层。经济技术参数:总用地面积:48388、总建筑面积:145626、地上建筑面积:135510、地下建筑面积:10116、建筑密度56.5%、建筑容积率:2.8 、绿化率:21%、 商业:93565 、住宅:41945 、停车位270个。第一节 经费测算的原则及说明一、测算依据(一)国家发展改革委员会和建设部联合发布的物业服务收费管理办法(发该价格20031864号);(二)湖南省物业服务收费管理实施办法(湖南省物价局、湖南省建设厅文件:湘价服2004178号);(三)澧州财富广场建筑及其设施、设备的经济、技术数据;(四)澧州财富物业经营
3、管理公司各岗位及人员编制方案及薪酬方案。二、经费测算的原则(一)遵循商业物业管理行业特点的原则客观、准确、完整地核算商业物业管理的成本支出,是商业物业管理企业正常运转的基础,也是为业主、商户创造舒适、便捷的经营、生活环境,达到商业物业的最大使用价值目的的基本条件。因此,本次测算结合财富广场物业特点为着眼点,力求细致、具体、详尽。(二)服务水平与管理费用相配比的原则针对商业物业的需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,根据湖南省物业管理服务收费服务等级标准及参考湖南省住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其它有关收费指导标准,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。(三)“
4、零预算”原则根据澧州财富广场的产权为“多业主”所有的特点,物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据商业物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。物业管理企业的利润来源为以物业管理费用支出为基础按一定比例提取的“管理者酬金”,即:利润=物业管理费用支出管理者酬金提取百分比。(四)合法性原则计入定价成本的费用应当符合中华人民共和国会计法等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。(五)合理性原则影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。(六)相关性原则计入物
5、业管理服务定价成本的费用,需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。(七)权责发生制原则本期成本应负担的费用,不论款项是否支付,均应计入本期成本;不属于本期成本应负担的费用,即使款项已经支付,也不得计入本期成本。三、测算的有关说明(一)物业管理费支出包括人工费支出、行政办公费用、设施设备维护费、清洁费、绿化费、保安费、物业管理固定资产折旧、前期物业管理开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。不包含公共水电费、宣传推广费、电梯及空调运行费。(二)有关费用的说明1、人员工资标准根据市场化原则,参照常德、澧县同行业工资水平,结合澧州财富广场物业管理服务的工作量及质量标准,制定人员工资标准。
6、2、公共水电费根据澧县商业物业运营的特殊性,公共水电费、宣传推广费、电梯及空调运行费每月单独按实计算,独立向业主、商户收取,不计入物业管理费支出测算中。3、物资装备的摊销物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2000元以上的物资装备计入“固定资产”,依据财务制度按5年摊销;单件价格在2000元以下的物资装备计入开办费,按3年摊销。4、前期物业管理开办费摊销(长期待摊费摊销)根据澧州财富广场前期物业管理委托合同,我们执行前期物业管理开办费的摊销期限为3年。5、不可预见费根据商业物业管理行业惯例,不可预见费提取率为物业管理成本支出的5% 。6、管理者酬金依照湖南省、常德市及澧县物业管理法规和行业惯例
7、,每年按总支出的10%提取管理者酬金。7、收费标准不包含物业共享部位、共享设施设备专项维修基金。8、根据澧州财富广场前期物业管理委托合同约定,澧州财富广场的物业管理费采用酬金制。第二节 经费测算序号项 目测算依据年支出1人工费支出详见测算明细表一15431222行政办公费用详见测算明细表二1671603设施设备维护费详见测算明细表三3720004清洁费详见测算明细表四929205绿化费详见测算明细表五132006保安费详见测算明细表六240007固定资产折旧详见测算明细表七171008开办费摊销详见测算明细表八91015小 计23205179不可预见费以上各项之和的5%116025.8510管
8、理者酬金以上各项之和的10%232051.711营业税金及附加以上各项之和的6%13923112总 计2807826(一) 人工成本序号岗 位月薪(元)编 制(人)年薪(元)1总经理50001600002副总经理40001480003顾问40001480004行政人事经理25001300005财务经理25001300006商场经理25001300007物业经理25001300008行政人事主管16001192009企划主管160011920010客服主管160011920011招商主管160011920012机电主管160011920013保安主管160011920014保洁主管1600119
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