浅谈房地产开发过程中的成本控制.doc
《浅谈房地产开发过程中的成本控制.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《浅谈房地产开发过程中的成本控制.doc(9页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、浅谈房地产开发过程中的成本控制 泰州市杰盛房地产 张智勇当前,国民经济正进入转型阶段,全国各地均出现用工荒,劳动力资源日趋紧张,人工工资逐年上涨且上涨幅度有逐渐加大的趋势,国际市场以石油为代表的能源价格上涨,美元不断贬值,引起我国出现输入性通胀,带动各种产品价格一路上扬,同时随着我国政府对房地产产业的宏观调控不断深入,老百姓的观望情绪越来越重,房屋销售速度越来越慢,房地产企业的资金回笼越来越差,房地产企业普遍出现资金紧张现象,所有这些都给房地产企业带来巨大的风险。在这种情况下房地产企业如要度过难关存活下来,做好内功、加强对开发成本的控制、减少企业运行成本就显得尤为重要。 我们要做好内功、强化内
2、部管理,加强对开发成本的控制、减少企业运行成本就需要对房地产开发的成本构成有进一步的了解,分析主次,抓住重点,才能做到有的放矢。现在首先简单介绍一下房地产项目销售价格的组成。商品住宅销售价格由开发成本、利润和税金构成,除上述因素外,商品房的售价还取决于项目所在的地段、房屋所在的层次和房屋的朝向等因素,。房地产项目的开发成本作为构成商品房销售价格的重要组成,它通常由以下八个部分构成。1.1土地费用。包括:(1)土地使用权出让金,征地费;(2)城市建设配套费;(3)拆迁安置补偿费。1.2前期工程费。包括:规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费等费用。1.3房屋开发费。包括:(1)建安工程费;(2
3、)公共配套设施建设费;(3)基础设施建设费。1.4管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。1.5销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。1.6财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。1.7其他费用1.8不可预见费从以商品房的销售价格构成我们可以看出,在房屋售价一定的情况下(销售具有很大的技巧性,这里不作讨论),如何控制好项目的开发成本,是项目盈不盈利的关键。原因如下:(一)土地费用是一很大成本,但
4、土地是卖方市场,不能以买方意志为转移,当开发商通过土地拍卖市场取得土地后,土地的价格就已确定,所以基本上不能控制;(二)前期费用中,多为政策性的收费项目,是不能随意取舍与降低的,比如前期费用中的报建费等,此部分费用是政策规定,很难减免;(三)工程建设的其他费用,占总成本的比例不大,且有些也是政策性的收费项目,如工程交易费、环保费、教育基金、审图费、核面费等,虽要控制,但对项目总的影响不大。(四)销售费用计算以销售收入为基数,目前的最普遍的一般商品房销售行情3%左右,有些销售费用高的甚至达到10%左右。此项费用跟据销售难易程度而定;(五)财务费用,指企业为筹集资金而发生的各项费用,跟项目的融资状
5、况及银行利率有关,对项目的影响偏小;(六)管理费与不可预见费,是间接费用,是一机动指标,控制得好可转化为利润,但这是要以前几项直接费用控制的好坏为前提的;(七)营业税税率是国家规定,不能更改;(八)建筑安装成本占整个房地产项目开发成本的3040,建筑安装成本能不能得到有效控制,即建设项目的造价能否做到有效控制就成为房地产项目成本控制的重点。我们如何进行项目建安成本的控制呢?首先我们应该清楚:建设项目的造价控制应该贯穿于项目的全过程,即项目决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工结算阶段都关系到建设项目的造价控制。据有关统计资料显示,在项目决策阶段及设计阶段,影响建设项目造价的可能性为30%-
6、75%,而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为5%-25%。显而易见,控制工程造价的关键就在于项目实施之前的项目决策和设计阶段,项目决策是决定因素,而设计则是关键因素。控制工程造价不仅仅是防止投资突破限额,更积极的意义是要促进建设单位、施工单位、设计单位、工程监理、招标代理等项目参建各单位加强管理,使人力、物力、财力等有限的资源得到充分的利用,使企业取得最佳的经济效益和社会效益。建设工程造价的有效控制就是在投资决策阶段、设计阶段、工程发包阶段、合同实施阶段把建设工程造价的发生额控制在批准的工程造价限额以内,随时纠正发生的偏差,保证项目投资目标的实现,以求在各个建设项目中能够合理地使用人力、物
7、力、财力取得较好的投资效益,最终实现使竣工决算控制在审定的概算额内,避免“三超”现象的发生,因此为了有效控制工程造价,我们应做好以下几方面工作:(一)决策阶段工程造价的控制工程造价的确定与控制虽然贯穿于项目建设全过程,但决策阶段各项技术、经济决策,对该项目的工程造价有很大影响,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、建设工艺的选用、设备、材料的选用等,均直接关系到工程造价。据有关资料统计,在项目建设各大阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高达到80-90%。因此,决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础,直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。为了
8、在工程决策阶段控制工程造价,我们必须做好工程项目的投资估算。投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一,是决策性的文件,是研究、分析建设项目的经济效果的重要依据。有了投资估算我们才能在土地招拍过程中确定我们企业能够接受的土地下价位以及该土地获得后公司可能取得的利润空间。在取得土地后我们须进一步深化投资估算,以此就作为设计任务下达的投资限额,对初步设计概算起控制作用,并作为资金筹措及向银行贷款的依据。投资估算必须是设计的真实反应,设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。主要工艺要进行多方案比较,方案要优化,设计方案不仅技术上可行,而且经济上更应合理。所以工程经济人员在编制投资估算前应对项
9、目所在的市场销售状况、经济状况、人口分布、市场需求等做充分的调研,在此基础上编制出反映项目所在地区的技术经济状况、市场前景的投资估算。投资估算应从建设方案的优选开始,就应该渗透到设计的全过程中去,按照工程造价管理的原则,合理预测投资估算中各种动态因素的变化,尽可能打足投资不留缺口,这是编制投资估算工作的关键,也是项目下阶段顺利开展的重要依据。(二)设计阶段工程造价的控制工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是工程建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节,是确定与控制工程造价的重点阶段。1、优化设计方案,有效控制工程造价设计质量是否达到国家规定、功能是否满足使用要求,不仅关
10、系到建设项目满足使用要求和建设项目一次性投资的多少,而且影响到项目建成后的企业经济效益。通常情况下,虽然设计费用占项目总投资的比例很小,不到1%,但它对工程造价的影响程度达到75%。很显然,搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的关键。因为方案设计不仅对工程造价产生重大影响,而且对项目的工期、安全、市场销售、资金投入、资金回笼及项目的利润等均有重大影响,因此我们必须克服重施工、轻设计的观念,应从方案设计开始控制工程造价。建设单位不仅要从建筑面积、市场需求、投入资金、资金回笼等指标对项目进行多方案的综合分析,而且需要对确定最优方案进一步的优化;同时随着公司对项目设计方案不断深化和调整,工程
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 浅谈 房地产开发 过程 中的 成本 控制
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【w****g】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【w****g】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。