策划销售代理合同(范本).doc
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1、 项目策划及销售代理合同(说明:通常销售与策划项目会同时进行,如果,策划已经委托其他公司完成,则不必再约定策划的内容)策划及销售代理合同书开发商: 有限公司(以下简称甲方)地 址: 电 话: 传真: 代理商: 有限公司 (以下简称乙方)地 址: 电 话: 传真: 甲、乙双方经友好协商,本着互惠互利的原则,就甲方委托乙方独家(作为代理商,会要求独家完成。作为现在销售代理的状况,独家也是一种惯例,为避免代理商独家的风险,需要对代理商的销售指标约定详细的考核指标,避免再履行协议中,代理商迟迟不能完成销售业绩,而开发商又无法解除合同,无法考核代理商的业绩)策划、代理销售“子元集团保山项目”事宜,达成如
2、下条款:一、策划及销售代理的内容甲方全权委托乙方独家代理“ 项目”整个项目的营销策划及销售。本合同所称的项目的策划是指:本合同策划阶段工作包括但不限于:对该项目整个楼盘的市场调研、项目定位、营销推广等工作。详细应完成的工作内容见附件1。本合同所称的销售代理,指,甲方将开发的楼盘委托给乙方销售,乙方以甲方的名义,宣传甲方的楼盘,与客户的洽谈,并以甲方的名义与客户签订商品房买卖合同,协助签订银行按揭合同,督促客户履行商品房买卖合同,乙方收取销售代理费。代理销售的总建筑面积以双方签字确认的实际可销售面积为准(具体面积以预/销售许可证为准)。 例外约定:在销售范围之内,如果有其他的情形,比如公司需要留
3、出多少面积不委托销售;公司已经完成的团购面积、团购的对象;在此进行详细的约定二、地点甲方委托乙方策划、代理销售的物业地点: 三、合同期限本合同的执行分两个阶段:即前期策划阶段和代理销售阶段。(若项目属分期开发,则按照当期双方签字确认的可销售总面积执行。)1、前期策划阶段期限为:自本合同生效之日起至本项目开盘之日(以甲方提供对外销售合法文件,并在当地报纸公布开盘之日为准)止。2、乙方代理销售阶段期限为(以下简称代理期):项目开盘之日(以甲方提供对外销售合法文件,并在当地报纸公布开盘之日为准)起 个月止。四、报酬标准甲方应支付给乙方的报酬分为前期策划费、销售代理费(包括溢价分成额),前期策划费系指
4、乙方履行本合同时所作的营销策划应取的报酬,销售代理费系指乙方履行本合同后在销售阶段所应得报酬,乙方应在收到每次应收款时提供有效的正式发票。1、前期策划费:人民币 万元整。2、销售代理费:结付标准按照本合同第“六”条第“2”款相关规定执行。3、溢价分成额:结付标准按照本合同第“六”条第“3”款相关规定执行。(关于代理销售的报酬,一般会有:只计算销售代理费用,以及计算销售代理费用和溢价分成两种方式。两种方式各有利弊。只计算销售代理费用,房价的变化对于代理商的“销售代理费”影响小,代理商缺少提高房价的积极性;优点是楼盘的价格比较稳定,销售代理费用比较固定;计算销售代理费用和溢价分成的方式。房价超额部
5、分的房价代理商可以分享,代理商有提高房价的驱动力。缺点是:代理商在利益驱动下出现不规范的操作,整个代理费用支出高)五、销售指标(因为销售代理是一个长期的过程,销售指标因此在合同中很重要。考虑:销售指标首先应当包含长期的指标和短期指标,不仅仅能考核代理商的总体业绩,也能考核短期的业绩;其次,销售指标应当能与代理商的报酬相互挂钩,在代理商积极完成指标的情况下,可以适当提高,在未能完成销售指标的情况下,应当扣减,一定期间内未能完成销售指标的,应该可以解除合同,公司可以将项目收回自行销售或者委托其他销售公司销售)1销售价格:该项目物业的底价以双方确认的每套销售单位房价底价明细表为准。经甲乙双方确认的每
6、套销售单位房价底价明细表作为本合同附件存档。乙方不得低于每套销售单位房价底价明细表进行销售。2、销售进度指标 模式1 :按照销售面积计算:乙方销售率的定义:每月指每个自然月的第一天起算至该自然月最后一天,以客户交齐足额首付款并签定商品房购销合同,且,一次性付清款项的全部房款已经付清,银行按揭贷款购房的,银行按揭款已经到账。则该商品房购销合同的面积计入乙方“当月已销售面积”,乙方的当月销售率=当月已销售面积总销售面积。 已经签订协议书或者合同后,如客户在当月退房的,不计算入乙方完成的销售面积中;在次月或随后月度退房的,相应扣除当月乙方已经完成的销售面积;再次实现销售的,再次计算为发生销售当月乙方
7、完成的销售任务。(1)在项目开盘后的一个月内,实现 的销售率(房屋面积按照销售的面积和实际销售面积计算,车位按个为单位计算。) (2)项目开盘后的头三个月的销售率不得低于 的销售率; (3)项目代理销售期间结束时,应当完成的销售率为: (4)乙方按照上述要求,制定每月的销售计划进度表,作为本合同的附件。 模式2 按照销售收回款项考核乙方:乙方当月销售额的定义:每月指每个自然月的第一天至该自然月的最后一天,金额为客户已经实际支付了全部房款(一次性付款)或银行按揭客户的按揭款到账的数额。已经签订协议书或者合同后,如客户在当月退房的,不计算入乙方完成的销售额中;在次月或随后月度退房的,相应扣除当月乙
8、方已经完成的销售额;再次实现销售的,再次计算为发生销售当月乙方完成的销售额。 (1)在项目开盘后的一个月内,实现 的销售额; (2)项目开盘后的头三个月的销售率不得低于 的销售额; (3)项目代理销售期间结束时,应当完成的销售额为: (4)乙方按照上述要求,制定每月销售金额的销售计划进度表,作为本合同的附件。 3、乙方应当按照双方确认的销售计划实现销售。六、费用结付1、前期策划费用支付: 前期策划费用,指乙方完成项目的策划,包括但不限于本项目的市场调研和产品定位,项目规划、设计建议,经济分析,整体营销推广报告,项目的CA等工作后,获得的报酬。前期策划费用共计为人民币 万元整。此费用分为三个阶段
9、支付:1)本合同签定三个工作日内,甲方即向乙方支付第一笔策划费为:人民币 万元整;2)在乙方提交本项目的市场调研和产品定位报告后,并且获得甲方审核通过后,经双方签字确认七个工作日内,甲方向乙方支付第二笔策划费为:人民币 万元整。3)在乙方提交本项目规划、设计建议,经济分析,整体营销推广报告后,并且经过由甲方审核通过,双方签字确认七个工作日内,甲方向乙方支付第三笔策划费为:人民币 万元整。至此,项目该期策划费全部结付完毕。4)甲方在乙方提交上述报告后应及时组织评审工作并反馈修改意见,乙方应本着专业精神修改上述报告直至甲方评审通过。2、销售代理费的计算方式及支付时间: 销售代理费,指乙方完成代理销
10、售商品房的基本工作,包括与客户洽谈、组织签订商品销售合同,组织客户签订银行按揭贷款合同,办理相关贷款手续后,乙方取得的报酬。1)销售代理费计提标准: 销售代理费的计提标准为: 模式1 ,严格按照每月完成的销售率考核: 按照上月实现的销售率为基础计算,按照销售额的 %支付销售代理费。其中:销售代理费的85%为固定代理费,15%为考核每月完成销售进度销售代理费“任务目标考核代理费”(以下简称:考核代理费)。考核代理费按照以下方式处理:乙方上月的销售率未达到双方约定完成的目标任务时,考核代理费按照以下方式处理:(1)当乙方销售率未达到当月目标任务的50以下时(不含50%),考核代理费全额扣除;(2)
11、当乙方销售率达到当阶段目标任务的5070时(不含70%),甲方同意乙方将当阶段目标任务顺延至下月。若乙方连续三个月仍未完成目标任务的70%,甲方有权全额扣除乙方对应阶段考核代理费;(3)当乙方销售率达到当阶段目标任务的7090%时(不含90),甲方同意将当期目标代理费顺延至下期考核; 模式2 ,按照每月完成的销售额考核: 按照上月实现的销售额为基础计算,按照销售额的 %支付销售代理费。其中:销售代理费的85%为固定代理费,15%为考核每月完成销售进度销售代理费“任务目标考核代理费”(以下简称:考核代理费)。考核代理费按照以下方式处理:乙方上月的销售额未达到双方约定完成的目标任务时,考核代理费按
12、照以下方式处理:(1)当乙方销售额未达到当月目标任务的50以下时(不含50%),考核代理费全额扣除;(2)当乙方销售额达到当阶段目标任务的5070时(不含70%),甲方同意乙方将当阶段目标任务顺延至下月。若乙方连续三个月仍未完成目标任务的70%,甲方有权全额扣除乙方对应阶段考核代理费;(3)当乙方销售额达到当阶段目标任务的7090%时(不含90),甲方同意将当期目标代理费顺延至下期考核;模式三:按照一定期间内,乙方完成的销售率,或者销售额完成比例,约定不同的销售代理费率:这种模式下,每个月按照最低标准预支代理费,按照不同阶段进行结算:按照销售率计算举例:阶段已经达到销售率代理率头三个月30%(
13、含30%)0.5%30%至50%(含50%)0.6%50%以上0.7%次三个月30%0.4%30%至50%0.5%50%至70%0.6%70%至80%0.7%80%以上0.8%按照销售额完成比例计算当月销售额完成率代理率50%以下(含30%)0.3%50%至70%(含50%)0.4%70-80%0.5%80-90%0.6%90%至100%0.7%100-110%0.8%(4)当甲方扣除乙方的押金总额高于人民币壹佰万元时,超出部分由甲乙双方酌情协商处理。2)代理费的结付,以客户已经实际支付了全部房款(一次性付款);或按揭客户交齐首付款(银行按揭)并签订商品房买卖合同,且按揭款到帐为准。乙方有义务
14、催客户及时向银行提供相应的贷款资料。结付标准按照本合同第“六”条第“2”款相关规定执行。 3)支付时间和方式:乙方应在次月的5日前(如遇星期六、周日及法定节假日顺延),将上月的销售业绩确认交给甲方报备。甲方确认后,对照乙方销售业绩,按照本条第1项销售代理费计提标准计算后,于每月10日前支付上月销售代理费。3、溢价提成额的结付: 溢价提成额,指乙方通过自己的宣传和专业技术能力,销售的房屋价格超出双方确认的每套销售单位房价底价明细表的部分,甲方给予乙方的额外报酬提成。1)以开盘前一个月甲乙双方确认的每套销售单位房价底价明细表作为当期溢价分成额的底价价格表,并以此作为溢价分成额的依据。(溢价分成部分
15、:是该套物业的实际成交额与该套物业在当期每套销售单位房价底价明细表中的价格之差)2)溢价分成额的计提方式:若每套物业实收售价达到甲方委托给乙方每套销售单位房价底价明细表的价格以上,则溢价分成额由甲乙双方按一定比例分成,具体分成比例在每期每套销售单位房价底价明细表明确后,由双方协商签订补充协议确定。3)支付条件:溢价分成额从项目开盘之日起开始计提。为加强甲方对乙方的销售监督,当销售率达到当期可销售面积的30%时甲方开始支付计提溢价分成额给乙方(包括乙方已销售30% 面积的溢价分成额)。每月结付时甲方预留当月溢价分成额的15作为下月完成目标任务的押金,此部分押金在乙方销售率达到当期可销售面积的90
16、%时一次性返还给乙方。4)甲方与乙方对于溢价分成额及代理费的计提作举例说明按此计算,溢价部分,是提取1.5%的代理费的。又再次分成。:假设项目第一期推出十万平方米的物业,开盘前甲乙双方约定的溢价分成比例为X:Y(X+Y=100%),其中甲方的溢价分成比例为X,乙方的分成比例为Y,而在开盘前甲乙双方确定的第一期的销售平均底价为2000元/,在此均价前提下景观、楼层、朝向好的B-808房,面积为100,底价为2100元/,而实际成交价为2200元/。B-808房甲方溢价分成额为:(22002100)元100X=10000X元B-808房甲方应向乙方支付溢价分成额为:(22002100)元100Y=
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