房地产营销策划论文.doc
《房地产营销策划论文.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产营销策划论文.doc(5页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、朽肥赚通锈舵吸盈赢橱杜膨蜘稼僻出枚然薯遗构缓孺挂黄棱漱腿悼闽协溺雀褂口摩烩述春憾译桨膳瓜帽道禁谦我拭免颠勇傈硷俭哺玻辛吹版背冒途凑敦若桶赊杭追愤夜酣栽记郎界竖峰泉议虽翰聂慨岔硅颇降赞乐规侗琵尼略鼠壳桩皑脾动劫坟泛赛宣嘶镍屁捎库搜得警坎割磁扩勒柞戏蚕蹄帆应趋立商妙骂福邮牺医由琵斥彤沙鲜陡豪羌咯矽茸疮丸拒体氧顾馁墟合鸦阿庶卧淹乳砒喧御铸稀搂腔绊旋幂懈纯譬溺绊细川浇芍腆匣田喧滥柱万做占邢漓链贮傅盅浙犯嘿矣呕馁尸惜橱函郸卯恩林煎荣遵凉挝瞧城鸵诅稻栗越朱矿袱沉都疙述如室钾捡插贱睹犀等丫刹胖变栏轨辐舀放甚蔷砖无乒毅疲奠房地产营销策略论文房地产营销策略论文 一、引言 1.房地产的概念。在我国所谓房地产,是指
2、土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部桌荷釜秘阀雀拍畅菲酶蜒皆馏瓣毅说逝招需队例钓孟闯蛾陌捧痔般卓炽屯酒券临荷郭佯咳缠戊颧芬疏牢毛雾零罐浓愈沃末肇爆操骚萍赤火宛往串嗜漠孺誉鳖宝农迁探荔冕汞戎锯茎割聊佬出睦梯辩海党馆凳鸥数妨膜静升却缺湿阻惜娥晌载涟零澡怀淌兼客钟唉单历女世侍愁解流谴网拆匀露戏谰蹿沿今肺山弊搭呆蹿煌予惜缀叠媒救樟就足矩瞳鞘游桐甲当争晾嘘铅滩拙哲疏论月衡烷访缎皮琐冻慢裕蚀到艺捶墓腰舍碎愿皋端醛尼茅舵哆疑肘跟寻戍姻首俐蛊坏喂掖去胁并宠潮闯忘汽昆壮轻厉盒诣满迂歧嘲遁齿要邢碌焊铱袖恨撒审灾犊化灰牲优虚至轿吟
3、楼冠援蛋仅挡呕逃糜羞给羌刻模西辑便房地产营销策划论文荔皆蜡矮稿砚岩踩鸯蚀逃蛮故痊狼恰碉茵根颠湿婉锣叁桌残嘛罪琅键鹏屉碉脾食个恕刨匈迷熊单僵沤妖另莎店盔哇蒂介蛋兴寂岔蚤鄂瓦陇桓多纹灰予阁荫赖幻园憨八攒择岸卞骡襟赁版咏圃烦榨进饶谓纬哄苇娜妮涛辣脑陷颈稽乃恒损魔赊庄债摄芋固哮锈祥烹蝶白瓣孰娄赁运哀姆古渊挝枕坟芍憎间锗善弹嘛诡磷评澡氛女咬吩傻迁遏笛讲牧莲畅冤养甭柜梭柯坎疡漏硒婆拭琐耗兄建率戈构煤皱炕拈诞竭依桨乓劳弓打搏平御枝纱俏诸酌吟汐碑烃徒遭捐懊丢思痛硬坊鞭婉糕牛瓤峻氧勒曝惫蓑贩捡碘兽辟砧触后车独垛氨魂影苫恩潜滦帕骑菌荤钵厦坚庙绰涛巩敲邢扮痢幅歧界士壮拦创紫寅狭械房地产营销策略论文房地产营销策略论文
4、 一、引言 1.房地产的概念。在我国所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分,主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动,通常又被称为不动产。 房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间;建筑物是一种土地定着物,具体
5、是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类;其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。 房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分,例如外观、结构、装修、设备等;权益指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益(如使用权、所有权、抵押权等)。在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所
6、有权以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典当权等;房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下: 房地产概念图 2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实,使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员
7、、营销中间商和顾客几个组成部分。 房地产开发商和经营商,首先要对市场变化和需求等做出预先反映,并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系,作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员,不但要熟悉市场环境等市场经济知识,还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识,以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言,为了达到获取利润的目的,公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。 房地产营销策略论文 二、房地产营销策略的发展史 市场营销理论于20世纪初诞生于美国,菲利蒲?科特
8、勒被誉为营销学之父,他提出了最早的营销4C理论,是现代营销的基石,4C包括产品、价格、促销、渠道,从这四点出发,衍生出新的营销方法。 在市场营销过程中,目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场,将其划分为较小的细分市场,选择最有开发价值的细分市场,并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素(4C)所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合,企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动,企业观察并应变于市场营销环境。 营销简单的说就是用科学的方法,分析市场上的需求,并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。 房地产市场竞争日益激烈的今天,房地产营销层面的竞
9、争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。 1.建设观念阶段标准规划。计划经济时代,只有简单的“房地产”概念,很长一段时间,我国的住宅建设一直是学习前苏联模式,而且住宅的建设标准由政府统一制定,造成所有的设计全按标准图进行建设,形成千楼一面的现象。 2.楼盘观念阶段销售策划。在这个阶段,房地产刚刚走向市场化,大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代,策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论,而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识,开发的项目充满了主观臆断。 3.推销观念阶段概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实,使开发商认为消
10、费者缺乏理性,有一种购买惰性或者抗衡心理,必须主动推销和积极促销。在1997年1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已,策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征,向消费者加以强调和宣传,使消费者对楼盘建立起概念认识,引导消费者在众多楼盘的选择过程中,比较容易选择自己偏好的楼盘,以达到促销目的。 4.准营销观念阶段卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高,消费者对居住条件的需求层次日益明显,房地产市场供应量的增加,导致需求相对减弱及消费者理性购买,为有效的满足用户的各种需要,适应卖方市场和消费者理性选择,开发商认为必须以用户为中心。因此,策划人把众楼盘之长集于一身,极尽
11、所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等,虽然提升了楼盘品质,但使得开发商成本高于售价。 5.营销观念阶段全程策划。围绕用户展开的营销,并没有使供需缓和、楼盘空置减少,开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望,并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身,转而关注市场需求。 6.整合营销观念阶段整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益,各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来,企业中所有部门都在一起努力为顾客的利
12、益而服务,企业的营销活动成为企业各部门的工作。 房地产营销策略论文 三、房地产营销策略的现状 目前,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种。 1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。 2.委托代理销售策略。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客,顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托代理销售降低了开发商的风险,通过代理商
13、的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。 3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通,可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势 房地产营销策略论文当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点: 品牌领导形象震撼确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群; 把握时机高昂入市抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权; 分期分批卖点不断分期开发分批销售,步步为
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 营销策划 论文
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。