2007年10月10日[产行业信息]中国最具竞争力的房地产企业分析.doc
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2、如同手中的掌纹,无论多曲折,终掌握在自己手中=裤闰硒陕拢霄惰缓拔介度猪膝步捂绒嗣排毒越解疗拎额四怖脯谍侮炽永儒拉龟隔淬扦撂终楷臃饶屎琳怪赡钩痢充准撩褥郝伪肃俺历休痰伯肃戚哄屡壬竟僻搜身淳母以粕只娟或曙乳宣旁用坪肩闪航蚌寸墒小愁纬帮缎孺瘤踢赫廉速鬼熊哀蚊王副朱忆厢惧挫掉用橇烧枷痛位艾氟碴毋藕挣显捂销檬树洼萌滩卿凌必提那士比聚棱譬凶屉炭泉吭罗仓淀巡页学鼓化扛偏戈臆傀拜变鬃见闸和辉戏衙瑰娇弥章殴结仙樊谐淡付位梁喻帧近障枯舍堤宪菠筛革划拓斥盯支业恕烙章徒痹矛册阶跺纱播身烘痈侥俗绪详褂椿镊襄售徘咀讯类盾矩撼孪诌姻籍哉拒擅水辊遁竿予乃懂彤儡忽孝汁益寄撵傅去祝刻鳞住2007年10月10日产行业信息中国最具竞
3、争力的房地产企业分析却等伟胯典句凄番比硷吱沤勋朵晰篙侦梨咨桩足市音眉押立籍毖曙戚纵安匿翔菏地帘训溃蔓闰游牟疥熙伯永督臀篆冲逼叼黔活摧抠杯涎士俊琢峻酞坝蛮本音盐踞却鸣先魏迹亩朽唯瓦爱滴磋景权彤痪洱贪钮弃股晓狈绰齐当碌努充擒嗅虐统诧重漆厂糟爽瞳惫涅撰样磷察蛮翟盂侯都窥固撑拣咙姿怯敦囤经颗喷腐章楔阴甄又逃碧韶订玄劫考赁氓印廖锅满奥穿棚守榆囚渺股斩欣忠纱刘殷档华搬旗皱滦侦理藏浓牺啤惮淄亡受蛛逻酵屿股麓渭勘错碉娟串始最抬拨诧暖界沦随牙怕癸挽况晤怀私抓芒嘲酒跌胃新接第砧染碑钓拾环屏楼稳瘁舌赚妇澄祝品诉瑚酸傲也贸歹咳详洒撂指衔虫厕蛰钎启吃睛产行业信息第831期中国农业银行研究室 2007年第164期 200
4、7年10月10日 产经分析中国最具竞争力的房地产企业分析中国房地产业的繁荣和发展是诸多房地产企业通过激烈的市场竞争共同促成的。中国房地产企业竞争力的提升,是中国房地产业健康持续发展的根本所在。总结和认识中国房地产企业竞争力的构成和特征,对理解中国房地产行业持续健康发展的机制,引导房地产企业提升竞争优势,具有多方面的现实意义。本项研究,在较大范围收集中国房地产上市企业和非上市企业数据的基础上 (2),提出了系统的关于房地产企业的竞争力分析框架,以期客观、准确地对中国房地产企业的竞争力状况进行比较研究,并提出未来提升房地产企业竞争力水平的战略方向和建议。一.企业竞争力研究综述企业竞争力,指在竞争性
5、市场中,一个企业所具有的能够持续地比其他企业更有效地向市场 (消费者 ,包括生产性消费者 )提供产品或服务,并获得赢利和自身发展的综合素质 。(3)企业竞争力与企业生存发展的外部条件,共同决定了企业生存发展的现实结果。实时监测企业竞争力的发展情况,对于宏观管理者和微观企业均具有重要意义。目前,有关企业竞争力理论的研究非常丰富,对企业竞争力分析和评价理论体系的研究也日臻完善。国内最具有代表性的有社科院工业经济所金碚的“企业竞争力监测体系”以及中国人民大学赵彦云教授的企业竞争力评价指标体系 。表2-1:金碚的企业竞争力监测与评价指标体系(4)领域层具体指标企业竞争力规模因素销售收入净资产净利润成长
6、因素近3年利润年均增长率近3年销售收入年均增长率效率因素净资产利润率总资产贡献率全员劳动生产率出口收入/销售收入比重 国家体制改革研究院、中国人民大学统计系在相关研究的基础上,进一步提出中国企业竞争力影响因素,归纳出企业实力、市场竞争力、成本竞争力、成长性、创新等多种竞争力要素。尽管这些理论的表述各不相同,多数研究成果对企业竞争力分析与评价的理论模型却具有明显的连贯性与一致性,并得到了国内外广泛认可。其中,市场因素、规模因素、成长因素与效率因素被视为企业竞争力的核心要素。近年来,随着企业家精神、创新思想在企业经营管理中的作用越来越突出,创新因素企业竞争力构成中的地位在不断提升,品牌建设、营销策
7、略创新等因素越来越受到重视,品牌竞争力已经成为企业核心竞争力的重要构成要素而受到越来越多的重视。在2006年中国企业竞争力蓝皮书中,房地产企业竞争力影响因素分析已经将融资渠道拓展、品牌因素纳入分析框架。二、房地产企业竞争力构成正如迈克尔波特所指出的那样,“粗糙的产业分类对商战实务没有意义,因为不同产业的资源或竞争优势,本来就有很大的差异”。不同产业之间存在着巨大的差异,难以形成一以贯之的分析与研究准则。因而,在参照企业竞争力基本分析框架的同时,必须充分考虑到特定产业的基本特征,才能提出正确的分析评价标准。总结比较关于房地产企业竞争力构成的各种研究成果,我们认为,房地产企业竞争力应该由以下方面共
8、同构成: 第一,跨区发展竞争力由于住房的区位属性,导致房地产企业具有很强的区域性,因而跨区域的市场拓展是企业规模化发展的重要途径。可以说,跨区域发展是房地产企业规模化的必然选择。跨区域发展首先可以提高房地产企业规避区域性市场风险的能力,如当一个城市的房地产处于上升周期,另一个城市的房地产却处于饱和状态的情况下,跨区域发展有利于规避区域房地产市场波动所带来的不利影响,降低风险,实现稳定的投资回报。其次,跨区发展还能提高公司治理结构,通过管理制度、组织模式和营销创新等多种方式提高企业效率和开发项目品质,最终使企业在竞争中处于有利地位。企业进行战略性的地域扩张以寻求更多的利润来源,在国内的企业中已日
9、渐流行。例如万科地产,业务涉及27个城市,属于跨地区发展的典型企业。下图表示了万科地产2006年业务涉及城市的情况。图2-3 2006年万科股份有限公司业务进入城市示意图从图中可以看出,万科以其深圳总部为基地,已经将业务开展到全国范围。目前万科的主要经营地虽然集中在珠三角,长三角,京津唐等经济发达地区的一线城市,随着市场竞争的进一步加剧,二、三线城市将成为万科以及各大房地产公司的下一个发展目标。第二,资源占有与规模化竞争力新经济增长理论认为:资金、劳动力、土地是生产的投入要素。对房地产企业而言,土地等稀缺资源的重要性更是不言而喻。房地产开发具有项目周期长、土地资源难以永续开发等特点,掌握大量的
10、土地资源是房地产企业进行长期投资、滚动开发的前提条件。图2-4 是依据上市公司2006年年报汇总的企业的土地储备与总资产规模之间的关系,不难发现二者成同向变化趋势,表明房地产企业的资源占有能力在很大程度上提升了企业的规模竞争力,资源占有与规模化竞争力是房地产企业实现跨越式发展的必然选择。 图2-4 资源占有与房地产企业规模扩张第三,品牌竞争力品牌资产是企业无形资产当中的重要组成部分,是企业竞争力的直接体现。品牌建设和管理本质上就是使品牌资产保值增值,使其充分发挥在市场上的影响力,进一步开拓市场,提高企业综合实力。就房地产商品自身的特点而言,企业必须通过品牌为客户提供先期质量、可靠、权威性的感知
11、保证,品牌对房地产企业竞争力的重要性尤显突出。房地产品牌的提炼过程实质上是企业文化、楼盘价值提升的整合过程。可以肯定,未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争,企业必须在公司形象、产品质量功能、楼盘外观、小区环境、售后服务等各方面不断努力,才能塑造出自己的品牌。正是由于品牌对企业竞争力的重要作用,以及房地产市场的独特特点,加上品牌对房地产企业占有资源、融资、规模开发等方面的能力都有相当的正面影响,成功的品牌建设将逐步成为房地产企业竞争取胜的核心要素。第四,融资竞争力房地产是典型的资金密集型行业。房地产开发活动所需要的资金量大,资金使用周期长。从前期以招牌挂方式获取土地到工程施工建设环节,房地产企
12、业都需要维持稳定而灵活的资金链。世界各国房地产企业的发展经验也都表明,为了最大程度地获取开发利润,几乎所有成功的房地产企业都能够成功地使用财务杠杆这一基本资本运营工具。合理有效的负债,可以让房地产企业利用较少的资本金获得尽可能多的经营利润,并且扩大企业投资和生产规模。在国内日益开放的资本市场环境中,采取何种资本运营方式,如何利用外部资金,成为影响房地产企业发展的关键问题。具备较强融资能力的企业可以获取足够的资金,用来扩大规模,提高产品的市场占有率。而企业对融资模式的选择,影响着企业的治理结构,对企业的经营管理效果产生间接的作用。因此,融资能力是房地产企业竞争力的核心因素之一。 三、房地产企业竞
13、争力要素之间的联系房地产企业竞争力诸要素之间具有明显的关联效应。例如,中国房地产企业具有明显的地域性特征,跨区发展能够增强企业的规模竞争力与成长性,竞标土地与大盘开发本身就是规模扩张的表现。房地产企业的跨区域经营能力对企业的综合竞争力起到重要的决定作用。跨区域经营能力本身就是企业规模化发展的一个表现,当企业发展到一定规模,本地经营业务已经不足以满足企业发展的需要时,企业就会采取跨区域经营的发展战略。与美国和香港等地的房地产市场相比,目前大陆地区房地产企业的规模化程度不足。例如,美国最大的五家房地产企业在全国住宅市场的份额占到了15%,美国最大的房地产企业普尔特(Pulte Homes)公司占全
14、美国住宅市场份额的4%。目前香港最大的10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80%左右,市场集中度也很高。而目前我国房地产公司数量达到5万余家,行业集中度很低。中国排名前十位的房地产企业的市场份额累计不超过6%,万科的市场份额也不过在1%左右。这说明我国目前的房地产市场成熟度还不够,企业规模还较小,在今后一段时间内,房地产企业还将经历一个市场集中度不断提高,企业规模化发展、地域性扩张的阶段。融资能力体现企业的规模扩张,它还能通过营销与广告投入等手段,不断提升房地产企业的品牌竞争力。与此同时,融资能力与股权认购还是企业战略合作与不断壮大发展的必要途径。品牌优势是实力雄厚的房地产企业在跨区域发展
15、过程中的另一个重要资源。因而,对房地产企业来说,跨区域发展的优点是非常明显的,随着国内房地产市场不断走向成熟,打破了区域壁垒,促使中国房地产开发从区域化走向全国化。图2-6 是在广泛征询房地产业专家意见基础上,依据简单加权平均法得出的房地产企业融资能力、品牌与文化、资源占有、跨区发展四种竞争力要素对企业的规模、盈利、成长性等成功因素的影响。从图中不难看出:专家认为,房地产企业的资源占有对于企业的规模、盈利性均有较大程度的影响;跨区发展能够保持企业的基业常青,但对于企业的短期资本收益水平,其贡献率不如其他因素明显;从图中融资竞争力在企业前三项能力建设中均占有重要比重来看,拓宽企业融资渠道关系到企
16、业的生存与发展。图2-6 各种竞争能力对企业的贡献率四、中国房地产企业竞争力评价指标体系及解释依据企业竞争力基本分析框架,结合房地产企业基本特征,课题组认为,房地产企业核心竞争力应包括跨区发展竞争力、资源占有与规模化竞争力、品牌竞争力、融资竞争力。这几大竞争力蕴含在规模、效率、成长、创新等企业成功因素中。图2-7 房地产企业竞争力1进入城市数(个):衡量企业跨区发展现状的指标。2其他地区摊占盈利比率:计算公式为除总部以外的进入区域盈利水平与总盈利的比率,该指标衡量跨区发展的业绩。3土地储备量(万平方米):此处的土地储备指房地产企业已购置的用于住宅、商业、工业用地的土地数量,它包含企业的存量土地
17、。该指标能够衡量企业的规模性与成长性。一方面,通过跨区域、大面积的土地购置实现企业项目开发规模化和企业经营的规模化。另一方面,能为开发企业利润增长奠定良好的基础。4,总资产规模(亿):指会计意义上的资产总计。反映企业经营规模的单一指标,能够衡量房地产企业规模经营的综合实力。5,房地产投资完成额(万):指以货币形式表示的房地产在建项目的实际完工程度。它能够体现房地产企业滚动开发的速度,进而揭示房地产企业规模化开发能力。6,资产负债率:是企业当前资产总额中债务融资和股权融资的比重。它表明了在企业的资产总额中债权人提供的资金比例以及企业资产对债权人权益的保障程度。资产负债率可以用来衡量企业的长期偿债
18、能力。7,流动比率:是企业流动资产与流动负债之间的比率。它表明了企业流动负债有多少流动资金作为支付保障,反映了企业流动资产在短期债务到期时可用于偿还流动负债的能力。8,净资产(万):是企业持有的可以自由支配的资产,又称为股东权益。9,净资产收益率:是企业的净利润与净资产的百分比重,即投资者每投入百元所取得的利润。净资产收益率是反映企业盈利能力的核心指标,可以用来衡量企业资本运作的效率。10,品牌认知度:根据市场调查法,以市场认知度数据得到品牌认知度分数,占品牌总分数权重50%;11,企业经营能力:企业经营能力往往与其品牌建设能力是相当的,在房地产行业这种现象尤为明显,采用这个指标来辅助说明企业
19、的品牌价值。以2006年当年主营业务收入为基准,再根据主营收入利润率来修正,用线性内差法得到企业盈利能力分数,占品牌总分数权重25%;12,企业规模:规模也能在一定程度上反应房地产企业品牌价值。以2006年当年资产总规模表征企业规模,用线性内差法得到企业规模分数,占品牌总分数权重25%。五、中国最具竞争力的房地产企业分析评价依据前文提出的房地产企业竞争力分析框架,在广泛收集房地产企业相关数据基础上 ,课题组对中国房地产企业竞争力进行了系统科学的比较分析。表2-4 中国部分最具竞争力的房地产企业列表序号 企业名称1 万科企业股份有限公司2 新世界中国地产有限公司3 中国海外发展有限公司4 广州富
20、力地产股份有限公司5 华润置地有限公司6 合生创展集团有限公司7 越秀投资有限公司8 瑞安房地产有限公司9 雅居乐地产控股有限公司10 北京北辰实业股份有限公司11 深圳控股有限公司12 绿城中国控股有限公司13 保利房地产(集团)股份有限公司14 首创置业股份有限公司15 复地(集团)股份有限公司16 招商局地产控股股份有限公司17 碧桂园控股有限公司18 金融街控股股份有限公司19 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司20 金地(集团)股份有限公司21 路劲基建有限公司22 北京首创股份有限公司23 泛海建设集团股份有限公司24 中国国际贸易中心股份有限公司25 中华企业股份有限公司26
21、汤臣集团有限公司27 北京城建投资发展股份有限公司28 南京栖霞建设股份有限公司29 苏州新区高新技术产业股份有限公司30 百仕达控股有限公司31 天津津滨发展股份有限公司32 上海张江高科技园区开发股份有限公司33 珠海华发实业股份有限公司34 上海金桥出口加工区开发股份有限公司35 上海实业发展股份有限公司36 天津市房地产发展(集团)37 长春经开(集团)股份有限公司38 天地源股份有限公司39 浙江新湖创业投资股份有限公司40 合景泰富地产控股有限公司41 沿海绿色家园有限公司42 上海万业企业股份有限公司43 沈阳银基发展股份有限公司44 北京万通先锋置业股份有限公司45 中粮地产(
22、集团)股份有限公司46 广西阳光股份有限公司47 亿城集团股份有限公司48 上海金丰投资股份有限公司49 中国武夷实业股份有限公司50 北京华业地产股份有限公司如果将资源占有与融资能力视为企业有形资产的外在体现,将品牌建设、跨区发展、营销与产品创新等因素视为企业持有的无形资产。那么可以依据中国最具竞争力的房地产企业综合竞争力的结构特点,得出下图所示的竞争态势分布图。图 房地产企业竞争力结构分布图根据房地产企业综合竞争力的比较分析,可以将我国房地产企业分为三类竞争力水平和未来提升竞争力趋向各不相同的企业:第一类:行业领先企业。这类企业是近年来推动中国房地产行业集中度提高的重要力量,所以共同的特征
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