小区地面车位的权属.doc
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1、建筑区划内车位、车库的权利归属 一、建筑区划内用于停放汽车的车位车库是小区的配套设施,但又具有相对独立性。从法律关系上看,车位车库相对于房屋,不同于民法上的从物与主物的关系。车位车库不仅从物理构造上可以独立存在,更可以脱离房屋作为独立单元使用,甚至可以作为一种特定用途的房屋(专门用于停放汽车)进行权属登记。从实际交易上看,业主购房时并不一定非得购买车位车库,反之,业主处分房屋也不意味着车位车库就必然随之转移。当事人对房屋的处分,在没有特别约定时其效力显然不能及于车位车库。二、车位、车库的权利归属。(一)可以登记的车位车库是物权法第6章中所称的专有部分。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案
2、件具体应用法律若干问题的解释(以下简称“解释”)第2条规定,“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”。据此可知,可以登记的车位应该认定为专有部分。(二)配置比例内的车位归属由开发商与购房者通过约定方式确定。物权法第74条第2款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。 由此可见,物权法关于车位车库的归属所持的是“约定归属说”,即对车位车库的归属应当通过开发商与购房
3、者之间的合同约定来确定其归属。不过从该法条隐含的内容看,开发商还是处于主动地位的,无论是出售、出租或者附赠,都赋予了开发商对车位车库的处分权,只是这种处分权对开发商来说是受到限制的,只能处分给业主。这里的“规划用于停放汽车的车位、车库”中的“规划”应如何理解,解释第五条使用“配置比例”对其进行了界定。解释第五条第一款规定,“开发商按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要的规定。”该条第二款规定,“前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。” 在实际操作中,这个
4、配置比例是规划文件所规定的。开发商在申请建设工程规划许可证时,需要提供规划设计方案和总平面图,规划设计方案中包含有车位的配置比例以及具体的规划位置。配置比例一经制定并经规划部门审核通过,这个比例就属于规划文件中的内容,不得随意更改。工程竣工时,需针对规划文件中的内容进行验收并颁发竣工证。这类在规划文件中有记载的车位、车库属于配置比例内的车位,开发商应以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。(三)配置比例外的,且占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。这里的“车位”仅指在地表兴建的用于停放汽车的场地。一般包括以下两种情形:第一,小区建设时开发商利用小区公共的道路、绿地或者其
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