山东成武县报告市场部分.ppt
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1、山东山东成武富达东方城策划提案成武富达东方城策划提案项目认知市场环境分析竞争分析项目营销推广策略建议项目销售节点建议项目营销推广模式建议项目形象表现项目存在的问题分析富达东方城位于山东省菏泽市成武县东郊城市环境与项目自身条件分析如下成武简介成武简介荷荷泽泽成武成武 成武处于山东省的西南部,隶属著名的牡丹之乡菏泽市,总面积988.3平方公里,辖10镇2乡和1个省级工业园区,75万亩耕地,473个村民委员会,户籍人口70万左右,常住人口61万左右,属于人口劳力型输出城市。单位从业人员、在岗职工平均年工资18000-19000元左右,农民人均年纯收入6000元左右,城镇居民人均可支配收入12500元
2、左右。成武交通便捷,西靠京九铁路,北依新石铁路,南临陇海铁路,东接京沪铁路。近年年生产总值100亿元左右,是全国著名的“大蒜之乡、“芸豆之乡”。全县各类生产企业1000多家,其中规模以上工业企业160家,“达驰”变压器、“尽美”玉米淀粉、“利生”小麦面粉纷纷荣获中国名牌产品称号。成武经济成武经济成武县城成武县城成武工业园区成武工业园区 从2012年公布的成武县规划来看,成武将构建“一心四区”大框架,实施“隆起中心、亮起两翼”大战略,推进“中心提升,东扩西延,南拓北跨”大格局。城区总规控制面积将达到98平方公里。此外县政府也将向西部搬迁。其中:p“隆起中心”指搞好现有15.5平方公里的中心城区的
3、改造升级,逐步建成商贸中心;p“亮起两翼”指加快东部21.3平方公里的工业园区建设,形成工业集群;加快西部15平方公里的文亭湖新区开发,建成文亭湖生态文化旅游商住区。成武规划成武规划中部中部现代商业现代商业服务中心服务中心东部东部现代工现代工业园区业园区西部西部生态文化生态文化新城区新城区北部北部生态休闲生态休闲旅游区旅游区北部北部现代物现代物流园区流园区“一心四区一心四区”示意图示意图项目区位项目区位 东方富达城位于成武县东部城乡接合处,城市主干道伯乐大街从项目中间穿过。相对而言,城市商业、政治中心更偏向县城西侧。因此虽然长途客运站有可能迁移到项目南侧,但无论从现状还是规划来看,无论从居住环
4、境还是升值潜力来评估,毗邻东侧工业厂区的项目都要弱于环境优美的西部同等区位房产项目。老城区老城区市市中心中心县政府县政府富达富达东方城东方城伯乐大街伯乐大街项目周边概况项目周边概况项目西侧:成武县城项目北侧:厂房与乡村p项目位于成武县东部伯乐大街、先农坛路与吕台路交汇的城乡结合区域。p其中项目的外配套集中于项目临近县城的西侧。p项目东北侧的淀粉厂空气污染比较严重。p项目南侧有酒店在建,未来成武长途客运站也将搬迁至此。项目南侧:未来的新长途汽车站项目东侧:厂房与乡村项目配套项目配套 项目外配套主要集中于西侧伯乐大街,临近项目的有世纪家园超市、成武中医院、中国银行、加油站、成武最好的小精灵幼儿园等
5、,成武第二中学、剑桥中学、工业园区中心小学等步行10-15分钟可达,生活、医疗、金融、教育等一应配套齐全便捷。加油站世纪家世纪家园超市园超市项目成武县中医院中国银行世纪家园超市小精灵幼儿园成武数字影院加油站 项目内配套主要依赖项目14万方的商业步行街,其中一期吕台路沿街商业租售情况不佳,仅临近伯乐大街部分情况相对较好,以餐饮、家居装璜设计为主,其他空置率较高,达到70%左右。此外项目后期还将有幼儿园(已建成但未投入使用)、小学(待建)、会所(待建)、酒店(待建)、社区中央景观广场(待建)、二期三期沿街商业等陆续呈现。临近伯乐大街临近伯乐大街偏离伯乐大街偏离伯乐大街幼儿园幼儿园酒店酒店社区广场社
6、区广场景观广场景观广场产品基本规划指标产品基本规划指标指标指标数据数据单位单位总占地面积751700平方米一期占地231440平方米二期占地266800平方米三期占地253460平方米总建筑面积1640000平方米一期建筑面积500000平方米二期建筑面积600000平方米三期建筑面积540000平方米 商业建筑面积 140000平方米大型休闲广场占地面积66700平方米会所及学校、幼儿园占地15000平方米二期二期二期二期三期三期 富达东方城分三期开发,目前一期大部分已经交房,四区在建,二期南地块的多层以回迁房为主,小高层为对外销售的商品房,第一批次推出的是图上所标记的1-4#楼。1.本次推
7、出二期的1、2、3、4号楼为16层小高层建筑,其中1-2层为沿街商铺,3-16层为住宅。2.1号楼共3个单元,2-4号楼各2个单元,共计42705平方米,容积率2.2,共计378套。3.每个单元为两梯三户设计,推出的端头套E1户型122平方252套,中间套E2户型121平方126套,在成武属于面积相对中等偏上的三房户型。4.地下室是自行车停车位,地上规划有机动车位。总结:总结:p项目所在的成武县城市和人口规模有限,经济发展水平一般,人均收入偏低。p项目位于成武县东部城乡结合区域,从周边产业环境和成武未来规划方向来看,地段不占优势。p项目西侧各类配套齐全便捷;项目南侧在建的酒店和规划中的新长途客
8、运站会为项目带来一定的机遇;项目东侧和北侧的工业在为项目提供一定的客户来源的同时也带来了污染的不利影响。p项目的规模大,自配套齐全,是项目的一大亮点,但项目即将推出的小高层产品市场接受度低、户型单一偏大,则是项目本阶段销售过程中的缺陷。下文将根据项目自身的情况,结合市场环境、比对竞争项下文将根据项目自身的情况,结合市场环境、比对竞争项目、回顾以往的营销历程、发现项目存在的问题,由此给出针目、回顾以往的营销历程、发现项目存在的问题,由此给出针对性的营销推广措施。对性的营销推广措施。项目认知市场环境分析竞争分析项目营销推广策略建议项目销售节点建议项目营销推广模式建议项目形象表现项目存在的问题分析年
9、份商服用地仓储用地住宅用地公共服务用地交通运输用地水利设施用地特殊用地合计ABCDEFGH2011年37.0605亩1268.67亩1998.83亩175.8亩72.16亩150亩49.5亩3752.02亩2012年2881.3亩204.16亩1876.01亩540.07亩4.98亩005506.52亩土地供应土地供应p近年来成武县维持了较高的住宅用地供应水平,按容积率1.5计算(注1),仅2011年、2012年出让的住宅用地的供应体量即可达到387万方左右;p按115平米左右/套户均面积计算近33000套,除非成武15%的常住人口(按3人/户/套计算)考虑购房,方可消化完毕。p考虑到购房率不
10、可能达到如此高之水平,成武房地产从源头土地供应上即存在严重的供过于求的市场隐患。注1:多层社区容积率1.3,小高层社区2.0,以多层为主的混合社区可按1.5左右计算。p西郊文亭湖板块1.文亭蓝水湾2.文亭湖金海岸3.万福城4.达驰聚龙湾p县中心项目5.锦华锦绣园6.天心御都p南郊板块7.丽景苑8.邦盛现代城p东郊板块9.紫荆花园10.已拆迁待建空地11.富达东方城住宅供应住宅供应6428917351110成武县主要在售项目概况成武县主要在售项目概况项目名称开发商占地面积 总建面积 产品形态 户型面积 文亭蓝水湾菏泽文亭湖综合开有限公司183150116万方洋房、多层、小高层、高层二房:80-9
11、4;三房:124;四房:141文亭湖金海岸菏泽市公路局13530920.2万方多层、小高层三房:108127 万福城万富置业有限公司8000414万方多层、小高层三房118、聚龙湾山东现代达驰房地产开发有限公司8500518.75万方多层、小高层88-136天心御都菏泽天正润达房地产开发有限公司暂无暂无多层、小高层102-160锦绣园山东通德锦华房地产有限公司7667121.5万方多层、小高层二房:91-105 现代城山东辰光置业有限公司552789万方多层、小高层89-140丽景苑成武邦盛置业有限公司15.2万方37.2万方多层、小高层、别墅三房:109-138 紫荆花园菏泽嘉昊置业发展有限
12、公司8349615.5万方住宅、沿街商业三房:101-128项目项目价格价格项目动态项目动态文亭蓝水湾1F:2780元/;2F、3F:2780元/;4F、5F:2400元/;洋房1F:4000元/;2F、3F、4F:3000元/目前在售二期,剩余房源为80、93、94二房户型;2013年5月开三期7栋小高层预计价格为3000元/,面积120-130;四期预计推6栋高层;文亭湖金海岸1F:2600元/;2F:2700元/;3F:2700元/;4F、5F:2500-2600元/一期35栋6+1;二期20栋6+1;1栋小高层,层高17层,项目共56栋;2013年年底一期交房;二期目前未售;2013年
13、5月1日推出小高层万福城1828-2878元/;农民购房,总房款再优惠3990元在售6栋多层,其中3栋为回迁户,剩余房源均为1F和6F;下期即将推出30#、33#号楼两栋多层和1#号楼门面房聚龙湾认筹阶段交1万抵2万,价格待定项目共23栋小高层,5栋多层;项目目前尚未开盘;目前排号至300多号;预计2013年5月1日前后开盘;要开房源为12#、13#、15#、17#、22#号楼;多层为回迁户;主销高层、小高层天心御都1F:2910元/;2F:2980元/;3F:2990元/;4F:2800元/;5F:2700元/;6F:2100元/2012年11月推出两栋高层,因为是东西向,故去化缓慢,其余房
14、源仅剩顶楼,2013年10月交房;二期未动工锦绣园均价:2900元/;价格区间:2740-3194元/楼差价30元-60元2013年年底交房;楼差价30元-60元;多层已经封顶,销售状况良好现代城1F:3110元/;2F、3F:2990元/;5F特价房:2190元/;别墅:4000元/2013年年底推出6栋小高层;多层两排8月交房,前面四排5月交房;小高层年底封顶在售;大卖场未建;市政供暖,统一安装太阳能丽景苑3F:2560元/;4F:2300元/;5F:2500元/;6F:1800元/目前在售8栋多层,层高6层,2013年5月交房,小高层未动工紫荆花园1F:2838元/;2F:3098元/;
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