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房地产2007-2012.doc
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4、012年房地产行业发展概述三、公司简介四、财务指标分析1、利润表分析1.1营业收入1.2营业成本1.3销售费用1.4管理费用1.5财务费用1.6利润总额2、盈利能力分析2.1销售净利率 1、公式 2、指标含义 3、分析2.2总资产净利率 1、公式 2、指标含义 3、分析2.3权益净利率 1、公式 2、指标含义 3、分析2.4盈利能力综合分析3.、营运能力分析3.1、应收账款周转率3.2、总资产周转率3.3、存货周转率3.4、总结4、偿债能力短期偿债能力分析4.1 流动比率4.2 速动比率4.3现金比率长期偿债能力分析4.4 资产负债率4.5 产权比率总体分析一、行业说明根据国家统计局国民经济行
5、业分类与代码(GBT 4754-2002)行业分类代码:J72行业分类名称:房地产业二、2007年至2012年房地产行业发展概述2007年全国房地产行业发展状况综述以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。 2007年,全国完成房地产开发投资25280亿元,同比增长30.2%,比上年提高8.4个百分点。其中,商品住宅投资18010亿元,同比增长32.1%,比上年提高6.8个百分点;办公楼投资1037亿元,同比增长11.7%,比上年下降9.3个百分点;商业营业用房投资2776亿元,同比增长17.9%,比上年提高2.9个百分点;其他投资3457亿元,同比增长38.1%,比上年提高26.7个百分点。市
6、场需求总体旺盛。 2007年,全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米,同比增长5%,比上年上升5.8个百分点;销售面积6.91亿平方米,同比增长24.7 %,比上年上升11.6个百分点,其中,现房销售面积2.12亿平方米,同比增长5 %,比上年上升15.1个百分点;期房销售面积4.79亿平方米,同比增长36 %,比上年上升4.2个百分点。40个重点城市12月末累计可售商品住房面积1.43亿平方米,比上年下降6%;批准预售商品住房面积2.39亿平方米,同比增长10.9%;登记销售商品住房面积2.61亿平方米,同比增长24.4%。与此同时,商品住房空置面积继续下降, 12月全国空置商品住房6756万
7、平方米,同比下降16.6%,降幅较上年加2008年全国房地产行业发展状况综述房地产开发完成情况 1-12月,全国完成房地产开发投资30580亿元,同比增长20.9%,增幅比1-11月回落1.8个百分点。其中,商品住宅完成投资22081亿元,同比增长22.6%,回落2.6个百分点,占房地产开发投资的比重为72.2%。 1-12月,全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米,同比增长16.0%;房屋新开工面积9.8亿平方米,增长2.3%;房屋竣工面积5.9亿平方米,下降3.5%。其中,住宅竣工面积4.8亿平方米,下降4.2%。 1-12月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米,同比
8、下降8.6%;完成土地开发面积2.6亿平方米,同比下降 5.6%。商品房销售和空置情况 1-12月,全国商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降19.7%。其中,商品住宅销售面积下降20.3%;商品房销售额24071亿元,同比下降19.5%。其中,商品住宅销售额下降20.1%。 截至12月末,全国商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长21.8%,增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长32.3%,增幅提高9.4个百分点。70个大中城市房屋销售价格指数 12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%,环比下降0.5%。新建住宅销售价格同比下降0.
9、8%,环比下降0.7%。2009年全国房地产行业发展状况综述房地产开发完成情况 2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。其中,商品住宅完成投资25619亿元,增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%。 2009年,全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米,比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米,增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米,增长5.5%。其中,住宅竣工面积5.77亿平方米,增长6.2%。 2009年,全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米,比上年下降18.9%;完成土地开发面积23006万平方米,下
10、降19.9%。商品房销售情况 2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%。其中,商品住宅销售面积增长43.9%;办公楼销售面积增长30.8%;商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年,商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。其中,商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。2010年全国房地产行业发展状况综述房地产开发投资完成情况 2010年,全国房地产开发投资48267亿元,比上年增长33.2%,其中,商品住宅投资34038亿元,增长32.9%,占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月,房地产开发投
11、资5570亿元,增长12.0%。 2010年,全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米,比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米,增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米,增长4.5%,其中,住宅竣工面积6.12亿平方米,增长2.7%。 2010年,全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米,比上年增长28.4%,土地购置费9992亿元,增长65.9%。 12月当月,房屋新开工面积1.86亿平方米,同比下降1.1%;房屋竣工面积2.75亿平方米,下降3.4%,其中,住宅竣工面积2.19亿平方米,下降4.5%;土地购置面积4889万平方米,增长1.5%,土地购置
12、费1061亿元,增长5.8%。2、商品房销售情况 2010年,全国商品房销售面积10.43亿平方米,比上年增长10.1%,增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中,商品住宅销售面积增长8.0%,办公楼增长21.9%,商业营业用房增长29.9%。2010年,商品房销售额5.25万亿元,比上年增长18.3%,增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中,商品住宅销售额增长14.4%,办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。 12月当月,全国商品房销售面积21808万平方米,同比增长11.5%;全国商品房销售额10201亿元,同比增长21.9%。4、70个大中城市房屋销售价格指数 12月份,
13、全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点;环比上涨0.3%。资料出处:2011-2012年全国房地产行业发展状况数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右,且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同,虽然调控力度很大,但是房价近年来依然处于高位运行,虽然在个别地区稍有回落,但是不具代表性,从全国范围来看,房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看,受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿,房地产的刚性需求依然很强,而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。从2012年的数据来看,房地产市场持续升
14、温。其中很大原因在于中国的城镇化运动,它直接促使了房地产的火热。另外,2012年国家高等教育持续扩招,越来越多的年轻人有机会接受高等教育,而他们最终绝大多数也会落户城市,这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房,很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题,而随着人民币的不断贬值,通货膨胀的持续,国内实体经济以及股市的低迷,房地产市场便成为很多人 的首选,这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面,再加上保障房项目的延迟,至2012年,国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。三、公司简介万科企业万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司致力于通过
15、规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎,最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”,连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。保利地产保利房地产成立于1992年,是中国保利集团控股的大型国有房地产企业,也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台,国家一级房地产开发资质企业,国有房地产企业综合实力榜首,并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名,2009年,公司品牌价值达90.23亿元,为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月,公司股票在上海证券交易所上市,2009年获评房地产上市公司综合价值第一名,并入选200
16、8年度中国上市公司优秀管理团队 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度,公司总资产已超千亿。中航地产公司成立于1985年,1994年公司改组为国内公众上市公司,证券代码为000043,简称 “中航地产”。公司经过二十余年的努力,已发展成为集地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理为一体的综合性集团公司,连续多年进入深圳百强企业榜。至2008年底,公司旗下控股和参股企业达25家,托管企业1家。中粮地产中粮地产(集团)股份有限公司(000031)是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业,总部位于深圳市,属国家核定的以房地产为主业的十六家央企房地产企业之一,控股股东是世界
17、500强企业“中粮集团有限公司”,房地产开发业务是中粮集团的三大主营业务之一。阳光城地产阳光城(控股)集团创建于1995年,集团董事局主席林腾蛟先生率领阳光城团队,以“做中国最受尊敬的成长性企业”为目标,发扬侨商“艰苦创业,勇于创新,回馈桑梓,报效祖国”的优秀传统,从办学兴教开始,投资家乡和祖国各地,构建了涵盖教育、酒店、旅游、房地产、金融、投资等产业的多元结构,并控股阳光城集团股份有限公司(深交所上市代码000671)。四、财务指标分析1.1营业收入分析营业收入营业收入行业平均万科中粮地产中航地产保利地产阳光城20071,478,762,365.12 35,526,611,300.00 82
18、3,769,800.002,262,535,300.008,115,234,900.00602,292,700.0020081,576,879,127.13 40,991,779,200.00 1,086,846,300.001,796,852,600.0015,519,901,100.00839,629,200.0020092,023,396,343.51 48,881,013,100.00 2,013,539,600.001,751,740,400.0022,986,607,600.002,232,439,600.0020102,656,564,938.46 50,713,800,000.
19、00 2,113,570,000.003,919,350,000.0035,894,100,000.003,201,680,000.0020113,127,033,641.66 71,782,800,000.00 5,541,070,000.003,705,920,000.0047,036,200,000.003,228,590,000.0020123,935,008,632.92 103,116,000,000.00 7,944,890,000.004,185,320,000.0068,905,800,000.005,452,350,000.00从图表中可以看出,除万科和保利地产的营业收入远
20、高于行业均值外,其他几家地产公司的营业收入水平都比较接近行业均值。整体来看,几家地产公司2007年至2009年营业收入的增长幅度也十分平缓,可能跟房地产行业受到经济危机的冲击,销售价格、销售量连年都有所下降有关。从2010年至2012年,由于经济复苏和国内通货膨胀,投资性购房数量大幅增加,从五家房地产公司销售收入的图表也可看出房屋的销售幅度也在逐年增大。成本费用成本费用主要由营业成本、销售费用、管理费用、财务费用构成,从图上看五家企业的营业成本、销售费用、管理费用均呈上升趋势,而财务费用走势有点复杂,下面一一说明。1.2营业成本营业成本行业平均万科中粮地产中航地产保利地产阳光城2007989,
21、610,986.82 20,607,339,000.00 305,568,900.00 1,443,070,200.00 4,991,099,100.00 476,705,800.00 2008991,780,069.77 25,005,274,500.00 483,845,700.00 175,226,600.00 9,188,230,900.00 718,837,000.00 20091,307,167,686.26 34,514,717,700.00 1,288,975,700.00 187,560,300.00 14,524,055,200.00 1,784,342,800.00 20
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