房地产公司会计核算会计处理大全.doc
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4、屋合在一起开发,也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的.房地产开发企业的会计核算业务一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发,也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业,它既是房地产产品的生产者,又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有:1土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后,既可有偿转让给其他单位使用,也可自行组织建造房屋和其他设施,然后作为商品作价出售,还可以开展土地出租业务。2房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完
5、成的土地上继续开发房屋,开发完成后,可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋,按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。3城市基础设施和公共配套设施的开发。4代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托,代为开发的工程。二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点:1开发经营的计划性.企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内,按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场,按照
6、供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。三、房地产开发项目投资费用估算经营房地产投入资金多,风险大,在项目的规划阶段,必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程,因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开,应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。四.简述房地产开发成本(一)开发成本共有八项:1土地使用权出让金。国家以
7、土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块 的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城 市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆迁安置补偿费。(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安
8、置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。3前期工程费。前期工程费主要包括:(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实
9、际工作量,参照有关计费标准估算。4建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消 防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法 以及类似工程经验估算法等估算。5基础设施费。它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。6公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费
10、”的估算方法。7不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述16项之和为基数,按3一5计算。8开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。(二)开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1管理费用。可按项目开发成本构成中前16项之和为基数,按3左右计算。2销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项:
11、(1)广告宣传费。约为销售收人的2一3;(2)销售代理费。约为销售收入的15一2;(3)其他销售费用。约为销售收入的05一1。以上各项合计,销售费用约占销售收人的4一6。3财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。(三)投资与成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较,常把估算结果以汇总表的形式列出,格式略。五.详述房地产开发成本一、土地开发成本构成1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安
12、置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。3、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 场地平整 勘察设计 临时设施 桩基工程 土建安装 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工
13、资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本。二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括: 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及
14、周转材料的摊销费。 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括:- 工作人员工资- 工资附加费- 办公费- 差旅费- 检验试验费 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。- 供热及换热站- 供电设备、安装(外接及配电室、配电箱费用)- 电梯2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建 中小学校、幼儿园 健身设施或用房 医院 派出所 环境卫生用房 物业管理用房(保安监控室) 居委会 商店 停车场(洗车场) 其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费 (单指
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