装修管理程序.doc

装修管理程序

装修手续办理流程

顾客
装修单位

物业服务中心

填写《装修申请表》、《装修施工人员登记表》
交纳文明施工保证金及其它费用
Y
N
完工
验收 收
三方签订《装修管理服务协议书》，明确三方责任，装修前试压试验及闭水试验等
退装修保证金

提供相关证件、资料

办理《装修备案登记证》、《出入证》
按要求整改
装修返工

装修资料归档
N
Y
N
Y
Y
装修过程监控
检查

审核

审核

1．目的
建立公司各服务中心对所辖物业的装修管理实施控制，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观，并符合消防要求，以便合理、安全使用物业。
2．范围
适用于公司各物业服务中心装修行为管理。

3．职责
部门/岗位
工作内容
频次/时间
物业服务中心负责人
审批装修方案
二个工作日
客服部
客服部为装修管理主责部门，负责对业主∕住户装修办理的咨询、手续办理、费用收取、装修巡查。
及时
工程部
负责对业主∕住户装修图纸的审批、装修监督及违章事项处理，配合装修验收，检查公共设备设施有无受到破坏，后期装修巡检。
及时
片区管家
检查装修现场，处理违章装修事务
每天一次
秩序维护员
对装修现场的安全巡查、装修人员的管理、监督，配合片区管家处理违规装修
见《巡逻管理程序》
环境部
负责装修垃圾定点及时清运。
及时

4.方法和过程控制
4.1楼盘交付前装修服务方案
根据项目的设计风格确定外立面附属物的统一款式、颜色等供业主选择，如雨棚、防盗窗等。
4.2.装修申请
4.2.1业主办理装修，客户服务中心发放《装修申请表》请业主填写，填写《装修备案登记证》转交其他部门审核。
4.2.2业主和装修公司需提交的资料（复印件）包括：
A．装修单位营业执照复印件（加盖公章）、承建资格证书复印件（加盖公章）；如代收装修税费的需提供顾客与装修单位签订的装修合同复印件。
B．装修施工图纸和施工方案（如更改原有水电线路需提供水电线路图）。
C．装修单位负责人身份证复印件、照片、联系xx。
D．施工人员身份证复印件、照片。
E．如需改变建筑物主体或承重结构、超过设计标准或规范增加楼面荷载，须提交建筑物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案，非住宅用途房屋还须提交政府部门的施工许可证。
F．如搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗等，须经城市规划行政主管部门批准后，批准意见报物业服务中心备案，并经业主大会/业主委员会同意，由物业服务中心统一样式方可搭建。
G．如须进行烧、焊等动火作业，需报消防部门审批，报物业服务中心备案。
H．只铺地板、墙壁表面粉刷、贴墙纸等的简单装修，装修户可不提供装修施工图纸；如果是供应商免费服务，须办理施工人员出入证时提供上述D项资料，其它资料可不提供。
I．非业主使用人装修除需满足上述要求，还需提供业主同意装修的书面证明。
J.如商户需设置灯箱、霓虹灯、电子显示屏、招牌、橱窗等户外广告，应提供工商部门签发的户外广告登记证，并保存复印件。
4.2.3 业主自装时需提供的相关资料：业主身份证复印件、装修设计图纸、装修负责人身份证复印件、装修工人身份证复印件。业主委托别人装修时须出示业主装修委托书，如委托租户装修时，租户还需出示租赁合同。客服人员提醒业主及时做闭水试验。
4.3 装修审批
4.3.1 工程部主管负责审核装修图纸，并要求业主在图纸上签字，查看有无破坏承重结构和有无改变房屋用途，填写《装修备案登记证》。
4.3.2 图纸审批完成后，客服前台提醒业主做打压闭水试验，根据预约闭水时间安排工程人员上门配合业主做打压闭水试验，并通知相邻下层业主现场查看有无渗水。工程人员根据审计监察室颁布的《新工程交付维修管理流程》标准内表格填写并和业主共同签字确认。
4.3.3 在保修期内，如发现试验过程当中有不正常项应将相关信息反馈至客服前台，由前台通知维保中心进行维修并取证；整改合格后片区管家及时通知业主并安排时间再次配合业主做打压闭水试验；合格后由业主和工程人员共同在审计监察室颁布的《新工程交付维修管理流程》标准内表格填写签字确认。打压闭水试验合格后方可发《装修备案登记证》。
4.3.4 秩序部负责检查装修场地消防器材的布置。
4.3.5《装修备案登记证》盖物业服务中心章。
4.3.6业主需改变建筑物主体结构或承重结构或加大负荷的，由业主找原设计单位或相应资质的设计单位提出更改方案，报政府设计单位审批部门审批后方可提出相应部位的更改装修申请。
4.3.7如装修过程中需另外新增装修项目应重新填写《装修备案登记证》，报服务中心审批。
4.3.8业主的装修申请在三个工作日内办理完毕，并与业主签订《装修管理服务协议书》、《消防安全责任书》。
4.4 缴费
4.4.1 按照行业规定服务中心核算出装修文明施工履约金，由装修负责人（装修公司）缴纳住宅1000元装修押金，底商2000元（商业、写字楼另计），装修竣工验收合格之日起计，30个工作日后给予无息退款，装修人员出入证（出入证和临时出入证）交缴押金和工本费，并填写《装修施工人员登记表》、《装修情况登记表》（具体按照当地法律法规执行）。
4.4.2客户服务中心出纳收取业主及装修单位的各项费用（如：垃圾清运费，装修文明施工履约金等）。
4.4.3客户服务中心前台凭缴费收据办理《装修备案登记证》，由片区管家负责备份、张贴在施工现场。
4.5 装修前交验
4.5.1 正式进场装修前，由客服中心前台要求装修公司、业主做好自家闭水试验和打压试验，相邻楼上的闭水试验由服务中心工程部代为试验，结果由业主亲自确认并填写《房屋本体装修前确认表》。
4.6装修监督
4.6.1需要搬出的物品及装修进出材料和工具等须由前台开具的《物资搬运放行条》经由秩序维护员查验后方可放行，严格控制易燃、易爆、违规材料进入所辖物业。
4.6.2动火作业，由装修单位填写《动火作业申请表》，经工程部审核动火的合理性和动火人员的资格证后，交服务中心经理批准，办理动火许可证，并由秩序部巡查监督。
4.6.3装修期限需要延期的，由装修单位向服务中心申请，服务中心前台在《装修申请表》填写延期记录，业主签字交客户服务中心，由服务中心负责人签字后，客服人员在《装修备案登记证》填写施工延期日期。装修时间最长不超过半年，延期申请最长不得超过3个月，若超过3个月须再次办理延期手续。
4.6.4 装修房屋内不得留宿、动火。若需要超过规定的装修时间（各服务中心根据实际情况制定）加班装修的，需报客服前台，延期时间不得超过21：00，且延期时间内必须无噪音施工。办理后通知秩序门岗，并由秩序维护员负责监督。
4.6.5 客户服务中心片区管家（装修指定人员）负责装修管理工作，负责定期巡查（按各服务中心实际情况），确保无违法违规装修、乱搭建、乱悬挂、乱张贴广告等现象发生，填写《装修现场监控记录表》，还应负责霓虹灯、招牌整洁、统一、美观、无安全隐患或破损等，如服务中心设立装修管理员，装修管理及巡查均由装修管理员承担，其他部门不承担装修管理及巡查职责。
4.6.6 秩序维护员负责文明施工的管理，对违规噪音、施工时间、垃圾清运管理进行监督。重点对消防设施、消防通道是否畅通等进行检查。发现问题填写在《装修现场监控记录表》、《秩序值班(交接班)记录表》中。通过客服前台通知业主和装修单位限期整改。
4.6.7 工程部在住户装修期间重点对房屋承重结构是否破坏、是否破坏承重结构、改变房屋用途、改变房屋外立面等违规施工现象进行检查，填写《装修现场监控记录表》，发现问题要求整改。
4.6.8 所有装修巡查人员，对于在装修巡查中发现的违规问题，及时要求整改，能当场处理的当场处理，严重的问题应要求停工，同时上报客服前台，必要时拍照存档。
4.6.9 客服主管根据客服前台上报的装修严重问题，签发《装修违章通知书》，经服务中心经理（负责人）审批，送至装修业主代表签字，要求在规定期限内整改，整改完成方可复工。涉及结构或政府要求申报内容，必须由业主提供申报结果。违规装修情况证据应保留，必要时报相关政府部门。
4.6.9.1违章装修处理流程
A.发现违章→下发违章通知书，同时协调、制止→上报主管部门→法律途径：发放律师函或起诉→成功制止违章
B.发现违章→下发违章通知书，同时协调、制止→成功制止违章
4.6.9.2违章装修处理原则
违章装修，应以告知、引导、控制、举报为主，处理原则如下：
A.危及建筑物安全、重大公共利益（如破坏毗邻承重墙、梁、柱、挖地下室等）应坚决阻止以防既成事实和安全事故发生，并上报相关执法部门。
B.一般性损害公共利益（封闭阳台）：履行书面告知，劝阻不当行为，上报相关执法部门。
C.侵害相邻业主利益（搭花架等）：可以做出明显判断的，书面告知、劝阻并协调相邻业主协商，不能达成书面协议的，上报相关执法部门。
4.6.10在整个装修过程中，客服部为装修管理主责部门，片区管家原则上需每天上门进行装修巡查（可与秩序、工程时间错开），整个业主装修过程片区管家需全程跟进，了解业主装修进度，实时控制违规装修的发生。秩序巡逻员每周至少检查两次各装修公司的现场灭火器配置及安全措施是否符合要求，有无无证留宿、生火做饭及违法违章行为等；工程人员每两天至少检查一次各装修公司是否按经批准的方案、统一格式装修，是否有乱接、擅改管线，是否有违章打墙、钻孔、破坏防水层，装修材料、用电用水等是否符合要求。所有巡查人员必须检查《装修备案登记证》张贴情况，将检查结果记录在《装修现场监控记录表》上。如装修过程中有违规行为，物业服务中心客服部应开具《装修违章通知书》要求装修申请人和装修公司及时整改。
4.7装修验收
服务中心工程部与业主、施工单位一同进行三方验收，业主装修的主体结构、整体外观、空调安装、渗漏水等项目验收是否合格，物业只对公共设施设备是否受到破坏有验收责任，三方共同填写《装饰装修完工备案表》。达不到合格要求的项目，由装修单位按整改通知继续整改，直到合格为止。若验收不合格且业主拒不整改，则需要业主和装修公司责任人在《装修违章通知书》签字。
4.8退还押金
验收合格后装修负责人及业主将押金收据和退款申请交客户服务中心审核后,待付款审批后到收费处领款。
4.9记录归档
装修完毕后，客户服务中心负责对房屋装修档案归档保存。
6．相关文件
《秩序维护员巡逻管理办法》
7.记录表格
《装修申请表》
《装修管理服务协议书》
《装修施工人员登记表》
《装修备案登记证》
《装修违章通知书》
《装修情况登记表》
《入伙验房交接单》
《动火作业申请表》
《装修延期审批表》
《房屋装饰装修竣工验收表》