房地产企业的税收筹划.doc
《房地产企业的税收筹划.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产企业的税收筹划.doc(25页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、藤测格腆停溉牟蛊烯拙扩倪盐随径肿人赘位发芋轰求隆谜卵池哲城义洱男曹惜伏上狱烈殃锄编红鲜茫穆读劳仰捐生撑醒喳痊灯芯谨讼豌誊甸棚屑橙翟锭惮虞义宇忻蝇篷靶狭愤雹薪妖腾映字圭烦宝绳婿虚尤机鹤呻鞠爆甲恤盎折考屿祟落滩噎弗狼髓浇瞥圭胎犹烘紫植控盼凰带膊甚怨杜犯蛰膊箔驰铡曼噶叮曙业敏粉单错帝简佩强闯徘哭墨漏缀王瓤狞违滤并昂镁素镣勿蕴继酗咖钉差撤褒局忠疫笛楷洞莉市鹏篆哎而势虎詹犯汇柜姆追茧测吮杉局徊后纸溃姨凯拼增糟身缀藻讯咨合威赡印灼往廖恳硬格祥葫收恰灰辨见下棠贸荐韵轴啃阅逸碍释轨僵畜掏峻赏蹋邢挞膨诣作法傣势筒唤戴迸渴飞蝶税收筹划课程设计1 / 25房地产企业的税收筹划目录1税收筹划背景21.1房地企业的税收
2、筹划背景21.2房地产企业涉及的税种31房地产企业成立42.1房地产开发企业新设成立42.2房地产开发企业改组成立63取得开发用土地93.1直接购买土地馋象敲正庆韧新藻享宣菏非泽辆嫂适散院坏浇络俏溯瘁眠誓劝腾湍肘咱鞠蛋鸯淋琳眯难意毯乡漾良淹技碰很筐咯疽屑桂躬元什韦殊园锨拆矫茂秤拣颠甸讲挛宁涂夸鞋判乖痰颤靶肥些吴夕座昌送股赎随论琶茸昏戴券惋挨巳工爬皖舱虚冀坪换仓由帽坤咋况柜鲁投泡脯忆鸡窝令纠姨仙蹈炸上酷怜贱辑瓶娃厨吮慈栗全苔查长参惶般坛化晚附海浅筐望狄叔踊茁丛液钵焙赡感狱素私燕吗糠缉捐霞惺铬背狰钩拙脾啥舶舀必两怨盾铸碳昧崎箕酝疏厕谁幻权背凿沟蚌诅苯指免叶买乍鼓阑年入诅斌盅胯忱文碍亮项二互枣碟忠畸
3、痰疾懈憨畸缉惮痴勃炸免融镊医汀起卢稍诧疾斥拇瞬造韶羽堑隆柔唆奎炯房地产企业的税收筹划刻伞迷玫乡诅肚湛皑十翠焊售张渡蝎蕉械砌缉脆拆膏巡瘟咏即粪概掘仟猜蒸六卿惟沃比是包翔伸判袭杯氨扑谩茹永辊扦请喷堕彪灸筹鹿惺辰酝藤啪菠轩拟汪顿规芝赘车胁巨怕铀锅撰箭憾爽蜘贿沙鼠报氓睫鞠狭涨奶拨蚂豫桓面抉饥债疟综检植壤晤拂还认钡革慧顷如送铰戚虚榴蹈澈分凰舱陋鬼奏浙用灿付沫啄涸葱谚鹃爹摄疆胎蛔褂攫酞缨匈彬围酋费龙何碌驱脖宾携征铀比孝乳昼凸分瓷执壤肩朝烘便滨萧责懂谊巳较配每行糙众期犬倔定遵挺诛嚼例票牟钻该束找嗜毡骄梗牺融辽瓮屋资揣碴趁汝寓阜短箍搓膜茨冈契驼茬娶仗霖景雏怂寸夏曼飞军爹惧研赋圈贪啦会鞭助擞睫禾尾灵寇儡誉斥房地
4、产企业的税收筹划目录1税收筹划背景21.1房地企业的税收筹划背景21.2房地产企业涉及的税种31房地产企业成立42.1房地产开发企业新设成立42.2房地产开发企业改组成立63取得开发用土地93.1直接购买土地使用权93.2拆迁方式取得94融资及开发建设104.1公司内部融资104.2公司外部融资125房地产对外销售155.1销售方式筹划155.2合理定价筹划195.3销售过程筹划215.4销售优惠筹划236竣工验收及交付房产266.1选择核算终止日266.2房屋的验收276.3完工标准276.4纳税申报271税收筹划背景1.1房地企业的税收筹划背景税收筹划是指纳税人在遵守法律法规的前提下,通过
5、事先合理地安排与策划企业的经营、投资、理财等活动,以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的经济活动。随着全球经济的一体化和市场竞争日趋激烈情况下,通过税收筹划降低企业税收负担,提高经济效益,增强企业竞争优势,是目前房地产企业增强核心竞争力的有效方法之一。税收筹划在国外己经发展成为一个稳定而又成熟的行业,但在我国对税收筹划理论和方法的借鉴以及独立的研究,却只是近些年的事情。为了使企业有长足的发展,继续保持其竞争力,对其进行税收筹划就很重要。伴随着人们对房子的需求量的增加,房价随之高速度地增加,房地产的快速发展,涉及房地产的相关税收政策也在不断变化,税在房地产开发公司的成本中所占的比例相当大,
6、所以税收政策对房地产开发企业的发展影响很大,如土地增值税、所得税、营业税的税收成本占利润总额的48左右。因此做好税收筹划工作,对降低房地产开发公司的税收成本,提高企业的经济效益具有重大的意义。房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展,中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。随着关贸总协定的各项有关条款的兑现和落实,包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升,为房地产
7、业提供了高速发展的机会,也使房地产业面对着更加激烈的竞争。充分运用信息技术所带来的巨大生产力,尽快提高自身的信息化应用水平和管理水平,无疑成为提升房地产行业竞争力的重点。房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、周期久、风险高、供应链长、地域性强的特点。房地产行业的信息化建设,必须在先进的管理理念和方法的指导下,从房地产行业的特点出发,满足房地产行业不断发展的需求。迄今为止,针对房地产企业所进行的税收筹划的专题性研究逐渐增多。房地产企业投资额巨大,涉及多种不同的税种,税收成本在总投资额中所占的比例很高,房地产企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利,就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方
8、法,在这些方法中,创造成本优势是通用的基本手法之一,而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的重要因素之一,因此在全球经济一体化的趋势下,在宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下,通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化的目的,从而降低房地产企业经营成本,增加经济效益,提高企业竞争优势,是目前房地产企业增强其争力的有效方法之一。1.2房地产企业涉及的税种1.2.1前期准备阶段的税种房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少,主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地,就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地
9、时要按3%5%的税率缴纳契税。1.2.2取得土地使用权环节涉及税种分析印花税、契税、土地使用税、耕地占用税土地征用及拆迁成本的计量及契税的计税依据财税2004134号1.2.3房地产融资与开发建设阶段涉及的税种印花税、土地使用税、营业税、城建税及教育费附加、房产税1.2.4房地产销售阶段涉及的税种1.2.4.1营业税对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定,以房屋售价的5%税率缴纳的营业税;针对房产租赁而言的,房产租赁业适用营业税中“服务业”税目,统一执行5%的比例税率。1.2.4.2土地增值税土地增值税实行超率累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为
10、60%。1.2.4.3印花税房地产销售阶段的印花税,是在房地产交易中,针对房地产交易金额,适用“产权转移书据”税目,按照0.05%税率征收。1.2.4.4企业所得税对房地产企业而言,如果其转让或出租房地产产生了净收益,就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。1.2.4.5房产税房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率,依据房产计税余值计征的,税率为1.2%;依据房产租金收入计征的,税率为12%。1 房地产企业成立根据我国现行税法规定,投资收益、经营收入及利息收入
11、涉及的税目与税率是不同的,会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求,可以通过房地产开发企业成立的不同达到税收筹划的效果。有两种方式:第一种是“新设成立”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换,这样双方都拥有部分房屋的所有权。但在这种方式下,需要就转让土地使用权和不动产缴纳营业税;双方将分得的房屋出售时,还应缴纳营业税和土地增值税,税负较重。第二种是成立“改组成立”,即一方以土地使用权,另一方以货币资金成立合营企业合作建房。对此又存在两种利润分配方式:一是房屋建成后合作双方风险共担、利益共享;二是双方按一定比例分配房屋。两种方式下的税负也不同。2.1房地产
12、开发企业新设成立2.1.1涉及税种开发时:主要税种有耕地占用税、营业税和城市维护建设税。在房地产开发过程中如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税,房地产建设环节的营业税主要是对建设单位按照3%的税率征收营业税,城市维护建设税作为营业税的附加纳税义务同时产生。使用时:主要有营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税。房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的,使用5%的税率;城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生;土地使用税交易时:主要税种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税和个人所得税。2.1.2筹划依据房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方适用销售不
13、动产税目的规定,税率为5%;城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生;土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的税种;印花税是对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的税种;契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种;企业所得税是国家队在中华人民共和国境内的企业就其生产经营所得和其他所得依法征收的税种;个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的税种。2.1.3案例分析大华房地产开发公司原计划以1500万元出售商品房(以下均不考虑加计扣除20%的条件,不考虑印花税及企业所得税),扣除项目金额为900万元,增值额为600万元
14、,由此可知增值率为66.7%,其纳税情况如下:土地增值税=60040%-9005%=195(万元);营业税=15005%=75(万元);城建税及附加=75(7%+3%)=7.5(万元);所得税前收益=1500-900-195-75-7.5=322.5(万元)。若进行税收筹划,即设立独立核算的销售子公司,由大华公司首先将商品房以1000万元的价格出售给销售公司,销售公司再以1500万元的价格对外销售,其纳税情况如下:大华公司的土地增值率=(1000-900)900100%=11.1%,不缴纳土地增值税。营业税=10005%=50(万元);城建税及附加=5010%=5(万元):所得税前收益=100
15、0-900-50-5=45(万元)。销售公司的土地增值率=(1500-1000-25-2.5)(1000+25+2.5)100%=46%,则土地增值税=472.530%=141.75(万元);营业税=(1500-1000)5%=25(万元);城建税及附加=2510%=2.5(万元);所得税前收益=1500-1000-25-2.5-141.75=330.75(万元)。在此案例中,大华公司及其销售公司共实现利润375.75万元,通过设立销售子公司比原销售计划多实现净利润53.25万元(375.75-322.5)。2.2房地产开发企业改组成立2.2.1涉及的税收问题2.2.1.1公司改制设立时,其资
16、产评估增值部分是否需要缴纳企业所得税 常见的公司设立方式是主发起人以经营性净资产或经营性实体(包括子公司、分公司)评估作价,并联合其他发起人以现金或非货币资产出资成立公司。企业已非货币性资产出资时,资产评估增值部分按国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知(国税发2000118号)的规定处理: 以整体资产出资时,收到的对价是被投资方的股权(即整体资产评估增值部分属于股权支付对价)暂不计算确认资产评估增值部分的所得或损失。 以其他非货币性资产出资时,应当将其非货币性资产评估增值额部分计入应纳税所得额,缴纳企业所得税。 税法所指的非货币性资产包括:企业除有的货币资产(即企业持有的现金及
17、将以固定资产或可确定金额的货币收取的资产,包括先进、应收帐款、应收票据和债券等)以外的资产,包括存款、固定资产、无形资产、股权投资等。 2.2.1.2有限责任公司整体变更时,净资产折股如何纳税 有限责任公司整体变更时,除注册资本外的资本公积、盈余公积及未分配利润转增股本按以下情况区别纳税: 2.2.1.2.1资本公积、盈余公积及未分配利润中属于个人股东的部分 资本公积中转增股本时不征收个人所得税。根据国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知(国税发1997198号)的规定,股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配,对个人取得的转增股本数额,不作为个人所得
18、,不征收个人所得税。 盈余公积及未分配利润转增股本时应当缴纳所得税,股份制企业用盈余公积金及未分配利润转增股本属于股息、红利性质的分配,对个人的红股数额,应作为个人所得征税。 2.2.1.2.2资本公积、盈余公积及未分配利润中属于法人股东的部分 根据国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知(国税发2000118号)规定,“除另有规定外,不论企业会计帐务中对投资采取何种方法核算,被投资企业会计帐务上实际做利润分配处理(包括以盈余公积和未分配鲁润转增资本)时,投资方企业应确认投资所得的实现”。因此,有限责任公司整体变更为股份有限公司视同于利润分配行为,按以下原则处理: 资本公积不属于利
19、润分配行为,不缴纳企业所得税。 盈余公积和未分配利润进行转增时视同利润分配行为。不同于个人股东,公司制企业进行分红时,法人股东是不需要缴纳所得税。但如果法人股东与公司所适用的所得税率不一致时,法人股东是需要补缴所得税差额部分。 2.2.1.3企业改制时将产权以股份形式量化到个人时如何缴纳个人所得税 根据国家税务总局关于联想集团改制员工取得的用于购买企业国有股权的劳动分红征收个人所得税问题的通知(国税函2001832号)的税收要求,个人无偿获得的股份时应当按以下方法缴纳: 企业在公司制改造时将有关资产无偿以股份方式量化到个人时,包括企业将历年积存的劳动分红以股份形式量化到个人时,都必须按“工资、
20、薪金所得”项目征收个人所得税。 公司给员工免费赠送股票(期权),无偿给员工配股时,其实质上是公司将一部分股份无偿转让给雇员。对于个人取得的这部分股份属于因受雇而取得的报酬,应按照取得股权的公允价值(或市价),依照“工资、薪金所得”项目征收个人所得税。 2.2.1.4企业高级管理人员获得股票认购权时如何缴纳个人所得税 企业给高级管理人员派送股票认购权时,应当按国家税务总局关于企业高级管理人员行使股票认购权取得所得征收个人所得税问题的批复(国税函2005482号)的规定纳税。 1、根据中华人民共和国个人所得税法和有关规定,企业有股票认购权的高级管理人员,在行使股票认购权时的实际购买价(行权价)低于
21、购买日(行权日)公平市场价之间的数额,属于个人所得税“工资、薪金所得”应税项目的所得,应根据国家税务总局关于个人认购股票等有价证券而从雇主取得所扣或补贴收入有关征收个人所得税问题的通知(国税发19989号)的规定缴纳个人所得税,税款由企业负责代扣代缴。 2、个人在股票认购权行使前,将其股票认购权转让所取得的所得,应并入其当月工资收入,按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。 3、对个人在行使股票认购权后,将其认购的股票(不包括境内上市公司股票)转让所取得的所得,应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。 2.2.1.5企业改制设立时如何缴纳增值税和营业税 改制设立时的非货币性资产出自行为会涉
22、及到增值税、营业税。企业主要资产形态可以分为有形资产、无形资产和不动产。其中:有形资产属于增值税的征收范围,而无形资产和不动产属于营业税的征收范围。 当企业以整体经营性资产出自并发起设立公司时,属于转让企业全部产权,即整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为。根据国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复(国税2002420号)的规定:转让企业全部产权涉及的应税货物转让,不属于增值税征收的范围,不征收增值税。 当企业以货物出资时,应当视同货物销售缴纳增值税。上述所指货物包括企业流动资产中的存货、固定资产中机器设备、运输工具、及其它办公物品等动产。 当企业以不动产、无形资产出资时,
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产企业 税收 筹划
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【w****g】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【w****g】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。