办公楼物业服务规范.doc
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1、日隆物业目 录环维篇环维部保洁员工作职责1环维部保洁员作业操作规程2环维部工作质量检查标准.15服务篇服务部服务员工作职责.19服务部服务员会议操作规程.20服务部工作质量检查标准.23安防篇安防部保安员工作职责.24 形象岗、大堂岗岗位职责.25 大楼外巡岗位职责.26 内勤岗岗位职责.27 安全监控员岗位职责.27 员工通道保安员岗位职责.28安防部员工工作规程.48安防部消防安全工作质量检查标准.50工程篇工程部工程人员岗位职责.52 强电主任岗位责任制.53 弱电主任岗位责任制.54 空调主任岗位责任制.55 给排水主任岗位责任制.55 变电所所长岗位责任制.57 变电所值班长岗位责任
2、制.58 变电所值班员岗位责任制.58工程部工作人员操作规程.59 维修服务工作程序.59 维修电工操作规程.59 空调工操作规程.60 给排水系统的养护操作规程.61工程部工程员工作质量检查标准.62环维部保洁员工作职责1、负责本辖区内公共环境及办公区域的垃圾回放清运工作;2、负责所属辖区公共设施、设备的清洁工作;3、负责所属辖区公共区域和办公区域的消杀工作;4、负责客户要求的各种清洁服务工作;5、负责辖区绿化的养护和修整工作;6、日常工作接受服务部部长及保洁所所长的督导,直接向保洁领班负责;7、负责所在岗位的办公楼宇内外保洁、外墙清洁工作等各种清洁工作;8、遵守公司规章制度,穿戴整洁,时刻
3、注意仪容仪表,使用文明用语,控制性情,保持良好服务心态;9、按本岗位的要求按时上岗,不得出现脱岗、空岗现象,忠于职守;10、严格执行本岗位工作的操作规程,按具体规定严格执行;11、遇到突发事件,积极处理,并迅速报告上级;12、发现办公区域内出现行径可疑人员,及时汇报至安防部;13、在工作期间不得为他人做自己职责以外的任何事情;14、工作期间不得打私人电话,有急事与本部领班联系处理;15、不损坏公物,不浪费日常保洁消耗品,使用、保管好所有设备、工具;16、服从领导,接受检查,完成指定的任务;17、完成领导交办的其它的随机性工作。环维部保洁员作业操作规程一、 日常清洁(一)大堂清洁1、 清洁内容(
4、1)日常清洁:倾倒烟缸,整理座位、台面,抹尘、推尘,清洁大堂玻璃门上手印,自动门、电梯按钮、轿箱内外手印污迹,大堂卫生间的清洁;(2)定期清洁工作:家具打蜡护理、电梯保养清洁、内外地垫清洁、地毯洗涤、大理石地面清洗、打蜡、玻璃清洁等。2、 操作程序(1) 大堂保洁的原则是:以夜间或周六、日定期操作为基础,白天进行日常保洁;(2) 定期对大堂地面进行彻底的清洁、抛光、定期上蜡;操作时,上蜡区域应有示意牌或围栏绳,以防旁人滑跤;(3)日常保洁的要求每天对地面进行清洁数次,大堂内的其他部位,如玻璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏杆、沙发、灯座等,要经常清洁,保持光亮、明净;(4)操作过程中,根据实际情况
5、,适当避开客人和客人聚集的区域,待客人离散后再予以补做;客人进出频繁和容易脏污的区域,要重点拖擦,并增加拖擦次数;(5)遇下雨或下雪天,要在大堂进出口处放置伞袋机、踏垫,铺上防湿地毯,并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次数,以防客人滑跤及将雨水带进大楼。(二)、电梯的清洁和保养 电梯是客人使用频繁的地方,一般采用每天更换星期地毯的办法来解决电梯里的清洁问题;对客用电梯一般采用早、中、晚三次进行,特别注意对金属部位的除渍保养。1、 清洁内容电梯外门、电梯内白钢、壁板、天棚、控制板、地面、门轨、扶手、装饰;2、 操作程序(1) 打开控制箱,将电梯停在指定楼层,每次只能停止一部电梯;(2) 将“正
6、在工作中”告示牌放在电梯门前;(3) 吸净墙角边和门轨道内的砂尘,抹净灰尘;(4) 清洁玻璃镜面,清洁不锈钢部分、壁板、控制板,达到光洁明亮,无任何印记(用不锈钢清洁剂);(5) 清洁扶手、装饰、天棚灰尘;(6) 地面清洗干燥;(7) 工作完毕后,取下防护板,把控制按钮恢复原位,关上控制箱,恢复电梯正常运行。(三)玻璃窗、镜面操作程序工具:伸缩杆、刮水器、涂水器、清洁剂、美工刀片、毛巾;1、发现玻璃沾有污迹时,用美工刀片除污;2、按比例兑好玻璃水(与水按体积1:20);3、将涂水器浸入玻璃水中,插在伸缩杆上;4、将浸有玻璃水的涂水器按在玻璃上推擦;5、另一个伸缩杆插上刮水器,从上至下刮去玻璃上
7、的水迹;6、最后用干毛巾抹去遗留的水印。(四)卫生间清洁1、 工作范围:镜面、台面、洗手盆、墙壁、马桶、水箱、尿槽、低架、地面2、 操作规程(1) 镜面清洁用喷壶喷上玻璃水,后用干毛巾擦拭干净,不留任何水迹;(2) 洗手盆清洁先把肥皂涂在洗手盆内,用毛刷来回刷洗,直到污迹洗净为止,用清水冲净,并把台面顺手擦拭干净,用金属除锈剂及不锈钢水将水龙头清洗干净;(3) 马桶清洁将洁厕灵洗剂倒入水槽中,用厕所刷蘸洁厕灵洗刷马桶、坐板、盖、马桶内外,然后用清水冲洗,将洁厕灵冲洗干净,接着用毛巾把水抹干,再用消毒手巾对坐板进行消毒,最后把地面拖干。(4) 坐厕水箱清洁 关闭水龙头,放走水箱水; 将盖放在安全
8、位置; 少量使用酸性溶剂; 手刷刷干净; 打开阀,清水冲; 盖好盖。(5) 尿槽清洁将清洁剂洁厕灵倒入水槽中,用厕所刷蘸洁厕灵擦洗尿槽内外,用清水冲洗,抹干;如发现有水锈、水迹,则再使用较高浓度的酸性洗洁精,否则水迹无法清除,此时提醒注意,不可将强酸洗洁精滴到地上以免损坏地面。(6) 地面清洁 放牌; 1:20兑水(按体积); 刷; 热水冲; 拖干。(7) 不锈钢手纸架用干、湿毛巾清洁内外尘埃,外用不锈钢清洁剂擦拭到光亮为止,厕纸在不足时应立即更换,将旧的缠放在新的外面,放在架上。(8) 交班前必须把室内清洁一遍,交班干净,设备完好,如有问题及时报告。(五)室内清洁1、 工作范围:天棚、灯饰、
9、四壁、家具、玻璃窗、地面、垃圾清倒;2、 操作程序(1) 根据事前工作计划、工作要求,准备好使用工具和清洁剂,比如:吸尘器、毛巾、梯子、小铲、百洁布、刮玻璃器、万能洗涤剂等;(2) 应遵循先从上向下,从内向外的原则,工作之前要整个环视下房间,如果有卫生间,则应先清洁卫生间后,再清洁其它部位;(3) 架好梯子,用干净毛巾抹天棚、灯饰上的灰尘;如尘较多,用背式吸尘器吸尘后再抹尘;(4) 清洁四壁及家具灰尘,根据工作要求打木质蜡和金属光亮剂;(5) 清洁玻璃窗,先将窗框、沟槽灰尘清洁干净,涂水器蘸玻璃清洁剂均匀涂在玻璃上,刮水器刮去水分,用干净毛巾抹净剩余部分水分;(6) 最后清洁地面,地板、石质地
10、面用尘推推尘,地毯要用吸尘器吸尘,由里到外吸尘后结束清洁。3、 注意事项(1) 工作小心,一看二干,不得将室内家具物品碰撞损坏;(2) 不随意动客人摆放的文件;(3) 不准跟人拉关系;(4) 对客人服务以外的要求应以回绝,并有礼貌。(六)室内公共区清洁范围:公共走廊、卫生间、步行楼梯、电梯间、消防器材步骤:1、 公共走廊(1) 抹墙壁、门框上灰尘,根据需要定期打木质蜡;(2) 清洁消火栓内卫生,抹去灭火器上灰尘;(3) 地毯吸尘;(4) 地面湿抹;(5) 清洁楼层指南。2、 卫生间(1) 清洁剂1:20兑水,抹墙面、地面、隔断板;(2) 洁厕灵清洁大、小便器后,用清水冲净;(3) 洗手盆、台面
11、用涂水器、百洁布进行刷洗,用清水冲干净,抹布抹去水迹;(4) 镜面、玻璃窗用涂水器、玻璃刮进行清洁。3、 步行楼梯、扶手(1) 笤帚清扫楼梯,至上而下;(2) 湿毛巾从上而下抹扶手,及栏杆上灰尘;(3) 拖布拧干,拖楼台阶,经常清洗拖布;(4) 用毛巾抹净墙角及栏杆外台阶灰尘。4、 电梯间卫生清洁(1) 清洁电梯门、按钮、抹手印,必要时用白钢光亮剂擦拭;(2) 清理落地烟灰盅及垃圾箱内垃圾;(3) 理石地面用尘推推尘。(七)广场清洁1、 范围:大门外的楼宇周边地区,主要包括停车场,通道、阶沿、绿化带内卫生、栏杆、楼前饰物2、 程序:(1) 日常清扫 由专人负责巡回清扫周边地面的垃圾、碎屑; 拾
12、捡绿化带内杂物; 抹去休息桌、凳灰尘及栏杆口灰尘; 湿拖布拖去台阶及地面的脏迹。(2) 特殊清洁 金属护栏、装饰打白钢光亮剂; 地面用高压水枪清洗;连接水管接高压水枪;加入清洁剂;如有油脂物质需附加热器。(八)垃圾的收集与处理1、 垃圾的存放各个场所应视情况分别设置垃圾筒;落地烟灰盅、字纸篓、茶叶筐等临时存放垃圾的窗口;但需注意:(1) 存放容器要按垃圾种类和性质配备;(2) 存放容器按产生量放置在各个场所;(3) 存放容器要易存放、易清倒、易搬运、易清洗;(4) 有些场所的存放容器应加盖,以防异味散发;(5) 配合做好清运垃圾工作。2、 垃圾收集的操作程序(1) 及时清除楼面上所有的垃圾,收
13、集清运时,用垃圾袋装好,并选择适宜的通道和时间,只能使用货运电梯,不可使用客梯;(2) 在清除垃圾时,不能将垃圾散落在楼梯和楼面上;(3) 要注意安全,不能将纸盒从上往下扔;(4) 要经常冲洗垃圾存放点,保持卫生清洁,防止产生异味及飞虫;(5) 配合做好清运垃圾工作。二、特殊清洁(一)、家具保养家具保养有四种类型:一是木质家具,二是不锈钢家具,三是铜质家具,四是皮质家具。1、 木质家具:主要有桌、几、柜、床头、墙壁等操作规程:(1) 将家具抹去尘,打木质家具蜡;(2) 将木质家具蜡喷到无绒毛巾上,均匀涂擦家具表面;(3) 操作方法最好“S”型,互相重叠以免漏擦;(4) 打蜡时绕过家具非木质部分
14、,如果擦上用毛巾擦净;(5) 如果蜡水打过的过厚,就显得不均匀,则应用干毛巾反复擦拭均匀。2、 铜质家具:主要包括各种家具边角、扶手、铜器、铜质器具(1) 操作规程 将要清洁部分用毛巾除尘; 倒少许擦铜水在干无绒毛巾上; 均匀将铜水涂在铜器上; 用力擦去铜器上的污迹; 待铜水干后,用干净毛巾抹干铜器上的铜水,直到光亮。(2) 铜器封漆操作规程 用擦铜水把铜器擦亮; 用干净毛巾将铜器擦干净; 将封铜漆按比例稀释; 用无绒毛巾小心均匀地把封铜漆涂在铜器上; 封漆层距互叠2-3毫米,以免漏封,影响质量; 封铜后铜器要达到光洁度均匀,不留有铜漆痕迹的效果; 封闭后铜器宜放在通风的地方风干;3、 不锈钢
15、家具:主要包括各种扶手、门面、壁板、器具等;(1) 操作规程 将白钢光亮剂喷到所要清洁的部位或直接喷到毛巾上,均匀涂在上面; 反复擦拭,直到光亮,特别是扶手、壁板脏迹很强的部分; 如果不锈钢表面有横或竖的暗纹,则要顺着暗纹的方向擦拭;4、 皮质家具:主要包括沙发、座椅、靠背等;(1) 操作规程 将要清洁的部位用湿、干毛巾抹去灰尘; 将缝隙内灰尘杂质用吸尘器吸净; 将皮革清洁剂喷到其表面; 用干无绒毛巾擦拭,直到光亮无尘。(二) 地面的清洁经过装饰装修、土建工程之后,瓷砖和理石地面上都留有装饰过程中留下的各种顽固污迹,清洁过程比较有难度,而且程序复杂操作规程如下:1、 荒扫;用笤帚将地面的大块杂
16、质、垃圾清扫干净;2、 酸性:主要是清洁白灰、石灰一类的顽固污渍;(1) 使用单擦机,换上地刷,1:10(按体积)的酸化剂兑水注入清洁水箱内;(2) 开启单擦机擦洗地面,以30米/分速度前进,顽固之处停下细刷;(3) 用吸水机将水吸起;(4) 拖布抹净。3、 局部处理:对于酸洗没有除去的污渍进行清洁处理;(1) 胶状物质、油漆类物质可用溶性洗剂,如香蕉水、酒精喷到上面,待其溶解后用刷子刷去;(2) 对于顽固性强,面积又很小的地方,可用小铲刀平行地面,用力铲除。4、 洗地(1) 用洗地机将清洁剂1:20兑水注入水箱,开启机器;(2) 洗地时,行与行之间相叠10公分,以免漏洗;(3) 用刮水器刮水
17、后,再用吸水机将水吸起;(4) 用干净湿拖布拖净,(三) 理石地面保养1、 大理石地面的日常保养(1) 洗地 自动洗地机的操作;将清洁剂按1:20(按体积)的比例兑水注入水箱内: 装好吸水刮后,启动电源开关,放下洗地刷和吸水刮,扳动水制开关; 启动吸水机电源,手推操纵杆,以60米/分的速度前进,洗地和吸水同步进行; 洗地机洗地时,行与行之间互叠10公分,以免漏洗; 洗地完毕后,要用干毛巾将地面特别是边角位的水迹抹干净,以免影响质量。(2) 地面打蜡、抛光 进行打蜡时,首先要检查机器上喷壶是否加满保养清洁蜡; 将控制杆调节到合适的高度; 机体底盘针座接合抛光垫,保持机身底盘与地面平衡; 接通电源
18、,按动机身电源开关,使底盘转动,当手柄提升时,机身向右移动,当手柄向下时,机身向左移动; 当操纵机械从左至右移动时,拉动喷蜡控制杆将蜡水喷出,由底盘抛光垫将蜡水均匀的涂在地面上; 打蜡前,用干地推将地面灰尘、砂粒推干净;打蜡时,落蜡要均匀,上下要互叠10公分,每推100公分距离喷蜡一次; 喷蜡完成后,换另一个干净的抛光垫进行地面抛光; 抛光推进的速度保持在50米/分为宜,来回抛光35次,直到光亮为止。(3) 地面高速抛光 使用高速抛光机操作,将高速抛光垫安装在抛光机转盘底部针座上,平放在地面; 将控制杆调节到合适的高度,接上电源; 按动机身上的电源开关,转盘转动,即可进行抛光; 抛光时,推进速
19、度不要太快,应保持在50米/分的速度; 抛光时,上下行距应互叠10公分,以免漏抛。2、理石地面的周期保养(1) 地面起蜡、封蜡 起蜡操作规程A、 起蜡前,将“暂停使用”告示牌放在工作现场出入口或周边位置;B、 以150转/分速度的擦地机连清水箱进行操作,将起蜡水按1:10(按体积)的比例兑水注入水箱中;C、 套好针座及洗地百洁垫;D、 擦地机接通电源,按动机身电源开关,拉动水箱控制杆,将起蜡水均匀擦在地面上;E、 控制机械保持在50米/分的速度进行刷地起蜡工作;F、 控制机器走向,由左向右来回走动23次;G、 上下行距要互叠10公分;H、 洗地完成后,用吸水机把起蜡水吸干净;I、 用自动洗地机
20、来回过清水两次;J、 边角位用长柄手刷擦抹干净;K、 待地面吹干后进行封蜡。 封蜡操作规程A、 将落蜡拖头套在蜡拖杆上;B、 把拖头浸透蜡水;C、 把拖头放在轧水器上轧干少许;D、 将蜡水均匀涂地面上(一般封35层);E、 操作时边与边之间成90度角一层一层地将蜡水均匀拖在地面上,待每层蜡水干透后,才可以进行抹布的封蜡的操作;F、 封蜡结束一般需过6个小时后才用1000转/分以上的高速抛光机进行抛光,直到光亮为止。(四)地毯的保养1、 地毯吸尘若要延长地毯的使用寿命,必须建立一套正确的清洁标准;在保养过程中,吸尘是保养地毯最重要的程序;吸尘工作做的越好,地毯需要清洁的次数就越少,其使用的寿命就
21、越长;另一方面,有污迹要尽快清除,否则,时间长了便会很难清除;2、 地毯清洗(即地毯干泡清洗) 用吸尘机对地毯进行吸尘处理; 用地毯除渍剂清除地毯上的各类污迹及口香糖; 按比例将地毯水兑水后加入电子打泡箱内; 将150转/分的洗地机套上地毯刷,接上电源; 打开泡箱开关,将泡沫均匀地擦在地毯上; 控制擦地机的走向,由左至右,保持40米/分的速度为宜; 操作机械在地毯上来回洗刷34次,上下行距互叠10公分; 用毛刷刷洗边角位,抹干地毯上的泡沫; 用地毯吹干机吹干地毯; 工作完毕后,用清水冲洗泡沫箱和地毯刷。3、 地毯抽洗(1) 灰尘一旦进入地毯纤维的深处沉积,必须采用抽洗的方法深层清洁,使地毯恢复
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