拿地标准.ppt
《拿地标准.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《拿地标准.ppt(17页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、拿地的若干问题拿地的若干问题福建大道内部资料前言n n搞不懂这三个成本问题,拿地就是破产的开始案列n n某地产集团企业的李老板遇到了一个举棋不定的难题:在企业储备的土地日趋减少,正忧心于下一个项目路在何方时,他收到一则某市某地块公开招拍挂的消息,这本是一个让人兴奋的消息,但到底拿还是不拿,李老板却犯难了。消息内容如下:n n某市土地房地产交易中心受当地政府委托,公开挂牌出让某地块,土地用途为居住用地(安居型商品房用地)的使用权。公告显示,出让地块建筑面积6.482万平方米,出让地价定为14.69亿元,以此计算,其楼面地价成本为2266元/平方米,不允许更改。房价上限为安居型商品房的最高销售基准
2、价,即8000元/平方米(含装修)。投标要求:参加投标的开发企业以“一次竞价”的方式将自己设定的房价装在密封信封,报价最低者获得该地块。n n李老板知道,这块地的用途规定为安居型商品房用地,利润空间相对有限。根据相关调研人员反馈,目前该地块周边住房市场价早已过万,前段时间,在该市偏远区域出让的一块比该地块条件差很多的地,每平方米价格都超过了6000元。n n面对诱惑,经过内心的挣扎,李老板已经意识到,以往的土地项目开发过程中,粗放式的管理模式下,成本管控只具有象征意义。那么随着行业的竞争,成本管理已经成为企业生死线上需要坚守的最后底线,成本管理将成为决定企业利润获取能力及竞争能力的最大考验。最
3、终,李老板做了一个无比艰难的决定:组织人员,参与投标。n n但在去报名的现场,却碰到了行业的龙头企业以及当地的一家标杆企业。能否拿这块地?如何做好成本管理?李老板有三个亟待解答的问题。第一问项目总投入是多少?产品单方是多少?预计目标利润是多少?n n回答好这几个问题,是决定是否拿地的关键。我们都知道,项目总投入主要由三部分回答好这几个问题,是决定是否拿地的关键。我们都知道,项目总投入主要由三部分构成:项目总投入开发成本开发费用税金(营业税构成:项目总投入开发成本开发费用税金(营业税 增值税及附加、土地增值税、增值税及附加、土地增值税、企业所得税)。企业所得税)。n n目前,国家相关政策要求,房
4、地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的目前,国家相关政策要求,房地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的30%30%,因,因此项目总投入指标非常重要,项目投资规模越大,自有资金压力越大、企业经营风险此项目总投入指标非常重要,项目投资规模越大,自有资金压力越大、企业经营风险越高,同时对人力资源要求越高。越高,同时对人力资源要求越高。n n与此指标相关的是与此指标相关的是“项目投资额项目投资额”,即当投资到现金流量由负转正时需要投入的资金,即当投资到现金流量由负转正时需要投入的资金,在该时点,企业无需再向本项目进行投资即可实现本项目的滚动开发,便于企业筹备在该时点,企业无需再向本项目进行投资即可
5、实现本项目的滚动开发,便于企业筹备和调用资金。这是项目决策的一个重要衡量指标。和调用资金。这是项目决策的一个重要衡量指标。n n接下来,根据项目及产品初步规划,完成项目总投入计算后,需要计算产品单方成本,接下来,根据项目及产品初步规划,完成项目总投入计算后,需要计算产品单方成本,以及预计利润,投资回报率等。在投标拿地阶段,主要的难点在于根据项目定位进行以及预计利润,投资回报率等。在投标拿地阶段,主要的难点在于根据项目定位进行成本的精确测算,需要公司和项目相关人员在认真分析历史项目数据的基础上,依据成本的精确测算,需要公司和项目相关人员在认真分析历史项目数据的基础上,依据内部的成本管理体系,对项
6、目成本进行预测,以计算项目总投入,并将项目合理分期,内部的成本管理体系,对项目成本进行预测,以计算项目总投入,并将项目合理分期,提升项目开发节奏,并安排好后续的资金筹措等相关事宜。提升项目开发节奏,并安排好后续的资金筹措等相关事宜。n n但作为老板,估计有时也会有疑问:指标合理么?例如制定的目标成本本身是否合理但作为老板,估计有时也会有疑问:指标合理么?例如制定的目标成本本身是否合理?如果目标成本定得过高,对后续的成本管控就会失去实际意义。作为决策者,对于?如果目标成本定得过高,对后续的成本管控就会失去实际意义。作为决策者,对于具体的数据并不太具有专业能力和大量时间去深入分析和研究。有没有简单
7、的管理手具体的数据并不太具有专业能力和大量时间去深入分析和研究。有没有简单的管理手段实现这个目标?段实现这个目标?n n当然有,就是在企业内部推行标杆管理。n n标杆管理,也称对标管理,其实质是基于标杆企业的实践改善和提升企业自身的管理和经营,即从企业自身的某领域出发,不断寻找和研究一流公司在相关领域的最佳实践,以此为基准进行比较、分析和判断,改善企业在该领域的管理和运营能力,实现企业的持续提升和改进。据全球对标网络的相关调查,对标管理已成为最受企业欢迎的第三大战略管理方法。标杆分享:n n上海某知名地产企业,为了提升项目运营水平,在内部设立有企业标杆和行业标杆两种性质的项目成本标杆:n n一
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 标准
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【w****g】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【w****g】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。