成本精细化管理手册210p.docx
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1、成本精细化管理手册目 录成本精细化管理手册1一、目标成本管理作业指引31.1目标成本管理作业指引3二、目标成本控制指导书72.1成本控制指导书72.2 项目论证成本管理作业指引202.3 方案设计成本管理作业指引232.4 施工图设计成本作业指引282.5 主要材料设备采购方式及成本控制目标建议312.6 总包、分包承包方式及成本控制目标建议332.7 项目后期评估作业指引34三、目标成本控制表373.1 规划指标控制表373.2 土地成本控制表393.3 设计限额控制表403.4 前期费用控制表413.5 建安成本控制表443.6 营销费用控制表473.7 开发间接费用控制表503.8 管理
2、费用及财务费用目标控制表513.9 目标成本控制汇总表523.10 目标成本审批表543.11 结算资料审批表56四、工程付款574.1 工程进度付款作业指引574.2 工程付款建议书604.3 工程进度款审核表614.4 工程历次付款一览表62五、 采购管理635.1 采购管理作业指引635.2 采购管理流程955.3 招投标管理102六、成本过程控制1126.1 工程造价管理办法1126.2现场签证工作指引1156.3设计变更工作指引1216.4 造价审核的管理1306.5结算支付的管理1366.6造价分析的管理1366.7造价档案的管理1376.8造价管理的措施1396.9工程结算及乙方
3、申报资料及审核139一、 目标成本管理作业指引1.1目标成本管理作业指引二、目标成本控制指导书2.1成本控制指导书 项目 期 造价部 年 月 日目 的:明确项目成本控制目标及责任,指导项目开发决策;附表(一):产品组合2.1.1产品组合总占地面积总规划用地面积住宅占地成本敏感综合容积率总车位比(不含TH)住宅可售商业可售总建筑面积其中公建公建用地车库可售其中住宅产品组合建筑面积占地面积产品比例平均面积总户数框架比例容积率占地单位造价住宅TOWNHOUSE多层小高层高层公建独立车库商业网点地上停车位配套用房地下车位非人防地下车位半地下车位人防地下车位综合普通住宅户均附表(二):目标成本2.1.2
4、目标成本附表(三)目标建材成本标准材料名称说明规格单位目标价格窗元/平米阳台门元/平米分户门元/樘分户门元/樘防火门元/樘单元门元/樘车库门元/樘网点门元/平米外墙瓷砖元/片外墙涂料元/平米楼梯间踏步砖元/片楼梯间地面砖元/片楼梯间踢脚镶边大理石元/平米小高层电梯前厅装修元/平米无动力排风扇元/个散热器元/100w小高层电梯万元/部道路砖元/块广场砖块庭园灯盏草坪灯盏壁灯盏附表(四):报批报建费用明细2.1.3报建报批费用明细序号费用名称费用标准收费部门成本目标指标(元/)项目总控制目标成本(万元)说 明费用(元/)1勘查丈量费2规划定位放线费3审图费4规划设计费5规划管理费6规划服务费7人防
5、工程质检费8临时用水9招标管理费10市场服务费11合同见证费12招投标服务费13排污费14固体垃圾排放费15垃圾托管费16工程质量委托费17劳保统筹费18施工许可证工本费19防疫审查费20工程保险费21标志牌22其它合 计2.1.4项目营销成本控制要点附二:营销费用控制明细 项目 期营销费用造价部 年 月 日为提高营销企划水平,有效控制 项目销售费用成本,特制定本成本控制要点。一、适用范围:1. 项目营销成本费用控制。二、计划控制目标1.项目销售费用总额度为 万元。综合销售成交均价 元/M2,销售率 ,销售成交合同总额的 ,另加销售卖场包装、样板间费用 万元);2.销售费用实行分年独立总额控制
6、,各年之间原则上不得结转;三、控制方式及要求1.销售费用控制责任部门为销售部,造价部负有监督执行、超支预警的责任;2.销售部应对花园新城项目销售费用作细化总结,报公司管理层、造价部,用以指导项目销售费用控制,避免费用计划与售楼进度脱节;3.销售部应指定专人负责销售费用管理,分期建立台帐;4.在各年销售费用总额之内,由销售部在当年开始之前提出使用项目的预算和计划,报公司讨论通过后报造价部备案,作为当年销售费用成本控制依据;5.销售部在各年计划执行过程中,可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度,但单项计划超出 以上,无论当期营销费用总额有无结余,都应当书面报告造价部,经公司销售主管领导和分管副
7、总经理批准后方可实施;6.由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目(如红线外道路绿化改造、临时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修(包括家私及展示用品)、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等),费用项目目标的控制由销售部负责,单项造价控制由操作部门负责。7.对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的项目,由造价部负责划分,报公司批准后确定;8.示范单位家私、装饰用品、生活用品,设计部应在采购前确定回收方法和回收残值计划,待公司批准后方可实施;9.在现楼内装修样板间,销售部应事先制定展示时间、装修销售价格的计划,待公司批准后方可实施;10.如确因销售需要,销售费用需超出当年销售费用总额度,须报
8、公司销售主管领导和分管副总经理批准后方可实施。但项目销售费用总额度不变;11.如某期销售完毕后,销售费用较当年控制总额度有所节余,则节余部分可结转至下一年使用。四、总控及分解执行目标2012年分解目标 单位:万元卖场分解目标 单位:万元序号项目名称单位数量合计1234567合计现楼样板房装修成本目标为均价 万元/个样板房,折旧和销售回收不低于 万元/个,样板房内家私和饰品按应周转使用,平均 万元/个样板房。现楼售楼处装修成本目标为 万元/个,售楼处内家私和饰品按周转使用,平均 万元/个售楼处。五、考核指标a销售费用控制情况考核指标:成交销售费用比、目标销售费用比、销售面积比;成交销售费用比当期
9、累计销售费用/当期累计成交金额100目标销售费用比当期累计销售费用/当期目标销售费用100销售面积比实际合同销售面积/销售面积分层分户表面积100b成交销售费用比指标作为弹性考核指标,主要适用在同一年销售中每个季度的比较,一般应在1.5%左右;c目标销售费用比指标作为刚性考核指标,主要适用在各年间比较,一般应在100%左右;d销售面积比率指标为刚性考核指标,适用于各期,控制指标为销售面积比率不低于99.99。六、本成本指导书由造价部负责解释。附:房地产企业成本核算指导营销推广费用科目划分14)售后服务补贴:销售折扣、由于销售承诺给业主的补偿15)其他2.2 项目论证成本管理作业指引1.目的:明
10、确项目论证阶段的成本估算的主要方法和应达到的深度要求。2.适用范围:本细则适用于项目公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目可行性研究阶段的建安成本估算工作。3.定义:3.1项目可行性研究阶段成本估算: 在项目可行性研究阶段,对拟建项目所需要的建安工程投资,通过编制估算文件预先估算和确定的过程,是项目可行性研究报告的重要组成,是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。4职责:4.1 公司-造价部4.1.1负责编制新项目成本估算表4.1.2负责项目可行性研究阶段跟踪执行新项目成本估算表。4.2公司-技术管理部(设计) 4.2.1负责提供项目初步规划方案或要点分析。5.工作流程5.1
11、项目基础性成本分析5.1.1 造价部经理每半年安排相关人员编制项目公司开发项目所在地区的各类建筑各种档次物业建造成本水平报告,供公司领导和相关人员参考。5.2项目可行性论证成本分析5.2.1 造价部经理指定专业工程师负责项目可行性研究阶段的成本估算工作。专业工程师负责跟踪、配合,并编制项目可研阶段成本估算报告。5.2.2进行成本估算的依据包括:技术管理部(设计)提交的可研阶段项目规划要点分析,投资发展部提交的关于项目定位的市场调查报告、土地规划指标及相关土地状况资料,成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告,市场同类档次项目的建造标准及形式等信息。5.2.3 造价部专业工程师按新项目
12、成本估算表格式要求,完成估算。5.2.3.1填写编制说明:包括“项目概况”、“成本估算的依据”、“估算基准,即建筑的基础、结构形式及建造档次装修”、“其他说明”(例如估算时没有考虑哪些费用)5.2.3.2结合项目的定位、规划指标、规划要点分析、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等,确定建安成本中各个项目的成本指标取值。5.2.3.3 按政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属造价部填写的项目。5.2.3.4有多方案需要比较的项目,成本估算人应对各方案的成本差异性进行分析和说明,比较后提出成本建议。5.2.4 新项目成本估算表经造价部经理审核后提交投资发展部,作为可研分析报告的附件
13、。5.2.5 公司进入新的城市进行房地产开发,成本估算人员必须在进行项目成本估算前先完成该城市的房地产开发成本水平调查报告,内容应包括:5.2.5.1该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响:包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。5.2.5.2当地的设计规范和标准的特点,主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点,以便考虑对造价的影响。5.2.5.3当地建造成本的比较:包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较,完成该地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表5.2.6造价部专业工程师应在销售分公司提供的竞争楼盘清单中,挑选1-2个楼盘深入调研,完成竞
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