房地产工程项目管理手册132页.docx
《房地产工程项目管理手册132页.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产工程项目管理手册132页.docx(132页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、&市&投资集团工程系统管理手册文件编号:XHXMGLA修改状态:AB管理状态:分 发 号:编制: 日期:审核: 日期:批准: 日期:发布日期: 实施日期:前 言&市&投资集团项目管理部组建于2004年12月,属于集团总公司对各个经营公司及分公司工程项目的综合管理执行部门。其涉及的主要职能有:合同管理系统、预算管理系统、施工管理系统、培训管理系统等,对工程的前期、设计和施工过程中的质量、安全、进度、文明施工、合同、成本、预算等项目进行统一的管理、审核、控制、验收。涉及整个工程中的各项重要环节,也是位于研发部和营销部之间的一个承上启下的重要管理部门。随着&投资集团不断发展、壮大和日趋完善的管理体系
2、,对工程管理系统的要求也不断提高,从而制定了&市&投资集团工程系统管理手册(以下简称手册)。它是本部门中的一个重要工作依据和标准。本手册分为6章27节,主要从内部管理和外部管理两部分来明确总公司工程系统的组织框架、管理体系、人员分工、岗位职责、管理制度、工作纪律、部门现状与发展及本部门中各职能的工作要求和分公司工程系统的制度、施工、成本、技术、规范、措施等几大部分综合的、统一的管理体系,充分叙述了一个工程管理团队的具体工作要求和管理过程。如果本手册中提到的几个重要环节能够得到充分的发挥和使用,那么不仅可以使公司在项目管理方面能够得到长远的发展,同时也能够组建起一支强有力的、高水平的工程项目管理
3、团队。目 录第一章 岗位职责1第一节 岗位组织架构2第二节 岗位职责描述2第二章 管理制度与自我完善7第一节 目标管理制度8第二节 实行“ISO9000” 管理模式9第三节 会议管理制度11第四节 报告管理13第五节 工作总结及日志管理制度16第六节 文件管理制度17第七节 部门工作联系管理制度18第八节 工作纪律19第九节 考核管理制度21第十节 “&工程之声”月刊23第三章 培训管理系统.25第一节 房地产专业基础知识培训26第二节 房地产相关法律法规概述31第三节 建筑结构基础知识34第四节 综合知识培训49第四章 合同管理系统.50第一节 合同与合同管理51第二节 工程建设合同的管理5
4、6第三节 房地产项目合同控制60第五章 预算管理与成本控制系统66第一节 预、决算管理的工作范围和目的67第二节 预、决算审批工作的程序69第三节 房地产项目成本控制70第六章 工程施工管理系统76第一节 工程项目管理体系77第二节 工程项目控制体系80第三节 工程签证管理体系117第四节 竣工验收管理体系119第五节 相关报告128第一章 岗位职责文件编号:XHXMGLA1修改状态:AB管理状态:分 发 号:编制: 日期:审核: 日期:批准: 日期:发布日期: 实施日期:第一节 岗位组织架构工程总监工程经理合同管理施工管理预算管理 合同审核内业管理图纸审查外业管理预 算管 理信 息 采 集第
5、二节 岗位职责描述一、 工程经理岗位职责1、职务名称:工程经理2、直属上级:工程总监3、本职工作:主持项目管理部的全面工作4、工作职责:A、向集团公司及工程总监负责。B、参与项目投资策划,项目可行性报告及方案研究工作。C、负责制定项目管理部总体发展策略。D、参与工程预、结算书的编制工作,并监督审核工作。E、参与工程施工管理到竣工验收全过程的监控。F、参与工程施工招、投标工作。G、参与合同管理及内业资料的归档工作。H、负责对公司员工及各经营公司进行统一的培训工作。I、 加强工程质量、安全、进度、文明施工等项控制工作,保证工程施工按有关规定及要求进行。J、 协调好各部门及外单位的关系,配合工程顺利
6、进行。K、完成集团公司及工程总监安排的其他工作。二、 合同审核员岗位职责1、职务名称:合同审核员2、直属上级:工程经理3、本职工作:负责与合同审核有关的全部工作4、工作职责:A、向集团公司及工程经理负责。B、负责按照相关的法律法规和成本、造价等规定对合同或协议进行审核,并出据合同(协议)审查意见或报告。C、负责收集与合同法相关的各种最新信息。D、负责不断完善合同审核的制度及流程。E、负责与内业资料员办理有关合同文件的交接手续。F、负责各项合同文本的电脑录入工作,并建立信息资源库。G、组织相关人员及部门对所签署的合同、协议进行论证、总结。H、完成集团公司及工程经理安排的其他工作。三、 内业资料员
7、岗位职责1、职务名称:内业资料员2、直属上级:工程经理3、本职工作:负责管理与内业资料有关的全部工作4、工作职责:A、向集团公司及工程经理负责。B、负责所有工程类文件、图纸的收集、整理、归档、建档等工作。C、负责所有工程类文件的领取、发放工作,并做好详细记录。D、负责打印、制作项目管理部的各类文件。E、负责所有需要调档文件的手续办理及领取工作。F、负责不断完善内业管理工作的制度及流程。G、完成集团公司及工程经理安排的其他工作。四、 图纸审查员岗位职责1、职务名称:图纸审查员2、直属上级:工程经理3、本职工作:负责对方案图、施工图、变更图的审查工作4、工作职责:A、向集团公司及工程经理负责。B、
8、负责对设计单位输出的图纸(方案图、施工图、变更图等)进行审查,并出具审查意见或报告。C、负责与设计单位的联系、沟通,并定期以报告的形式对设计单位进行综合评定。D、负责收集建筑设计方案方面的经典案例,并建立信息资源库。E、完成集团公司及工程经理安排的其他工作。五、 施工管理员岗位职责1、职务名称:施工管理员2、直属上级:工程经理3、本职工作:负责管理与施工现场有关的质量、安全、进度、文明施工等方面的工作4、工作职责:A、向集团公司及工程经理负责。B、负责监督、控制各项目施工过程中的质量、安全、进度、成本、文明施工等环节,并定期做出项目综合管理评价报告。C、负责统计各经营公司上报的各种施工报表,并
9、进行汇总、审核。D、对工程项目采取“预控”措施,并对工程过程中的各个环节提出相应的管理要求。E、对不合格产品应提出整改要求或给予相应的经济处罚。F、负责定期对各个项目进行巡检,并要做出巡检记录。G、完成集团公司及工程经理安排的其他工作。六、 预算管理员岗位职责1、职务名称:预算管理员2、直属上级:工程经理3、本职工作:负责管理与工程预、决算有关的全部工作4、工作职责:A、向集团公司及工程经理负责。B、负责对所有工程项目做出工程预算,并做出预算书。C、负责对经营公司上报的预算书进行审核,并出审核意见或报告。D、负责计算各项目的销售面积,并做出销售面积计算书。E、负责对各种原材料的造价进行分析对比
10、,并建议项目择优选材。F、协助工程经理审核、控制工程项目建设成本。G、完成集团公司及工程经理安排的其他工作。七、 信息采集员岗位职责1、职务名称:信息采集员2、直属上级:工程经理3、本职工作:负责采集与工程造价、新型材料等方面有关的信息4、工作职责:A、向集团公司及工程经理负责。B、负责收集各种建筑材料价格,并建立信息资源库。C、负责制作项目的投资成本分析报告。D、负责对新工艺、新技术、新材料进行研究工作,并出研究报告。E、完成集团公司及工程经理安排的其他工作。第二章 管理制度与自我完善文件编号:XHXMGLA2修改状态:AB管理状态:分 发 号:编制: 日期:审核: 日期:批准: 日期:发布
11、日期: 实施日期:第一节 目标管理制度一、总则目标管理是现代企业管理的科学方法之一,也是世界上大多数企业管理者运用的通用管理方法。这种方法可以简单概括为一句话,即“我现在所做的每一项工作,都能使我更接近于目标”的原则。判断工作的轻重缓急,合理安排时间。 二、制订目标的依据1、根据总公司高级领导层所下达的各项任务计划,经济技术指标及其他的各种要求。2、本企业中长期发展规划,管理规划,项目开发规划及全面质量管理的整体规划方案。3、工程项目方面的调查报告、分析报告、预测情况,信息情报等资料。4、根据企业的实际情况和现有管理水平。5、根据上次中长期目标的遗留问题。三、目标制订的方法根据目标制订的依据结
12、合各类事项计划安排,可把预制订的所有计划任务分为三类进行统计,最后确定整体目标。1、重要又紧急的任务:这些事情比任何事情都要优先处理,是必须立刻需要做好的工作。2、重要但不紧急的任务:我们在工作中,大多数的事情都不是紧急的,可以现在或稍后再做,但实际上我们往往又会把这些事情无休止的拖延下去,所以我们要注意把这一类的工作列入有时间期限的行列之中。 3、紧急但不重要的任务:这一类表面上看起来需要立刻采取行动,但客观而冷静的分析一下,我们就会把它们列入次优先类的工作列表之中。 四、详见附表:(1)目标管理统一用表(XHXMGL001)(2)资源信息采集管理表(XHXMGL018)第二节 实行“ISO
13、9000” 管理模式一、ISO9000的基本概念ISO9000质量认证体系是通过过程来实施的。标准中的“质量体系要求就是对过程的要求,掌握了过程就掌握了标准的要领。为使质量体系有效,就应识别、确定和展开这些过程及相应的职责、权限、程序和资源。长期以来,判断一个产品质量的唯一准则是技术标准,但是由于技术不能完全反映顾客对产品的要求,因此只靠技术标准判定产品质量是不够的。如果一个企业仅仅靠合理的技术标准,而无完备的质量体系,企业不可能对产品进行全过程控制。生产中不符合技术标准要求的产品是正常的。要想始终生产符合技术标准的产品,企业只能从建立完善的质量体系入手。技术标准是针对特定的产品提出的技术措施
14、,工艺流程、检测手段和操作规程、规范,主要叙述生产和检测产品的方法,它结合实际,易于理解和掌握。技术标准讲解特定产品的检测和实验的方法,包括在什么条件下测试等,比较具体。 它不仅规定了要有检验和实验,过程检验和实验,最终检验和实验的过程也规定了检验和实验设备管理过程。发现不合格品有标识、记录、评价、处置的过程,并针对发现的质量问题应有采取纠正和预防措施的过程等。这些过程存在于各部门的职能中,又跨越职能,涉及的人员和部门较多。由于各个企业的产品和涉及的具体实践不同,标准中只规定了应有哪些主要过程,并详细规定具体有哪些部门和人员、在什么地点、什么时间、用什么方法去完成。这些细节过程要由企业自行规定
15、。因此,ISO9000是一个比较抽象的管理体系。二、ISO9000的三种管理模式1、识别标准中要求的过程,对于标准中的每一句话都要认真分析 和体会其含义,掌握其中对过程的要求。2、识别本企业中已有和没有那些过程,分析已有的过程是否符合 标准要求。3、根据标准要求和本企业的实践,确定并开展这些过程。三、ISO9000中的20项基本要素在ISO9000质量体系要求中,共有20项要素;每个要素又包括了若干个主过程,这些主要素是ISO9000质量体系的最终管理项目:1、 文件控制 11、培训2、 记录控制 12、产品实现的策划3、 以顾客为关注焦点 13、与顾客有关的过程4、 策划 14、设计5、 质
16、量管理体系策划 15、采购 6、 管理者代表 16、生产与服务提供7、 内部沟通 17、监视与测量装置的控制8、 管理评审 18、不合格品控制9、 资源提供(人财物) 19、数据分析10、人力资源 20、改进这些要素过程,完全由企业根据自己的实际情况决定。因此学习体系不仅要弄清标准要求。由哪些主过程,子过程,还要分析有哪些细节过程。只有这样才能满足于使用要求。如果把体系执行的过程看的很简单,必要的细节过程都简化或取消,只让几个人学一学、背一背,就无法真正的达到执行的标准和目的。所以实行ISO9000质量管理体系也是实现企业的质量方针和实现预想目标的重要基础。第三节 会议管理制度一、周例会制度1
17、、工程系统每周四召开一次工程例会,检查本周的工程管理工作,沟通情况讨论工程实施难点问题,部署下周工作计划,总结工作 经验,不断提高业务管理水平。2、工程例会由部门经理主持,由各项目工程负责人、技术负责人、和其他工程管理人员分别汇报本周的工作情况,部门经理总结一周的情况。3、工程例会由内业资料员记录,在当天整理会议记录,形成会议纪要,并发放给相关人员。二、月例会制度1、时间:公司定于每月25日召开协调会议。2、参加人员范围:总公司各部门经理、总监及公司高级决策层、各分公司及项目部主要负责人。3、会议内容:(1)各单位资金使用与协调。(2)总结各部门本月工作及需要公司协助解决的各类事项。(3)公司
18、对各部门及分公司、项目部提出的工作要求、注意事项及计划安排等事项。(4)公司宣布一些新的管理制度、通知等事项。三、工作例会本类例会属不定期召开,主要是协调、研究、商议解决一些在日常工作中突发的具体问题。参加人员涉及具体问题中的相关人员,通过大家在会议上的沟通最终拿出解决本类问题合理化的措施方案。四、思想会议本类会议属不定期召开,主要是通过与员工思想上的沟通来解决员工心理上的问题。并以公司的企业文化、奖罚措施、工作环境、公司发展和个人能力及自我实现等方面对员工进行统一的、多方面综合教育与激励,以达到“我为企业、企业为我”的最终目的。五、详见附表:工程系统会议纪要(XHXMGL002)第四节 报告
19、管理一、项目可行性研究报告1、相关系统:研发系统、工程系统、营销系统、财务系统。2、结构形式:(1)文字报告部分:主要包括项目概况、市场调查分析、总体投资测算、开发计划及开发成本测算、开发投资动态分析、总体经济效益分析、销售方案、可行性论证共八项内容。(2)技术经济指标分析:通过对用地面积、建筑面积、户数、建筑密度、容积率、绿地率等项的数字分析来衡量项目的可控性。(3)建设成本预算:用非常详细的列项与数字来反映土地、前期、建安、设施、配套、行政事业、税金等项的成本测算。(4)图纸部分:包括1:2000规划图 、1:500规划图 、1:200详规图。(5)投资进度分析:是经济分析与成本测算的综合
20、论证表格。 (6)进度计划:是反映施工过程中各分部工程及分项工程的计划安排时间。(7)现金流量分析:项目开发过程中现金流出和流入及净流量的财务数据。 (8)销售损益分析:是指从销售角度分析该项目的收入及利润。(9)销售分析:是一个集销售面积、合同款项、收入款项、剩余尾款等项于一体的综合销售分析。3、目的:通过四大系统对该项目的综合分析,最终得出统一的结论;即该项目是否具备实施可行性。二、项目管理预控报告1、 主题:根据准备开发项目的现场及各方面实际情况,制定该项目的合理化开发程序及相应的施工管理方案。2、结构形式:(1)对项目概况进行描述和分析。(2)根据项目的基本情况制定出该项目的工期目标、
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 工程项目 管理 手册 132
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【可****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【可****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。