[教育]长沙市公寓产品市场分析.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012/2/13,#,长沙市公寓产品市场分析,目 录,现状,个案,趋势,一、长沙市在售公寓项目分布及价格,二、各区域市场分析,三、长沙市场供销量分析,四、客户群分析,五、在售公寓产品特征,一、区域重点项目个案分析,二、区域总结,一、国家政策、长沙规划与经济走势,对公寓发展的引导,二、公寓产品的发展趋势,4,2,9,6,3,8,长沙在售公寓标注图,1,7,10,5,11,12,14,15,19,17,18,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,13,16,42,万元圈,9000,7500-9000,6500-7500,6000-7000,1,星尚,520,2,才子佳苑,3,凯乐国际城,4,上东,莱克辛顿,5,观园国际公寓,6,东宸,19,公馆,7,少帅府,8,铂宫,中山庭,9,五一中央领域,10,壹号公馆,11,昊天大厦,12,潇湘国际,13,湘域城邦,14,明城国际中心,15,凯通国际,16,锦泰东环国际,32,星城荣域,33,岳泰,理想城,34,将爱公寓,35,奥克斯广场,36,沙发公寓,37,星语林,阿普阿布,38,恩宇,红公馆,39,长房,时代城,40,西铁领域,41,建安像素汇,42,珠江花城,17,东方摩卡,18,恒大,金都,19i,尚国际,20,长房,白沙湾,21,君悦紫园,22,东塘瑞府,23,凯旋云顶公寓,24,西子一间,25,汇达国际公馆,26,融科,香山国际,27,云鼎公馆,28,万博汇,29,湘水一域,30,博林金谷,31,华天苑公寓,长沙市抽样调查在售的,42,个公寓产品中，中心城区占有相对的比重，其他各片区小户型逐渐增加，主要集中于岳麓区市府板块和麓谷板块以及火车站东尚东板块。,长沙是目前公寓产品价格整体遵循环线分布，河东区域高于河西。河东五一商圈已经突破万元大关，市内环线价格在,9000,元,/,以上，二环线内价格维持,7500-9000,之间，河东整体价格目前还是稍低于河东看，市府板块,6500-7500,之间，麓谷板块稍低。,五一商圈,项目,占地面积（）,总建面（）,容积率,公寓建面（）,面积,（）,价格,套数,销售（套）,公摊,层高,物业费,五一中央领域,27487,20.2,万,6.6,约,7,万,30-104,12660,835,807,25.24%,毛坯,1.8,壹号公馆,3438,32814,8,31782,32-78,16000,588,324,19.74%,精装,3.2,铂宫,中山庭,11604,63670,6.6,53707,29-113,9400,731,684,23.19%,毛坯,1.8,少帅府,6068,50564,8.4,42005,34-86,9800,726,248,23.83%,毛坯,1.6,东宸,19,公馆,13175,64280,6.6,25724,35-48,9500,508,119,30.20%,毛坯,1.88,湘域城邦,14374,142584,8.49,37896,45-88,13500,551,306,25.23%,毛坯,2,明城国际中心,6420,约,9,万,11.16,76054,43-60,13000,1162,978,23.02%,毛坯,2.9,观园国际公寓,8149,57938,6.9,52092,30-60,毛坯,8800,精装,11000,1135,62,23.87%,毛坯,/,精装,2,平均,/,/,/,48658,/,11582,/,/,24.06%,/,2,五一商,圈,五一商圈公寓产品在售面积约,35.7,万方,之间，销售套数约,6236,套，产品用途住宅,为主，销售率,56,%,，销售套数,3528,套，面积集中于,30-80,，平均面积,57,，公摊率,24%,左右，价格中心位置,12660-16000,，周边,9500-11000,。,区域今年公寓,产品集中上市阶段，市场供应,充足,项目规模普遍小体量，均,4.8,万方，建筑规划,60,以下小户型住宅搭配底层商业裙楼。,PART2,各板块市场分析,五一商圈周边公寓出租情况,五一广场,项目,面积,装修情况,租金,平米租金,嘉顿新天地,61,豪华装修,2100,34.43,中天广场国际公寓,40,中等装修,1500,37.5,中山亭 铂宫,67,豪华装修,2200,32.84,玎兰雅苑,50,精装,修,1300,26,五一新干线,52,商住两用,1800,34.62,蚂蚁工房,56,精装修,1600,28.57,玎兰雅苑,50,精装修,1300,26,景江东方,48,精装修,1500,31.25,七彩丽都,45,精装修,1300,28.89,英尚国际,52,精装修,1500,28.86,平均值,52.1,/,1610,30.9,本区域在售公寓产品均价,11582,元,/,区域年投资回报率,3.2%,，投资回报率低，产品售价偏高，用途定位失误，片区产品用途定位于商住两用，获得更合理的年投资回报率。,住宅用途产品年投资回报率,3.2%,左右，用途定位偏离，区域产品定位应偏重商用楼。,火车站,项目,占地面积（）,总建面（）,容积率,公寓建面（）,面积,（）,价格,套数,销售（套）,公摊,层高,物业费,潇湘国际,11990,92300,8,51160,41-60,13000,749,748,19.15%,毛坯,2,锦泰东环公寓,4743,32738,6,29227,40-109,9800,434,91,27.78%,毛坯,1.8,i,尚国际,3424,28356,6.9,23873,39-135,6400,312,1,21.02%,毛坯,/,精装,东岸城邦时代中心,30106,114163,4.5,43548,公寓式酒店,49-74,7000,535,80,32.20%,毛胚,1.68,东方摩卡,3200,22821,6.5,21916,公寓式酒店,33-170,精装,9000,毛胚,8000,230,49,23.32%,精装,1.5,恒大,金都,4047,27425,6,26467,38-78,毛坯,7800,精装,8500,601,106,24.08%,毛坯,/,精装,2.2,长房,白沙湾,126,亩,25,万,2.6,12144,37-159,9000,193,0,26.78%,精装公寓,1.87,西子一间,37,亩,11.4,万,4.24,84564,47-65,8500,2106,1698,22.93%,精装,1.8,汇达国际公馆,4197,35820,7.3,31452,商住公寓,46-169,7200,376,210,25.78%,毛坯,1.9,平均,/,/,/,36039,/,7962,/,/,23.86%,/,1.8,火车站商圈,根据上表公寓项目概况，目前火车站周边小户型公寓产品在售量约,32.4,万方,，在售套数约,5536,套,，多数项目为商住两用，其中还夹杂公寓式产权酒店项目，完成,销售,2983,套,，完成销售率,54,%,，片区产品面积平均,58,，公摊率集中,21%-27%,之间。,产品,供应量充足,，类别,中公寓式产品酒店就占一定,比例，区域外围项目产品大小户型混搭。,火,车,站,项目,面积,装修情况,租金,平米租金,方舟大厦,45,精装修,1300,28.89,融圣国际,45,精装修,1600,35.56,融圣国际,57,精装修,1600,28.07,诺亚方舟,50,精装修,1500,30.00,东方银座,36,中等装修,1100,30.56,东方银座,50,精装修,1200,24.00,昊天大厦,45,精装修,1800,40.00,天佑国际越界,65,豪华装修,2100,32.31,锦华时代,45,精装修,1200,18.18,凯旋国际,75,简单装修,1800,26.87,平均值,52.6,/,1520,29.44,火车站周边公寓出租情况,区域均价,7962,元,/,，区域产品年投资回报率,4.4%,左右，处于一个正常水平，区域可加强公寓式酒店推广，周边流动客流量大，市场对于中低档便利酒店需求增加。,区域产品年投资回报率处于市场正常水平，区域产品定位成功，公寓式酒店可进一步推广。,东塘商圈,东塘商圈,项目,占地面积（）,总建面（）,容积率,公寓建面（）,面积,（）,价格,套数,销售（套）,公摊,层高,物业费,君悦紫园,9663,53487,4.99,42214,35-95,9500,575,30,20.55%,毛坯,1.5,东塘瑞府,12104,86800,6,72476,商住公寓,40-130,11000,1459,431,25.63%,精装,2,凯轩云顶公寓,9131,60103,6.5,50906,42-135,7700,704,674,27.08%,毛坯,1.5,云鼎公寓,6239,30128,4.1,26267,47-143,8500,224,137,24.11%,毛坯,1.7,湘水一域,48,亩,123132,3.27,40297,47-101,8000,657,557,22.01%,毛坯,1.8/2.2,万博汇,90116,482444,4.6,51614,30-130,9800,930,605,19.66%,毛胚,2,平均值,/,/,/,47295,/,9083,/,/,23.17%,/,1.75,项目多沿韶山路分布，部分为小体量规模，大部分为大型项目中搭配小户型住宅。,东塘商圈在售产品面积约,28.4,万方，大小户型混搭，面积,30-145,，在售总套数,4549,套，销售,2434,套，去化率,53.5%,，价格,8500-9500,，公摊率独栋项目在,27%,，其他项目集中,20-24%,。,东塘,项目,面积,装修情况,租金,平米租金,宏泽佳园,68,毛坯,1500,22.06,东一国际,69,精装修,1400,20.29,东一国际,70,中等装修,1500,21.43,东上一品,71,精装修,1300,18.31,东上一品,72,精装修,1200,16.67,华都,73,精装修,1800,24.66,瑞宁花园,74,精装修,1400,18.92,名都花园,75,精装修,1300,17.33,左家塘,76,精装修,1000,13.16,名都花园,77,精装修,1200,15.58,平均值,72.5,/,1360,18.84,东塘周边公寓出租情况,区域小户型产品均价,9083,元,/,，年投资回报率,2.5%,左右，严重偏低，区域整体市场产品售价偏高，产品市场定位偏低，急待改善区域产品市场位，提升项目市场形象定位。,区域年投资回报率 严重偏低，急待改善产品用途定位，大力发展商务办公小户型产品。,麓,谷板块,项目,占地面积（）,总建面（）,容积率,公寓建面（）,面积,（）,价格,套数,销售（套）,公摊,层高,物业费,长房时代城,147077,约,40,万,2.95,30337,38-81,6210,637,442,21.96%,毛坯,1.8,西铁领域,15220,35753,3,31546,35-104,毛坯,5800,精装,7100,451,220,25.58%,毛坯,/,精装,1.5,建安像素汇,6575,40161,6.69,34138,商住楼,18-65,7000,1081,255,29.90%,精装,1.6,万科城市花园,4.,6,万,15.,8,万,3.5,10631,35,6400,304,193,26.92%,精装,1.8,平均值,/,/,/,26663,/,6352,/,/,26.09%,/,1.67,麓谷板块,板块潜力大，未来高新科技产业园区，区域公寓产品的发展期，目前价格相对较低，多以精装修产品上市。,目前板块中心，在售,4,个公寓项目总在售面积,10.7,万方，在售套数,2473,套，销售完成,1110,套，受目前居住氛围和政策影响比较严重，区域毛坯产品价格,5800-6200,，精装产品,6400-7100,。,麓谷,项目,面积,装修情况,租金,平米租金,中房,F,联邦,78,中等装修,800,10.26,麓谷坐标,79,精装修,1000,12.66,金荣誉峰,80,精装修,1400,17.50,麓谷坐标,81,中等装修,1200,14.81,金荣誉峰,82,精装修,1400,17.07,麓谷雅园,83,中等装修,1000,12.05,远大麓园,84,精装修,1500,17.86,远大麓园,85,豪华装修,1500,17.65,麓谷,加州阳光,86,精装修,1500,17.44,麓谷加州阳光,87,精装修,1200,13.79,平均值,82.5,/,1250,15.11,麓谷周边公寓出租情况,区域目前在售项目小户型均价,6352,元,/,，产品出租年投资回报率,2.9%,，处于非正常水平，产品租金已经大道阶段性饱和，小户型产品售价高于区域其他户型过多。,小户型产品价格偏高，与区域其他户型产品售价差距区间大，急待调整小户型价格，拉升产品年投资回报率。,市府板块,市府板块,项目,占地面积（）,总建面（）,容积率,公寓建面（）,面积,（）,价格,套数,销售（套）,公摊,层高,物业费,奥克斯广场,约,6.75,约,45,万,5,独栋高层,精装,SOHO,沙发公寓,5745,14356,2.5,14356,48-85,6600,216,精装,星语,林阿普阿布,22183,78246,2.78,12735,39-109,7500,174,0,18.20%,精装,2.4,绿地中央广场,63518,458873,5.49,独栋高层,精装,1.8,世贸铂翠湾,16285,10.,6,万,2.82,独栋高层,精装,2.1,兰卡威国际公寓,5628,39339,6.99,30870,32-68,8000,669,560,23.84%,精装,1.3,平均值,7300,1.9,奥克斯、绿地、世贸齐聚市府，未来河西,CBD,中心，板块目前小户型产品在售稀缺，未来供应以精装修为区域产品主流，紧邻滨江豪宅区，商务人流聚集。,市府板块规划为河西未来,CBD,中心，目前周边在售小户型调查项目有星语林,阿普阿布、沙发公寓和兰卡威国际，在售面积,5.7,万平米，销售并不理想，预计明年区域三大入住品牌精装公寓将上市，推动板块小户型销售。,市府板块,项目,面积,装修情况,租金,平米租金,郡原广场,88,精装修,1400,15.91,兰卡威国际,89,精装修,1200,13.48,新天地大厦,90,精装修,1100,12.22,永祺西京,91,简单装修,1300,14.29,金色山庄,92,精装修,1500,16.30,麓江春,93,精装修,1280,13.76,新天地,94,精装修,900,9.57,金色山庄,95,精装修,1500,15.79,平均值,91.5,/,1273,13.9,市府周边公寓出租情况,区域板块精装修公寓项目均价,7300,左右，年投资回报率,2.3%,左右，板块处于快速发展阶段，周边生活配套欠完善，居住气氛不高，租金偏低，未来几年区域年投资回报率将有大空间提升。,板块目前投资回报不理想，租金普遍偏低，未来几年板块成熟度提升，区域租金将有大幅提升。,五一商圈，小体量，独栋纯住宅公寓，自能化系统应用多，总房价,50-65,万，精装项目少，投资客户居多，中心位置价格,13000-16000,，周边价格,9500-11000,。,火车站商圈，纯小户型项目和大项目附带小户型产品混搭，存在部分公寓式产权酒店，区域发展向东面延伸，潇湘国际价格,13000,，平均价格,7000-10000,。,东塘商圈，纯小户型项目和混搭项目各半，多数为商住两用楼，商住楼多采用酒店标准入户大堂，中心位置精装修价格达,11000,，其余价格,8500-10000.,麓谷,-,麓南板块，周边河西规划高新技术产业和新型两型社会区，目前在售项目体量小，价格在,5800-6200,，多采用精装项目，未来市场需求量将有快速增长,市府板块，目前市场小户型产品供应量少，产品单一，世贸、绿地、奥克斯三大品牌入住，高级写字楼建设，未来河西,CBD,中心，区域小户型产品供求量将急速增加，产品全精装修。,目前长沙市内五区中心地段小户型项目供应充足，待售量约,47,万方。新项目组建向河西市府和麓谷板块发展，目前河西房价相对较低，多数楼盘做精装项目，以市府板块三大品牌项目精装公寓产品为代表。,重点区域在售量情况,区域汇总分析,分析长沙各区公寓情况总结,区位：主要集中,2,环线内，具备生活配套成熟，周边商务经济发达，流动人口大。新项目逐渐向河西新型先导区和市府,CBD,发展。,交通：多数楼盘选择沿所属区域的主干分布，交通覆盖区域面广，上下班交通便利，节省时间。,其他设施：周边配套都,比较,成熟，超市，银行，医院都在项目周边，岳麓区对比其他区域在便捷生活上存在一定弱势，规划发展重点区域，具有一定的潜力优势。,价格：正常情况同区域同地段小户型产品价格比区域其他户型高,20%,左右，遵循城市环线分布划分价格区间。同等地段价格差距主要体现在，产品、规模、开发商品牌、新材料技术应用。,户型：靠近市区中心小户型产品多以居住为主，面积,30-60,，次中心位置商住两用居多，面积,40-80,。,装修：毛坯仍然是市场主流，但精装房得到较大发展，特别是万科、绿地、世贸等大品牌未来供应；精装修标准目前存在较大差距，主要集中在,10,002000,元,/,平米之间；,总评：小户型、公寓产品主要 集中在市中心、商圈、车站、大型小区等周边，要求交通便利，城市成活配套成熟区域，面积一般在,30-80,之间，商住楼和纯住宅楼各占半。目前市场在售公寓产品逐步向精装产品过渡，公寓价格一般较同区域其他户型要高出,20%,左右。,项目经济指标,占地面积：,21969,总建筑面积：,20,万,容积率：,6.6,绿化率：,32%,总户数：,836,停车位：,223,开发商：湖南天龙房产物业开发有限公司,项目地址：长沙市五一大道藩城堤路,建筑规划：,项目分二期开发：一期为,1,栋高层精品住宅，由两层地下室、两层架空层、两层裙楼及三十一层住宅组成，建筑面积,7,万余平方米；由,30-64,平方米一房，,73-94,平方米二房，,85-105,平方米三房组成；二期为,3,栋高层建筑，建筑面积,13,万平方米。,一期公寓,五一中央领域,五一广场,20,万平米,CBD,花园社区,区位解析,“五一中央领御”东临潘城堤路、黄兴中路，南靠五一大道，距五一广场仅,200,米。西临西长街、沿湘江风光带，北临中山路。坐拥长沙五一商务核心区和滨江风景区，宜投资居住。，,五一中央领域,万 达 广 场,五 一 大 道,潘 城 堤 路,西 长 街,黄 兴 中 路,五一广场,湘 江,长沙核心商务区，滨江豪宅区,中 山 路,外部配套,城市商务办公区，周边城市生活配套成熟完善，十分钟生活圈，交通、购物、酒店等俱全。,商场,平和堂、百联东方、新世界、王府井,酒店,万代、皇冠假日、景江东方、喜来登,景观,沿江湘江风光带、橘子洲,交通,117,路、,118,路、,202,路、,303,路、,312,路、,12,路、,6,路、旅一、旅三等公交，未来地铁,2,号线,银行,农业银行、工商银行、建设银行、招商、浦发银行、中国银行、邮政等,户型品鉴,建筑面积,39.43,建筑面积：,57.16,经济型公寓产品，经典矩形规划格局；,3.95,米进深客厅带,1.5,米阳台，增加产品附加值，扩大客厅空间，客卧一体接近年轻客户生活方式；,厨房占用入户过道，降低厨房的适用性。,户型周正，功能区分离，居家型产品；,卧室客厅分离，使用更加方便，卧室附带小型阳台，丰富居家产品功能完整性；,卧室开窗窄，影响户型整体采光，阳光围合式厨房太过狭长，厨房开门延伸至卧室，影响居家品质。,建筑面积：,30.66,建筑面积：,95.66,矩形户型规划，干湿分离，年轻居家产品；,3.95,进深客厅，主打客厅空间，增强空间视觉效果，外飘窗设计，实用型更强；,入户门直对客厅卧室，实用中影响居家私密性,户型周正，功能区分离、城市精英住宅产品；,3.85,米主卧是开间，外接,1.5,米阳台，开阔豪华大主卧，次卧带飘窗、阳台，更体现附加值。,客厅窗户小为暗窗，采光不足，餐厅直对入户门，而且,1.5,米开间显狭小。,营销分析,项目价格走势：,最新销售动态：,2011,年,11,月,17,日五一中央领御一期尾房清售，,57,小户起价,12260,元,/,，全款额外优惠,100,元,/,，按揭暂无折扣。,五一中央领域,10,年年底开盘，二、三房开盘起价,7930,元,/,，,VIP,客户优惠,300-500,元,/,不等，今年年出价格急剧上行至,10000,均价，至今项目价格已经突破,12260,元,/,，推出总房源,835,套，完成网签,807,套，去化率,97%,。,项目低开高走的价格策略符合购房者的心理预期，并与周边同地段项目售价还具有一定的竞争型。项目本身更加靠近湘江，与万达广场仅一街之隔，位置优势引导客户。,营销节奏,2011,年五一中央领御一期尾房清售，,57,小户起价,12260,元,/,，全款额外优惠,100,元,/,，按揭暂无折扣。二期正在拆迁建设中。,2011-5-13,五一中央领御，在售,50-86,江景一房两房，均价,10500,元,/,。,2011-4-28,五一中央领御，,50-86,江景一至两房均价,10500,元,/11000,元,/,。全款优惠,200,元,/,，按揭优惠,100,元,/,。还剩最后一套,57,特价房，优惠,500,元,/,。明年,6,月交房入住。,2011-4-2,五一中央领御，主推,72-105,江景二至三房，均价,10000,元,/,。现推出,10,套特价房，最高优惠,500,元,/,。,2011-1-19,五一中央领御，主推,72-105,二至三房，均价,10000,元,/,，,VIP,卡最高优惠,400,元,/,。,2010-12-9,五一中央领御，预计,12,月底开盘，主推,301051,至,3,房、最低价,7930,元,/,、,VIP,认筹中，,2012,年,6,月可入住。,2010-11-10,五一中央领御目前正推出限量,VIP,卡优惠,300,元,/,的超值优惠，并将于,12,月开盘发售。,2010-8-3,客户按以其本人名义于,2010,年,7,月,1,日以后在中信银行股份有限公司长沙分行先锋支行办理的人民币贰万元以上（含贰万元）六个月以上（含六个月）存款证明；申请成为五一中央领御,1,号栋住宅,VIP,金卡客户。,2010-7-21,五一中央领御 预计于,11,月份开盘，,7,月,10,日开始,VIP,认筹，交,2,万元诚意金，,1-300,号客户可额外优惠,500,元,/,平米，,301-600,号客户可额外优惠,400,元,/,平，,601-1000,号客户可额外优惠,300,元,/,平米。,2010-7-10,五一中央领御,7,月,7,日营销中心开放，预计,11,月份开新盘，推,30,105,一至三房，,7,月,10,号开始,VIP,认筹。,湘域城邦个案分析,PART 1,经济技术指标,湘域城邦,五一大道,CBD,新知本建筑群,项目名称,湘域城邦,房屋类型,商业楼 普通住宅,售楼电话,85338777,、,84150777,项目位置,五一路中天广场对面,售楼地址,长沙袁家岭湘域中央,1,号栋,1,楼,开发商,湖南湘域城邦房地产开发有限公司,物业管理,上海世贸,物业费,2.0,销售代理,长沙新鼎房地产顾问有限公司,总户数（套）,1795,（北栋,主力户型,42-85,（）,占地面积,14374,建筑面积,142584,容积率,8.49,绿化率,30%,建筑密度,/,装修状况,毛坯,均价,13500,停车位,373,开盘时间,2011/4/29,竣工时间,2012/12/1,楼盘讯息,北栋，,45-88,小户型在售，均价,13500,，全款,99,折,北栋,南栋,东栋,PART 2,区位分析,湘域城邦占据长沙五一广场,CBD,中心要塞，紧邻五一大道、蔡锷路、芙蓉路市交通干道，交通便利，周边城市配套发展成熟，区域内产品受市场特别投资客户看好。刚奠基的九龙仓长沙金融中心和世贸大厦坐落项目左右侧，区域未来几年发展更加集中化、国际化，区域价值更加突出。,对于区位价值的简短评价,湘域城邦位于长沙市老市府后，中天广场对面，正面五一大道，左邻蔡锷中路，右临芙蓉路，背靠解放西路，处于长沙五一广场,CBD,中心之内。,PART 3,规划分析,对于规划的简短点评,项目规划分析,湘域城邦项目由,3,栋高层组成，地上,34,层，地下,2,层栋。南北两栋为纯住宅，东栋为写字楼，南栋底层为商业及管理用房，在售中北栋底层为架空层，架空层上,33,层住宅，户建筑面积面积,42-86,，东栋及裙楼部一二层为商业。,项目建筑品字型排列，提升有限土地的高效效利用率，纯小户型住宅和写字楼规划,，前瞻区域,未来,CBD,中心,发展。,项目位于长沙市五一广场商圈，周边商务办公集中区域，城市配套成熟，职场精英汇聚，这部分消费群对于居住要求快速、便捷，项目规划要求符合消费群期望，增强产品对目标客户的杀伤力。,PART 4,产品分析,对于产品的简短评价,详情,面积区间,42-86,层高,2.9,米,装修标准,毛胚；外墙：玻璃幕墙、瓷砖、外墙漆；门：防盗门、硬木门；,窗：铝合金普通单框中空玻璃窗；其他部位为水泥砂浆找平,大堂标准,智能化配套,消防自动报警系统、可视对讲闭路监控系统、门禁系统、智能停车场出入管理系统、保安巡更管理系统、保安防盗系统、二十四小时闭路电视监控系统等,湘域城邦公寓产品信息表,建筑面积：,75,建筑面积：,81,舒适两房，户型方正实用，干湿分离；,主卧室带,1.8,米全开间阳台，成就豪华主人房，次卧、客厅飘窗设计，户型整体附加值、实用率提升；,入户门直对客厅，影响家具生活私密性，设置入户玄关更体现实用性。,户型方正大气，动静分离，附加值高；,主卧、额客厅南向布局，主卧对接大阳台，次卧与客厅南北双飘窗，体现灵动空间；,3.7,米开间餐厅，降低了面积的有效使用，厨房设置于主卧客厅之间，影响居家空气质量。,户型品鉴,PART 5,销售信息,对于销售的简短评价,湘域城邦地理位置优越，处于长沙五一商圈,CBD,中心，区域未来规划前景好，目前,13500,元,/,均价，单套住宅总价,60-110,万，由于项目以紧凑型二房为主力户型，其整体的单套总均价集中于,90-100,万之间，观望客户居多，半年来的销售不佳。目前成交面积中偏向小面积户型。,最新动态：湘域城邦，,45-88,平米小户型在售，均价,13500,元,/,平米，全款,99,折。,目前折后起价：,6200,（,1-3,层）,均价：,13500,元,/,最高价：,14483,元,/,湘域城邦,4,月,29,日开盘共推出房源,551,套，以,71-85,二房为主，开盘均价,13000,元,/,，销售,306,套，完成去化率,56%,。,PART 6,营销推广,对于营销推广的简短评价,湘域城邦,五一大道,CBD,新知本建筑群,2011-11-23,湘域城邦少量住宅在售，,45-88,平米一房至两房，均价,13500,元,/,平米，一次性,99,折，按揭无折扣。二期写字楼具体信息待定。,2011-11-16,湘域城邦在售,45-88,平米小户型，均价,13500,元,/,平米。,2011-07-12,湘域城邦北栋,7,月,8,日正式封顶，以长沙超级,CBD,原始股的独特魅力开启,CBD,质感新生活。,2011-05-09,CBD,的花园豪宅“湘域城邦”，在五一大道留,5000,给中央花园！尽享五一商圈、双地铁口岸，,45-88,奢华小户型全城热销中,85338777,2011-04-26,湘域,城邦主推,45-88,户型，,20000,元抵,40000,元金领卡最后办理中，预计,5,月初开盘，具体价格待定。,2011-04-26,湘域城邦,45-88,平米臻罕豪宅即将璀璨上市，两万抵四万金领卡限量倒计时。,2011-04-21,湘域城邦项目建设中，主推,42-85,户型，预计,4,月底,5,月初开盘。,项目促销节奏,：,*,个案分析,PART 1,经济技术指标,49,万,NUO,城市共同体,万博汇,项目名称,万博汇,房屋类型,公寓 普通住宅 商住楼,售楼电话,89898888,项目位置,长沙市雨花区韶山中路,495,号,售楼地址,长沙市雨花区韶山中路,495,号,开发商,长沙盛和房地产开发有限公司,物业管理,建鸿达物业,物业费,2,销售代理,湖南华辰营销策划有限公司,总户数（套）,1484,（一期）,主力户型,30-130,占地面积,9,万,建筑面积,49,万,容积率,4.6,绿化率,40%,建筑密度,23.45%,装修状况,毛坯,均价,9800,停车位,600,开盘时间,2010/8/22,竣工时间,2011/10/31,楼盘讯息,现房销售中均价,9800,，一次性,9.7,折。,一栋,二栋,栋三,四栋,项目一期,项目一期,项目二期,项目三期,韶 山 中 路,新 建 东 路,PART 2,区位分析,万博汇名邸项目位于长沙市雨花区韶山中路,489,号，韶山路与新建路交叉口的东北方向地块，属雨花亭商圈。一期工程位于本地块北区。它东临长沙电机厂职工住宅区和长沙卷烟厂幼儿园，南临,12,米宽规划道路，西临顺天国际项目，北临长沙中药一厂宿舍。项目所处地理位置优越。,万博汇处于雨花亭商圈，周边生活配套商业成熟，是长沙市城中主要生活圈，区域内处于老式住宅向新式住宅转换阶段，周边改善型住宅需求量大，周边项目多以住宅项目为主。,对于区位价值的简短评价,一期,雨花亭,顺天国际金融中心,PART 3,规划分析,对于规划的简短点评,项目规划分析,一期位于项目整体东北地块，规划,4,栋,32,层高层住宅，,5000,平米中央水景花园，总建筑面积,112906,。其中,1,、,3,栋一层为沿街商铺上面,31,层为,49-67,一居室，,2,号栋一层为沿街商铺和,31,层面积,88,、,120,住宅，,4,号栋一层为架空层，整栋规划,127-130,住宅。,项目位于城市主干道韶山中路旁，属雨花亭商圈，周边商务商业活跃，一期主打,49-67,一居室和,120-130,三室，瞄准投资客户和周边改善型职工需求，市场目标性强，由于今年长沙对,90,以下小户型限购，小户型实现了,65.5%,的销售率，但是大户型,96.4%,的去化率，证明项目科学规划 方向。,户型配比,户型,面积区间,套数,配比,一室一厅,39-67,868,59.62%,二室一厅,88-95,186,12.77%,三室二厅,119-131,372,25.55%,四室二厅,122,30,2.06%,总计,/,1456,100%,项目,2010,年开盘,1,、,2,、,3,、,4,栋，共推出房源,1456,套，其中,90,以下小户型产品,930,套，,90,以上房源,526,套，项目一批主力房源为,39-67,一房和,119-131,三房。,建筑面积：,46.88,建筑面积：,67.99,户型功能分区，干湿分离，经济实用；,8,米进深,4.5,米开间的通间设计，户型视野开阔，,2.9,你开间阳台接卧室，体现产品附加值；,1.5,米无窗厨房，实用性不强，客厅无窗设计，影响整体居家品质。,宽敞一房，产品功能分区，动静分离；,户型整体布局实用性高，,5.9,米开间卧室接大开间阳台是户型亮点；,1.7,米进深厨房卫生间略显紧凑。,PART 5,销售信息,对于销售的简短评价,万博汇名邸于,10,年,8,月,22,开盘，开盘,8500,的均价，至今一年多的时间,2,、,4,号栋大户型,526,套房源完成,96.4%,的销售率，,1,、,3,号楼一房小户型公寓,930,，完成网签,609,套，今年来由长沙市对于,90,以下户型的限购政策，对项目投资客户影较大，但是对于小户型的刚需型客户，凭借项目的品质还是赢得一定市场占有率。,最新消息：,11,月,4,日万博汇一期即将交房，现有,39-67,平米小户型实景现房在售，均价,9800,元,/,平米，全款,97,折。,目前的起价：,6800,均价：,9800,最高价：,10360,PART 6,营销推广,对于营销推广的简短评价,项目定位,万博汇,49,万,NUO,城市共同体,2011,年,11,月,4,日,万,博汇一期即将交房，现有,39-67,平米小户型实景现房在售，均价,9800,元,/,平米，全款,97,折。,2011,年,10,月,27,日,万,博汇,39-67,平米实景现房在售，均价,9800,元,/,平米。全款,97,折，按揭无优惠。一期即将交房。,2011,年,6,月,14,日,万,博汇仅剩部分小户型，均价,9700,元,/,，全款,97,折。,2011,年,1,月,25,日,万,博汇主售,30-140,一至四房，售价,8500-9000,元,/,，一房一价。全款,98,折，按揭,99,折。,2010,年,11,月,29,日,万,博汇主售,30140,一至四房，售价,8500-9000,元,/,，一房一价。全款,98,折，按揭,99,折。,2010,年,8,月,3,日,认,筹期间，优惠进行中，,2,万抵,3,万,3,万抵,5,万,项目营销节奏：,长房时代城,国际都汇,中心商业旗舰,物业类别,公寓、普通住宅,物业费,住宅,1.6,元,/M2;,公寓：,1.8,规划户数,2897,户,容积率,2.95,产权年限,70,年,绿化率,41%,所属商圈,市府片区,销售代理,中原地产,建筑面积,约,40,万平方米,占地面积,147077.30,平方米,楼盘讯息,19,号楼为公寓，每,3,层开一次盘。一次性,9.5,折扣（最高,9.4,折）、贷款,9.7,折。,价格,南向,7700,、北向,7400,主力户型,3866,（,5,梯,49,户、）,长房时代城住宅面积近,24,万平米,，商业面积,10,万平米,以及近,6,万平米,生活配套，商业与居住相辅相成。项目分,三期,开发，,一期,是,9-17,号栋住宅以及,19,号栋公寓，另加,21,栋的,3,万平方米的商业；,二期,是,1-8,号栋以及东南面的风情商业内街，,三期,为甲级写字楼、五星级酒店。,项目,规划户数,：,2897,户,总套数：,2897,车位信息：,1934,建材装修：毛坯,19,栋公寓,层数：,15,层,住宅套数：,680,户,套规划户型：,35,80,建筑风格：长房时代城引进,自然、浪漫的风情园林,，以绿意葱葱的组团绿地，高低错落的常绿植被，步移景异的林荫步道为主。建筑间点缀曲径通幽的花香小径，再配以休闲椅等，营造舒适美景生活。自然风景与明快大气、富有时代感的建筑风格相映成辉。,项目规划,玉兰路,桐锌坡西路,二期,一期,住宅,商业,住宅,公寓,商业,酒店,写字楼,三期,长房时代城处于,大河西先导区,，盘踞,城西交通枢纽,，东临,玉兰路,，南邻河西商业主干道,桐梓坡路,，北邻,麓天路,。多条公交路线在此汇聚，交通便利,公园：,岳麓山国家级风景名胜、麓谷公园、宜居公园、西湖文化公园,教育：,玲海幼儿园、麓谷小学、师大附中博才实验中学、长郡中学、湖南商学院、中南大学湘雅医学院、湖南师范大学,商业：,郁金香建材市场、青山花卉市场等,2,、自身,：人人乐购物广场、金逸国际电影城、五星级酒店、甲级写字楼等,医疗：,湘雅三医院、长沙市星灿医院、航天医院等,金融：,建设银行、农业银行、工商银行、邮政储蓄等,酒店：,海天大酒店、时代帝景大酒店、熙源大酒店等,区位、配套,户型,面积,套数,比例,一室一厅,3580,624,98%,两室一厅,80,以上,13,12%,一房户型占有绝对比重，两房非常稀缺,户型配比,户型配比中，设计较为单一。可供选择性少,19#