绿城·济南百合花园X年营销推广计划.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020年5月29日星期五,#,11 十一月 2026,绿城济南百合花园X年营销推广计划,目 录,济南经济发展及房地产市场形势,项目概况与开发阶段,2012年营销推广计划,2012年营销推广费用预算,2012年销售保障措施,一、济南经济发展及房地产市场形势,济南2010年全市实现生产总值（GDP）3910.8亿元，比上年增长12.7，连续多年保持两位数增长。全市按常住人口计算的人均GDP为58500元。,事项,2009年,2010年,2011,年（前三季度）,GDP(亿元),3351.36,3910.8,3251,常住人口人均GDP(元),53800,58500,/,同比增幅(%),12%,12.7%,/,济南近三年GDP增长情况,2010年全年城市居民人均消费性支出15973.3元，增长8.2%。城市居民恩格尔系数31.6%，下降1.2个百分点；农村居民恩格尔系数33.6%，下降2.0个百分点。城市居民人均衣着支出1882.4元，增长26.8%；人均交通通讯支出2645.8元，增长8.6%。,事项,2009年,2010年,2011,年（1-10月）,市区城镇居民人均可支配收入(元),22722,25321.1,16730,社会消费品零售总额（亿元）,1617.9,1725.5,1351.6,人均住房建筑面积（平方米）,39.4,32.1,/,每百户拥有汽车数量（辆）,16.33,22.67,/,年末城乡居民储蓄余额（亿元）,1911.5,2187.7,/,济南近三年人均收入与支出变化,2010年，全市工业增加值达到1352.4亿元，5年平均增长13.4%，占全市GDP的34.6%。,2011年1-3季度，济南市全市生产总值为3250.57亿元，其中第一产业157.70亿元，第二产业1344.24亿元，第三产业1748.63亿元，产业结构更加优化，产业比例由去年同期的4.9:42.3:52.8调整为4.8:41.4:53.8，第三产业比重同比提高1.0个百分点。,济南市六大支柱产业为：交通装备产业、冶金钢铁产业、机械装备产业、食品药品产业、电子信息产业、石油化工产业。代表性企业如中国重汽、济南钢铁、济南二机床集团、齐鲁制药、浪潮集团、济南炼油厂等。,济南支柱产业发展情况,写字楼,住宅,面积（万平米）,套数,金额（亿元）,2011年去化量,252.2,23212,224.17,2011年存量,95.9,8106,93,2012年预估供给量,220,24000,198,2011年，济南住宅市场总销售额224亿元，面积252万平米。截至2011年年底，存量房源为96万平米，预计2012年新增供给量约220万平米。,济南2011年房地产成交量价变化情况,济南2011年房地产成交量价变化情况,2012年1月7日，济南经济工作会议召开，关于房地产作出如下部署：,坚持调控政策不动摇，抑制投资投机性需求，促进房价合理回归。,增加普通商品住房建设，增加中低价位、中小户型住房供应等措施，更好地满足自住型、改善性住房需求，防止房地产市场出现大的波动。,积极引导企事业单位、产业园区及开发区参与保障性住房建设，完成4万套保障性安居工程任务。,济南市2012年经济工作会议精神,继续紧跟国家房地产市场调控步伐,继续实施严格的限购、限贷与限价预售政策,济南市2012年房地产政策预期,恒大城,保利海德公馆,恒生伴山,2011年竞品楼盘分布图,保利海德公馆,位于本项目西3公里处，总建筑面积43万平米，容积率2.4，自2011年7月16日开盘以来，累计认购150套，认购金额3.08亿。售楼处每日来电约16批，来访约13批，一期成交量不乐观，二期推出毛坯房，10月8日开盘，92批认筹客户成交36套，成交均价10500元/平米，去化不理想受较高价格影响明显。2011年共成交2.69亿元。,2011年竞品楼盘市场情况,保利海德公馆,恒大城,恒生伴山,恒大城,位于本项目东北5公里处，总建筑面积170万平米。首期于2011年5月29日开盘，推出1149套，当日成交997套，去化率86.77%，成交均价6500-7000元/平米。之后，平均2-3个周加推60-120套房源，2011年成交2340套、17.1亿元。,保利海德公馆,恒大城,恒生伴山,恒生伴山,位于本项目东南方向，拥有便利的交通条件和优良的自然环境。总建筑面积17余万平米，1131户。一期于2010年7月22日开盘，推出182套精装修户型，均价9500元/，销售不畅。后于2011年9月10日加推毛坯房源共180套，85-135户型，当日成交108套，成交均价7900元/。,保利海德公馆,恒大城,恒生伴山,2011年竞品楼盘市场情况,项目名称,总体量（万平米）,核心优势,主要不足,2011年成交套数,成交金额（万元）,成交面积（平米）,均价（元/平米）,保利海德公馆,43,地段、品牌,地价高,197,26900,28900,12000,恒大城,170,价格、品牌,地段,2340,171000,29700,6500（精装）,恒生伴山,17,地段、环境,品牌、配套,178,10600,19758,7500,二、项目概况与开发阶段,项目要素,基础指标,项目位置,济南市东北部，隶属于历下区，奥体中路以西，中林路以北。,物业类型,项目的产品类型为高层、商铺，共35幢建筑。,总规划用地面积,33.9万平方米,总建设用地面积,25.6万平方米,容积率,地上容积率不大于1.9,地下容积率不大于0.75,总建筑面积,663975平方米,其中：地上建筑面积,486718平方米,地上可售面积,452989平方米,公司持有物业,33728平方米,地下建筑面积,177257平方米,预计总成本,513346万元,其中：土地成本,139244万元,工程成本,311624万元,期间费用,62478万元,总可售金额预估,643714万元,（含地下车库和库房）,净利润预估,29404万元,1.项目整体情况,分期,名称,建筑面积,（m,2,）,一期,C.D,272649,二期,A,193742,三期,B,197584,合计,663975,D地块,C地块,B地块,A地块,19,项目整体开发计划一览表,分 期,一期,二期,三期,分期案名,C、D地块,A地块,B地块,占地面积,（平方米，下同）,134200,62400,59403,开发面积,总建筑面积,272649,193742,197584,可售物业面积,235598,187806,194994,持有物业面积,37051,5936,2590,土地证取得时间,2010年2月4日,2010年2月4日,2010年2月4日,规划方案设计批复时间,2011年3月24日,2011年5月23日,2012年3月31日,扩初设计批复时间,施工图设计完成时间,2011年5月15日,2011年9月2日,2012年10月31日,建设工程规划许可证领取,2011年4月29日,2011年6月30日,2012年5月31日,建设工程施工许可证领取,2011年7月12日,2011年11月9日,2013年1月31日,开工时间,2011年4月30日,2011年11月9日,2013年1月31日,达到正负O时间,2011年10月14日,2012年3月1日,2013年9月30日,当期主体全部封顶时间,2012年11月30日,2013年3月30日,2014年11月30日,达到预售条件时间,2011年10月14日,2012年3月1日,2013年9月30日,交付时间,2014年6月30日,2015年6月30日,2016年6月30日,三、2012年营销推广计划,三、2012年营销推广计划,2012年销售计划,2012年核心推广举措,2012年营销推广核心问题,2012年销售计划,2012年核心推广举措,2012年营销推广核心问题,三、2012年营销推广计划,2012年期初可售房源销售计划,面积：平方米，金额：万元,分期,物业类型,期初可售房源情况,销售计划,主要户型面积,套数,总面积,均价,金额,金额,销售率,资金回笼/率,一期,高层,140,167,22878,0.9,21224,13000,61%,9190/71%,推盘,分期,楼号,物业类型,开盘,时间,可售房源情况,销售计划,主要户型面积,套数,总面积,金额,均价,金额,销售率,资金,回笼额,资金,回笼率,第一次,推盘,一期,D3,高层,3.31,137,99,12231,12231,1,9000,74%,6000,67%,第二次,推盘,一期,D2D5,高层,5.12,140,212,29170,29170,1,20000,69%,15100,75%,第三次推盘,一期,D10,D11,高层,9.15,136/165,176,27781,27781,1,15000,54%,12010,80%,第四次推盘,一期,D7D12,高层,10.28,136/165,134,20599,20599,1,13000,63%,10200,78%,合计,621,89781,89781,1,57000,63%,43310,76%,2012年新增可售房源销售计划,面积：平方米，金额：万元,一季度,二季度,三季度,四季度,去化存量房源,加推D3#楼,样板区呈现，5月份,加推D2#、D5#楼,9月份加推D10#,D11#楼,10月份加推D7#,D12#楼,可售房源,销售金额,套数,788,501,面积,112659,71444,金额,111005,70000,1,2,3,4,5,7,10,11,12,2012年可售房源销售计划,面积：平方米，金额：万元,2012年销售计划,2012年核心推广举措,2012年营销推广核心问题,三、2012年营销推广计划,销售计划(套),来访客户成交率,需来访客户数,日来访客户数,501,8%,6263,17,501,10%,5010,14,501,12%,4175,11,2012年客户数量估算,注：8-12%的客户成交率依据经验值估算。,2012年政策调控继续的大背景下，市场形势依然严峻，客户持续观望，因此保证销售案场日来访客户保持在11-17组难度较大。,2012年营销推广核心问题,客源！,2012年营销推广核心问题,到目标客户出现的地方寻找客户！,2012年营销推广核心问题,那么，客户在哪里？,济南百合花园来访客户分布区域,地缘性客户为主,经十路,凤凰路,小清河,洪楼,5KM,5KM,济南百合花园目标客户区域界定,1KM,3KM,5KM,5KM：南至经十东路，西至洪楼广场,1KM：南至涵源大街，西至奥体西路,3KM：南至工业南路，西至七里河路,济南百合花园目标客户区域界定,1KM,1KM区域：待开发区,该区域仅盛福花园与紫御东郡已建成交付，其余地块均处于待开发状态，配套严重不足。,济南百合花园周边1KM区域分析,1KM,3KM,3KM区域：中心居住区,该区域南至工业南路，西到七里河路，交通便捷，配套完善，已有盛世花城、茗筑美嘉、未来城、富翔天地等多个社区交付使用，人口较为密集。,B,A,F,G,H,D,C,E,A：盛世花城,B：茗筑美嘉,C：香格里拉,D：莱茵小镇,E：未来城,F：上海花园,G：富翔天地,H：锦绣泉城,济南百合花园周边3KM区域分析,花园路,工业南路,涵源大街,奥体西路,七里河路,开拓路,奥体中路,会展中心片区,祝甸片区,济南百合花园周边3KM区域分析,花园路,工业南路,涵源大街,开拓路,会展中心片区,奥体中路,会展中心片区位于项目东南向，人口密集，分布有盛世花城、莱茵小镇、新东方家园、汇展香格里拉、茗筑美嘉、未来城等大型小区，总建筑面积超过200万平米，常住人口约10万人。,该片区毗邻高新区管委会，交通便利，银行、邮政、通信、餐饮、超市众多，配套完善。,随着银座商城高新店开业，该片区逐步发展成为高新区邻里商业中心，为周边居民提供重要的生活配套支持。,会展中心片区分析,花园路,工业南路,涵源大街,奥体西路,七里河路,祝甸片区,祝甸片区位于项目西南向，是高新区最早发展的区域。分布有锦绣泉城、泉印兰亭、富翔天地、逸东花园等大中型社区及众多机关事业单位宿舍，总建面积约300万平米，常住人口超过15万人。,该片区西邻洪楼广场，北到环联小商品市场，南至长途汽车站，交通便利，客流量大。,随着城市东拓，该片区亦有长足发展，基础配套迅速完善，区域价值迅速攀升，本项目竞品项目之一-保利海德公馆即位于该片区。,祝甸片区分析,1KM,3KM,5KM,5KM：商务中心区、经十路政务中心及高新产业区,该区域包括齐鲁软件园、舜泰广场、洪楼广场等主要的商业商务中心，省立医院、奥体中心、省高院等机关事业单位以及众多高新技术企业,B,A,D,C,E,F,G,H,A：省立医院,B：齐鲁软件园,C：天辰集团,D：舜泰广场,E：省高院,F：东环国际广场,G：洪楼广场,H：齐鲁制药厂,济南百合花园周边5KM区域分析,软件园片区,洪楼片区,济南百合花园周边5KM区域分析,软件园片区,齐鲁软件园位于本项目正南侧4公里处，成立于1995年，2001年被认定为“国家软件产业基地”。目前进驻企业约600家，经科技部认定为骨干企业有11家，规模以上企业33家，销售收入过亿元有9家，从业人员2万余人。,高新区产业园区包括众多知名企业集团，如浪潮集团、济南二机床厂、天辰集团、齐鲁制药、正大福瑞达、法因数控、力诺瑞特等，是济南支柱性产业的杰出代表。,舜泰广场位于经十路沿线，由11栋高层写字楼组成，总建筑面积约60万平米，为济南东部城区规模最大的商务中心。进驻的知名企业有山东同圆设计院、中铁十局、黄金集团、山东钢铁、济南市政设计院等。,软件园片区分析,洪楼片区,洪楼广场是济南市核心商业区之一，是济南东部最繁华的区域，贵和商城、银座超市、大润发超市及众多大型酒店分布于此。,二环东路沿线主要包括山航大厦、东环国际广场和火炬大厦、环联小商品城以及沿街商业等所组成的商业商务中心。该区域交通便利，客流量大，办公物业较为集中。,洪楼片区分析,3KM区域，中心居住区常住居民,5KM区域，商务中心区白领一族,5KM区域，政务中心区机关事业单位工作人员,5KM区域，高新区产业工人,济南百合花园目标客户界定,济南百合花园目标客户及分布地图,2012年销售计划,2012年核心推广举措,2012年营销推广核心问题,三、2012年营销推广计划,2012年核心推广举措,将销售中心外延,走进社区，走进写字楼，走进商业中心区，与目标客户形成直接的、有效的沟通！,2012年核心推广举措,推广层面：以面带点，形成全面覆盖。,执行层面：以点带面，力求重点突破。,2012年核心推广举措,以目标客户所在区域为重点，结合项目营销节点，开展全面、深入的广告推广，展示项目形象，迅速传播项目信息，提高项目知名度与美誉度。,推广层面：以面带点，形成全面覆盖。,2012年核心推广举措,围挡广告,有效敷设目标客户所在区域，如会展中心、软件园、洪楼和二环东路沿线，展示项目形象。,DM直投,短信发布,针对盛世花城、富翔天地、未来城、锦绣泉城等众多小区进行定期DM直投，强化信息渗透。,针对目标客户区域进行针对性短信发送，及时发布项目进展与活动信息。,推广层面：以面带点，形成全面覆盖。,2012年核心推广举措,执行层面：以点带面，力求重点突破。,针对上述区域内的重点单位，如黄台电厂、齐鲁软件园、舜泰广场、省立医院等开展针对性推介，取得突破后逐步扩展至整个片区。,红梅计划,积极推进红梅计划、玉兰计划等，鼓励客户热情参与到项目销售工作中。,内部巡展,联谊活动,加强与目标单位沟通，加强目标单位内部巡展活动，与目标客户面对面沟通。,结合营销节点在各大商业中心、写字楼广场及主要社区开展客户联谊活动，招募杭州零距离体验。,执行层面：以点带面，力求重点突破。,2012年核心推广举措,时间,推广层面,执行层面,1月,短信针对性发布,2011年存量房源去化,2月,DM直投启动,2011年存量房源去化,3月,户外广告布点完成,D3#楼加推,重点单位拓展启动并贯穿全年,2012年营销推广举措,时间,推广层面,执行层面,4月,人间四月下杭州，发现绿城之美,销售中心投入使用,杭州零距离品鉴活动启动,5月,园区服务体系之健康解读,（5月12日护士节）,D2#、D5#楼加推,样板间样板区全面呈现,山东省立医院医护人员联谊,6月,金色童年少儿游乐季启动,（6月1日儿童节）,少儿游乐、摄影等,海豚计划会员招募,2012年营销推广举措,时间,推广层面,执行层面,7月,园区服务体系解读,暑期嘉年华,海豚计划,8月,婚房置业计划,（7月7日七夕）,七夕派对,9月,园区服务体系之教育解读,（9月10日教师节）,D10#、D11#楼加推,教师节活动,2012年营销推广举措,时间,推广层面,执行层面,10月,园区服务体系之老年关爱解读,D7#、D12#楼加推,红叶活动,11月,红梅计划,玉兰计划,感恩节客户答谢活动,12月,红梅计划,玉兰计划,业主新年晚会,2012年营销推广举措,四、2012年营销推广费用预算,少花巧花，提高投入产出比。,合理分配，适度减少硬广投放，加大营销活动力度，强化与客户面对面沟通，提升推广成效。,推广预算使用原则,类项,房源,总金额,（万元）,销售周期,（月）,推广预算比例,推广预算额度,（万元）,总可售房源,620000,60,0.50%,3100,已成交房源,9090,12,6%,（实际花费）,577,2012年房源,70000,12,0.5%,350,济南百合花园推广费用总表,济南百合花园2012年推广费用细表,项目,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,本年预算合计,广告策划服务费,7.5,7.5,7.5,7.5,7.5,7.5,7.5,7.5,7.5,7.5,7.5,7.5,90,营销活动费,0,0,10,15,15,10,10,10,20,15,5,5,115,广告费,0,0,0,36,25,5,15,3,15,42,4,0,145,其中：报纸广告费,10,10,0,10,10,0,40,电台广告费,5,10,0,5,10,0,30,电视广告费,5,5,10,网络广告费,15,15,15,45,直邮广告费,3,2,3,2,10,其他广告费,3,3,2,2,0,10,销售物料制作费,0,0,3,5,5,0,0,5,10,5,5,2,40,其他销售费用,0,营销推广费合计,8,8,21,28,28,18,18,23,38,28,18,15,350,五、2012年销售保障措施,销售中心3月份开放使用,确保销售中心于2012年3月31日D3#楼加推之前开放使用，为客户接洽创造有利的环境。,2012年销售保障措施,加快样板间、样板区乃至整个D区块工程进度，确保样板间、样板区4月份全面呈现，为销售工作提供有力支持。,样板间、样板区4月份全面呈现,2012年销售保障措施,加快引进优质教育资源,加快推进甸柳一中/一小引进工作，充分利用优质教育资源，深挖学区房概念，提升项目性价比，促进成交。,2012年销售保障措施,积极推进杭州零距离品鉴活动,将开展杭州零距离品鉴活动作为贯穿全年的最重要营销活动之一，借助春江花月、桃花源、诚园、蓝庭等绿城优秀代表性项目的一流品质，向客户展示未来美好的生活场景，促进成交。,2012年销售保障措施,力争4月份前后地块周边高压线完成入地，随之展开原高压走廊的绿化工作，营造街区公园，增加业主户外休闲娱乐空间，提升性价比，支持销售。,快速推进高压线入地及街区公园营造,2012年销售保障措施,进一步加强全员营销工作力度，整合公司员工及合作方资源，以红梅计划、玉兰计划为契机，增强销售力量，促进成交。,进一步加强全员营销工作力度,2012年销售保障措施,借助每天早晚会的培训、相关课件的学习、外聘师资授课等多种方式，持续提升团队整体工作能力，锻炼单兵作战能力，不断优化客户服务。,持续提升团队工作能力优化客户服务,2012年销售保障措施,结束语,2012年，我们将以客户挖掘为工作核心，进一步强化项目价值体系，进一步磨练工作技能，进一步整合相关资源增强团队力量，早日实现销售目标。,2012，星辰照耀！,