项目商业市场报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020年5月29日星期五,#,10 十一月 2026,项目商业市场报告,宏观面,商铺推售计划,西平商圈分析,项目及商铺产品分析,商铺价格推导,报告体系,东莞GDP破5000亿，但增速降至6.1%，低于全国的7.8%,社会消费品零售额达1354亿，但增速放缓至9.3%，低于广东省的12%,人民币持续升值，打击东莞外向型经营企业,M2破百万亿，引发社会资金入市避通胀,央行公布最新数据显示，2013年3月末，M2余额为103.61万亿元，同比增长15.7%，M2存量和增量均居世界第一。,住宅调控升级，楼市资金流向商业,小结,东莞经济增速放慢，消费增长乏力，宏观面短期不乐观,货币超发，资金入市抗通胀,住宅调控，引发商铺投资热,宏观面,商铺推售计划,西平商圈分析,项目及商铺产品分析,商铺价格推导,报告体系,西平商圈，3核中心,首席资产保险柜,东莞首个政央生活区，钱景辉煌,踞东莞CBD、南城总部基地与南城政府三核中心，政府重点打造的新政治、经济、文化中心，区位绝对看涨！,不限购，不限贷，中心区寸金寸土，价值高地炙手可热！,中央商务核心区、台商大厦、南城总部基地、民盈大厦等众多城市综合体和大型商务板块先后规划建设，将带动西平商业升级。,南城CBD建设促西平商圈升级,2013年南城区政府将移至西平，西平将成为南城区行政中心。,政府在哪里，城市中心就在哪里，发展热点就在哪里。,南城区府进驻，助力西平加速发展！,君珆花园距离东莞R2线和莞惠城轨换乘站（新城中心站）约500米，新城中心站计划2013年建成，东莞R2线计划2015年通车，,商业升值空间无限！,北临长泰路，西临宏伟路、东面宏伟二路，靠近东莞大道、四环路、五环路等南城主要干道，5分钟车程可接驳莞深、广深高速公路、莞长路,，,远见价值连城！,3轨环伺，助推财富接驳快车道！,西平小学、阳光六小、光大新亚外国语学校、南城阳光实验中学（在建）等公立名校云集,政府重点打造的教育基地,50万高端消费力，送来租金收成,中央生活区、中央商务区、总部基地三区交汇，公务员、私企业主、企业高管云集，,西平商业已初具形态，随着周边高尚住宅区入住和众多大型写字楼项目投入使用，将带来,50万高购买力人群，,让西平成为真正的商业中心区，坐享,高租金房东！,西平片区特色酒楼林立，餐饮业成西平名片，吸引大量区外客流消费，宏伟路更是政府重点打造的品牌餐饮街。,可经营餐饮，与宏伟路品牌餐饮一条街无缝接壤,1、黄金地段，拥一席赢全局,2、西平商圈，奇缺成就价值,3、三轨环伺，财富增值保证,4、50万高消费力支撑，财富动脉,5、不限购不限贷，价值高地,6、超高首层，赠送地下室，买一层得三层,7、,商业大道临街黄金铺，买到赚到,8、可经营餐饮，与品牌餐饮一条街无缝接壤,君珆花园商铺,坐享钱程九大保证,西平潜在商铺供应高达5.5万方，竞争不容忽视,西平不在政府规划的城市级商圈之内,小结,西平，南城CLD、CBD、CPD,居住氛围日渐浓厚，商圈发展快速成熟,多利好因素，商圈增值无限想象空间,西平商圈空间布局、规模及业态不足以支撑其成为城市级商圈,宏观面,商铺推售计划,西平商圈分析,项目及商铺产品分析,商铺价格推导,报告体系,项目地址：东莞市南城区西平宏伟路7号,开发商：东莞市嘉安达房地产开发有限公司开发的商住项目,总占地面积：32521平方米,总建筑面积：约10.5万平方米；其中住宅67991平方米，商业面积8413平方米,产品类型：高层洋房、底层商铺,总户数：656户,户型：80-110平方米三房（部分2+1户型）,君珆花园概况,2号楼,3号楼,1号楼,4号楼,5号楼,君珆花园位于西平核心区，东临宏伟二路，西接宏伟路，南对天利中央花园，北向未来世界花园。宏伟路和宏伟二路是西平两条最重要的商业大动脉，道路沿线寸土寸金。,商业大道纯街铺,超高首层，赠送地下室,地下室,首层,买一层得三层，一层投入，三层收益,首层高：5.9-6.5米,地下室层高：3.5-4.9米,可接入烟道，带独立卫生间，附加值高,通过排烟管可接入竖向烟道，带独立卫生间，适应多业态经营。,1,2,3,4,5,6,7,8,1号楼,房号,套 内,建筑面积,共 有,分摊面积,房 屋,建筑面积,层高,（m）,面宽,（m）,进深,（m）,商铺,1,53.1,2.3,55.4,6.1,4.6,12,商铺,2,53.1,2.3,55.4,6.1,4.5,12,商铺,3,53.1,2.3,55.4,6.2,4.5,12,商铺,4,53.1,2.3,55.4,6.2,4.5,12,商铺,5,53.1,2.3,55.4,6.3,4.5,12,商铺,6,106.2,4.6,110.8,5.9,9,12,商铺,7,106.31,4.61,110.92,5.9,9,12,商铺,8,246.67,10.7,257.37,6,18,1217,优点：,1号-5号铺格局方正，大小适中。,6、7、8号门面宽，昭示性好。,缺陷：,临小区间规划路，人流车流少。,6、7、8号铺面积偏大，内部有柱和墙，内部空间不方正、尖角多，中间有柱，不便使用。,柱网较多,尖角位多、不方正,小区间规划路,优点：,靠近宏伟路，人流、车流量大。,缺陷：,商铺排布斜离宏伟路，昭示性减弱。,商铺面积稍微偏大；,商铺进深过深，不利经营。,房号,套 内,建筑面积,共 有,分摊面积,房 屋,建筑面积,层高,（m）,面宽,（m）,进深,（m）,商铺,9,82.9,3.59,86.49,6.1,3.24.8,620,商铺1,0,106,4.6,110.6,6.1,5,22.4,商铺,11,106,4.6,110.6,6.1,5,22.4,商铺,12,106,4.6,110.6,6.1,5,22.4,商铺,13,106,4.6,110.6,6.1,5,22.4,商铺,14,95,4.12,99.12,6.1,5,22.4,商铺,15,95,4.12,99.12,6.1,5,20.8,不方正,进深长,小区间规划路,16,17,18,1号楼,房号,套 内,建筑面积,共 有,分摊面积,房 屋,建筑面积,层高,（m）,面宽,（m）,进深,（m）,商铺,16,230.46,9.99,240.45,6.1,8.310.3,624,商铺,17,138.51,6.01,144.52,6.25,14,613,商铺,18,264.83,11.48,276.31,6.5,14,821,优点：,宏伟路临街一线商铺，人流、车流量大。,门面宽，昭示性好。,缺陷：,内部尖角位多，格局不方正，柱网多，不利使用。,面积比较大。,进深深。,柱网较多,尖角位多、不方正,小区间规划路,2,号,楼,面积大、不方正,进深长,栋号,房号,层高（m）,面宽（m）,进深（m）,面积（）,赠送面积（）,赠送层高（m）,2,商铺19,6.1,4.7,21,92.5,79.28,3.5,2,商铺20,6.1,4.5,21,94.5,81.03,3.5,2,商铺21,6.1,4.5,21,94.5,81.03,3.5,2,商铺22,6.1,4.5,21,94.5,81.03,3.5,2,商铺23,6.1,4.5,21,94.5,81.03,3.5,2,商铺24,6.1,4.5,21,94.5,81.03,3.5,2,商铺25,6.1,79,1321,178.4,165.76,3.5,2,商铺26,6.1,4.5,1316,70.33,67.49,3.5,2,商铺27,6.1,59,1316.6,139.16,138.98,3.5,优点：,宏伟路街铺，人流、车流量大。,缺陷：,26号、27号商铺排布斜离宏伟路，昭示性减弱。,25号、27号商铺面积偏大；,商铺进深过深，不利经营。,小区间规划路,栋号,房号,层高（m）,面宽（m）,进深（m）,面积（）,赠送面积（）,赠送层高（m）,2,商铺28,6.1,4.55,16.6,68.27,67.96,3.5,2,商铺29,6.1,4.55,16.6,68.27,67.96,3.5,2,商铺30,6.1,5.3,16.6,79.49,79.16,3.5,2,商铺31,6.1,6.8,16.6,100.99,100.99,3.5,2,商铺32,6.1,5.3,16.6,79.78,79.46,3.5,2,商铺33,6.1,4.55,13.6,54.58,54.3,3.5,2,商铺34,6.1,4.55,13.6,54.58,54.33,3.5,2,商铺35,6.1,4.55,13.6,54.58,54.33,3.5,2,商铺36,6.1,4.55,13.6,54.58,54.33,3.5,2,商铺37,6.1,5.3,13.6,63.47,63.31,3.5,2,商铺38,6.1,6.8,13.6,81.17,81.17,3.5,2,商铺39,6.1,5.3,13.6,63.25,63.25,3.5,2,商铺40,6.1,4.95.7,813.6,103.51,103.51,3.5,优点：,商铺面积总体适中，户型方正，柱网少。,缺陷：,位于小区间规划路，昭示性减弱，而且对面天利中央花园在该路段无商铺，是单边铺，不利聚集人气。,3号楼,小区间规划路,栋号,房号,层高（m）,面宽（m）,进深（m）,面积（）,赠送面积（）,赠送层高（m）,3,商铺41,6.1,4.95.7,813.6,103.5,103.5,3.5,3,商铺42,6.1,5.3,13.6,63.26,63.26,3.5,3,商铺43,6.1,6.8,13.6,80.68,80.68,3.5,3,商铺44,6.1,5.3,13.6,63.24,63.24,3.5,3,商铺45,6.1,4.5,13.6,54.7,54.7,3.5,3,商铺46,6.1,4.6,13.6,54.9,54.9,3.5,3,商铺47,6.1,3.75,13.6,44.73,44.73,3.5,3,商铺48,6.1,3.75,13.6,44.7,44.7,3.5,3,商铺49,6.1,4.4,13.6,52.48,52.48,3.5,优点：,商铺面积总体适中，户型方正，柱网少。,缺陷：,位于小区间规划路，昭示性减弱，而且对面天利中央花园在该路段无商铺，是单边铺，不利聚集人气。,栋号,房号,层高（m）,面宽（m）,进深（m）,面积（）,赠送面积（）,赠送层高（m）,4,商铺50,6.1,11.4,817,198.46,198.46,3.5,4,商铺51,6.1,18,823,224.82,224.82,3.5,4,商铺52,6.1,11.7,820,155.6,155.6,3.5,4,商铺53,6.1,4.55,20.15,93.59,93.59,3.5,4,商铺54,6.1,4.55,20.45,93.95,93.95,3.5,4,商铺55,6.1,4.55,20.45,93.95,93.95,3.5,4,商铺56,6.1,4.55,20.45,93.59,93.59,3.5,4,商铺57,6.1,5.3,20.15,107.85,107.85,3.5,4,商铺58,6.1,6.8,20.15,138.38,138.38,3.5,4,商铺59,6.1,517,1020.15,233.47,233.47,3.5,4,商铺60,6.1,10.2,1020,188.04,188.04,3.5,4,商铺61,6.1,9,20.8,187.9,187.9,3.5,4,商铺62,6.1,4.5,20.8,94.49,94.49,3.5,4,商铺63,6,4.5,20.8,94.49,94.49,3.6,4,商铺64,6,4.7,20.8,94.5,94.5,3.6,缺陷：,商铺面积总体偏大；,50号、51号、59号、60号商铺柱网较多；,商铺进深长。,优点：,东二路街铺，人流量、车流量较大，昭示性较好。,5,号,楼,柱网较多、面积大,进深长,东二路,栋号,房号,层高（m）,面宽（m）,进深（m）,面积（）,赠送面积（）,赠送层高（m）,5,商铺65,6.3,4.4,20.8,92.37,92.37,3.7,5,商铺66,6.3,4.5,20.8,94.49,94.49,3.7,5,商铺67,6.2,4.5,20.8,94.49,94.49,3.8,5,商铺68,6.2,4.5,20.8,94.49,94.49,3.8,5,商铺69,6.1,4.7,20.8,98.79,98.79,3.9,5,商铺70,6.1,914,13.618.5,209.95,209.95,3.9,优点：,东二路街铺，人流量、车流量较大，昭示性较好。,缺陷：,商铺面积稍微偏大；,商铺进深长；,70号商铺柱网较多。,5号楼,柱网较多,小区间规划路,栋号,房号,层高（m）,面宽（m）,进深（m）,面积（）,赠送面积（）,赠送层高（m）,5,商铺71,5.8,5,13.6,68.8,68.8,4.2,5,商铺72,5.8,4.6,13.6,61.63,79.4,4.2,5,商铺73,6,3.8,4.6,17.8,0,4.3,5,商铺74,6,3.8,4.6,17.8,0,4.3,5,商铺75,5.9,4.6,16.6,66.46,84.3,4.4,5,商铺76,5.9,5,16.6,74.98,74.98,4.4,5,商铺77,5.8,5.8,16.6,87,87,4.5,5,商铺78,6.1,5.8,16.6,87,87,4.5,5,商铺79,6,5,16.6,74.98,74.98,4.6,5,商铺80,6,4.6,16.6,66.69,84.5,4.6,5,商铺81,5.9,3.8,4.6,17.8,0,4.7,5,商铺82,5.9,3.8,4.6,17.8,0,4.7,5,商铺83,5.8,4.6,16.6,66.46,84.3,4.8,5,商铺84,5.7,5,16.6,74.98,74.98,4.9,5,商铺85,5.7,5.8,16.6,88.49,88.49,4.9,优点：,户型方正，面积比较适中。,缺陷：,位于小区规划路，人流量、车流量较少；,商铺进深长；,77号、78号、85号商铺中间位置有墙，影响使用。,小结,西平商圈中心区域，宏伟路街铺，地段优越,临近地铁站，增值空间大,赠送地下室，卖一层，得三层,可排烟，带独卫，适应业态广,面积大，总价多，投资门槛高,进深长、柱网多，不利经营,优势-Strength,劣势-Weak,毗邻东莞行政文化中心、南城商务区、轻轨中心站,位于西平核心位置，商业主干道宏伟路边,商铺层高5.9-6.5米，大部分6.1米高，和同地段商铺相比高10-20厘米,赠送3.8米高地下室，目前片区唯一赠送地下室面积,商铺可经营餐饮,70年产权,本项目只有两面临主街（宏伟路、宏伟二路），并且临街面不长。,和片区最旺的家乐福隔着未来世界花园,部分商铺内部存在墙、柱，影响商铺使用,商铺进深偏大,赠送的地下室作为经营用房通风、采光不良，使用功能受限制,1栋、5栋小广场靠近内边角的街铺受未来世界花园、天利中央花园建筑的遮挡，昭示性受削弱,临天利中央花园一边的商铺是单边铺，形成商业氛围比较难,机会-Opportunity,发挥优势,抢占机会,利用机会，克服劣势,货币超发，资金入市抗通胀,住宅投资受政策调控，商业地产受到追捧,南城CBD规划建设，带动片区发展，提升片区辐射能力,轻轨新城中心站建成通车促进西平商圈升级,2013年南城区政府将移至西平，西平将成为南城区行政中心,西平是政府重点打造的教育基地,区政府打造宏路为餐饮品牌一条街,强调区位价值，地段优势，西平发展前景和产品优势,利用市场利好，借力片区发展机遇，把握市场机会，打造商街品牌，赢得客户青睐,威胁-Threaten,发挥优势，转化威胁,减小劣势,避免威胁,东莞出口型外向经济受国际经济低迷和人民币升值影响增速放慢,东莞近期商业地产总体供应充足，为项目带来销售压力,西平商圈商铺存量大，竞争激烈,利用市政利好，消息及市场热点，把握市场窗口适时推货，以产品卖点加快成交,顺势发力，加快推货，截留竞争对手客户,SWOT,分析,宏观面,商铺推售计划,西平商圈分析,项目及商铺产品分析,商铺价格推导,报告体系,除景湖时代城的商铺外，君珆花园周边楼盘好地段商铺主流价格在4-5万/平方米，个别靠近家乐福或者交通要道拐角最好位置的可以卖到6万/平方米，最低的不到3万元/平方米。,商铺位不同、价悬殊,国际公馆一、二期,国际公馆三期,国际公馆四期,东骏豪苑,南城体育公园,景湖花园,中央花园,金色,华庭,未来花园,凯旋公馆,规划中CBD,景湖春晓,景湖时代城,格林小城,景湖,荣郡,中熙弥珍道,玫瑰公馆,现代经典,南城区办事处,君珆花园,宏伟二路,佳兆业地块,中学,朗晴居,40000-50000,40000-50000,40000,40000-50000,35000-50000,20000-35000,30000-40000,40000-50000,西平主要街道在售（含二手）,商铺销售价格,40000,35000-42000,中央花园,未来花园,景湖,荣郡,中熙弥珍道,君珆,花园,25000-30000,3500-40000,50000,40000-50000,40000,35000,40000-50000,50000,金色,华庭,50000,君珆花园周边在售（含二手）,商铺销售价格,国际公馆一、二期,国际公馆三期,国际公馆四期,东骏豪苑,南城体育公园,景湖花园,中央花园,金色,华庭,未来花园,凯旋公馆,规划中CBD,景湖春晓,景湖时代城,格林小城,景湖,荣郡,中熙弥珍道,玫瑰公馆,现代经典,南城区办事处,君珆花园,宏伟二路,佳兆业地块,中学,朗晴居,110,100-200,80-100,100-130,80-150,60-80,60-80,80-100,80-100,100-150,100-200,西平主要街道商铺租金,君珆花园宏伟路价格推导市场比较法,基础比准均价：50546元/平方米,宏伟路商铺均价建议：,50546*125%=,63183元/,价格推导市场比较法,商铺附加值:,独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值,自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值,可经营餐饮：与宏伟路餐饮一条街匹配，大大增加商铺价值，建议加楼面价10%,赠送地下室：正常可加楼面价15%,价格推导市场比较法,基础比准均价：30580元/平方米,君珆花园靠未来世界花园规划路商铺,靠未来世界花园规划路路商铺均价建议：,30580*115%=,35167元/,价格推导市场比较法,商铺附加值:,独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值,自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值,可经营餐饮：与竞争对手一致，不建议增加附加值,赠送地下室：正常可加楼面价15%,价格推导市场比较法,基础比准均价：43317元/平方米,君珆花园,宏伟二路商铺,宏伟二路商铺均价建议：,43317,*115%=,49815元/,价格推导市场比较法,商铺附加值:,独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值,自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值,不可经营餐饮：与竞争对手类似，不建议增加附加值,赠送地下室：正常可加楼面价15%,价格推导市场比较法,基础比准均价：26691元/平方米,君珆花园靠中央花园规划路商铺,靠天利中央花园规划路商铺均价建议：,26691,*115%=,30695元/,价格推导市场比较法,商铺附加值:,独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值,自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值,不可经营餐饮：与竞争对手类似，不建议增加附加值,赠送地下室：正常可加楼面价15%,价格推导收益推导法,收益法,收益法,是通过物业盈利能力推导物业价值,。这种方法对,有,投资型物业,更准确地反映其内在的价值，对于商铺的定价,非常适合。,国际公馆一、二期,国际公馆三期,国际公馆四期,东骏豪苑,南城体育公园,景湖花园,中央花园,金色,华庭,未来花园,凯旋公馆,规划中CBD,景湖春晓,景湖时代城,格林小城,景湖,荣郡,中熙弥珍道,玫瑰公馆,现代经典,南城区办事处,君珆花园,宏伟二路,佳兆业地块,中学,朗晴居,110,100-200,80-100,100-130,80-150,60-80,60-80,80-100,80-100,100-150,100-200,宏伟路受商圈及美食街规划影响，租金呈藕型分布,西平“菜篮子”工程已经启用，并且随着西平居住人群越来越多，周边商铺随之升值。,宏伟路为主干道，商业价值较高，但由于受彩怡百货及西平“菜篮子”商业氛围影响，宏伟路商铺价值随着这两区域向两头递减，横道分支也向两头递减。,宏伟路为主干道，并为规划中的南城美食示范街，商业价值较高，其周边商业以彩怡百货为中心向四周递减。,宏伟路,宏伟二路,规划路,规划路,规划路,规划路,规划路,规划路,规划路,规划路,小区入口,小区入口,70-120元/,50-110元/,140-200元/,110-160元/,项目地段租金测算,一线商铺,二线商铺,内街铺,内街铺,价格推导收益推导法,预算租金,预算项目各方向的月租金：,宏伟路：170元/靠未来世界规划路商铺：100元/,宏伟二路：145元/靠中央花园规划路商铺：85元/,商铺附加值,可经营餐饮：宏伟路餐饮一条街规划大大拉长宏伟路商铺价值，建议加租金10%，其实路段与各竞争项目相似，不建议增加租金；,赠送地下室：项目全部商铺都赠送地下室，建议加租金15%,最终建议租金,根据附加值，建议最终项目各方向的月租金：,宏伟路：212元/靠未来世界规划路商铺：115元/,宏伟二路：165元/靠中央花园规划路商铺：98元/,价格推导收益推导法,定价,租金回报是投资回报的主要渠道，回报率的高低是客户购买的主要因素；针对项目商铺特点及市场情况，建议商铺回报率定为,4%,以上。,思路,年租金回报率=售价,宏伟路：(212元/方x12个月)4%=,63600,元/,宏伟二路：(165元/方x12个月)4%=,49500,元/,靠未来世界规划路：(115元/方x12个月)4%=,34500,元/,靠中央花园规划路：(98元/方x12个月)4%=,29400,元/,目前住宅市场受调控影响越来越不明朗，投资热钱转移到商业,项目周边商业氛围较浓厚，发展潜力大,根据市场比较法跟收益推导法，因此，我们综合建议,：,宏伟路目标均价,63000,元/,宏伟二路目标均价50000元/,靠未来世界规划路目标均价35000元/,靠中央花园规划路目标均价30000元/,价格推导综合定价,宏伟路,宏伟二路,规划路,规划路,规划路,规划路,规划路,规划路,规划路,规划路,小区入口,小区入口,均价35000元/,均价30000元/,均价63000元/,均价50000元/,商铺总体均价,46000,元/方,宏观面,商铺推售计划,西平商圈分析,项目及商铺产品分析,商铺价格推导,报告体系,推2栋商铺,推3、4栋商铺,推1栋商铺,推5栋商铺,7月中旬,10月上旬,12月上旬,2014年4月,推售计划,每批推售货量,栋号,房号,面积合计,均价,总价,1栋,1-18,2080.94,53167,110636780,2栋,19-40,1879.41,47691,89631478,3栋,4栋,41-49,562.19,30075,16908077,50-64,2093.08,44337,92801600,5栋,65-85,1573.25,42429,66750740,合计,8188.87,376728674,总体均价,46005,