第七章收益性房地产贷款.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,PPT,文档演模板,Office,PPT,09 十一月 2026,第七章收益性房地产贷款,收益性房地产,（,也称为,营业性,或,商业房地产,）,是典型的,投资项目,，即,通过房地产的经营来获取收益的经营活动,。,收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷款融资,，即,收益性房地产贷款,，本章就对其展开全面介绍。重点是,贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析,。,第一节 收益性房地产投资及放款决策过程,第二节 放款人对贷款的评价,第三节 借款人评价及决策,第一节收益性房地产投资及放款决策,一、收益性房地产的投资,二、盈利可能性,三、风险及个人作用,四、决策过程,五、房地产收益状况,（一年、多年收入清单）,六、估价,（房地产估价模型）,一、收益性房地产的投资,1.投资主体：,股东,和,放款人,。,收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体多个股东为了共同的投资利益组成实质性经营实体，其利益分配当然也与股本结构相一致。但是，通常情况下，股东为了使自己的资金发挥最大效益，必然寻求融资，这样,经营性房地产投资活动又多了一个参与者,资金的借出者（一般是商业银行）。,项目前评估的流程和方法,项目想法的提出,项目机会研究,组织战略的制定,项目提案或项目建议书的提出,项目初步可行性分析,项目可替代备选方案的提出,项目可行性报告批复与项目投资决策,项目详细可行性报告的审阅,项目详细可行性分析,项目批准立项,2.投资过程,机会的发现,投资机会,的发现机制比较复杂，有的是为了进行经营活动而购买房地产，有的是为了获取购销差价而购买房地产，有的是为了收取租金而购买房地产，有的是发现某项房地产的价格实在太低而决定购买，有的是比较了自己开发建设与在市场购买的差异和风险之后决定购买而有了初步意向后，到市场搜寻,是发现机会的基本途径,，掌握了某项房地产的基本信息后产生的,投资知觉是机会发现的总结,，此时投资就可能正式进入初步决策阶段。,2.投资过程,初步预测（投资收益）,决策面对的始终是,未来的环境状况,，未来的,可能风险与投资收益,，因此必须进行初步预测，包括,投资成本、经营成本、经营收益、各种影响因素及其变化,等（大体上匡算）。,简单的风险分析,决策的起步也必须进行必要的,风险分析,，特别是通过贷款融资进行的投资，因为,财务杠杆是双刃剑,，既能提升收益水平，也放大了风险系数。,基本又简单的风险分析是决策的起点之一,。,2.投资过程,粗略的投资分析：,粗略的投资分析,是指,财务杠杆的选取,，或者扩大而言就是,资产组合状况的决策,，是,独资经营,还是,合资经营,，是,负债经营,还是,全资经营,，,合资的主体多少,及其,股本结构如何,，,股东权益与债务比例结构,如何等等。,3.预测,预测就是利用掌握的信息条件对,未来收益及其市场变化,作出正确的判断。由于房地产市场是,不完全市场,，供需受地方因素影响大，而市场信息通常又是,不对称,信息，使得准确的预测十分困难，特别是市场供需的,时间错位,所产生的,供应滞后,现象非常普遍，市场的,周期变化,规律也不容易把握，这样往往就造成正确预测更加困难，甚至成了“,可遇而不可求,”的“运气”了。个人素质、经验和信息的完备性是决定预测正确与否的重要条件。,4.可行性分析,任何投资决策最核心的内容就是,可行性分析,。,可行性,就是指,投资是可行,的，即,其收益足以满足投资者设定的基本条件和要求，而风险也在投资者认同的可控制的范围内,。这样，投资有收益、风险可控制、借贷能清偿。,可行性分析的基础是预测，,主要内容,包括：,未来市场变化,未来收入和支出状况,区位和建筑物是否适合需要,政府对该区域的规划要求及其改变的可能与难易程度,。,二、盈利可能性,一项投资能否,成功唯一的标准,就是,盈利,的多少，而影响盈利水平的因素非常复杂多变，主要有,购买价格、未来现金流、融资条件、税赋,等。当房地产的购买价格已定（这是投资决策的起点），,现金流、融资条件、税赋,就成为,盈利与否,和,盈利多少,的决定因素。,1.现金流量,经营性房地产投资的所谓,盈利,就是房地产租金收入与各种费用的差,。一般它只占房地产各种毛收入的很小比重，任何,毛收入的增加,及其带来的,营业费用的微小下降,都对盈利贡献很多。,任何形式的资产具有相同的经济效益,，因此，理论上有：,房地产的租金=相应的金融资产的利息,收益未增加之前房地产价格,=2000/10%=20000（元）,收益增加之后房地产价格,=20000/10%=200000（元）,可见，随着房地产租金提升10倍，房地产的价格也可以同步提升10倍，这就是所谓的“,净收入乘数,”。,2.融资状况,融资状况,是经营性房地产投资决策的重要考量因素，甚至是主要的考量因素。,融资条件,：,利率水平、期限长短、担保形式。,财务结构,：,杠杆因子的大小，,对房地产投资收益既有放大效应，同样对房地产的风险也有放大效应，如何平衡二者，是决策者必须十分清醒应对的。,3.税负,税负：即税收结构和水平,如何，在很大程度上也影响着经营性房地产的未来收益和现金流，也是决策者不能忽视的重要因素。,三、风险及个人作用,1.风险,投资风险,一般可以分为两种：,非系统性风险,和,系统性风险,。,非系统性风险的主要因素有：,租金和收入波动太大、建筑物和邻居衰落现场营业环境恶化、工资及其费用上升、竞争更加激烈,。,2.个人因素,决策者的,个人因素,对决策的影响非常重要，其中包括,理性因素,，如知识水平、经营管理水平、对社会的洞察力和判断力、对信息的处理能力等；也包括了,非理性因素,，如投资偏好、区域偏好、情感因素、风险偏好等。,四、决策过程,从融资的角度来看，经营性房地产投资的决策包含了,两大主体的决策过程,，即,股东（融资主体）的决策,和,贷款人（商业银行、资金的融出方）的决策。,决策基本过程如,图61,。这里先讨论决策的前3个环节，以及放款人与借款人的相互关系。,收益性房地产投资决策过程图,收 入 和 支 出,融资形式和股权结构,现 金,建筑物和土地,收入预测清单,营业,终结,净营业收入 净售价,税前收入,税后收入 税后剩余,借款人决策,放款人决策,融资,1.融资结构,融资结构,是经营性房地产投资项目决策的中心之一，它不仅影响了,投资主体（股东）的收益与风险,，也是放款人的资金,安全性、效益性、流动性,的重要条件。,融资结构就是在房地产资产中股东权益与贷款（债权）比例之间的关系,。,因为V=M+E，投资成功的一项重要技巧就是设立合适的,融资结构,，,使房地产的价值对股东和放款人的总和大于其自身价值,。,2.收入清单,收入清单,是经营性房地产投资决策的重要财务计划，在决策评价中极其重要，,是项目预测的主要成果，是可行性分析的依据。,收 入,=净营业收入+融资终结,税后收入,=收入,偿还债务,税赋,3.借款人和放款人评价,借款人与放款人对项目的评价各自独立进行，但有一个,共同的目标,希望融资成功、收益稳定、风险能够控制,。在具体的评估过程中，借款人的评价在先，放款人的评价在后，二者通常又相互合作，互通信息，并分别对对方进行必要的,资信调查,和评价，以保证自己的利益不被恶意侵害。,4.借款人与放款人之间的关系,与任何融资一样，收益性房地产融资也是,借贷双方合作共赢的过程,，互信、互助是重要的合作基础。但,收益性房地产项目又有其独特性,：,贷款期限长短不定、贷款数额可大可小、贷款条件灵活多样、组合性投资所涉及的利益方关系复杂,。,这样，就要求借贷双方必须更加需要沟通，需要进行更灵活的谈判，需要互相作出必要的让步，才能达到共同的目标赢利！,五、房地产收益状况收入清单编制,收益状况,既是投资主体决策的主要依据，也是,放款决策的重要指标,，是借贷双方都十分重视的参与合作的前提。,1.预测财务清单,（一年收入清单、多年收入清单）,2.预测抵押终结收益,一年收入清单,净营业收入NOI,净营业收入,就是,营业收入,减去,营业成本,后的净值，它是项目赢利水平的基础，放款人对其尤其重视，因为它,是判断债务偿还能力的标准之一,。,税前收入BTCF,税前收入就是缴纳所得税之前的收入数额,，其计算公式是：,税前收入=净营业收入-债务-贮备金 =净营业收入-（利息+年还本额）-贮备金,1.预测财务清单,1.预测财务清单,应税收入,应税收入,是指根据,所得税法,企业应缴纳所得税的收入，属于,法定标准下的会计数据,，其数额为：,应税收入=净营业收入-折旧-利息,=税前收入+当年还本额+贮备金-折旧,折旧是资产在使用期限年逐年摊销额，一般有平均法、递减法等不同的会计方法进行处理，在财务标准中属于成本，因此在应税额应予剔除；,还款额是总资产中负债与股东权益的转换，与企业的净利润无关，不能在应税收入中剔除；,贮备金是企业保证未来某些不可预见的突发事件的应急准备，它不是经营成本，当然也应该属于应税收入之内的项目，不能剔除。,1.预测财务清单,纳税额：,纳税额,就是,应缴纳的所得税额,：,纳税额=应税收入税率,税后收入ATCF,税前收入减去纳税额就是,税后收入,：,税后收入=税前收入-（应税收入税率）,当应税收入是负值时，房地产经营者因为所得为负，不需缴纳所得税，形成“,税隐蔽,”。,多年收入清单,表6-2,是,简化的多年收入分析清单。,多年收入分析的中心目标,是准确地预测,未来收益和营业费用,，为了使预测更加客观，,多年预测清单一般要求有,中介机构,参与,，特别是一些敏感数据更应该由中介评估服务机构来测算。,多年收入清单,收入,收入,等于,出租毛收入,和,非出租毛收入,的总和,，应视市场发展情况和租户的实际进行必要的,稳健性,预测，对各年的,空置率,定出适当的控制水平。,营业费用,营业费用范围广泛，应该以,详尽,为基本准则，适当进行,保守估测,，并尽可能地在经营中加以也,控制,。,多年收入清单,税前收入,影响税前收入的因素很多，但最主要的还是,毛收入、经营费用、财务费用（贷款利息）、管理费用,等，提高毛收入、降低各项费用是增加税前收入的主要途径，而其中,财务费用,在经营中取决于剩余本金的多少和利率水平的高低。,毛收入 =出租毛收入+非出租收入,有效毛收入=毛收入-空房租金,净营业收入=有效毛收入-营业费用,税前收入 =净营业收入-利息-还本-储备金,多年收入清单,税后收入,税后收入,是应税收入在纳税后的剩余部分,，房地产特别容易形成所谓的“税隐蔽”，在实践中应对税法进行详细的钻研，尽可能减低纳税额，从而提高税后收入水平，获得更好的投资回报。,应税收入=净营业收入-利息-折旧,税前收入+还本+储备金-折旧=应税收入,税前收入=应税收入+折旧-还本-储备金,税后收入=税前收入-（应税收入税率）,2.预测抵押终结收益,经营性房地产投资,除了在,持有,房地产阶段能够产生收益外，在,投资终结时,对房地产进行,处置,还可能产生更加可观的收益，因为房地产一般会与市场房价一致而形成,升值,。这样，即使在持有房地产时收益不够理想，也,可以通过终了时获得超过房屋买入价销售收入而得到足够的补偿,，使本项投资回报率符合原来的计划要求,。,终结清单,一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产生的各种收益用,终结清单,来表示，它包括：,净售价、交易费用、税后销售收入,等内容。,净售价：,净售价是房地产销售价格减去剩余价值（即折旧残值）和各项销售费用后的收益。,交易税费：,交易税费是房地产交易中必须缴纳的各种有关税项和收费。,税前税后售价：,税前售价,是指房地产交易产生的收益在,未缴纳,所得税前的总额；,税后售价,就是房地产交易产生的最终收益，即缴纳所得税后的全部收益。,假设条件,上述终结清单是建立在现有市场资料分析基础上进行的测算，而售价是建立在,当年预测收入,和,上年资本化率,的基础之上的。,六、估价,以,资本化率,估算房地产售价仅仅是一种估价方法，在现实的市场估价中还有多种不同的有效方法。,1.估价的基本模式,对收益性房地产估价最常用最基本的模式是,贴现模式,：,V=I/R,V预测售价,I预测净收入,R资本化率,六、估价,如果收益是分期实现的,V,0,为房地产现值，I,n,为第n年的净收益,r为基准贴现率（若房地产价值等于买入价则r为内部收益率）,如果每年收益相同，贴现率不变,:,2.其他方法,静态收入模型,当净营业收入、税前收入、税后收入都假定为不变的固定值时，房地产的估价模式就是静态收入模式。,动态收入模型,当上述三者发生变化时，则需要进行动态分析，具体的动态因素的选取可以是其中任何一项。,第二节 放款人对贷款的评价,银行为了自己的利益，,为了保证贷款的效益性、安全性和流动性，必须进行必要的审查、评价工作,，才能将一定数量的款项贷给借款人即收益性房地产的投资主体（经营者）。放款人的评价内容虽然广泛，但,重点还是保证款项的效益性、安全性和流动性。,放款人的工作是从,对借款人的申请书进行审查开始,的。接着就是对涉及的,房地产本身进行一定的评估,，以判断,收益性和风险的大小,。最后就根据上述工作，决定贷款条件和标准。,第二节 放款人对贷款的评价,一、申请文件内容,二、房地产评估(重点）,三、放款标准(重点）,一、申请文件内容,1.申请文件清单(P147),贷款申请书（非标准格式）,房地产或建设项目基本情况（区位等）,房地产资产状况（应较详细）,市场分析,借款人基本情况,预测的财务清单和可行性分析报告,评估书（由中介机构完成）,房地产项目未来前景综述,抵押物的产权证明或担保人的承诺等,2.申请书的主要内容,申请书的基本要求是:,内容丰富、表述简洁、重点突出、信息充分,，既强烈地表达了借款人的借款愿望，又给放款人充分的信息以作为决策依据，最终目的就是合作成功,达成融资,。一般而言，放款人的审查重点内容有如下几个方面：,贷款及其安全性,贷款申请书一般从,借款人,和,贷款基本情况,开始叙述。包括借款人名称、法人代表等基本情况，贷款数量、期限、利息要求、还贷计划，融资结构、法规和限制，项目涉及的房地产基本情况（越详细越有利于放款人进行评价）等。,对贷款的安全性应高度重视，给予详细的分析和说明，包括,贷价比、单位面积的贷款额、贷款回收期、保本点（即盈亏平衡点）和敏感度分析,等。,区位、不动产和市场行情,在递交贷款申请书时必须同时提交对相关项目的说明，特别是涉及的房地产所在,区位、资产状况、未来市场行情变化,等，用以评价房地产价值的稳定性。,对房地产的描述主要包括,设计、成本、潜在或期望收入,等基本状况，特别应详细描述房地产的,总面积、单元数及各单元的基本情况、租金,等，这些情况越详细越有利于放款人进行客观评价，从而有利于贷款决策。,市场预测,主要是应该给出,参考对象,，即类似地段的房地产收益变化、类似的房地产数量和需求发展、竞争状况和租金及其变化等。,借款申请人情况,放款人对于自己的资金始终要求安全性、效益性和流动性的高度统一，对借款人的情况必然是尽可能地进行全面了解、分析，包括,申请人的基本情况、经营经验、合作各方的经济实力和合作方式,等，还需要了解,保证条件,特别是,担保人,的情况。,预测的财务清单和估价,财务清单,是对收益性房地产经营活动是否可行的具体财务数据的综合，对放款人非常重要，,在审查贷款申请时预测财务清单将是重点分析内容,，因此借款人必须如实提供相关材料，包括完整的,财务清单、可行性分析报告、市场评估报告,等，最好是由,中介机构来进行相关预测分析,，以便使结论更加客观、可靠，使融资双方信息更加透明，合作的共赢机会更大。,结论,从借款人的角度,来说就是申请内容：希望借多少款项、期限长短等。,从放款人的角度,来说就是：贷款是否可行、贷款的效益性、安全性和流动性如何，合作方的诚信条件是否符合必要的规范要求等。,二、房地产评估,(P148-153),房地产评估,就是,对其价格的评估,，它是批准贷款的依据之一，评估价格是贷款额度高低的重要依据。,房地产的价格评估方法：,在贷款实务,中通常采用的是,收入还原法,，有时辅以,市场比较,法,。,1.收入还原法的基本内容与步骤,(P148),假设条件,收入还原法,的基本,假设,是：,资产价值等于所有未来收入的现值,。即将所有未来的收益转换为当前收益，并把它确认为房地产的价值。,基本步骤,选择收益种类,估算收益的未来值,资本化率或贴现率的选取,将期望收入转换为现值,2.直接收入还原法,直接收入还原法,就是将,净营业收入直接转化为资产价值（价格）,，即：,资产价格=期望净营业收入/资本化率,=I/R,净营业收入I,和,资本化率R,两个主要参数的估计？,收入估算：一般仅估算,一年的净营业收入,资本化率的求算,从资产的特点而言，,不同的资产的资本化率应该是不同的,，为了简化计算，在比较粗略评估中是将其统一为一个，即,总的资本化率,，而不再区分,土地资本化率、房屋资本化率、房地产资本化率,等。,具体的估算方法有3个,市场比较法,毛收入乘数法,投资权重法,市场比较法,市场比较法，是,通过系统的市场比较而得到资本化率,，通常又称,市场抽提法,。,（P149，表6-8）,这里应,注意三点,：,比较时不考虑房地产的增值和贬值；,不考虑经营者个性差异；,简单考虑房地产的特点及其收入差异。,实际上是,静态市场比较,。,毛收入乘数法（GIM）,毛收入乘数法也很简单，首先将,房地产价格与毛收入的比值定义为,毛收入乘数GIM,，然后以参照比较的房地产为实际数据计算,各参照房地产的毛收入乘数,，再进行必要的综合调整而得到,目标房地产的毛收入乘数,。,毛收入,与,毛收入乘数,的积,就是房地产的评估价格：,投资权重法,投资权重法,，这种方法首先,将资产区分为不同部分,，,不同部分的资产对应不同的收入,，,不同的收入采用不同的贴现率进行贴现,。这种方法应用最多的就是,贷款-自有资金法,：即将房地产购买价值分为贷款资本金和自有资本金。,资本化率的计算公式为：,R=KL/V+（1-L/V）ROE,R,为资本化率，,K,为贷款常数，,L/V,为贷价比，,ROE,为,自有资金收益率,。,抵押贷款常数：,一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率，即,还贷常数,。,应注意的几个问题,资本化率,对房地产的估价起着关键作用，它的小小波动会引起估价的巨大差异。教材P151例。,选取适当的资本化率对估价的合理性就显得特别重要,。为了减少失误，我们在实践中应该注意如下几点,应注意的几个问题,资料收集误差,目标房地产,评估所需的准确的市场资料十分难得，而可以参照的资产一般也不多，每个项目都有其独特个性，因此，,估价时一定要对各种因素差别进行必要的调整,，而调整受个人因素影响很大，必须尽可能地避免个人看法上的差异造成失误，就需要采取多样化操作，即多人分别评估后再综合。,应注意的几个问题,房地产折旧,随着时间的推移，任何资产都会有一定程度的减值，创造收入的能力也会逐渐下降，因此房地产就需要一定的折旧。为了保证初始投资时的资产价值，每年都应从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，这个过程可以称为资本重建。资本化率是投资收益的总和，投资收益实际上就是投资者自有资金的收益，从资本形态来看，收益当然也就是资本重建。保证一定的重建率就可以使初始投资价值不变。,收益及售价的变化,收益或销售价格,也会随着市场物价水平发生相应的变化，在房地产评估时也必须对此有足够的认识，作出适当的合理调整。,收入的多种形式,房地产的收入有多种表现形式，对应就有多种,资本化率,，从而就有不同的价格评估结果。在评估时对此也要有所认识和准备。,应注意的几个问题,3.收益资本化法,在应用直接还原法产生一定误差时，人们常常就改用,收益资本化法,来估价。它是将,多年收益（包括终结收入）现金流按照一定的贴现率来计算其贴现值,：,V为现值，CF为各期收入现金流，,i为贴现率是最重要的计算参数，一般以市场大多数同类房地产的内部收益率为参照,，n为经营期限。,预测现金流贴现法计算实例,年份,净营业收入,售价,现值系数,现值,1,1469938,0.8772,1289469,2,1635409,0.7695,1258394,3,1814034,0.675,1224421,4,1907374,0.5921,1129319,5,2005798,0.5194,1041749,5,7870913,0.5194,4088152,总现值,10031454,贴现率的计算,贴现率,作为最重要的技术参数，在评估时意义非常突出，不同的选取就会产生不同的评估结果，必须十分重视才能作到客观、合理。一般地有如下一些办法：,以投资者认同的期望值为标准,以国债等无风险投资为参照,以市场平均水平为参照,以贷款利率为标准,三、放款标准,（P153-156）,放款标准,是金融机构的,内部控制标准，是评价某个项目是否可行的指标,，主要有如下各项,（参见表610的清单）,申请人历史,单位面积最高贷款,区位及建筑物,可能的空房损失,市场状况,营业费用比重,最高贷价比,估价结果准确性,最低保本点,盈利潜力,可接受的贷款期限,1.借款人和房地产,主要评价,借款人的基本条件,是否符合标准、特别是其经营历史是否达标；,抵押物是否可接受；,市场是否健康,；,2.最高放款额,贷价比,贷价比,是,贷款额与房地产评估价格的比值,，受法规严格规范，但各银行内部还有更重要的控制标准，它是影响财务杠杆的重要指标。70%-80%。,债务偿还率,债务偿还率,是目标房地产,项目的净营业收入与债务的比值，是决定贷款最高额度的重要指标,，也是贷款风险的重要表征。一般放款人都把,1.25定为放贷的最低债务偿还率,。具体计算有如下要求：,最高年还贷额=,净营业收入/最低债务偿还率,最高贷款额 =,最高年还款额/抵押贷款系数,2.最高放款额,保本点：84%,“,保本,”是负债经营的最起码要求。,保本点,就营业费用与债务之和与可能的毛收入的比值,，即：,保本点=（营业费用+债务）/可能的毛收入,实践中经常将其转换为其他业务控制指标，如,资产的出租率,（即,100%-空置率,）等。,2.最高放款额,单位面积贷款额,单位面积贷款额,一般应控制在建筑成本的,80%左右,，实际上它与,贷价比,的关系非常密切，贷价比越高、单位面积的售价越高，则单位面积,的贷款额就越高。,3.其他指标的合理性,空房率和收租损失,空房率和收租损失一般要求控制在,5%,以内。,营业费用比率,营业费用比率=营业费用/（毛租金+其他收入）,（毛租金+其他收入）=毛收入,它是收益性房地产经营的重要经济指标，应该尽可能控制在较低的水平之下，但如果太低银行又会怀疑借款人是否故意隐瞒成本，因此应保持合理水平，,最好是与市场的平均水平看齐,。,3.其他指标的合理性,放款人经济预测,放款人的经济预测是其对未来市场发展的基本把握，不同时期、不同的评估者和不同的项目的具体标准会有重大差别，,借款人应该对放款人无偿提供相关信息,，以提高放款人对未来经济发展的良好预期而得到更好的贷款条件。,第三节 借款人评价和决策,一、决策过程及主要决策因素,二、收益衡量指标,三、风险评价,四、最后决策,一、决策过程及主要决策因素,借款人评价主要是衡量投资的,收益与风险,是否符合决策标准，与其它投资形式比较是否具有突出,优势,等等。具体过程如图62。,影响投资决策的因素很多，但其中最主要的是,收益性指标,和,风险性指标,。,借款人投资决策评价过程,根据投资意向确定收益和风险标准,选择融资结构及,贷款-自有资金比例,预测营业和终结现金流,计算收益率及,盈利可能性,衡 量 风 险,贷款评价结果、购买、谈判和拒绝,二、收益衡量指标,收益性指标,是房地产投资最基本的分析指标，,盈利,是投资核心目的，如何衡量收益的大小，是投资决策首先有解决的问题。,传统方法：,不考虑资金的时间价值,的方法，所以属于,静态方法,。,现金流贴现法,：,考虑资金的时间价值,的方法，所以属于,动态方法,。,1.传统方法,最简单的,盈利可行性,分析就是一个时期的,收入分析,，特别是,收入与成本的比较,，通常成为主要的分析指标。包括,：,毛租金乘数,资产收益率,自有资金收益率,（税前和税后）,毛租金乘数和收益率,假设有个投资项目，房地产的买入价是15154000元，自有资金是3230800元（等于首付3030800元与贮备金200000元之和）。各年收入预测如下：,收益,1990年,1991年,1992年,1993年,1994年,终结收入,五年总和,五年平均,毛租金,净营业收入,税前收入,税后收入,2415,1470,139,139,2511,1635,305,305,2609,1814,483,483,2711,1907,577,536,2818,2006,675,561,19438,7871,5965,13064,8832,2179,2024,2613,1766,436,405,收入预测（单位,千元,）,盈利指标的计算结果,指标,公式,1990年,1991年,1992年,1993年,1994年,终结期,五年,平均,毛收入乘数,GIM,资产收益率,ROR,税前自有资金收益率,税后自有资金收益率,GIM=,售价/毛租金,ROR=,NOI/售价,BTCF/E,ATCF/E,6.27,9.70%,4.30%,4.30%,6.04,10.78%,9.44%,9.44%,5.81,11.97%,14.95%,14.95%,5.59,12.58%,17.86%,16.59%,5.38,13.24%,20.89%,17.36%,128.27%,243.62%,184.63%,5.8,11.65%,13.49%,12.53%,回收期,回收期,是由以下公式得到的：,年收益,收益年限=初始投资,收益年限即回收期,，因此：,回收期=初始投资/年收益,回收期的计算与收益指标的选取关系非常密切，如上例，对应不同的收益概念，就有不同的回收期。,按税前平均收益计，回收期为：,3230800/435800=7.41,按税后平均收益计，则为：,3230800/404800=7.98,1.传统方法,传统方法小结,以上方法简单方便，易于理解，应用非常广泛。缺点主要,是没有充分考虑资金的时间价值，没有反映收益和成本等的动态性变化及其影响，,是比较粗略的计算，与现代社会越来越注重精确、真实的动态现金流的要求不符合，因此而逐步被现金流动态方法所取代。,2.现金流贴现法,现金流贴现,法包括如下具体的计算：,净现值,现值盈利指数（现值指数）,内部收益率,净现值和收益率的比较,内部收益率的调整,净现金值,净现值,是指,各期收益与投资贴现到初始期时的值,。,净现值=收益现值 投资现值,关键是选取怎么样的,贴现率,。在房地产投资中有个,最低必要收益率,，可以作为计算参数，也可以选取,贷款利率,作为计算参数，应该具体问题具体案例具体分析。,净现值计算案例（,贴现率为16%，单位元,）,年度,投资,税后,收益,贴现,因子,投资,净现值,收益,净现值,0,1,2,3,4,5,终结售价,净现值,投资收益净现值,1938480,723699,810543,139190,304661,483286,536248,561539,5965133,1.0000,0.8621,0.7432,0.6407,0.5523,0.4764,0.4764,1938480,623900,602396,3164776,119911,226413,309621,296165,267356,2840000,4059546,894770,现值盈利指数,现值盈利指数,，即,所有收益的贴现值与所有投资的贴现值的比,：,盈利指数=收益现值/投资现值,上例的数据为4059546/3164776=1.28,比较不同项目的,盈利指数,就可以得出项目,盈利能力的高低,。,净现值率,，,投资项目净现值与投资的贴现值的比：,净现值率=净现值/投资现值,净现值率+1=盈利指数,内部收益率,其计算公式为：求一个贴现率使得,投资现值收益现值或净现值=0,上例则为,1938480+723699/（1+IRR）+810543/（1+IRR）,2,=139190/（1+IRR）+304661/（1+IRR）,2,+483286/（1+IRR）,3,+536284/（1+IRR）,4,+561539/（1+IRR）,5,+5965133/（1+IRR）,5,可以求得,IRR=22.09%,，显然比,给定标准16%,为高，说明投资是可行的。,应注意的几点,内部收益率,并不是决策的唯一指标，利用其进行决策时，必须注意以下几点：,含有,不同风险,的内部收益率不能比较；,投资规模和收益数额大的项目决策时优先；,在回收期不同的情况下，回收期更重要；,项目投资与其它项目的系统性风险应能进行有效的规避；,现值和收益率的比较,根据,现值,和,收益率,的比较进行的决策，在多数情况下是一致的，但有时二者可能也会产生一定的差异，此时就必须进行必要的比较，从而区分为更优的决策来。,净现值与内部收益率的比较,（P161）,年度（收益或,投资,）,项目A,现值（贴现率为10%）,项目B,现值（贴现率为10%）,0,1,2,3,4,净现值,内部收益率,100000,0,20000,40000,125000,19.07%,100000,0,16529,30053,85377,31958,100000,40000,40000,40000,40000,21.86%,100000,36364,33058,30053,27321,26795,净现值：项目A,项目B内部收益率：项目A,项目B,内部收益率的调整,一项投资在经营期内，各年的实际内部收益率是变化不定的动态因素，但在决策计算时却设定为不变的固定值，显然是一对矛盾。有人就提出动态分析方法，即按照各年的,实际情况来设定内部收益率,，再进行计算和比较。,首先设定一个,再投资回报率（收益率）,，,然后再计算各期收益按再投资回报率的,贴现值,，最后与,初始投资,进行比较，计算出,新的内部收益率,就称为,内部收益率的调整值MIRR,。,内部收益率调整值MIRR计算实例,P162:一项目初始投资100000元，三年经营期年各年的收入都是50000元，则其内部收益率为23.38%。,现在假定在三年经营期，,每年都将收益再投资，其回报率为12%,，则其终结时的,当时值为168720元,。,就可以计算出,新的内部收益率为19.05%。（即,内部收益率的调整值,）,三、风险评估,投资的两个因素：时间因素和不稳定性。,在进行投资时，除了必须考虑,收益率,的高低外，,风险的大小,有时可能会显得更加重要，因此，房地产投资也必须特别注意对风险的评估，特别是通过融资方式进行负债经营的收益性项目，对风险的防范更值得关注。,1.风险种类（P163）,商业风险,商业风险又称经营性风险，即在经营期内,未能按照预测获得净收益,。,金融风险（利率风险、财务风险）,金融风险是指,金融市场的变化带来的不确定因素,，其中最突出的就是利率调整所造成的影响。,购买力风险,购买力风险是指,房地产价格的变化超过投资时设定的幅度,，造成资不抵债的情形，通常是由于房地产价格变动方向与利率变动方向不一致，特别是利率趋升而房地产价格趋降所带来的负面影响。,流转风险,流转风险指的是,房地产物业变现,的困难，规模越大其可能的流转风险就越大。,2.风险评价,风险评价一般是先进行定性分析，再进行定量计算。具体计算主要有,方差(即标准离差率）,方差,在数学上有严格的定义，这里我们可以认为,方差就是反映某项投资与市场平均收益水平的离散程度,，,方差越大则隐含的风险就越大。,失败风险,失败的风险,通常用,不成功概率,来表示，一般要求控制在5%以内。项目规模越大，控制就应该越严格。,3.必要收益率的风险校正,在对各种风险进行了必要的分析之后，最终应该确立一个,必要收益率,来防范风险，规避风险。一般认为其分析思路应该包含这样几方面的内容,实际收益率,通货膨胀溢价,风险溢价,3.必要收益率的风险校正,实际收益率,实际收益率,就是弥补成本的收益率，即至少投资能够收回成本时所对应的收益率。,通货膨胀溢价,在实际收益率的基础上考虑通货膨胀的影响，一般要求,与,实际的通货膨胀率,看齐,。,3.必要收益率的风险校正,风险溢价,风险溢价,通常是一种心理因素影响的结果，一般与,无风险收益,相对比来进行分析，而所谓,无风险收益又通常以国债收益未基准,。,必要收益率,在数量上，,必要收益率,=实际收益率通货膨胀溢价风险溢价,必要收益率在投资领域被广泛使用，有时就被,当作贴现率来使用,。,4.收益的定量分解,收益的分解,实际上就是将收益按其来源分成不同的部分，从而使决策者对具体项目的收益和风险因素的把握更加全面，思考更加到位，决策更加科学。,教材P165表6-16,经营收入,占总收益的18.77%,避税,占总收益的10.66%,增值,占总收益的70.57%,四、最后决策,从借款人的角度讲，,最后决策,就是对决定向银行,借多少钱、期限多长、,希望的,利率水平,多高等应与银行谈判的内容做出决定。,章节小结,一、概述,收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是通过房地产的经营来获取收益的经营活动。收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷款融资，即收益性房地产贷款。,投资主体：,股东和放款人,投资过程：,机会的发现 初步预测简单的风险分析 粗略的投资分析,影响盈利水平的因素主要有：,购买价格、未来现金流、融资条件、税负等。,章节小结,二、房地产收益状况：,1.预测财务清单,净营业收入NOI,=营业收入营业成本,税前收入BTCF,=净营业收入-债务-贮备金=净营业收入-（利息+年还款额）-贮备金,应税收入,=净营业收入-折旧-利息=税前收入+当年还本额+贮备金-折旧,税后收入ATCF,=税前收入-（应税收入,税率）,章节小结,2.预测抵押终结收益,净售价：,净售价是房地产销售价格减去剩余价值（即折旧残值）和各项销售费用后的收益。,交易税费：,交易税费是房地产交易中必须缴纳的各种有关税项和收费。,税前税后售价：,税前售价,是指房地产交易产生的收益在未缴纳所得税前的总额；,税后售价,就是房地产交易产生的最终收益，即缴纳所得税后的全部收益。,章节小结,三、估价的基本模式,如果收益是分期实现的,V,0,为房地产现值,I,n,为第n年的净收益,r为基准贴现率（若房地产价值等于买入价则r为内部收益率）,如果每年收益相同，贴现率不变,，,章节小结,四、放款人评价：房地产评估和放款标准,（一）房地产评估的方法：,1.直接收入还原法,就是将,净营业收入直接转化为资产价值（价格）,资产价格=期望净营业收入/资本化率,=I/R,资本化率的确定方法：,市场比较法、毛收入乘数法、投资权重法,2.收益资本化法（现金流贴现）,四、放款人评价：房地产评估和放款标准,贴现率,作为最重要的技术参数，一般有如下一些办法：,以投资者认同的期望值为标准,以国债等无风险投资为参照,以市场平均水平为参照,以贷款利率为标准,章节小结,章节小结,（二）放款标准,1 贷价比：,贷价比,是,贷款额与房地产评估价格的比值,，70%-80%。,2 债务偿还率,债务偿还率,是目标房地产,项目的净营业收入与债务的比值，是决定贷款最高额度的重要指标,，也是贷款风险的重要表征。一般放款人都把,1.25定为放贷的最低债务偿还率,。具体计算有如下要求：,最高年还贷额=,净营业收入/最低债务偿还率,最高贷款额 =,最高年还款额/抵押贷款系数,（二）放款标准,3 保本点,保本点=（营业费用+债务）/可能的毛收入,一般控制在84%以下。,实践中经常将其转换为其他业务控制指标，如,资产的出租率,（即,100%-空置率,）等。,4 单位面积贷款额,单位面积贷款额,一般应控制在建筑成本的,80%左右,，实际上它与,贷价比,的关系非常密切，贷价比越高、单位面积的售价越高，则单位