房地产市场分析.ppt

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产市场分析,1,新闻阅读,统计局将在部分城市进行空置房调查,国家统计局局长马建堂9月1日表示，房价统计改革目前已经有了初步方案，准备于10月前后公开征求意见，并争取明年初正式实施。对于各界热议的住房空置率问题，马建堂表示，该统计调查虽然有难度，国家统计局仍将迎难而上，在相关部门支持下积极研究建立住房空置调查制度。统计局还要在部分城市抽选一批住宅小区进行空置住房情况调查。,马建堂在国家统计局举办的第二届媒体知识研讨班上表示，为进一步提高统计能力、数据质量和官方统计公信力，统计部门要抓住关键，加快公众关心的统计调查改革。目前住房价格统计已经有了初步方案，在征求有关部门和地方意见后，预计在10月前后公开征求社会意见，并争取明年初正式实施，主要内容涉及数据获取来源、调查方式、汇总方式、计算方式等。,2,北京率先启动住房空置情况调查,北京市统计局新闻发言人于秀琴3日表示，北京市已被选作空置住房调查的试点城市之一，并将选取不超过10个普通住宅小区进行调查试验，试点小区的选择分为繁华、中度繁华和相对偏远三类。,国家统计局新近明确表示，将选取部分城市进行空置住房调查。作为首批试点城市之一，于秀琴表示此类调查与财产关系十分密切，因此难度会非常大，比人口普查的难度要大，需要多部门配合。北京市此次将抽取不到10个试点小区，在试点小区的分布上将分为三类，即繁华地区、中度繁华地区以及相对偏远地区，所选小区将全部为普通住宅。,据了解，北京市统计局此次将通过入户调查、到物业查询，查水电燃气表等多种方式进行调查。所得数据将上报国家统计局，但由于只选取几个小区进行试点，因此不具备推算全市总体情况的依据。,3,金融学院课堂教学秩序管理规定,加强教学过程管理，严明学习纪律，强化学生出勤考核制度，是督促学生形成良好的学习风气的重要保证之一。考勤情况是学生学习态度的反映，应作为学生学习成绩评定的一个组成部分。根据上海师范大学学生手册和上海师范大学学生学习指南的有关规定，特制定以下规定来规范教学和课堂秩序，要求学生和老师参照执行。,4,金融学院课堂教学秩序管理规定,1学生上课不得迟到和早退，任课教师不得提早下课。上课期间学生不得随意进出教室，必需时，需征得任课教师的同意。不得做与听课无关的事，不准玩手机，不准吃东西。若有违反，经教师批评指出后仍不改正者，教师可令其离开教室，并按旷课处理。任课教师对学生上课纪律和学习态度统计的反馈作为评选各类先进、聘用学生干部和学生入党的重要依据之一。,5,金融学院课堂教学秩序管理规定,2.学生病、事、公假必须事先向辅导员请假，课前学习委员向任课教师出具由辅导员老师签署同意意见的请假单（请假学生须在下次上课前自己向任课老师解释）。如因突发情况而不能事先请假者，应在下一次上课前向辅导员补假。,6,上次课主要内容回顾,一、投资的定义：,广义的投资概念，是指预先付出一定的资源，以获得预期收益的经济活动。,其中的“资源”：既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理等等。,狭义的投资概念中，资源特指资金。,投资分为实物投资和非实物投资。实物如房地产、古玩等；非实物典型为证券投资。,“两驾马车”所付出资金的目的：投资期求的是收益，消费是为了获得效用满足。,9,上次课主要内容回顾,二、房地产投资的含义,在房地产投资分析中，一般使用的投资概念是狭义的。,房地产投资是指人们为了实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。,房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。,按照房地产投资的方式划分，可以将房地产投资分为直接投资与间接投资两类。,10,上次课主要内容回顾,三、房地产投资的特点,位置的固定性和唯一性是房地产最基本的两个物理特性，前者使得房地产市场一般表现为区域性市场，尤其是住宅市场；而后者使得房地产区别于其他商品，每一处房地产都有其独特性。,房地产经济特性首先体现在稀缺性上。其次，房地产商品具有经济寿命长的特点。第三体现在房地产与周边环境的相互关系上地段是决定房价的重要关键因素。,房地产投资成本巨大，投资回收期长，高风险、高收益。,11,上次课主要内容回顾,四、房地产金融的概念及其作用,1、房地产金融或融资：是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。,2、房地产金融体系的作用,房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障,房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段,房地产金融是房地产业发展的“调节器”,房地产业与金融业唇齿相依。,3、我国房地产,金融现存的主要问题：房地产业的资金来源高度集中于银行贷款，房地产业“绑架”了银行；房地产融资渠道单一，房地产金融体系的建设严重滞后于房地产业本身的发展。,12,上次课主要内容回顾,五、房地产业的支柱产业地位,首先，房地产业 在GDP中所占比重较高。,其次，房地产业产业链长，关联度大，能直接或间接的引导和影响很多相关产业的发展。,再次，房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散。房地产业的发展为高新技术的采用和扩散提供了广阔的市场。,此外，房地产业是劳动密集型行业，能提供大量就业机会。,13,本次课主要内容,一、房地产市场的意义与步骤,二、房地产市场分析的内容,三、房地产市场分析的资料收集,四、定性研究和定量研究,五、案例,14,2.1房地产市场研究的意义与步骤,房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合房地产市场的特定内容和运行特点，采用一定的市场调查方法，获得有关房地产市场参与者、房地产产品、市场运行状况以及环境变量等信息，通过对这些信息的处理和分析为房地产投资决策提供依据的活动。,投资者的决策是依据其掌握的信息而做出。,15,2.1房地产市场研究的意义与步骤,一、房地产市场信息与市场效率,房地产市场是不完全竞争市场，由于房地产商品自身的特性使得房地产市场体现出市场信息（价格信息、产品信息等）缺乏的特征。,首先，房地产是不动产，位置的固定性使得房地产市场是区域性极强的市场，,其次，房地产商品是异质的，每一处房地产的区位都是独一无二的。,第三，在房地产市场上获取信息是困难的，而且是昂贵的。,第四，房地产商品的交易成本高。,16,2.1房地产市场研究的意义与步骤,鉴于房地产市场的低效率，搜寻信息、研究市场就成为房地产投资分析的重要工作内容，也是投资者做出合理决策的基本前提。市场研究做得更好，则更容易在竞争的市场中获得更多的利润。,17,2.1房地产市场研究的意义与步骤,二、房地产市场研究的意义,（一）房地产市场研究可以为房地产投资者提供全面的市场信息,（二）房地产市场研究可以帮助投资者把握投资机会，制定有效的投资策略,（三）房地产市场研究有利于投资者合理决策,18,2.1房地产市场研究的意义与步骤,三、市场研究的主要步骤,（一）房地产市场研究的主要步骤,1、确定研究目标,2、研究方案的设计,3、资料的收集方法、相关问卷的设计、样本的设计,4、试探性调查,5、数据的收集和整理,6、数据的分析,7、提出研究报告,19,2.1房地产市场研究的意义与步骤,（二）市场分析的程度,进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结束时或持有期内获得最大利润。,如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均不存在，也仍然有一个市场分析的合理程度问题。,从图2-1我们可以看出，只有当市场分析的收益超过该分析所花费的成本时，市场分析才是合算的。,20,21,2.2市场研究的内容,一、市场调查,房地产投资环境调查以及房地产市场状况调查是市场调查的主要内容。,（一）房地产投资环境调查,房地产投资环境是指房地产项目拟投资区域在当前以及将来一定时期内影响项目投资价值的各种外部因素的总和。,22,表2.1房地产投资环境的构成,类别,要素,内容,意义,硬,环,境,区位条件,自然地理位置、面积形状、经济区位、交通位置、城市景观等,影响项目的通达性、规划设计、建设成本、市场需求,基础设施,水、电、交通、通讯等市政基础设施,影响项目的市场需求、开发成本、投资效果,生活配套,商业网点、教育、医疗、金融服务、娱乐等,影响项目的市场定位、影响未来住户的生活质量,软,环,境,政治,政治局势、社会治安、与投资有关的法律法规完善程度、政府管理服务水平,影响投资的安全性；对投资者的吸引力,经济,经济发展水平、经济周期、社会购买力、房地产市场发展状况,影响房地产市场容量、房地产投资效益、,投资政策,金融政策、税收政策、产业政策等,影响房地产投资的资金筹集、房地产投资的成本、房地产投资的风险,社会文化,风俗习惯、文化传统、价值观念、教育水平、人口素质等,影响房地产的消费行为、房地产投资的开发策略,23,2.2市场研究的内容,（二）房地产市场状况调查,1、市场需求调查。,调查内容主要包括：,某类房地产市场现有的需求量和潜在的需求量、目标客户的数量；,某项目的潜在客户的规模和基本特征；,同类产品或类似产品的区位、供应量和潜在供应量；,市场的供求平衡状况、房屋空置率等。,此外，投资者也应该调查市场对房地产商品在产品功能和品质方面的需求。,24,2.2市场研究的内容,市场需求调查有助于投资者分析某类房地产市场的需求动向和房地产供应情况，预测自身的销售量或出租量。,由于房地产市场是地区性市场，因此市场需求的调查应以特定区域为范围。比如在对某城市的办公楼市场进行需求调查时，可以就办公楼需求总量和供应总量、重点办公区的需求量和供应量、办公楼的成交量、潜在的客户、出租率等进行调查。,25,2.2市场研究的内容,2、市场价格调查。,主要调查某类房地产市场价格（租金）水平、价格（租金）变化过程及变化趋势，影响市场价格（租金）变化的因素，消费者对价格变化的反应，竞争者对价格变化的反应等。,市场价格调查有助于投资者正确估测市场价值和投资价值。,价格是进行房地产投资收益预测的关键参数，对于投资决策至关重要。,26,2.2市场研究的内容,3、消费者调查。,具体包括对消费者人口统计特征的调查，主要包括年龄、性别、教育程度、职业、收入、家庭规模、所属区域等信息；,消费者行为特征的调查，如购买主体、购买区域、购买时间、购买动机、付款方式、以及购买偏好、影响购买决策的因素等等方面。,27,2.2市场研究的内容,4、竞争者调查。,包括竞争者的数量和规模；竞争者的市场份额；竞争者的产品种类、成本、价格；竞争者的营销手段和策略等。,28,表2.2项目基本信息调查表,案名,苑,区块,略,售楼地址,路号,销售电话,略,发展商,上海房地产开发有限公司,预售证号,（预）号,企划销售,销售代理公司,物业管理,物业管理公司,建筑类别,小高层/高层住宅,主力产品,小高层,层数,918,工程进度,结构封顶,基地面积,5.94万M,2,总建筑面积,13万M,2,容积率,1.93,开盘日期,2002-2-1,交房日期,2003-6-1,交房标准,毛坯,房型,1房/2房/3房/4房,单位面积,70-156 M,2,单价,4800-6200元/M,2,主力房型,3房2厅,主力面积,124-140 M,2,总户数,920户,得房率,81%-83%,绿化率,48,物业管理费,2.5元/M,2,.月,综合分析,主要优势：小区内建筑物的布局南低北高，东西两侧低、中部高，充分考虑各个房间的日照及采光。本案建筑色彩鲜明，外观亮丽，在周围暗灰色建筑环境中引人注目。小区园景集中绿化带与分散绿化相结合，规划有中西和璧的春夏秋冬16景，成为本案的亮点之一。本案所处的地理位置属于上海知名的大学区，拥有良好的人文环境。,主要劣势：本案周围公交路线不多，交通出行并不十分便利。紧靠路，受到噪音干扰。本案内部设计为二梯四户，每栋楼内有二部电梯上下通行，但建筑内部楼梯走道则显得过于狭窄。售楼处位于施工现场，布置简陋，缺乏引导。,29,2.2市场研究的内容,二、市场预测,在房地产市场调查的基础上，可以根据投资分析的需要使用定性或定量的分析工具对房地产市场某些变量将来的发展趋势做出推断，这就是市场预测。,定性预测是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，根据预测人员的经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。,定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用统计方法的分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。,30,2.2市场研究的内容,1、宏观经济发展形势的预测,2、房地产业发展趋势的预测,3、政策影响预测,4、市场需求预测,5、市场供给预测,6、市场价格预测,7、营销前景预测,8、竞争情况预测,31,2.3房地产市场研究的资料收集,影响房地产投资的变量或信息主要有三类。,一是与宏观市场环境有关的信息，这些信息对投资者确定投资方向、确定宏观投资区位有重大影响。,二是房地产市场运行过程中市场产生的直接信息，这些信息对于投资者确定房地产开发类型、选择具体区位和把握开发时机有直接影响。,三是与投资项目直接相关的信息，对于投资者进行项目的具体策划和定位，最终做出决策有直接关系。,32,2.3房地产市场研究的资料收集,一、第二手资料,第二手资料是指因其他特定目的而收集整理的或是其他项目已拥有的，但与当前所要研究的问题存在一定关联性的资料。,第二手资料往往具有成本较低、信息面广以及公开性较高、来源广的特点，因此，在市场研究中要重视利用第二手资料，也要善于利用第二手资料，这样即可以节约经费，也可以节约时间，从而提高市场研究的工作效率。,33,2.3房地产市场研究的资料收集,第二手资料主要来自于以下途径：,1、官方统计资料：统计局、央行、发改委、建设部,2、专业性报纸、期刊,3、房地产行业协会以及相关学会,4、其他渠道。,34,2.3房地产市场研究的资料收集,二、第一手资料,第一手资料是指为所要研究的问题所专门收集的资料。在房地产市场研究中，有很多关键性的原始数据需要通过现场调研来获取。,比如，在了解消费者对住宅的需求意向时，可以通过以下问题得到相关信息：,35,2.3房地产市场研究的资料收集,消费者的年龄、性别、职业、收入等个人信息,购房目的,区域选择,房型选择,面积选择,总价接受范围,影响购房决策的重要因素（如位置、交通、价格、房型、面积、小区环境、物业管理等）,付款方式,36,2.3房地产市场研究的资料收集,（一）第一手资料的获取方法,第一手资料通常可通过使用“交流法”或“观察法”来获取。,1、交流法,所谓交流法就是调研人员向被访者提出一些问题，由被访者回答，根据这些回答，研究者可以运用统计分析方法得出相关的市场数据。,2、观察法,观察法是指不需要通过向被调研者提问，而是对某些与调研主题相关的事实或行为进行监测并记录下来的一种方法。,37,2.3房地产市场研究的资料收集,（二）问卷设计,在房地产市场调研中，问卷调查是最常用的获取原始市场数据的方法。,38,2.3房地产市场研究的资料收集,市场调查用的问卷可以根据问题设定的基本方式主要可以划分为封闭式问卷和开放式问卷。,封闭式问卷是采取选择题的形式，要求被调查者从一系列选择项中选择与自己看法或情况最接近的一项或多项答案。,开放式问卷是将提问设计成被调查者可以用自己的语言来回答的形式，通俗地讲就是不设定选择项的问答题，被调查者可以根据自己的意愿或体验来完成提问。,39,2.3房地产市场研究的资料收集,（三）样本设计,1、样本的确定。,2、样本的抽取方法。,一是概率抽样法。,二是非概率抽样法。,3、样本的规模,40,2.4定性研究和定量研究,一、定性研究,（一）定性研究的含义及其重要性,定性研究指的是对相关房地产市场参与者的基本特征、行为动机、倾向性和有关态度、反应和感觉等方面资料进行市场调研的方法。,41,2.4定性研究和定量研究,定性研究主要适用于以下一些问题的研究：,1、消费者对项目的建筑风格、环境设计、文化氛围、配套设施、物业管理水平等方面的感受、态度或倾向性。,2、消费者的购买动机或对某个竞争性项目的主观评价。,3、特定区域内，相关人群对拟开发项目的态度和接纳程度。,4、新的产品理念、产品形式的市场反应和接受程度。,5、租户对办公楼或商业房产的物业管理服务、专用或特殊设施等方面的感受和要求。,42,2.4定性研究和定量研究,（二）定性研究的局限性,首先，定性数据来自于被调查者的主观感受，这些感受容易受到时间和环境的影响，甚至会受到被调查者当时的心境、情绪的影响，从而影响到定性研究的可信度。,其次，定性数据的整理及结果描述容易受到调查人员或研究者自身能力的限制。,43,2.4定性研究和定量研究,（三）定性研究的主要方法,目前，开发商越来越注意对所开发的项目进行市场需求方面的定性研究。在定性研究中，最常用的方法是小组访谈法，实践中，也被称为,客户恳谈会或者征求意见会等。,所谓小组访谈法是指由研究人员组织少量的被调查者（一般不超过10人），引导他们就事先设定的研究主题展开充分而深入的探讨。研究人员借此可以了解被调查者对项目方案或者其中某个局部问题的看法、意见及理由，进而对所拟定方案的进行修改，使它更贴近实际需求。,44,2.4定性研究和定量研究,二、定量研究,（一）定量研究的含义,定量研究是一种运用统计与分析方法对市场调查数据进行数量关系的分析，并比较精确地揭示出市场各种变量之间的相互关系及具体数值的研究方法。,45,2.4定性研究和定量研究,统计分析方法有两大类，一是描述性统计，二是推断统计。,46,2.4定性研究和定量研究,（二）描述性统计,描述性统计主要是采取定量表达方式来描绘样本的基本特征。这些定量表达方式既可以是直观的表格和图形，也可以是具体的数值。,1、单项频数分布和交叉分组频数分布,单项频数分布是按一个变量将几个不重叠组中的某类数据的频数加以汇总，可制成单项频数分布表，也可以制成柱形图、饼性图或线形图等。,47,2.4定性研究和定量研究,交叉分组频数分布可以描述两个变量之间的关系，这种情况在市场调查中也比较常见，可以通过绘制频数分布表及频数分布图来表示。,48,2.4定性研究和定量研究,2、数值方法,用数值的形式将某些变量的特征表示出来也是常用的描述性统计方法。一般常用的数值有平均数、中位数、众数以及标准差、方差和全距。,49,2.4定性研究和定量研究,（三）推断统计,推断统计是通过小样本的调查结果推测出某一整体的一般特征或者通过研究近期的数据来预测未来的发展。推断统计也可以帮助研究人员了解到两个变量或多个变量之间相互关系和相关程度。,50,2.4定性研究和定量研究,1、时间序列法,时间序列法利用过去的数据或资料，寻找数据与时间之间的关系，来预测未来的值。过去和未来的状态仅是时间的函数。时间序列法进一步分为如下几类：,（1）简单平均法,（2）移动平均法,（3）指数平滑法,51,2.4定性研究和定量研究,2、回归分析法,回归分析法是定量预测方法中最简单、最常用的分析工具。这种方法是以大量的数据为基础，利用预测对象和影响因素之间的因果关系，建立回归方程式来进行预测。回归分析法可以揭示预测值与变量之间的相关关系，并可以用相关系数来表明他们之间相关关系的密切程度和影响方式。这种定量方法具有比较高的可信度。,根据自变量的多少，回归分析法分为一元回归和多元回归；,根据自变量与因变量之间函数关系类型的不同，可分为线性回归和非线性回归。,52,25市场分析应用举例,某房地产市场分析报告大纲,251摘要,1市场分析的目的。,2分析方法、主要假设条件和风险因素。,3建议做/放弃/推迟/改进以后可以做。,53,25市场分析应用举例,某房地产市场分析报告大纲,252概述,1国家或整体社会经济状况和主要的增长领域（确认有吸引力的物业投资类型可选择的投资方向，分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置）。,2地区经济概况（可与国家进行对比分析）。,54,25市场分析应用举例,某房地产市场分析报告大纲,3城市经济状况（与国家和地区相比城市的就业状况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和介绍当地主要产业、企业和产品）。,4市场环境与场地分析（市场区域的划分、土地面积、土地利用情况、场地描述，场地周围交通环境及可及性分析，场地周围土地利用情况和竞争情况）。,55,25市场分析应用举例,某房地产市场分析报告大纲,253需求分析,1预计的总需求（详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，以预测拟开发房地产类型的市场需求）。,（1）就业分析；,（2）人口和家庭分析；,（3）收入分析。,56,25市场分析应用举例,某房地产市场分析报告大纲,2吸纳率分析（就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和数量）。,（1）市场吸纳和空置的现状与趋势；,（2）预估市场吸纳计划（相应时间周期内的需求）。,57,25市场分析应用举例,某房地产市场分析报告大纲,254供给分析,1调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。,（1）相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可的数量、改变用途数量和拆除量等；,（2）估计短期的新增供给数量。,58,25市场分析应用举例,某房地产市场分析报告大纲,2分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。,3分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。,59,25市场分析应用举例,某房地产市场分析报告大纲,255竞争分析,1列出竞争项目的功能和特点（价格、数量、设计形式、功能、装修标准）。,（1）描述已建成或正在建设中的竞争性项目（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点）；,（2）描述计划建设中的竞争性项目。,60,25市场分析应用举例,某房地产市场分析报告大纲,2市场细分，明确拟建项目的目标使用者。,（1）目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、消费模式）、地理分布、需求的区位分布及流动性；,（2）了解每一细分市场下使用者的愿望和需要；,（3）按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。,61,25市场分析应用举例,某房地产市场分析报告大纲,256市场占有率分析,1基于竞争分析的结果，按各细分市场估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。,（1）估计项目的市场占有率；,（2）在充分考虑拟开发项目优势的条件下，进一步确认其市场占有率；,（3）简述主要的市场特征。,62,25市场分析应用举例,某房地产市场分析报告大纲,2市场分析结果（市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格、销售期）。,（1）在一定时间内以某一价格出售或出租的面积或单元数量；,（2）有利于增加市场占有率的建议。,63,