四川成都主城商业市场分析市场研究.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,数据说明,数据来源：锐理数据库,（部分年份价格数据用易居数据估算）,数据口径：成都市城乡房产管理局房屋备案数据,数据范围：成都市主城区六区,（锦江区、武侯区、成华区、青羊区、金牛区、高新区）,数据周期：,2008,年,1,月,-2013,年,4,月,整体市场分析,分商圈商业分析,分环线商业分析,分方位商业分析,典型楼盘分析,数据附件,商品房供销走势,商铺市场分析,商铺分区市场分析,商品房,整体行情,2008-2013,年成都主城商品房,（含车位）,供销情况,2008-2013,年主城商品房,（含车位）,销供比,成都作为中心辐射性城市和西部领先型城市，房地产市场敏感度强，目前处于回升期。,透过对近,5,年整体数据的观察，可获得对成都市场的经验数据：,1,：年均供应,1378,万方，年均去化,1108,万方。,2:,供应波动率,22%,（,MAX,：,2011,年,1513,万方，,MIN,：,2009,年,1177,万方）,，去化波动率,67%,（,MAX,：,2009,年,1669,万方,，,MIN,：,2008,年,546,万方）,。,3,：,2011,年政策打压投机及投资，成交量萎缩,，当年去化量,1000,万方可视为刚性需求底限。,成都房地产,市场敏感度强,（去化波动,67%,），原因是：,1,：紧跟全国大形式，政策及经济因素快速作用于房地产市场,（如,2011,年的新政后成交快速缩量）,，,2,：具备中心辐射力，客群广泛，本地形势及地方政策强化震荡幅度,（如：,2008,年地震后交易量大幅萎缩，,2009,年地方购房补贴拉高成交）,。,2013,年,1-4,月，销供比,1.18,，年化供应,1320,万方，年化去化,1560,万方，可视为城市房地产市场,处于回升期,。,地震,购房,补贴,调控,商品房：,0.82,小结,1.2013,年成都主城区商品房市场整体实现复苏。,2013,年,1-4,月，主城区商品房供应同比增长,440,万方，同比下滑,6.2%,；成交,520,万，同比增长,71%,，商品房销供比达到,1.18,2.,综合体集中入市，,2012,年供应量井喷，导致商业销供比下滑。,2012,年主城区商业供应,159,万方，同比增长,62%,。主城区综合体集中入市造成供应量井喷，销供比下滑。,3.,商业销供比走势滞后住宅约一年的周期；,2013,年商业市场将逐步复苏。,通过销供比对比走势分析，商业销供比走势滞后住宅约一年的周期，住宅市场销供比从,2011,年开始攀升，预示商业市场复苏开始。,商品房供销走势,商铺市场分析,商铺分区市场分析,商铺市场情况,2008-2013,年商铺销供比走势,2008-2013,年成交套数走势,综合体改变商业格局，挑战底商主力地位,2008-2012,年，成都市主城区商铺年均供应,93,万方,，年均去化,66,万方,。供应量最大的为,2012,年，供应,159,万方；去化量最大的为,2010,年，去化,91,万方。,2012,年商铺销供比达到低点，主要是受,2012,年,综合体商铺大量供应及部分项目新增商业供应暂不销售,影响。,商业去化主力依然是底商部分,，,2012,年后住宅项目热销带动底商去化，商铺市场逐步回暖。,商业：,0.71,2008-2013,年主城商铺走势,2012,主要供应板块,板块,新增面积,南沿线高新段,305917,站南,144650,顺江村板块,115092,元华,-,站华,74062,中和,69083,驷马桥,59213,五块石,46317,凤凰山板块,44669,建设路,41723,外光华,39151,板块,项目数量,南沿线高新段,19,顺江村板块,12,元华,-,站华,11,外光华,9,站南,9,外双楠,8,内金沙,7,驷马桥,6,北湖,5,成龙路,-,三圣乡,5,站南,14,万方,/9,个项目,顺江村,11,万方/12个项目,驷马桥,6,万方,/6,个项目,五块石,5,万方,/3,个项目,建设路,4,万方,/2,个项目,外光华,4,万方,/9,个项目,凤凰山,4,万方,/2,个项目,成都主城商业供应以三环外为主力。,行标签,项目个数,新增面积,面积占比,一环内,14,105122.48,6.7%,一二环,12,108420.16,6.9%,二三环,65,409788.95,26.1%,三环绕城,56,627929.31,40.0%,绕城外,25,319068.74,20.3%,总计,172,1570329.64,100.0%,2013,主要供应板块,板块,新增面积,元华,-,站华,54983,南沿线高新段,52236,外双楠,33796,驷马桥,31773,外光华,26796,北湖,13551,万年场,10870,外羊西线,10131,外金沙,9447,东方新城,8733,板块,项目数量,元华,-,站华,9,南沿线高新段,6,驷马桥,5,外光华,5,万年场,4,北湖,3,东方新城,3,花牌坊,3,驷马桥,3,万方,/5,个项目,外光华,3,万方,/5,个项目,北湖,1,万方,/3,个项目,外双楠,3,万方,/1,个项目,万年场,1,万方,/4,个项目,外金沙,1,万方,/1,个项目,行标签,项目个数,新增面积,面积占比,一环内,6,18552.38,5.9%,一二环,5,17613.08,5.6%,二三环,18,101158.29,32.1%,三环绕城,26,105036.43,33.3%,绕城外,6,72809.7,23.1%,总计,61,315169.88,100.0%,2013,年供应持续以三环附近为主力。,黄色为,2013,年热点供应板块,深黄色为两年热点,新增供应排名,2012,年主城区商铺新增供应排名,排名,项目名称,新增面积,(),新增,套数,去化面积,(),去,化率,环线,方位,板块,属性,1,龙湖时代天街,65392,705,29132,45%,绕城外,城西,商圈,2,成都新世纪环球中心,63730,314,5102,8%,三环绕城,城南,南沿线高新段,区域中心,3,南城都汇,57942,335,36403,63%,三环绕城,城南,站南,社区,中心,4,成都摩尔国际汽配城,43675,807,3330,8%,三环绕城,城南,顺江村板块,专业市场,5,荆竹苑,40322,111,二三环,城北,凤凰山板块,社区商业,6,万科钻石广场,39255,1,38050,97%,一二环,城东,建设路,商圈,7,卡斯摩广场,38609,370,11731,30%,绕城外,城南,中和,区域中心,8,龙湖北城天街,34825,61,6195,18%,二三环,城北,五块石,商圈,9,复地复城国际,34468,105,3754,11%,绕城外,城南,元华,-,站华,区域中心,10,中航国际交流中心,33456,487,9232,28%,三环绕城,城南,南沿线高新段,区域中心,11,环球时代中心,31315,242,三环绕城,城南,南沿线高新段,区域中心,12,东苑小区,30991,40,二三环,城南,站南,社区商业,13,蓉华上林,(,万华苑,),29883,59,973,3%,二三环,城北,驷马桥,社区商业,14,天府长城,29657,65,1061,4%,三环绕城,城南,站南,社区商业,15,首座,MAX,27032,50,26761,99%,三环绕城,城南,南沿线高新段,区域中心,16,万科金域西岭,25648,42,961,4%,三环绕城,城西,国宾,社区商业,17,中铁骑士公馆,25345,112,1548,6%,三环绕城,城南,顺江村板块,社区商业,18,棕榈泉国际中心,24499,50,三环绕城,城南,南沿线高新段,区域中心,19,华楠半岛（汇城国际）,24339,52,绕城外,城南,中和,社区商业,20,理工东苑,23167,97,二三环,城东,十里店,社区商业,新增供应排名,2013,年主城区商铺新增供应排名,排名,项目名称,新增面积,(),新增,套数,去化面积,(),去,化率,环线,方位,板块,属性,1,龙湖金楠天街,33796,301,12534.1,37%,二三环,城南,外双楠,商圈,2,智地哥谭,31069,480,900.32,3%,绕城外,城南,元华,-,站华,社区商业,3,枫丹国际公寓,24620,18,绕城外,城南,南沿线高新段,社区商业,4,泰业北城广场,14904,45,二三环,城北,驷马桥,区域中心,5,中铁瑞景颐城,10214,62,229.1,2%,三环绕城,城西,外光华,社区商业,6,天悦府,8590,81,三环绕城,城南,元华,-,站华,社区商业,7,融锦城,7915,33,二三环,城北,驷马桥,区域中心,8,首座,MAX,7538,25,3580.69,48%,三环绕城,城南,南沿线高新段,区域中心,9,仙湖公馆,7447,46,二三环,城北,驷马桥,社区商业,10,星宸国际,6917,38,2206.22,32%,绕城外,城南,南沿线高新段,区域中心,11,保利梧桐语,6337,49,三环绕城,城西,外金沙,社区中心,12,时光俊园,6073,48,49.21,1%,三环绕城,城西,外光华,社区商业,13,马克公馆,5975,32,三环绕城,城东,北湖,社区商业,14,时代欣城,5945,28,三环绕城,城东,北湖,社区商业,15,华润二十四城,5715,47,二三环,城东,万年场,区域中心,16,万科魅力之城,5689,34,三环绕城,城东,东方新城,社区中心,17,航利星际,5651,5,三环绕城,城西,外羊西线,社区商业,18,睿东中心,5563,6,一环内,城中,东大街,社区商业,19,泰悦湾,5526,24,138.29,3%,三环绕城,城南,南沿线高新段,社区商业,20,蓝光,COCO,蜜城,5400,73,496,9%,二三环,城西,内光华,社区商业,内金沙,2,万方,2012,主要成交板块,板块,新增面积,南沿线高新段,72476.19,建设路,48597.16,元华,-,站华,48294.88,顺江村板块,47835.03,荷花池,47445.85,外双楠,21895.63,外羊西线,21236.18,东大街延线,20783.5,站南,19549.52,内金沙,19096.69,站南,2,万方,顺江村,5,万方,建设路,5,万方,双楠及新双楠为投资热点板块,行标签,项目个数,新增面积,面积占比,一环内,35,31914.25,4.5%,一二环,27,137576.11,19.4%,二三环,127,199042.41,28.0%,三环绕城,91,206353.89,29.1%,绕城外,39,135288.74,19.1%,总计,319,710175.4,100.0%,荷花池,5,万方,外双楠,2,万方,东大街沿线,2,万方,2013,主要成交板块,板块,新增面积,站南,37599.61,南沿线高新段,27051.56,驷马桥,19592.85,元华,-,站华,19191.97,顺江村板块,18126,外双楠,18051.39,李家沱,16283.18,中和,12959.34,外羊西线,8205.84,外光华,8171.23,驷马桥,2,万方,黄色为,2013,年热点供应板块,深黄色为两年热点,内金沙,站南,4,万方,顺江村,2,万方,建设路,荷花池,外双楠,2,万方,东大街沿线,双楠及新双楠为投资热点板块,行标签,项目个数,新增面积,面积占比,一环内,35,31914.25,4.5%,一二环,27,137576.11,19.4%,二三环,127,199042.41,28.0%,三环绕城,91,206353.89,29.1%,绕城外,39,135288.74,19.1%,总计,319,710175.4,100.0%,外光华,1,万方,李家沱,2,万方,商铺成交排名,排名,项目名称,销售面积,(),成交套数,成交均价,环线,方位,板块,属性,1,金牛万达广场,43946.82,255,58517,一二环,城北,荷花池,商圈,2,万科钻石广场,38050.46,351,11449,一二环,城东,建设路,商圈,3,龙湖时代天街,29132.94,391,17332,绕城外,城西,商圈,4,首座,MAX,26761.28,48,18215,三环绕城,城南,南沿线高新段,区域中心,5,天紫界,20783.50,73,12515,一二环,城东,东大街延线,区域中心,6,天合凯旋南城,18983.21,190,13683,绕城外,城南,元华,-,站华,社区商业,7,上锦颐园,18348.78,19,17030,绕城外,城西,社区商业,8,万科魅力之城,13078.07,99,8000,三环绕城,城东,东方新城,社区中心,9,香木林领馆尚城,11726.40,61,16225,绕城外,城南,中和,社区商业,10,中海国际社区,11676.05,115,31849,三环绕城,城西,外羊西线,区域中心,11,中房金沙海棠,11313.37,16,12931,三环绕城,城西,外金沙,社区商业,12,浣花香,10882.39,109,50746,一二环,城西,浣花溪,社区商业,13,招商东城国际商务广场,10546.70,56,33964,二三环,城东,建设路,区域中心,14,万科金色领域,10269.53,66,10977,三环绕城,城西,外光华,社区商业,15,南城都汇,10109.40,62,26389,三环绕城,城南,站南,社区中心,16,华润翡翠城,9581.36,87,43969,二三环,城南,东湖板块,社区商业,17,置信丽都花园丽府,9542.30,42,31864,二三环,城南,红牌楼,社区商业,18,中海锦城,9459.64,110,21118,三环绕城,城南,顺江村板块,社区商业,19,中航国际交流中心,9232.95,52,21781,三环绕城,城南,南沿线高新段,社区商业,20,成都量力钢材物流中心,8989.36,43,14139,三环绕城,城北,凤凰山板块,专业市场,2012,年主城区商铺成交面积排名,商铺成交排名,排名,项目名称,销售面积,(),成交套数,成交均价,环线,方位,板块,属性,1,南城都汇,31238.68,214,33336,三环绕城,城南,站南,社区中心,2,财富又一城,16283.18,2,12873,一二环,城北,李家沱,区域中心,3,蓉华上林,(,万华苑,),14790.37,24,13633,二三环,城北,驷马桥,社区商业,4,龙湖时代天街,13170.74,171,-,绕城外,城西,商圈,5,龙湖金楠天街,12534.10,120,23323,二三环,城南,外双楠,商圈,6,卡斯摩广场,10860.89,136,8835,绕城外,城南,中和,区域中心,7,成都摩尔国际汽配城,7591.92,108,8624,三环绕城,城南,顺江村板块,专业市场,8,中海国际社区,6113.60,72,21442,三环绕城,城西,外羊西线,社区中心,9,天合凯旋南城,5368.99,57,-,绕城外,城南,元华,-,站华,社区商业,10,中铁西城,4996.07,27,30175,三环绕城,城西,外光华,区域中心,11,镏金岁月,4664.39,2,25184,二三环,城东,静居寺,社区商业,12,成都量力钢材物流中心,4064.45,36,10937,三环绕城,城北,凤凰山板块,专业市场,13,曙光国际,3932.98,1,10170,三环绕城,城南,站南,区域中心,14,布鲁明顿广场,3833.42,26,29104,三环绕城,城南,南沿线高新段,区域中心,15,天晖天祥广场,3811.30,54,33494,二三环,城西,内光华,区域中心,16,首座,MAX,3580.69,8,21152,三环绕城,城南,南沿线高新段,区域中心,17,环球时代中心,3553.48,39,-,绕城外,城南,南沿线高新段,区域中心,18,万科金域西岭,3505.57,9,15343,三环绕城,城西,国宾,社区商业,19,天府大道北段,966,号商业用房营业厅,3339.27,1,24466,三环绕城,城南,南沿线高新段,区域中心,20,蓝光锦绣城（东方溪谷）,3322.86,53,-,三环绕城,城东,东方新城,社区商业,2013,年主城区商铺成交面积排名,以企业运营能力为基础的，投资客对增值能力的预期信心。,重要賣點,附加賣點,核心,賣點,地段,产品,配套,品牌,规模,交通,价格,超额利润,有钱赚,商业核心卖点,商业价值由基础地段价值和企业运营能力两部分构成，选择竞品可,选择与范围接近的项目。,商业价值拉动力,高地段价值,低地段价值,低运营能力,高运营能力,金牛万达广场,万科钻石广场,龙湖时代天街,首座,MAX,天紫界,天合凯旋南城,上锦颐园,万科魅力之城,香木林领馆尚城,中海国际社区,中房金沙海棠,浣花香,招商东城国际商务广场,万科金色领域,南城都汇,华润翡翠城,置信丽都花园丽府,中海锦城,中航国际交流中心,成都量力钢材物流中心,龙湖金楠天街,中粮大悦城,中铁瑞城,世贸玉锦湾,新贵公馆,丽都世家,大合仓,光华逸家,尚品广场,首信汇,世纪百合,本案,商铺价格排名,排名,项目名称,销售面积,(),成交套数,成交均价,环线,方位,板块,属性,1,银石广场,62.67,4,125025,一环内,城中,展览馆,商圈,2,雄飞中心,2806.72,119,84331,一环内,城中,展览馆,商圈,3,成都大鼎世纪广场,179,2,68250,二三环,城南,站南,商圈,4,壹品天成,160.9,5,58707,三环绕城,城南,顺江村板块,区域中心,5,奥克斯广场,729.91,3,57579,三环绕城,城南,南沿线高新段,区域中心,6,斯嘉丽广场,102.73,2,57405,一二环,城西,抚琴,石人,区域中心,7,金牛万达广场,1829.43,7,56741,一二环,城北,荷花池,商圈,8,保利茉莉公馆,262.72,4,52361,二三环,城西,内光华,社区中心,9,华润峰尚,171.76,2,50848,二三环,城北,五块石,区域中心,10,浣花香,2670,8,50747,一二环,城西,浣花溪,区域中心,11,荷花名都,3255.89,97,48999,一二环,城北,荷花池,商圈,12,中航国际广场,176.66,1,48907,三环绕城,城南,南沿线高新段,区域中心,13,世茂玉锦湾,1312.15,17,48551,一环内,城中,红星路,区域中心,14,复地复城国际,255.81,2,48534,绕城外,城南,元华,-,站华,区域中心,15,金沙御苑,235.84,6,46797,二三环,城西,内金沙,区域中心,16,蓝光,COCO,时代,98.98,3,46485,一二环,城东,八里庄,社区中心,17,华润翡翠城,111,1,46287,二三环,城南,东湖板块,社区中心,18,世豪广场（苹果之城）,175.2,2,45776,绕城外,城南,元华,-,站华,区域中心,19,光华逸家,181.54,4,45111,三环绕城,城西,外光华,区域中心,20,摩玛新城,217.25,2,44385,三环绕城,城东,东方新城,区域中心,2013,年主城区商铺成交价格排名,小结,1.2013,年综合体持续进入市场，改变成都商业投资格局。,曾经普遍认为社区商业更好卖的观念已经被打破，商圈商业更好卖，同时，万达、龙湖的开盘抢购，也改变了成都商业营销的认知。,2.,成都商业供应市场已转移至3环外，而,成交,更集中在知名老区,。,目前来看三环外商业是供应主力，,2-3,环的商业将进入稀缺期，双楠是商业热门区域，近年去化持续排名靠前。,3.,单项目商业平均规模小,（,9177,）,，,在商业市场上突围需要具备市场影响力。,1.4,万方的商业体量在成都算中等偏上的项目，在综合体遍地的推广下突围，需要寻找市场缝隙制造市场影响力。,4.,地段和商业运营能力决定商业项目运作成功的可能性，商圈、中心具备价值。,目前成都高单价商业项目，无一不是依赖于地段或地段的改造能力，商圈及中心的提法在成都具备价值，核心商圈在推广上应用较少的主要原因是成都人心目中的核心商圈只有一个，另外，使用商圈时，在商业投资客认识里至少要有一个综合体。,选择竞争对手,地段：成都西、南,2-,绕城间,价格：成交价格排名靠前,竞争：剩余商业,3000M2,以上,排名,项目名称,库存面积,(),成交面积,(),成交均价,环线,方位,板块,属性,1,壹品天成,3907,161,58707,三环绕城,城南,顺江村板块,区域中心,2,中航国际广场,7158,177,48907,三环绕城,城南,南沿线高新段,区域中心,3,光华逸家,12230,181,45111,三环绕城,城西,外光华,区域中心,4,时光俊园,10324,49,42973,三环绕城,城西,外光华,社区中心,5,中铁瑞景颐城,12680,229,42151,三环绕城,城西,外光华,社区中心,6,泰悦湾,7706,138,41907,三环绕城,城南,南沿线高新段,区域中心,7,蓝光,COCO,金沙,9637,930,40170,三环绕城,城西,外金沙,社区中心,8,双楠尚品广场,4553,208,38415,三环绕城,城南,顺江村板块,区域中心,9,蓝光,COCO,蜜城,9572,496,38262,二三环,城西,内光华,社区中心,10,保利香槟光华,7810,376,38158,三环绕城,城西,外光华,社区商业,11,世豪嘉柏,10087,28,38080,三环绕城,城南,顺江村板块,社区商业,12,中铁骑士公馆,20553,3244,33539,三环绕城,城南,顺江村板块,社区中心,13,中铁西城,6088,4996,30175,三环绕城,城西,外光华,区域中心,14,天府长城,28529,66,30000,三环绕城,城南,站南,社区商业,15,保利香槟国际,4077,1023,26128,三环绕城,城西,犀浦板块,社区中心,16,龙湖金楠天街,21262,12534,23323,二三环,城南,外双楠,商圈,17,城投下一站都市,8706,108,18774,二三环,城南,红牌楼,区域中心,商品房供销走势,商铺市场分析,商铺分区市场分析,2008-2013,年分区销供分析,2008-2013,年各区域商铺供应及销售情况,（万方）,从近年的累计数据分析，,青羊区、锦江区为去化最快速的两个城区,，而,高新区和武侯区是商铺去化相对较慢,的两个区域。,区域成熟度越高，投资者关注度越高，销供比越高，商铺去化越快速。,2012,年高新区商铺供应,74,万方，占其历年供应总量的,47%,。（,2012,年高新区供应前三名：龙湖时代天街,6.5,万方、新世纪环球中心,6.4,万方、南城都汇,5.8,万方）,2008-2013,年分区销供分析,武侯区销供比走势图,2008-2012,年，武侯区历年平均供应量为,15,万方，平均去化量,13,万方，年均销供比,0.87,供应最多的为,2009,年，商铺新增供应,21,万方；去化最多的为,2010,年，去化,21,万方。,摩尔汽配城,2009,年新增供应,8.4,万方，,2012,年新增供应,4.4,万方，项目大部分自持。,2012-2013,年价格走势,2012-2013,年商铺成交单价,（元,/,）,2012,成交均价最高的为金牛区，商铺均价达,36349,元,/,平米，主要是由于金牛万达广场成交均价较高导致；其次是,33846,元,/,平米；武侯区,2012,年商铺成交均价,22271,元,/,平米。,2013,年,1-4,月，成交均价最高的是青羊区，为,30967,元,/,平米，但同比下滑,23%,；涨幅最高的区域为锦江区，涨幅达,17%,；武侯区交易均价,20230,元,/,平米，同比增长,11%,。,武侯区,2008-2013,年武侯区商铺走势,2008-2013,年武侯区商铺供销占比,2013,年武侯区商铺市场量增价涨，整体去化形式好于主城区平均水平。,2013,年武侯区新增供应同比下降,67%,，但交易量同比增长,11%,，交易均价同比增长,12%,。,双楠商圈为武侯区主要供应板块，区域内竞争激烈,2013,年双楠商圈商业供应量占武侯区总量的近,8,成，而去化只占近六成。板块内商业去化速度较慢，后期竞争激烈。（主要新增供应为龙湖金楠天街）,双楠商圈占武侯区市场份额走势,双楠商圈：红牌楼、内双楠、外双楠、肖家河,小结,1.,区域成熟度决定商铺去化速度。,从近年的累计数据分析，青羊区、锦江区为去化最快速的两个城区，而高新区和武侯区是商铺去化最慢的两个区域,2.,2013,年武侯区商铺市场量增价涨，整体去化形式好于主城区平均水平。,2013,年武侯区商铺交易面积同比增长,12%,；商铺的成交占比一直高于供应占比,3.,双楠商圈为武侯区主要供应板块，但区域内竞争激烈。,整体市场分析,分商圈商业分析,分环线商业分析,分方位商业分析,典型楼盘分析,数据附件,环线划分,环线划分：,1,环内、,1-2,环、,2-3,环、,3,环,-,绕城,3,环,-,绕城,2-3,环,1-2,环,1,环内,各环线销供比走势,各环线成交均价走势,（元,/,）,08-13,年各环线成交分析,1-2,环内商铺去化率最高，商铺价格随着环线的扩大而下降,从历年各环线销供比累计值分析，,区域越成熟，商业去化越快，投资者投资商铺更看重区域成熟度,。,商品价格随着环线扩大而下降也说明商业价值越区域成熟度正相关。,2009,年,1,环内销供走高主要是由于当年新增供应仅为,2.15,万方，当年主要去化市场存量。,1,环内销供比在各环线中垫底，主要受大量商业自持影响。,各环线交易分析,2-3,环内商铺交易情况,2-3,环内商铺销供比走势,2008-2012,年，,2-3,环历年平均供应量为,34,万方，平均去化量,30.55,万方，年均销供比,0.9,供应最多的为,2012,年，商铺新增供应,41.77,万方；去化最多的为,2010,年，去化,50.83,万方。,2012,年,2-3,环内政策性住房商业供应量集中入市，导致供应大幅增长（荆竹苑、万华苑、理工东苑三个项目共新增商业体量,9.43,万方）,2010,年交易量达到,50.86,万方，主要为住宅底商。受,2009,年住宅市场交易大涨影响，带动商业成交（商业成交走势相对于住房延长一年左右。）,2012,年各环线面积段分析,2012,年各环线商铺成交面积分布（套数占比）,（）,2012,年主城区范围内，按成交套数统计，成交的主力面积段产品为,50,平米以下，占比,40%,；,70,平米以下产品成交比例会超过近一半。,一环,内近,8,成的成交商铺面积均在,50,平米以下。,78%,2012,年各环线面积段分析,2012,年,2-3,环商铺供应和成交面积分布（套数占比）,（）,供应和销售的主力面积区间为,50,平米以下产品，其中,90,平米以下产品畅销，,110,平米以上产品滞销。,2012,年各环线面积段分析,2012,年,2-3,环商铺供应面积分布（套数占比）,（）,2012,年,2-3,环商铺成交面积分布（套数占比）,（）,2012,年各环线成交总价分析,绕城内商铺市场整体总价段分布中,50-100,万和,100-150,万总价段产品占比最多，均为,16%,；其中,150,万以下产品占比,47%,，,200,万以下产品占比,60%,，,250,万以下产品占比,68%,。,2-3,环内商铺市场,50,万以下,总价段成为众数区间，占比为,15%,；其中,150,万以下产品占比,42%,，,200,万以下产品占比,56%,，,250,万以下产品占比,65%,。,1,环内商铺市场总价众数区间为,50-100,万和,100-150,万，占比分别为,23%,和,24%,；其中,150,万以下产品占比,59%,，,200,万以下产品占比,76%,，,250,万以下产品占比,83%,。,2012,年各环线成交总价分布（套数占比）,（万元）,23%,24%,2012,年各环线成交总价分析,2012,年,2-3,环成交总价分布（套数占比）,（万元）,2-3,环商铺市场成交主力总价为,50-100,万和,100-150,万产品。其中,150,万以下产品占比,42%,；,200,万以下产品占比,56%,；,250,万以下产品占比,65%,。,小结,1.,区域成熟度决定商铺去化速度。,从环线累计销供比分析，,1-2,环商铺去化率最高。,2.,2-3,环内商铺未来主要竞争区域在环域内和,3,环,-,绕城。,通过成交面占比和总价占比分析，,2-3,环内商铺面积分布和总价分布与,3,环,-,绕城分布相似,3.,各环线面积,70,平米以下成为主力成交面积区间；主力总价区间为,250,万以下产品。,整体市场分析,分商圈商业分析,分环线商业分析,分方位商业分析,典型楼盘分析,数据附件,方位划分,方位划分：城东、城南、城西、城北、城中,各方位销供比走势,各方位成交均价走势,（元,/,）,08-13,年各方位成交分析,通过销供比累计值判断，各方位商铺去化速度相当，销供比较为集中；,2013,年,1-4,月销供比突破,1,的区域为城北和城南。城北主要是财富又一城和安置房商业集中备案造成。,城中统计范围为,1,环内，,2009,年受供应减少，市场去化库存为主影响，销供比走高。,2012,年成交价格最高的是城中商铺，均价,44272,元,/,平米，其次是城北，均价,36532,元,/,平米，主要是受金牛万达广场大量成交影响。,城南交易走势,城南销供比走势,08-13,年各方位成交分析,2008-2012,年，城南历年平均供应量为,39.53,万方，平均去化量,22.45,万方，年均销供比,0.57,供应最多的为,2012,年，商铺新增供应,83.31,万方；去化最多的为,2010,年，去化,31.66,万方。,2012,年城南受天府新区项目集中供应入市，新增供应大幅增长（,2012,年城南新增供应前三新世纪环球中心,6.4,万方、南城都会,5.8,万方、摩尔国际汽配城,4.4,万方）。,受,2012,年商铺集中供应影响，,2013,年市场供应将减少，以去化库存为主，市场竞争下降，市场向好。,2012,年各方位面积段分析,2012,年各方位商铺成交面积分布（套数占比）,（）,2012,年主城区范围内，按成交套数统计，成交的主力面积段产品为,50,平米以下，占比,40%,；,70,平米以下产品成交比例超过一半。,从方位分析，城中成交商铺中,78%,在,50,平米以下；项目所在的城南板块,37%,的成交商铺面积在,50,平米以下，,70,平米以下产品占比,60%,。,2012,年各方位面积段分析,2012,年城南商铺成交面积分布（套数占比）,（）,城南成交以,50,平米以下为主力面积；畅销产品为,70,平米以下产品。,2012,年各方位面积段分析,2012,年城南商铺供应面积分布（套数占比）,（）,2012,年城南商铺成交面积分布（套数占比）,（）,2012,年各方位成交总价分析,绕城内商铺市场整体总价段分布中,50-100,万总价段产品占比最多，为,19%,；其中,150,万以下产品占比,49%,，,200,万以下产品占比,61%,，,250,万以下产品占比,68%,。,城南商铺市场总价,50-100,万总价段产品为成交众数区间，占比,22%,；其中,150,万以下产品占比,49%,，,200,万以下产品占比,61%,，,250,万以下产品占比,70%,。,2012,年各方位成交总价分布（套数占比）,（万元）,2012,年各方位成交总价分析,2012,年城南成交总价分布（套数占比）,（万元）,城南成交的主力总价区间为,50-100,万，其中,100,万以下占比,36%,；,150,万以下占比,49%,；,200,万以下的占比,61%,；,250,万以下的占比,70%,。,小结,1.,成都传统“东穷西贵南富北乱”局面在商铺市场不存在差异化。,通过各方位销供比判断，除城中外，城东、城南、城西、城北的商铺去化相差不大。,2.,2013,年城南商铺市场将持续向好。,受,2012,年商铺集中供应影响，,2013,年市场供应将减少，以去化库存为主，市场竞争下降，市场向好。,整体市场分析,分商圈商业分析,分环线商业分析,分方位商业分析,典型楼盘分析,数据附件,成都商圈划分,成都市六大商圈：,光华,-,金沙商圈,：内金沙、外金沙、内光华、外光华,双楠商圈,：内双楠、外双楠、红牌楼、肖家河,新南天地商圈,：站南、桐梓林,万达商圈,：东湖板块、静居寺,建设路商圈,：建设路,万年场商圈,：万年场,成都商圈划分,光华,-,金沙商圈,双楠商圈,新南天地商圈,万达商圈,万年场商圈,建设路商圈,2008-2013,年商圈商业成交,商圈商业成交,（万方）,商圈商业供应,（万方）,商圈商业销供比,商圈概念对商业去化有影响,注：,2009,年万年场和,2013,年新南天地商圈销供比走高主要是由于当年新增供应减少，市场去化存量引起,2012,年商圈商业成交,2012,年各商圈商铺成交面积分布（套数占比）,（）,2012,年六个商圈按成交套数统计，成交的主力面积段产品为,50,平米以下，占比,36%,；,70,平米以下产品成交占比,55%,。,从各商圈分析，建设路商圈成交的面积最小，,50,平米以下产品占比,43%,；在,90,平米商铺成交中，万年场商圈最多，比例为,78%,；新南天地商圈最少，比例为,42%,；双楠商圈为,71%,。,2012,年商圈商业成交,2012,年双楠商圈商铺成交面积分布（套数占比）,（）,双楠商圈供应和成交的主力面积产品为,50,平米以下产品，但畅销产品为,90-150,平米产品，该面积段产品主要分布在外双楠板块的社区底商和红牌广场的底商。,2012,年商圈商业成交,2012,年双楠商圈商铺供应面积分布（套数占比）,（）,2012,年双楠商圈商铺成交面积分布（套数占比）,（）,2012,年商圈商业成交,2012,年各商圈商铺成交总价分布（套数占比）,（万元）,2012,年六大商圈中,50-100,万商铺成交占比最大，为,17%,；其中,150,万以下产品占比,44%,，,200,万以下产品占比,57%,，,250,万以下产品占比,65%,。,建设路商圈,38%,的商铺成交总价在,50,万以下，占比最多；新南天地商圈成交总价,500-700,万产品占比最多，为,21%,；,双楠商圈中,100-200,万产品占比为,39%,。,2012,年商圈商业成交,2012,年双楠商圈商铺成交总价分布（套数占比）,（万元）,整体市场分析,分商圈商业分析,分环线商业分析,分方位商业分析,典型楼盘分析,数据附件,龙湖金楠天街,项目区位,龙湖金楠天街位于,晋阳,社区，地处光华、双楠商圈之间,龙湖金楠天街位于城西,2,环与,3,环之间，晋阳路以南，外双楠与外光华的交界处，紧邻晋阳路主干道，西靠武晋路。这个区域汇集了成都最早的商品房集群五大花园板块。项目周边医院、学校、公园和农贸市场等市政配套成熟。,土地信息,地址,武侯区晋阳二、六组,开发企业,成都龙湖西晋置业有限公司,公告时间,2012-05-10,出让时间,2012-06-012012-06-20,出让方式,拍卖,净用地面积,(,亩,),145.51,土地用途,商业用地兼容,二类住宅用地,起拍价,(,万元,/,亩,),500.00,土地成交单价,(,万元,/,亩,),884.00,成交总价,(,万元,),128626.97,楼面地价,(,元,/,平方米,),3315.00,容积率,4.0,参与拍卖公司,华宇，龙湖，中大，协信，中铁二局,项目规划,基本信息,地址,武侯区晋阳路与晋吉北路交汇处