第七章--城市土地利用-新城市经济学.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第七章、城市土地利用,一、城市土地,二、城市土地利用的空间结构,三、城市土地收购储备制度,四、中国城市土地使用情形,一、城市土地,（一）城市土地含义,（二）城市土地特征,（三）城市土地分类,（四）土地价格,（一）城市土地含义,1、广义：是指城市行政区内陆地和水域及其地上、地下的空间总称。包括三个层次：城市建成区的土地，城市规划区范围内的土地，城市行政辖区的土地。,2、狭义：指城市建成区范围内的土地，即城市建设用地。其土地人口密度高，建筑稠密，设施较齐全。,（二）城市土地特征,1、城市土地位置的特殊重要性,2、城市土地对城市基础设施的依赖性,3、城市土地使用方向上的相对固定性,4、城市土地的有限性,5、城市土地利用的集约化程度高,（四）土地价格,1、城市土地价格的本质，是土地出让年限内地租的贴现值总和，即地租的资本化。,2、土地的供给与地租的形成,3、市场竞争对地租、地价的作用,问：住宅价格高与地价高的因果关系是什么？,二、城市土地利用的空间结构,（一）、城市土地的投标租金,（二）、城市土地地租曲线,（三）、城市住宅用地利用,（一）、城市土地的投标租金,德国经济学家杜能在他的专著孤立国一书中，提出了投标租金的概念，建立起了一套投标租金模型。杜能指出，投标租金是投标者对各种不同区位的土地所愿意支付的最高租金，它由土地使用者在对土地使用权的竞争中产生。,r（d）=qpcfd,可见，相对于不变的p、c、和f来说，投标租金r（d）是距离d的线性函数。反映在图5-1中，则AB为投标租金曲线，其斜率为f。只要企业选址在这条曲线上，则无论其位置在AB线段上的何处，企业的利润率都是一定的。,（二）、城市土地地租曲线,在完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者进行分配时，总是遵循“最高租金原则”即愿意支付最高租金者得之。而不同的使用者，对于城市不同区位上的土地，所给出的投标租金是不同的。,当土地处在OE区段时，商业用地的投标租金AE最高，土地所有者理所当然将OE区段的土地给了商业；同理，EF区段的土地给了投标租金最高的制造业，FC区段的土地给了投标租金最高的公寓住宅业。于是，这就形成了一条针对三个土地使用者的城市土地的投标租金包络线AEFC，它也是实际上的城市土地市场地租曲线。如图5-2。,三、城市土地收购储备制度,（一）、国外城市土地收购储备制度,（二）、城市土地收购储备运作的基本模式,（一）、国外城市土地收购储备制度,城市土地储备制度，,是指城市土地储备中心通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由土地储备中心组织进行职工和居民的安置、房屋拆迁、土地平整等一系列土地整理工作后，将土地储备起来，再根据城市规划和城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。其主要目标是通过政府垄断土地一级市场供应，增强政府对土地市场的调控能力，防止土地收益流失，规范市场秩序。,1、土地储备制度建立的原因,（1）、在城市建设发展过程中，有许多土地需要用来发展社会公用或公益事业，如道路、公园、基础设施等,（2）、由于土地市场的不完全性，政府为了宏观调控土地市场的需要，可以通过掌握一定数量的储备土地，根据市场调控的需要，计划供应土地，保持土地市场的健康发展,2、土地征购权的三个基本构成要件,（1）、土地征购属于政府的特有权利。这个权力一直用于公共目的,（2）、行使这个权力必须给予合理的补偿,（3）、实施这一制度的机构，不同国家或地区有所不同，大致可分为政府、或政府授予权的土地开发社和土地银行等,（二）、城市土地收购储备运作的 基本模式,1、土地的征购集中,2、土地的储备,3、土地的出让,（二）、非市场模式,这是以前苏联为代表的社会主义国家的土地制度，即土地归国家或集体所有，消灭私有；由国家对土地的使用进行统一分配，不允许私自转让或买卖土地，否则即为非法。目前世界上还有越南、朝鲜、古巴等国家坚持这种土地管理体制。,（三）、国家控制下的市场模式,在这种土地制度下，土地最终所有权全部归国家或国家的象征；私人通过土地批租获得土地的占有权和使用权；国家从总体上控制着土地市场。这是英国及英联邦成员国家或地区实行的土地管理体制。,（四）、中国城市土地使用情形,我国城市土地的所有权，已由国家的根本大法中华人民共和国宪法作了明确规定。宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”国家为了公共利益，可以依照法律对集体土地实行征用，依法被征用的土地属于国家所有。土地管理法亦重申了城市土地的权属，即：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。”宪法第十条还规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”土地管理法亦作了同样规定。,主要表现,1、地价是一定年限的土地使用权的价格,2、地价受政府政策和宏观政治经济形势影响大,3、地价有明显的地区差异,4、地价有明显的地段差异,5、地价大量两用实物形式支付,6、地价长远看呈下降趋势,.,中国城市土地制度改革,自从我国进行城市土地制度改革以来，城市土地市场就已开始逐步发育，目前城市土地市场已初具规模，成为我国市场经济体系中的一个主要组成部分。城市土地市场的建立和发展，促进城市土地资源的有效配置，增加政府的财政收入，促进了城市房地产市场和房地产金融市场的发展。但是，由于制度不完善，出现了巨大的灰色土地市场，许多人和组织绕开政府，私自进行土地征用和土地转让，国有资产流失，价格信号失真，炒卖地皮现象时有发生，同时95%以上的政府土地采用协议出让方式，出让价格偏低，政府官员寻租现象严重。这些都促使我国城市土地储备制度的建立和发展。,2、建立城市土地储备制度的现实意义,规范城市土地市场的健康发展,提高政府对城市土地市场的调控能力,增加城市政府收入，加快城市基础设施建设,促进国有企业改革，加快城市经济发展,保证土地利用总体规划和城市规划的实施，优化城市土地利用结构,落实土地基本国策，有效保护城市郊区农地,3、部分城市土地储备的运作方式,北京：招标拍卖挂牌公开交易转让,上海：宏观调控总量逐步走向市场,杭州：“收购、储备、出让”三统一,温州：政府运作征储结合征供分离,4、,城市土地储备制度的问题,城市一级土地市场未垄断,土地收购补偿标准不尽合理,城市规划工作有待改善,储备资金筹集困难,土地储备制度的功能定位和运作模式有待完善,第七章完,谢 谢！,