案例昆明新亚洲体育城案例解读.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,昆明新亚洲体育城案例解读,1,新亚洲体育城,泛地产大盘/全客层营销,项目名称,占地面积,容积率,建筑面积,首次开盘时间,销售速度,新亚洲体育城,2200亩,1.7,200万方,2005-09,65万方/年,区位：,昆明昆洛路与广福路交汇处,占地面积：,146万平方米（1-4期）,总建筑面积：,200万平方米（1-4期）,均价：,4500元/平米（高层部分）,基本特征远离老城中心区的复合大盘,项目业绩 创65万方/年的销售奇迹,项目重要节点：,03年政府立项；,04年10月拍地；,05年6月动工；,05年9月开盘,2,新亚洲体育城基本信息,名称,新亚洲体育城,开发商,星耀体育运动有限公司,所属区域,南市区,地址,新昆洛路与广福路交汇处（官渡古镇旁）,电话,737666,策划顾问,广州博智,规划设计,澳洲U/A设计集团,整合推广,恒通广告,活动公司,杲鑫活动,模型制作,九易模型,施工单位,一至三期为云锡建设，四期为市一建，五至八期（长丰项目）为北科建,物管公司,楷唯物业,物管顾问,戴德梁行,开盘时间,一期05年9月，二期06年10月，三期07年4月，四期07年12月,交房时间,06年12月31日水晶堡交房、07年6月30日星汇园交房、7月30日水木清华交房、12月30日万景园、百合园交房、08年9月30日千紫园交房,建筑类型,多层、小高层、高层、别墅、商铺、商业街、多层写字楼、高层写字楼,物业类型,退台洋房、联院别墅、独栋别墅、美景洋房（高层、小高层）、电梯退台洋房、独立商铺、底层商铺、商业街、高层写字楼、多层花园式写字楼、公寓,总占地面积,3500亩（一至八期）,总建筑面积,500万平米,绿地率,45%,总建筑密度,26%,平均容积率,2.1,物管费,别墅5元/、洋房0.9元/、小高层、高层为1.11.5元/、商业2.4元/,总户数,1-4期住宅约11322套、商铺1296间、5-8期约10000户,3,项目成功关键一/,泛地产运作，定位城市中心的多元地产集群开发体,【核心定位准确】,新亚洲体育城不是一个居住大盘，也不仅仅是以居住为中心的复合地产，,而是一个定位城市中心的多元地产集群开发体,。作为城市新中心的多元地产集群开发。是整合居住中心、体育运动中心、商务办公中心、商业休闲中心、教育医疗中心等五大功能中心的复合型楼盘。,为发展地方体育事业，推广全民健身运动，经过云南省政府与昆明市政府的积极争取，2007年第七届全国残运会将在昆明召开。,因现有的大型综合体育场馆满足不了残运会比赛要求，而且现有的体育设施陈旧，已不适应现代城市对体育设施的发展要求。为保障第七届全国残运会的顺利、圆满举行，同时考虑到以体育设施投资多元化来替代政府单一投资的改革需要,，,云南省与昆明市两级政府将昆明体育运动城暨2007年全国第七届残运会场馆和周边配套项目确定为省、市重点工程。,新亚洲体育城由此而来。,云南省博物馆和云南大剧院的建设地，敲定在了新亚洲体育城对面，建成后将与新亚洲体育城“万人体育场馆”交相辉映，,成为城市级的三个地标性建筑。,项目由来,对开发商要求高，开发商应具备整合不同业态的地产开发运营的实力,4,1、满足2007年全国第七届残运会比赛需要；,2、满足云南省大型体育赛事需要；,3、满足云南省大型表演活动需要；,4、满足昆明市南市区体育设施配套需要；,5、满足云南省各种运动俱乐部活动与教学培训需要；,6、满足昆明市建设新昆明东城区的需要；,7、超大规模、功能完备的新居住中心；,项目承载功能,5,住宅中心,运动中心,商业休闲中心,商务办公中心,医疗教育中心,项目1-4期规划图,6,新亚洲体育城配套设施社区配套,新亚洲体育城涵盖了,超大规模体育运动场馆设施区（,万人体育馆、国际网球中心、国际标准田径赛场等,）；,120亩云大附中主校区的星耀学校,；,西南大型体育文化用品批发广场,；,省市级大医院、公安派出所城区配套,等七项细部配套。,【体育配套】,新亚洲体育城的体育配套设置有1场（田径场）、1馆（万人体育馆）、其中针对全民健身的设施场所有不少于30个的网球中心、15个壁球室、30个羽毛球场与乒乓球场、篮球场、温泉健身理疗、游泳馆等。,【生活配套】,方面配有星天地商业广场、云大附小、大型超市、公寓式酒店、电影院、酒吧、咖啡吧、餐饮休闲中心、大型百货店、尼斯酒店、银行、电影院、云大附中星耀学校、地球村幼儿园、第一人民医院星耀医院、派出所、星耀农贸市场。,【医疗配套】,昆明市第一人民医院星耀医院,【教育配套】,云大附中星耀校区，设有小学部、初中部、高中部和国际部，建成后将成为云大附中的主校区。同时，新亚洲地球村幼儿园总建筑面积约2888平米，是一所由深圳市地球村教育发展有限公司投资兴办的全日制民办幼儿园。,7,新亚洲体育城配套设施商业配套,新亚洲体育城商业街规划用地约118亩，总建筑面积约6万平方米，,集高档/特色餐饮、酒吧、超市、电影院、时尚用品/饰品的餐饮、娱乐、运动、休闲购物的大型商业中心。,商业街处于新亚洲体育城的核心区域，南接广福路和国际网球中心，东临万人体育馆、篮球馆和足球与田径场，西靠新亚洲体育城的“水晶堡”、“温布尔顿”、“水木清华”住宅区，北面是西南地区独有的占地约200亩的别墅型商务办公区、全长1.8公里的绿化运动主题公园、云大附中星耀学校与“万国花园”、“百合园”住宅区。,建成后的商业街顺应昆明市政治中心的转移和新昆明的建设，以新亚洲体育城为核心，以南市区为核心区域，辐射新市政府呈贡新区、滇池片区、关上片区，同时以强大的配套与高规格的定位成为面向整个昆明的集运动、餐饮、娱乐、休闲的新中心、新亮点。,8,项目成功关键二/,抓住“天时”“地利”，与城市发展同步,【天时】,城市新中心的崛起。,城市新中心区崛起,成为未来城市发展的重要战略，是“举全市之力”来共同营造的重要内容。新昆明城市的打造是关乎未来昆明城市化发展进程，解决昆明政治、文化、商业、交通、人口、聚居地的合理布局，平衡协调发展的重要之举。,【地利】新亚洲体育城恰好处于,城市扩张方向的中心区,，是城市功能向周边区域覆盖的枢纽位置，是“新昆明”的“新都心”所在。纵观昆明城市发展的大势，我们可以看到，,“昆明向东”,已经成为一种必然趋势，且正在成为现实。在,呈贡新城建设,新的政务中心的消息一经发布，敏锐的开发商迅速意识到其“钱途”不可限量，一时“东城地贵”。谁先抢占先机，谁就占位得势。,9,新亚洲体育城区位分析,项目地处新昆洛路与广福路交汇处，随着新昆洛路的通车和广福路的改造工程竣工，与之相邻的将是两条城市主干道；同时，市政公交也围绕新亚洲体育城制定了3-5条公交专线，交通将极为便利。,项目是连接“昆明老城呈贡新城未来昆明空港经济区”新三角经济圈的黄金中心点。,东南：连接昆明新市政府、大学城,东北：连接昆明老城区、新昆明国际机场,西边：连接云南省委、省公安厅、省人大,等省委机关和滇池旅游渡假区,项目距离市中心区15公里,项目处于老城区与市政府新区之间的中心区域,10,项目成功关键三/,多元化产品，全客层营销,各期物业类型楼盘名称,小高层（套）,高层（套）,洋房,（套）,别墅,（套）,开盘时间,总计（套）,90以下所占比重(,套数/%,),一,期,水晶堡,896,8,05.9,904,洋房占10.4%，共94套,水木清华,88,777,60,59,05.10,984,无90以下,星汇园,308,1161,509,40,05.10,2018,洋房占7.5%，共38套,二,期,万景园,1314,660,06.10,1974,小高层、洋房占24.97%，共493套,百合园,318,06.11,318,洋房占62.34%，共198套,千紫园,324,07.3,324,洋房占64.51%，共199套,三期,五环锋尚,714,668,07.4,1382,洋房、高层占45.8%，共633套,四期,星体花园,3358,07.12,3358,高层占40%，共1343套,总计,1710,6010,3435,107,11262,占全部房源的26.62%，共2998套,【开发分期】,项目05年启动，截止目前前四期已经成功开发完毕，五-八期产品处于规划阶段。,【开发策略】,主要配套设施（城市级）先行开发，社区级配套设施与住宅同步开发。最先开发入市的,是花园洋房（当时花园洋房是昆明最流行的特有产品）和别墅,。,【各期产值】,一期产值约21.3亿、二期产值约13.7亿、三期产值约8.8亿；现四期正在热销中，产值约,20亿，五期已进入规划阶段，五至八期产值约60亿；星都国际总部基地产值约13亿。,11,1、,花园洋房,是当时（2005年）在昆明市场上的特有产品，也是,本项目的主力产品,。该种产品为六层建筑，采用全退台式处理，其中1、2层产品带有约6090平方米的地下层。楼梯为一至四楼无转角设计，保证了该类产品室内外的全阳光接触。建筑外立面外形丰富、层次感强，浓郁的地中海情调尽显舒适生活。,2、前三期的高层、小高层产品主要以平层结构为主，主要为东南朝向，户型特点为全日光原则，整个,从南至北由连院别墅、花园洋阳房、小高层、高层逐步拨高,的空间布局使产品（特别是高层产品）视野宽阔，空间感极好。整个户型设计布局方正，使用率极高。独有的阳光花房设计，使得主人无论从客厅、书房、厨房都可尽享绿色心境。,3、,联院别墅产品,在设计上采用四个别墅为一个组团的隔墙连院设计，同时带有下沉式超大活动娱乐室。使每一家都保证了居住、娱乐的高度私密性。剔除了近年来开发的连排别墅项目无私密性的缺陷。同时每组团不一样的外形设计、颜色利用。保证了该产品在风格上的差异化设计。改变了连排别墅像是农家排屋的感观形象。大大提升了产品的品质。,产品创新分析,12,【花园洋房消费者】,主要为中小型企业主、个体消费者、国企中、高层职员、公务员、合资企业的高级雇员、高收入者，企业、机关单位中、高管理层，高收入行业的员工，具有一定的社会地位，注重运动、休闲，注重生活品质与格调；,【小高层、高层消费者】,城市精英、企业白领、国家机关中等收入群体；,【别墅消费者】,大中型企业主、城市高端收入群体如专业经纪人、律师、医生、金融工作者等高收入者，大部分以经商为主，或者是企业、机关单位高层管理者，高收入行业的中高级管理者，具有较高的社会地位。,全客层营销,13,项目核心优势,（1）强大完善的配套优势：体育、教育、交通、商业、商务办公、医疗卫生、安全等众多,较高标准的配套确保了该项目生活的便利、舒适性。,（2）独一无二的大型综合体育配套设施是本项目营造体育特色概念的支撑点。,（3）区域升值空间与发展潜力巨大。,（4）大社区总体规划保证了社区整体的科学布局。,（5）作为新城区建成后，大环境、城市总体规划、交通都会优于老城区。,（6）与滇池相邻拥有良好的自然生态与人居环境。,（7）地处南市区的餐饮娱乐中心与时尚商业步行街。尽享新城市核心区位的便利。,（8）云大附中主校区的入驻确保该区域教育品质。,（9）与世纪城遥相呼应，构建超大城区。,14,15,一期先后开发水晶堡、水木清华、星汇园,【组团名称】水晶堡,【物业类型】花园洋房、别墅、车位、商铺,【总套数 】904套,物业类型,统计,花园洋房,别墅,车位,商铺,套数,896,8,344,137,面积（）,80-188,388-683,9-30,29-119,总价格（万/套）,20-96,79-159,4.3-9.6,23-107,开盘时间,2005.9.,2005.9,2006.1,2005.9,新亚洲体育城各期产品开发策略（一期开发策略）,16,一期先后开发水晶堡、水木清华、星汇园,【组团名称】水木清华,【物业类型】花园洋房、别墅、高层、小高层、车位、商铺,【总套数 】984套,物业类型,统计,花园洋房,高层,小高层,别墅,车位,商铺,套数（套）,60,777,88,59,28,530,面积（）,113-187,104-255,142-254,199-314,8-25,134-228,总价（万/套）,43-98,22-105,37-130,139-286,4-9,76-119,开盘时间,2005.10,2006.5,2006.4,新亚洲体育城各期产品开发策略（一期开发策略）,17,一期先后开发水晶堡、水木清华、星汇园,【组团名称】星汇园,【物业类型】花园洋房、小高层、高层、别墅,车位、商铺,【总套数 】2018套,物业类,型,统计,花园洋房,小高层,高层,别墅,车位,商铺,套数（套）,509,308,1161,40,1034,150,面积（）,80-188,131-254,104-209,199-309,8-33,43-545,总价（万/套）,22-106,21-88,124-395,4-10,31-240,开盘时间,2005.10,2005.10,2005.10,2005.10,2006.5,2005.10,新亚洲体育城各期产品开发策略（一期开发策略）,18,二期先后开发万景花园、百合园、千紫园,【组团名称】万景花园,【物业类型】花园洋房、小高层、车位、商铺,【总套数 】1974套,物业类型,统计,花园洋房,小高层,车位,商铺,套数（套）,660,1314,994,221,面积（）,80-187,70-244,10-34,26-343,总价（万/套）,22-82,18-81,4.8-10.5,15-268,开盘时间,2006.10,2006.10,2006.6,2005.12,新亚洲体育城各期产品开发策略（二期开发策略）,19,二期先后开发万景花园、百合园、千紫园,【组团名称】百合园,【物业类型】花园洋房、车位、商铺,【总套数 】318套,新亚洲体育城各期产品开发策略（二期开发策略）,物业类型,统计,花园洋房,车位,商铺,套数（套）,318,247,124,面积（）,52-159,11-13,28-125,总价（万/套）,18-87,6.1-6.8,27-160,开盘时间,2006.11,2006.11,2006.12,20,二期先后开发万景花园、百合园、千紫园,【组团名称】千紫园,【物业类型】花园洋房、车位、商铺,【总套数 】324套,物业类型,统计,花园洋房,车位,商铺,套数（套）,324,172,54,面积（）,52-190,10-34,92-124,总价（万/套）,18-97,5-9.8,112-170,开盘时间,2007.3,2007.3,2007.3,新亚洲体育城各期产品开发策略（二期开发策略）,21,三期开发五环锋尚,【组团名称】五环锋尚,【物业类型】花园洋房、高层、车位、商铺,【总套数 】1382套,物业类型,统计,花园洋房,高层,车位,商铺,套数（套）,668,714,732,244,面积（）,52-191,27-205,9-30,16-152,总价（万/套）,17-110,8-72,4.3-10.6,15-211,开盘时间,2007.4,2007.4,2007.4,2007.5,新亚洲体育城各期产品开发策略（三期开发策略）,22,四期开发星体花园、星都国际总部基地,【组团名称】星体花园,【物业类型】花园洋房、商铺,【总套数 】3358套,新亚洲体育城各期产品开发策略（四期开发策略）,物业类型,统计,高层退台洋房,商铺,套数（套）,3358,332,所占比重,91%,9%,面积（）,56-225,21.371237.52,价格（万/套）,21-122,18150,开盘时间,2007.12,【四期星体花园】,分为南北两区，占地面积为337亩，总建筑面积56.8万平方米，其中商业部分占地2万平方米，共有住宅3358户。,【四期产品类型】,18层退台式观景洋房和90平米以下扣式设计小跃层。,观景洋房户型面积从56到225不等，兼有平层与跃层。每户客厅均有大面积观景台。,23,四期开发星体花园、星都国际总部基地,【组团名称】星都国际总部基地,【物业类型】写字楼,【总套数 】3358套,【四期国际总部基地】,净用地112672.3平方米，总建筑面积28.2万平方米，容积率2.0,由56栋6层独立全新5A智能自动化写字楼，单栋面积1800多平米，4栋17层高层分为6间，90多平米的2间，123平米的2间，230平米的2间与2栋50层超高写字楼构成，独栋单层面积为300平方米,当时开盘发售价格多层写字楼均价为4700元/、高层写字楼均价为4000元/。,新亚洲体育城各期产品开发策略（四期开发策略）,物业类型,统计,高层,写字楼,多层,写字楼,车位,套数（套）,289,141,1880个,所占比重,67%,33%,不纳入,面积（）,84-473,235-329,价格（万/套）,32-205,107-324,开盘时间,2007.12,24,新亚洲体育城销售情况分析,2005年9月首次对住宅部分进行开盘发售，项目为水晶堡,，其物业类型包括洋房896套面积从80.25188.79平方米，别墅8套，面积从388.6683.72平方米，商铺137间，面积从29119平方米，洋房总价在22万106万元/套，别墅总价在79万159万元/套，商铺总价在23万-96万之间。别墅物管费为5元/平米，洋房物管费为0.9元/平米，项目在进行了一年的销售周期后售馨。,2005年10月，水木清华正式开盘对外发售,，,住宅包括的物类有洋房、小高层、高层和别墅四种，别墅面积从199.58314.86平方米，小高层面积为142.36254.69平方米，高层面积为104.48255.9平方米，洋房面积从113.3187.3平方米，洋房总价43万-98万/套，别墅总价在139万-286万元/套，高层22万105万元/套，小高层37万130万元/套，商铺总价34万228万元/套，项目的发售在经过了1年半的时间后销售完毕。,2005年10月，星汇园与水木清华同期发售，,洋房总价43万-98万/套，别墅总价在139万-286万元/套，高层22万105万元/套，小高层37万130万元/套，商铺总价34万228万元/套，项目的发售周期与水木清华相同，为一年半售馨。,2006年10月，万景园住宅部分开始发售，,共房源1974套，有洋房与小高层两物业，面积从70到244平米，总价从22万82万元/套，截止到2007年9月住宅部分已全部售馨。商铺发售日期在住宅之前，于05年年底开始发售，共221间商铺，面积从16273平米，截止到目前为止，该项目的商铺已全部售完。,2006年11月，百合园开始对外发售，,该项目只有洋房一种物业形态，共有住宅318套，面积从52191平米，总价在18万87万/套，相隔一月后商铺也推出共124间来发售，销售情况良好，现所有商铺现已全部售完。,2007年3月，千紫园开始发售，,共有住宅324套，车位172个，商铺54间，由于该项目体量小，在经过了约半年的销售后，就已经将所有物业类型的房源售完。,2007年4月五环锋尚开始发售,，,其物业类型包括洋房和高层两种形态，现接受登记，共提供10栋多层写字楼。,25,新亚洲体育城销售情况分析,星体花园共有房源3358套，一期房源1237套，二期房源2121套，目前只有一期房源已经销售完毕，正在销售二期房源，2007年12月22日第一次开盘所提供的房源为北区，共约1500套，均价在4250元/平米，2008年2月24日第二次开盘共推出商铺307间，均价在9000元/平米，目前销售率达70%，第三次开盘提供的是南区的房源，共 734户，均价在4500元/平米，分为17层和6层两种，全地下车位2200多个。5月17日第四次开盘共提供房源约450套，均价未变，目前住宅部分已经销售了约2300多套，销售率达70%，产品类型为18层退台式观景洋房和90平米以下扣式设计小跃层。而商业部分共有商铺332间，其中约80%的商铺为独立商铺，截止到目前为止，还有近100间商铺未售，工程总投资：39600万元，工期：18个月。由于项目发售的时间正处于市场的一个发热期，至此所有的1382套住宅在用了7个月的时间就已经销售一空。,星都国际总部基地于2007年10月底开盘发售，项目共有高层289套、多141套，目前商务写字楼一期已经销售完毕，二期正在热销中，目前所有房源已经销售超过三分之二。总体来说走货情况良好，剩余写字楼现继续发售中。4栋17层高层写字楼已全部售馨。,26,THE END,27,