周康板块上半年市场.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,周康板块 年上半年,楼市监测及动态分析,目录,PART 3,PART 2,PART 4,宏观经济 市场环境,PART 1,全市商品住宅市场,区域商品住宅市场,本案思考,目录,宏观经济 市场环境,PART 1,年上半年房地产 盘点,年上半年百城房地产市场,聚仁展望,1、坚持严厉调控不放松，力保房价平稳,2月20日，“国五条”为全年调控定调,3月底，各地出台国五条细则，以北京最为严厉,4月初，各地调控细则落地后进一步细化加码,2、日渐明晰的住房保障,保障房新建任务较上年小幅减少,3月5日，第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建设目标：基本建成470万套、新开工630万套，并继续推进农村危房改造；,4月9日，住建部发布关于做好 年城镇保障性安居工程工作的通知明确要求各地适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围；在今年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件；,侧重公平分配、科学管理、配套设施建设,3 月3日，全国政协十二次会议提出增加保障房供应公平分配，加强保障性住房后续管理；,3 月8日，第十二届全国人民代表大会吴邦国强调“要建立健全保障性住房公平分配和运营机制”；,国务院出台措施加快棚户区改造,6月26日李克强召开国务院会议提出棚户区改造计划未来5年国家将大力发展棚户区改造建设，改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中 年改造304万户。,3、房产税扩围在即,房产税扩围可能性进一步上升,5月24日，国务院批转发改委 年深化经济体制改革重点工作的意见，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作；,年上半年房地产 盘点,年上半年房地产 盘点,6月14日，热点高房价城市房产税扩围预期增强，重点在于出台时机及征收方案；,住房信息联网、不动产登记同步推进,3月15日，住建部部长姜伟新表示，目前全国已有40个城市完成住房信息联网，预计 年6月底前出台不动产登记条例。,4、从土地源头保障房地产市场平稳发展，适应新型城市化发展,进一步深化土地制度改革,3月8日，吴邦国在十二届全国人大一次会议第二次全体会议中明确指出，今年全国人大常委会要抓紧研究制定五年立法规划，并继续审议土地管理法修正案草案。除了重新修订土地管理法，还有农村集体土地征收补偿条例、集体经营性建设用地流转指导意见等法案也会相继出台，从而规范农地出让市场、确保农民权益，并将农民纳入土地市场的交易主体。,创新产业用地供应模式,以上海为例：弹性出让年期、区别年期制、标准厂房租赁制,5、货币信贷 稳中趋松，购房者合理需求得到保障,经济复苏趋缓，通胀压力减轻，货币 稳中趋松,1-5 月全国累计新增人民币贷款4.21 万亿元，同比增长7.1%，6 月末中央层面明确表态货币总量充足、市场流动性整体充足，拒绝向金融体系注入资金以增加流动性。从目前的情况来看，出于稳增长的需要，适当的流动性和信贷投放一直是央行的重要决策方向，但大幅度的放松信贷不具有条件，出于房价上涨的担忧，类似“四万亿”的“放水”不会出现。,总理明确表态支持居民购买首套自住住房,6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的 措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房,年上半年百城房地产市场,价格：百城价格指数继续上涨，但二季度以来涨幅持续收窄,百城均价绝对水平创新高，连续13个月环比上涨，涨幅自4月以来近3个月持续收窄。,十大城市住宅均价达到 新高，连续6个月环比涨幅超过1%，5-6月涨幅收窄。,年上半年百城房地产市场,成交：上半年成交量为近四年同期最高，三线城市同比增幅最为显著,上半年成交量为近四年同期最高，“国五条”对市场影响明显小于 年的“国十条”。,各类城市成交量均好于去年同期，三线城市平均增幅最大。,年上半年百城房地产市场,土地：楼面地价、溢价率增长显著，热点城市地王再现,各类用地楼面均价同比大幅上涨，溢价率稳步上行；,上半年各类土地推出量和成交量同比均为增长。,年上半年百城房地产市场,企业：品牌企业销售业绩企稳增长，加大在热点城市拿地力度,代表企业销售业绩企稳增长，普遍完成全年目标四成以上。,品牌房企加大在热点城市拿地力度。,方面，多重因素作用下，下半年调控力度将以稳为主，房产税、土地制度等长效机制可能落实。房价上涨压力决定下半年调控力度不会放松，但国内外宏观环境的不确定性使得 进一步加码可能性不大。从调控的 经验来看，类似于限购的行政手段是对市场影响最为迅速、效果也最为明显的措施。在当前一二线城市市场大多仍继续呈现较高热度的情况下，各地政府还面临着年度房价控制目标的压力，放松行政手段调控暂无可能。从宏观环境来看，QE3即将退出，与欧 家的反倾销贸易战等带来热钱撤资和进出口形势继续恶化，多项指标显示当前国内经济形势持续疲弱，“钱荒“导致 间资金流动性趋紧，而房地产作为国民经济的重要支柱在这一时刻更不能乱。需要注意到是，作为长效机制的重要组成部分，房产税改革试点范围扩大、新型城镇化战略落实、土地制度改革等一系列配套制度将可能在下半年逐步落实。,聚仁展望,维稳，供应量加大背景下量价平稳上升，全年好于上年,市场方面，供应量加大背景下，市场量价平稳增长，热点城市价格上涨压力难以逆转。市场方面，供应量加大背景下，市场量价平稳增长，热点城市价格上涨压力难以逆转。“国五条”出台对市场短期起到抑制作用，上半年尤其是二季度主要城市新房、二手房成交量明显下行，价格快速上涨势头放缓，但近期多个热点城市爆出新地王，房价上涨预期依然强烈。数据显示，上下半年市场供应量普遍呈现四六开比例，预计随着下半年企业季节性推盘高峰到来，主要城市成交量将逐渐恢复，但恢复力度有限，多数城市房价依然坚挺，虽然涨幅收窄，仍保持上涨势头。全年来看，房地产市场总体好于去年，全国房价涨幅保持平稳。但是由于一线和部分二线热点城市的刚性需求及改善型需求庞大，需求仍在观望增长，而新增供应却难以及时填补缺口，供需矛盾依然突出，同时“地王”频现，高溢价成交的土地成本很大程度上会转移至今后的房价，房价上行压力依然突出。,资金面趋紧形势下，土地市场将有所降温，企业将加快推盘回笼资金。年以来，房企业绩表现良好、资金充裕且库存下降，对未来市场预期看好，导致房企购地补仓意愿强烈，尽管“国五条”细则落地，但仍在一线及部分热点二线城市积极竞价优质地块，普遍高溢价成交，推高土地市场热度。但当前国内外资本市场不容乐观，国内资金流动性趋紧、海外 通道受挤压，下半年企业将面临一定资金压力，尤其是一些 渠道单一的中小型房地产企业。随着季节性推盘高峰和回笼资金需要，下半年企业将加大推盘力度、促进销售、尽快回笼资金，而受资金紧张所限，拿地热度将有所降温。,聚仁展望,维稳，供应量加大背景下量价平稳上升，全年好于上年,目录,全市商品住宅市场,PART 2,全市商品住宅市场,区域商品住宅市场,年6月，上海市商品房成交面积万平方米，环比上月上涨0.54%。比去年同期水平上涨了6.60%。成交均价为22424元/平方米，环比上月上涨11.22%，比去年同期水平上涨了4.88%；商品住宅成交面积为万平方米，环比上月上涨21.85%，比去年同期上涨了10.20%；成交均价为23966元/平方米，环比上月上涨3.22%，比去年同期下跌0.44%。,值得注意的是，商品住宅均价环比上升，同比却是下跌的。造成这种状况的主因主要还是各价位段成交量权重的变化。,除2月因春节原因成交比较低外，有3个月的成交量在百万以上，其他2个月也在90万平方米以上，上半年月度平均成交量达到了 年以来的成交量新高，总体表现为量价齐升。从上半年的新增供应和成交量比较看，成交量大于新增供应量，表明库存水平低于去年末，楼市总体处于对开发商有利的状态，的利空基本上已被市场消化。,全市商品住宅市场上海楼市 年上半年商品房价格走势,利空已被消化，上半年月均成交创调控下新高；,全市商品住宅市场,过去,12,个月公寓,供需价走势,开发商或提前结束博弈，通过以价换量加速销售回笼资金,从成因上看，除了半年报和比较“帮忙”的天气外，“钱荒”所引发的部分开发商的担忧，或是其未雨绸缪、加快跑量的另一重要诱因。,调控下开发商面对市场的调整能力已经大大增强，变得很“敏感”。如果“钱荒”没有明显改观，不排除开发商“紧急”加推，甚至“以价换量”，以确保后续的开发资金,中国房地产数据研究院执行院长陈晟：去年下半年，房地产信托兑付压力大，但楼市回暖在一定程度上缓解了房企压力。作为资金密集型产业，房地产企业大都高负债运作，长期依赖 ，在这波钱荒中，一旦“钱紧”，众多依靠国内 贷款以及信托、理财产品等表外资金的房地产企业国内 必将紧张。下半年随着资金链紧张，有可能会加速销售，快速回笼资金。这也意味着，持续大半年的开发商博弈强势期或在下半年得到扭转。,年上半年房地产 盘点,年上半年房地产 盘点,全年来看，房地产市场总体好于去年，全国房价涨幅保持平稳。,土地：楼面地价、溢价率增长显著，热点城市地王再现,这也意味着，持续大半年的开发商博弈强势期或在下半年得到扭转。,国务院出台措施加快棚户区改造,肉眼感觉差不多大的空间，总价却少了30100万，即使单价比同类型竞品高出10002000元，总价上也还是占优。,中国房地产数据研究院执行院长陈晟：去年下半年，房地产信托兑付压力大，但楼市回暖在一定程度上缓解了房企压力。,侧重公平分配、科学管理、配套设施建设,随着季节性推盘高峰和回笼资金需要，下半年企业将加大推盘力度、促进销售、尽快回笼资金，而受资金紧张所限，拿地热度将有所降温。,5、货币信贷 稳中趋松，购房者合理需求得到保障,下半年房价将继续上涨宏观 层面维稳的情况下，年内全国房地产市场走势不会有大的波动，即使出台房产税细化条例和土地制度，正式实施起来也要等到明年。,上半年成交量为近四年同期最高，“国五条”对市场影响明显小于 年的“国十条”。,年上半年百城房地产市场,代表企业销售业绩企稳增长，普遍完成全年目标四成以上。,全市商品住宅市场,上海各区成交量新增量比对,成交量基本大于新增面积，总体住宅市场供不应求,除了市中心以外所有区域每月成交面积均大于新增供应面积，尤其是浦东和嘉定都超过新增,50%,。,北蔡,3.1,万,/,周康,1.8,万,/,三林,3.7,万,/,浦江,2.3,万,/,华泾,2.6,万,/,吴泾,1.8,万,/,川沙,2.1,万,/,张江,2.7,万,/,莘庄,2.2,万,/,金桥,2.7,万,/,区域商品住宅市场中外环间相关板块均价比对,相较 年下半年均价基本呈上升趋势，同比上涨5%,5000,1000,1000,1000,4000,2000,2000,4000,3000,2000,序号,名称,成交面积,套数,成交金额,(,万元,),均价,1,新浦江城,57149.56,445,143864,25173,2,浦江颐城尚院,37577.60,293,80316,21373,3,浦江坤庭,36857.13,264,68796,18666,4,一品漫城,24892.69,213,64179,21373,5,保利茉莉名邸,15701.95,132,40111,25545,序号,名称,成交面积,套数,成交金额,(,万元,),均价,1,御桥河滨苑,41200.4,359,131673,31959,2,大华锦绣华城,33350,289,113385,33998,3,合生时代锦苑,21482.66,196,85669,39878,4,宝华海尚郡庭,23904.57,199,83137,34779,5,万科名琉苑,28994.58,103,117224,40430,序号,名称,成交面积,套数,成交金额,(,万元,),均价,1,御沁园,87456.08,550,156499,17895,2,明天华城,29659.85,242,50926,17170,3,绿地景汇佳苑,15935.06,144,27854,17480,4,绿洲康城二期,10944.2,106,30104,27507,5,康桥半岛新城,9898.01,105,18169,18356,区域商品住宅市场,销售情况排名,浦江板块销量前五,三林、北蔡板块销量前五,周康板块销量前五,整体区域市场销售火爆，品牌开发商和大型社区占绝对优势；除御沁园是依附万达广场的成熟商业配套外，绝大多数热销项目共同点是临近地铁和中外环线，因此本区域成交客户对交通便捷程度极为重视。,区域商品住宅市场,公寓未来,供应量,半年公寓成交面积,均价,存量,周康板块,256423,17958,186521,浦江板块,183054,23111,91794,北蔡板块,98701,33286,73402,三林板块,80849,38240,71359,合计,619027,423075,上半年四板块公寓新增面积：成交面积为,=1,：，下半年由于金九银十、年底冲刺成交量增大导致比值增大为左右，再综合往年成交情况和环比新增，我们预计四个板块下半年公寓,新增供应量,75,万方,，,其中周康板块新增供应量,32,万方。,月份,成交面积,板块排名,成交套数,板块排名,成交金额,板块排名,成交均价,板块排名,2013,年,1,月,70923,5,796,6,1169442516,5,16489,62,2013,年,2,月,24499,9,284,7,455233103,10,18582,54,2013,年,3,月,94471,4,949,4,1492185325,6,15795,67,2013,年,4,月,76401,3,745,3,1296232421,3,16966,63,2013,年,5,月,75537,4,732,4,1210699836,3,16028,60,2013,年,6,月,89518,2,845,2,1654212948,3,18479,55,2013,年,7,月,8169,2,69,3,122282175,1,14969,48,周康板块市场研究,板块销售情况排名,周康板块逐渐成为上海最热板块之一,从销售情况上来看，,1,月份至今周康板块各项销售指标基本成上升趋势，除销售均价外，其他三项皆排名全市前十。尤其从,3,月份以来，成交面积、套数、金额都进入了全市前五。,目录,主要竞品销售明细,PART 3,预售项目,万科海上传奇案例分析,去化分析,在售项目,去化分析,筛选标准：竞争板块，公寓，均价,24,万，月均去化大于,5,套，去化率小于,80%,板块,名称,月均成交面积,月均去化,月均成交金额,均价,去化率,%,上市时间,浦江,一品漫城四五期,692.48,5,1774,25613,74.5,2013.1.7,新浦江城,123-1,号地块,4003.22,24,10097,25222,71.8,2012.5.31,浦江颐城尚院（浦江镇,128-2,地块）,16458.89,124,37400,22723,52.6,2013.5.31,浦江坤庭,1955.93,14,4212,21532,73.8,2012.6.23,三林北蔡,尚东国际名园,1377.31,6,5046,36637,40.1,2006.9.19,宝华海尚郡庭,23904.57,199,83137,34779,60.4,2013.6.7,源浦秀苑,8248.6,87,24202,29341,58.2,2013.6.6,周康,绿洲康城二期,6-7,标,1600.13,16,4790,29933,90,2009.12.11,绿地东上海（海富城市花园二期）,1003.85,8,2493,24836,85.3,2009.5.28,锦绣华都一期,1600.62,15,3714,23205,61.0,2009.9.29,周康已售项目去化分析 年11月，板块内的中海御景熙岸售价率先调整，当月热销500套。到 年4月15日，板块内的御沁园推出169套联排别墅，更是以单价万元的超高性价比被迅速抢购一空，此时的上海楼市开始爬出谷底。年9月小上海新城、10月明天华城的推盘都实现了平价热销，到12月，绿地梧桐院已经高价上市，却仍然热销。年，周康板块的供应量为万平方米，但成交却达到了万平方米，供不应求导致了周康一手商品住宅的成交均价从一季度的17516元/平方米，迅速上涨到四季度的19790元/平方米，涨幅达到12.98%。今年截至3月中旬，周康板块商品住宅成交面积为万平方米，新增供应量为万平方米。去年以来，周康板块是全市成交最为集中的板块之一，成交破百套的楼盘就多达12个。尤其是排名前三的小上海新城、绿地景汇佳苑和绿洲康城的成交量均在300套以上，由和记黄埔开发的御沁园则是去年全市成交量最大的别墅项目之一。,值得注意的是万科海上传奇再度创造了上海销售奇迹，虽属于北蔡板块但由于比邻本案仍具非常重要的参考性。,成交套数,建筑面积,成交总价,(,万元,),成交均价,成交日期,1,126.1,425,33690,2013/6/3,1,145.21,464,31931,2013/5/25,1,145.21,457,31501,2013/5/21,1,147.17,462,31405,2013/5/15,1,106.21,281,26442,2013/4/9,1,145.21,471,32462,2013/4/1,2,252.2,838,33230,2013/3/30,3,342.82,1167,34032,2013/3/29,5,582.01,1843,31660,2013/3/28,152,18181.35,58375,32107,2013/3/27,122,13707.15,43893,32022,2013/3/26,59,6318.06,20151,31894,2013/3/25,1,106.34,281,26387,2013/3/21,2,208.72,560,26847,2013/1/31,1,103.59,302,29163,2013/1/18,1,102.56,297,28946,2013/1/13,2,174.91,533,30453,2013/1/9,1,106.16,273,25715,2013/1/7,1,87.76,268,30521,2013/1/6,2,208.85,599,28658,2012/12/31,167,17552.73,49952,28458,2012/12/28,142,14882.08,42201,28357,2012/12/27,87,9219.36,26177,28394,2012/12/26,重点案例分析,万科海上传奇（御桥河滨苑）,日成交明细,三天去化率达到,96%,三天去化率达到,97%,对于 年整个上海的房地产市场，万科海上传奇是当之无愧的明星个案，它凭借多方面的优势（详见下页）一举创造了调控大 下的销售奇迹，开盘三天之内超短期完成楼盘95%去化率，同时也带动了整个区域板块的市场热度。,成交：上半年成交量为近四年同期最高，三线城市同比增幅最为显著,方面，多重因素作用下，下半年调控力度将以稳为主，房产税、土地制度等长效机制可能落实。,21 万亿元，同比增长7.,土地：楼面地价、溢价率增长显著，热点城市地王再现,肉眼感觉差不多大的空间，总价却少了30100万，即使单价比同类型竞品高出10002000元，总价上也还是占优。,从成因上看，除了半年报和比较“帮忙”的天气外，“钱荒”所引发的部分开发商的担忧，或是其未雨绸缪、加快跑量的另一重要诱因。,全市商品住宅市场上海楼市 年上半年商品房价格走势,全年来看，房地产市场总体好于去年，全国房价涨幅保持平稳。,5大优势确保项目成功,年上半年百城房地产市场,筛选标准：竞争板块，公寓，均价24万，月均去化大于5套，去化率小于80%,作为资金密集型产业，房地产企业大都高负债运作，长期依赖 ，在这波钱荒中，一旦“钱紧”，众多依靠国内 贷款以及信托、理财产品等表外资金的房地产企业国内 必将紧张。,重点案例分析万科海上传奇（御桥河滨苑）,去年以来，周康板块是全市成交最为集中的板块之一，成交破百套的楼盘就多达12个。,4、从土地源头保障房地产市场平稳发展，适应新型城市化发展,年上半年百城房地产市场,入市价格可考虑均价在初始推导价格基础上做8%10%调整提升,重点案例分析,万科海上传奇（御桥河滨苑）,5,大优势确保项目成功,品牌效应,万科在全国的品牌效应和万科在大浦东的品牌效应,交通优势,根据地铁所到之处房价必涨规律，,13,号线无疑给产品带来了巨大的升值空间，项目本身也比邻中环。,总价控制,项目虽然在户型排布上中规中矩，但是通过尽可能地把飘窗和阳台放大，把面积控制在更小范围内，这样两房和三房均比周边同类产品小了,1030,平方米。肉眼感觉差不多大的空间，总价却少了,30100,万，即使单价比同类型竞品高出,10002000,元，总价上也还是占优。,精装品质,一改往日统一地装修风格，客厅、卧室、儿童房等皆采用个性化精装；同时在装修材料和品质也高出同价位装修产品。,广告投放,开盘一周内大量整版纸媒广告投放，总计两次开盘纸媒投放金额,1026,万。,目录,本案思考,PART 4,本案思考,入市价格可考虑均价在初始推导价格基础上做,8%10%,调整提升,下半年房价将继续上涨宏观 层面维稳的情况下，年内全国房地产市场走势不会有大的波动，即使出台房产税细化条例和土地制度，正式实施起来也要等到明年。按照以往走势，价格上涨虽然放缓，下半年还是有3%8%的上升空间。,上海下半年成交量环比去年同期有较大突破上海市5、6月份的集中放量预示着持续了大半年的“钱荒”现象进一步加剧，而金九银十便成了“资本回收”的最佳机会，所以今年的金九银十环比去年成交量有进一步提升，也带来了全年的成交量峰值。,本案销售周期为周康板块市场发展的 时期在城市人口向外圈导入进入中期，重点开始由中外环之间向外环以外导入，从近年全市成交量来看浦东的三林到北蔡到现在的周康，浦西的真如到南翔到嘉定新城都是最好的证明。本案处在三个板块交界处，是周康板块中最有优势的位置，地铁13号线在 年建成，康桥工业园的人才引进将为北蔡和周康导入更多人口，此期间亦是当地房地产价格上升幅度最大的时期。而周康板块的南区需11、16、18号线和迪士尼的启动才会有较大幅度的价格飞跃，时间在 年。,本案入市价格可做8%10%提升虽然本案在项目品牌、规模上不及区域明星个案，但就板块热度和区位优势而言可跟随市场一起做8%的价格提升，产品的稀缺性使得花园洋房较之前可做10%的价格提升。,