丰县中阳商城销售代理提案报告.doc
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1、 丰县中阳商城销售代理提案报告一、 市场概述 A、丰县区域商业概述 1、以中抵挡商品为主,商业形态以集贸市场为代表,商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。 2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品,中高档和品牌商品消费量有限。 B、丰县区域商业结构 1、解放路,向阳南路以中高档商品销售为主,集中了丰县主要的商场和品牌店。解放路是丰县的主要商业街。人民路以中低挡商品销售为主。2、随着城市经济发展和大面积商业开发,以商城和大型综合市场为代表的商业物业将大量供应市场,丰县商业形态由传统商业向现代商业转型,但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限,导致部分商业物业出现滞销,经营户的盈利能力开
2、始下降(如汉城现在还有部分物业没有卖出,商城经营人气也不旺)。 C、丰县商业物业开发现状和趋势 1、根据初步统计,丰县2003-2004年度开发的大规模商业项目主要是中阳商城(12万平方米),加上原来汉城和招商城未售出的,如果再加上和商住楼底商的大量供应,预计今明两年在丰县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域110万人口,非农业17万人口的丰县而言,要消化这些楼盘即需要34年时间(按历史销售可比量计算),市场压力和过剩情况可想而知。 2、随着丰县政府推进东进南移的城市规划建设发展,从商业发展趋势判断,丰县商业区域进一步向中阳商城区域集聚,依托原有的商业环境,以及中阳商城的建筑形态
3、,将是中高档定位的商城,开发面积在12万平米左右,按丰县现有的消费水平统计,中高档商业市场将面临过剩局面。 3、中阳商城区域凭借集贸市场和大型综合卖场,形成商场、大型超市、和集贸市场,步行街等多种业态结合的商业开发模式,使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升,核心商圈的地位早已建立,但大量和时间相对集中的开发,也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。 D、消费者状况 1、农村人口占绝对比例,消费水平不高。2、中低档商品仍是市场消费的主体。 3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。 4、随着外出打工、经商的人员增加,县城居民收入水平正在提高,中档和非生活必需品消费增长显著。5、全年城镇以上在岗职工
4、平均工资7568元,农民人均纯收入3479元(引自丰县2002年统计公报)6、经营户状况 经营户普遍存在一种矛盾的心理对丰县经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因,是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度,同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生,一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应,这种矛盾将更加突出,并导致经营户盈利水平进一步降低,商户对经营投资的信心将更显不足,持币观望的心态也将加重。二、 项目介绍(在此略。因为中阳商城开发有限责任公司有详细的项目介绍)三、 竞争物业A、汉城不论建筑规模、建筑形态都远远低于中阳商城。至今还余一个街区
5、的商铺无人经营。B、在经营上最大的竞争对手就是丰县招商场,在经营面积上是中阳商城的2-3倍,招商场商铺开盘销售时的房价是600多元每平方米,但设计理念落后,商住混居,据走访了解,一些业主想转卖自己的物业,原价都卖不掉。但是它的租金很便宜,平均每平米68元/月。对经营户很有吸引力,且是批零兼营的大型综合性市场。汉城的房租也很便宜,一间门面上下三层,月租金才400元。随着县城的东进,很有发展潜力,因此招商场是中阳商城的最大挑战。在我们的走访中,大多数商户都拿招商场和中阳商城比较,大家都认可中阳商城的地理位置,但认为中阳商城的房价太高。四、SWOT分析 A、优势和机会点 1、商业背景优势,地处以前成
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