西安西城国际公馆营销推广执行方案.ppt

1,房地产,E,网,目录,全年销售,目标解析,定道,项目可售房源情况,全年推售计划建议,完成目标相关配合,全年营销推广思路,项目核心卖点提炼,项目推广费用预算,各月具体工作安排,难点房源策略主张,项目全园营销策略主张,体验式营销主张,营销推广,相关主张,附加细节,营销主张,全年销售目标解析,项目可售房源情况,全年推售计划建议,完成目标相关配合,全年推售计划建议,时间接点,推售形式,推售产品,面积（）,套数,2.15-3.1,登记,无（只做登记）,0,0,3.1,二期新品预约登记,多层,+19#+,点式的剩余产品,15732.17,161,4.1,二期开盘,18#,楼,10206.51,59,5.1-6.1,加推,10#,多层,5351.3,43,6.1-8.1,加推,17#+8#,楼,14497.89,94,8.1-9.1,加推,6#,楼,4590.35,39,9.1-12.31,-,消化剩余房源,-,-,总计,50378.22,396,阶段销售率,批次,时间节点,推售产品,套数,销售百分比,预计销售套数,剩余套数,第一批,3.22-5.1,第一批剩余可售老房源,60,40-60%,30,30,第一批剩余问题老房源,42,20-30%,8,34,第二批,4.1-6.1,18#,59,20-40%,18,41,第一批剩余可售房源,30,30-40%,8,22,第一批剩余问题老房源,34,20-30%,9,25,第三批,5.1-6.1,10#,43,60-80%,30,13,第一批剩余可售房源,22,30-40%,6,16,第一批剩余问题老房源,25,20-30%,7,18,18#,41,20-40%,13,28,第四批,6.1-8.1,17#,54,50-60%,30,24,8#,40,70-90%,32,8,10#,13,80-90%,10,3,第一批剩余可售房源,16,50-60%,9,9,第一批剩余问题老房源,18,40-50%,9,9,18#,28,40-60%,14,14,第五批,8.1-9.1,6#,39,70-90%,31,8,17#,24,70-90%,19,5,8#,8,80-90%,6,2,10#,3,80-90%,2,1,第一批剩余可售房源,9,80-90%,8,1,第一批剩余问题老房源,9,70-80%,7,2,18#,14,70-80%,11,3,第六批,9.1-12,月,17#,5,100%,5,0,8#,2,100%,2,0,10#,1,100%,1,0,第一批剩余可售房源,1,100%,1,0,第一批剩余问题老房源,2,100%,2,0,18#,3,100%,3,0,第一,工程节点必须配合销售节点：,3,月份：,大堂外立面成型，内外装修、装饰到位，基本完成可接待来访客户及业主参观；,售楼处重新包装，达到接待客户条件；,问题房源样板间设计图示意完成或样板间装修建议确定,检验房源，修复残缺，全新面世,4,月份：,中央景观及,18#,楼北向景观成型,小区绿化基本成型。如：组团路台阶、入花园小径、植树等,看房通道完成，样板间细节完成,5,月份：,园区安防系统全部启用,6,月份：,整个园区工程部分全部完成,完成目标相关配合,第一,工程节点必须配合销售节点：,工程,大堂外立面及装修完毕；,售楼处重新包装完毕；,问题房源样板间示意,中央景观和,18#,南向景观,成型，小区绿化基本完成；,看房通道完成；样板间细节,全部完成,园区安防系统全部启用,3,月份,5,月份,7,月份,整个园区工程部分,基本完成；,9,月份,销售,对,17#,、,8#,等宣传蓄客,加推,6#,4,月,1,二期首批,房源开盘,推出,18#,房源,推广并对,18#,楼房源蓄客，销售剩余房源,前期,10#,房源蓄客,7,月初或中旬,适时推出,17#,、,8#,（部分）房源,8,月,6#,蓄势,推出,10#,楼,6,月中旬,房交会活动，集中消化前期产品,9,月以后进入,正常销售期,第二,物业节点必须配合销售节点：,3,月份：,门口保安对入园区人员登记、限时、询问机制确立,销售中心强化物业形象与服务,4,月份：,保洁、样板间管理员进入样板间服务，支持销售,入户大堂物业人员到位,开始接待,;,5,月份：,园区封闭管理，安防体系完成并运作平稳,6,月份：,启动全园营销,房地产,E,网,完成目标相关配合,第二,物业节点必须配合销售节点：,物业,3,月份,5,月份,7,月份,9,月份,销售,对,17#,、,8#,等宣传蓄客,加推,6#,4,月,1,二期首批,房源开盘,推出,18#,房源,推广并对,18,#,楼房源蓄客，销售剩余房源,前期,10#,房源蓄客,7,月初或中旬,适时推出,17#,、,8#,（部分）房源,8,月,6#,蓄势,推出,10#,楼,6,月中旬,房交会活动，集中消化前期产品,9,月以后进入,正常销售期,门口保安对入园区人员登记、限时、询问制,保洁、样板间管理员入样板间服务,景观区专门,服务保洁人员,入场,园区封闭管理,安防完成,启动全园营销,保证物业服务质量,销售中心强化物业形象与服务,销售中心强化物业形象与服务,3,月份：,3%,4,月份：,4%,5,月份：,3%,6,月份：,2%,7,月份：,2%,8,月份,-12,月份：,5%,第三,保证销售量就必须有合理的价格体系与实时的调价策略,;,价格体系原则,：要比中信更具性价比，价格体系可参照已提价格单执行，并按实际市场价,格变动进行实时调整；,调价策略,：,08,年预计项目均价空间 可上升,20%,左右,采用,多频次小步快跑的策略,第三,保证销售量就必须有合理的价格体系与实时的调价策略,;,4,月份,6,月份,8,月份,上调价格,4,上调价格,3,上调价格,2,上调价格,5,上调价格,2,调价,销售,对,17#,、,8#,等宣传蓄客,加推,6#,4,月,1,二期首批,房源开盘,推出,18#,房源,推广并对,18#,楼房源蓄客，销售剩余房源,前期,10#,房源蓄客,7,月初或中旬,适时推出,17#,、,8#,（部分）房源,8,月,6#,蓄势,推出,10#,楼,6,月中旬,房交会活动，集中消化前期产品,9,月以后进入,正常销售期,上调价格,3,完成目标相关配合,营销推广相关主张,全年营销推广思路,项目核心卖点提炼,项目推广费用预算,-,各月具体工作安排,全年营销推广思路,:,稀缺,纯熟,高贵,城市中心,:,稀贵万米湖庭 私享奢华公馆,(,六大奢华价值体系,),地段价值,建筑价值,管理价值,人文价值,投资价值,城市中心,绿园核心,临近长春公园,周边配套完善,交通便利,出行方便,长春首席法式风格建筑群落,区域内第一个全框架品质社区,首创,1,越,2,墅感洋房,/,点式宫殿级小户型,百米楼距景观小高层,万米湖景广场,/6,米挑空入户大堂,上海安必盛细节大管家,细节化建筑品质建材配套,浪漫法式风情,庭院邻里文化,半人车分流,/,组团景观庭院,现房实景,/,西城区域升值蓝筹股,项目稀缺性与不可复制性,社交价值,区域内顶级配套,(,商业,大堂,景观,),入户大堂会所,成熟万米商业配套,项目核心卖点提炼,:,现房实景打动客户,形象营销提升价值,核心卖点一,:,现房实景,即买即住,所见所得,;,核心卖点二,:,顶级配套,同步使用,附加价值,;,营销观点,:,现房实景成为项目对外宣传的形象工程的重要部分,自始至终贯穿,以此为基础提升项目形象附加值,;,核心卖点,-,现房实景,顶级配套,现房实景,以中央湖万米广场景观为表现点,;,顶级配套,以入户挑空大堂会所为表现点,;,项目核心卖点提炼,:,现房实景打动客户,形象营销提升价值,形象推广语,:,美景自然成 公馆尊天下,如万科,兰乔圣菲”境界所在人杰在”一样,走豪宅的情感路线,并含蓄的融和了项目的最大核心卖点,;,要求广告表现中,:,尽量要配以中央湖万米广场实景景观及入户挑空大堂外立面,集中的广告表现中反复诉求,强化记忆与传播点,;,3,月份,5,月份,7,月份,9,月份,销售,对,17#,、,8#,等宣传蓄客,加推,6#,4,月,1,二期首批,房源开盘,推出,18#,房源,推广并对,18,#,楼房源蓄客，销售剩余房源,前期,10#,房源蓄客,7,月初或中旬,适时推出,17#,、,8#,（部分）房源,8,月,6#,蓄势,推出,10#,楼,6,月中旬,房交会活动，集中消化前期产品,9,月以后进入,正常销售期,推广,3,月中旬,西城品牌塑造期主打墅感洋房，预热,18#,楼，主打形象,4,月中旬,5,月中旬,6,月中旬,二期,18#,开盘，主打大堂，为,10#,蓄积客户，消化剩余产品,7,月中旬,推出,10#,楼，主打景观，大堂预热,17#,、,8#,楼,各阶段营销重点主张,8,月中旬,房交会期间，主打景观、大堂,17#,、,8#,入市，主打现房实景、大堂,9,月中旬,-12,月,预热,6#,，主打景观、大堂及物业,推出,6#,，主打景观大堂,推广,3,月中旬,西城品牌塑造期主打墅感洋房，预热,18#,楼，主打形象,4,月中旬,5,月中旬,6,月中旬,二期,18#,开盘，主打大堂，为,10#,蓄积客户，消化剩余产品,7,月中旬,推出,10#,楼，主打景观，大堂预热,17#,、,8#,楼,各阶段营销重点主张,8,月中旬,房交会期间，主打景观、大堂，对,17#,、,8#,入市，主打现房实景、大堂,9,月中旬,预热,6#,，主打景观、大堂及物业,推出,6#,，主打景观大堂,PR,3,月中旬,4,月中旬,5,月中旬,6,月中旬,开盘活动,7,月中旬,10-12,月,PR,活动圣诞、中秋活动,午后红茶,慢板生活,8,月中旬,房交会,摄影大赛,9,月中旬,法式风情月,品咖啡,雪茄,大堂开放,红酒,项目推广费用预算,2008,年竞品预计供应量,项目名称,未来供应,量（）,预计,入市,时间,面积区,（）,建筑形式,主力户型,预计均价,（元,/,）,吉粮康郡,约,0.4,万,2008,年,80,多,130,多,2,栋小高,80,多,130,多,4400,左右,天嘉水晶城,约,16,万,2008,年,80-145,9,栋多层,8,栋高层,多：,90-130,高层未规划,约,4200-4500,新奥蓝城,约,6,万,年后,接受,登记,65-260,19,栋,多层 小高,130,，,80-100,4500,左右,华瀚项目,约,10,万,2008,年,5-,6,月,40-180,多层,小高,花园洋房,90-140,4200-4400,左右,合计,32.4,万,主力媒体参考吉粮康郡报纸媒体投放配比,项目推广费用预算,主力媒体参考吉粮康郡户外媒体设置,项目推广费用预算,吉粮康郡媒体投放情况,媒体,形式,报纸,杂志媒体,网络,媒体,电视,媒体,电台,媒体,户外,媒体,具体,媒介,报纸以东亚,+,城市晚报为主,辅以长晚,新文化,长日,房地产报,(,共计,56,次,),搜房网及自己网站,居家新主张,-,共计,4,处,(1),西安大路上邮政局附近,(2),景阳大路与普阳街交汇百安居对面,(3),普阳街与湖西路交汇政务中心附近,(4),自由大路与人民大街交汇,主力媒体参考天嘉水晶城报纸媒体投放配比,项目推广费用预算,主力媒体参考天嘉水晶城户外媒体设置,天嘉水晶城媒体投放情况,媒体,形式,报纸,杂志媒体,网络,媒体,电视,媒体,电台,媒体,户外,媒体,具体,媒介,报纸以东亚,+,新文化为主,辅以长晚,城晚,长日,房地产报,(,共计,69,次,),搜房网及自己网站,居家新主张,交通之声,共计,3,处,(1),芙蓉桥户外,(2),王府井对面户外广告,(3),新华副食楼梯广告,主力媒体参考新奥蓝城报纸媒体投放配比,项目推广费用预算,主力媒体参考新奥蓝城户外媒体设置,新奥蓝城媒体投放情况,媒体,形式,报纸,杂志媒体,网络,媒体,电视,媒体,电台,媒体,户外,媒体,具体,媒介,报纸以东亚,+,城市晚报为主,辅以长晚,新文化,长日,房地产报,(,共计,56,次,),杂志,:,新地产,搜房网,自己网站,居家新主张,交通之声,共计,3,处,：,（,1,）西安大路楼体广告；（,2,）亚细亚楼体广告；（,3,）动植物园附近三面翻,附,2007,年报纸媒体投放明细表：,西城国际公馆,-,常规媒体选择建议,媒体,形式,报纸,杂志媒体,网络,媒体,电视,媒体,电台,媒体,户外,媒体,具体,媒介,报纸以东亚,+,新文化为主,辅以城晚,房地产报,长晚,搜房网,自己网站,居家新主张,交通之声,4,处,销售中心对面围档,销售中心顶部户外广告牌,西安大路与机场方向灯箱广告,;,建议增设,1-2,个户外围挡，拟在西安广场和西安大路沿线,；,视具体情况抢占市中心或区域内好位置到期户外广告,;,西城国际公馆,-,差异化媒体选择建议,媒体,形式,短信,直邮,电视,相关,说明,小区定向短信发放,;,活动定向短信,如长春房交会,汽博会等展会,省活动中心或体育场著名演出,;,高端名址短信群发,如卓展,VIP,客户,一汽领导,省委局处干部等,一汽,4,万名月收入,3000,元以上客群,;,省委各级干部,特定高收入人群,分众传媒楼宇广告,全年细化方案,项目推广费用预算,-,各月具体工作安排,为了便于本项目在正式销售后，能够达到迅速消化的效果，因此项目形象的推广非常重要，通过前文中所介绍的工程及销售节点来看，本月工作重点应放在项目形象重塑盒提升上。,三月份,户外广告,位 置,内 容,费 用（年）,西安大路灯箱,形象,25,万,建议更换新内容,机场方向灯箱,形象,工地围挡,形象,0.5,万，更换新内容,LED,霓虹灯广告,形象,8,万,销售物料,折页、纸杯、纸袋、销售现场布置等,6,万，更换新内容,西安广场户外广告,形象,50,万,建议,1-2,块,合计,89.5,万,全年细化方案,电视广告,三月份,居家新主张，预期费用约,30,万元。,广播交通之声，,1,万元。,三月份总费用,共计,131,万。,报广,建议投放,房地产报,长春市楼盘地图大号,LOGO,，约,5,万元。,时间,媒体,主要内容,版面建议,费用（万元）,3,月中旬,东亚,墅感洋房，,18#,预热,整版,万,全年细化方案,四月份,本月工作重点及目的,项目计划,4,月初或中旬二期,18#,正式开盘销售，为了确保客户量充足，达到热销的效果，建议举行开盘,PR,活动，制造声势，借机炒作市场，一方面消化剩余产品和新推房源，另一方面，积累有效客户，为后续产品面市打下良好基础。,全年细化方案,四月份,广播广告,广播交通之声，,1,万元。,四月份总费用,共计,17,万。,报广,时间,媒体,主要内容,版面建议,费用（万元）,4,月初,东亚,二期新品,18#,开盘,整版,万,4,月中旬,城晚,热销、清盘等,整版,万,合计,12,万,开盘活动,开盘,PR,活动造势，预计费用,5,万元。,全年细化方案,五月份,本月工作重点及目的,为了支撑,6,月份房价会，本月报广投入适当减少，继续势能，待到房交会爆发，主要以“噱头”造势，保持市场关注点；,大堂的建设与布置基本到位，可以在此时举行有关于大堂投入使用的,PR,活动。,PR,活动：,大堂开启尊贵生活，大堂开启仪式,PR,活动，对大堂附近以道旗、飘球装饰，邀请名流剪彩，预计费用,5,万元。,报广,时间,媒体,主要内容,版面建议,费用（万元）,5,月中旬,东亚,大堂开启,整版,万,四月份总费用 共计,12,万。,广播广告：,广播交通之声，,1,万元。,全年细化方案,六月份,本月工作重点及目的,本月逢长春市楼市盛事,房交会。主要在消化前期产品和对,17#,、,8#,进行前期宣传和积累有效客户，本阶段主要以房交会为中心，附以,2,版左右的报版支持会间热度，配合广播广告和高端名址,DM,直邮，以大众媒体与小众媒体互动的集群效应来提升项目知名度。本期景观已经基本成型，主打景观和现房实景，能够将客户的信心提升，同时提升项目形象。,全年细化方案,六月份,短信：,寻找高端客户资源丰富的短信公司，让其提供一定量的高端客户，发送短信。,DM,直邮：,通过邮局提供的高端名址进行直邮,辅助短信公司等其他渠道可提供的高端名址,DM,高端客户类型：,汽车,4S,店客户,现有高档楼盘的业主,商场,VIP,卡客户,高档健身、休闲、,SPA,等场所的金卡客户,银行高额储蓄客户（个人储蓄过,200,万的可通过信用卡对帐单查询）,两项合计：,5,万元,全年细化方案,六月份,报广：,时间,媒体,主要内容,版面建议,费用（万元）,6,月初,城晚,17#,、,8#,景观、大堂,整版,万,6,月末,东亚,17#,、,8#,实景现房,整版,万,合计,12,万,六月份总费用 共计,48,万。,房交会：,预计费用,30,万元,广播广告：,广播交通之声，,1,万元。,全年细化方案,七月份,本月工作重点及目的,本月受房价会影响，关注热度将持续一个月左右，所以在媒体选择上较少，而,17#,、,8#,即将发售的信息已经发出，可以在适时举行,PR,活动。活动意在将园区的“现房实景,”,让更多的人去了解和体验，把“体验式营销,”,与“人际营销,”,相结合，使其产生有效互动，将营销逐渐提升到一个新的高潮。,全年细化方案,七月份,PR,活动：,西城国际公馆，以法式万米湖景主题摄影大赛为中心，,2008,我的公馆有奖征集“做西城馆主，神往的法兰西”活动。,预计费用,2,万元。,报广：,时间,媒体,主要内容,版面建议,费用（万元）,6,月中旬,东亚,17#,、,8#,景观、摄影大赛,整版,万,七月份总费用 共计,9,万。,广播广告：,广播交通之声，,1,万元。,全年细化方案,8,月份,本月工作重点及目的,推出加推产品,17#,、,8#,，以“法式风情月,”,PR,活动为切入点，新品推出为契机，大大拉开剩余房源与新房源的价格差，突出性价比，在配合强大的媒体报广、,DM,直邮、广播等支撑，以“集束”信息量和高频率的硬报广灌输市场，掀起另一轮市场关注点，通过对,6#,楼的蓄势，再次拔升项目价格和形象。,全年细化方案,八月份,PR,活动：,法式风情月,-,地点,:,入户大堂公共空间,午后红茶,追求慢板享乐生活,咖啡鉴赏,浓浓咖啡，品味从容人生,品雪茄,上帝的第六只手指,红酒文化,滴滴香醇，红润人生,预计费用,10,万元。,广播广告：,广播交通之声，,1,万元。,全年细化方案,八月份,报广：,时间,媒体,主要内容,版面建议,费用（万元）,8,月初,东亚,现房实景、活动,整版,6,8,月中上旬,东亚,6#,即将面世、现房实景,整版,6,8,月中旬,东亚,现房实景、活动,整版,6,8,月中下旬,东亚,6#,即将面世、现房实景,整版,6,合计,24,DM,直邮：,通过邮局提供的高端名址进行直邮,辅助短信公司等其他渠道可提供的高端名址,预计费用,5,万元。,八月份总费用 共计,40,万。,全年细化方案,九月份,本月工作重点及目的：,加推新房源,6#,。典藏弥稀产品足以掀起市场高潮，前期积累大量客户，剩余产品销售事态良好，配合中秋佳节的,PR,活动让客户更感温馨。在这个阶段新品都已经全面面世，自身价格的差异愈加明显，促进消化剩余房源，使剩余房源达到预计任务，在推新品。,全年细化方案,九月份,全年细化方案,PR,活动：,西城国际公馆,中秋业主答谢晚会,(,园区内,物业协办,),预计费用,5,万元,报广：,时间,媒体,主要内容,版面建议,费用（万元）,9,月初,东亚,现房实景、,6#,整版,6,八月份总费用 共计,12,万。,广播广告：,广播交通之声，,1,万元。,全年细化方案,十月份,本月工作重点及目的,“金九银十”再次冲刺，维持热度，极力消化剩余房源，力争超出完成全年任务。,报广：,时间,媒体,主要内容,版面建议,费用（万元）,10,月初,东亚,现房实景、物业形象,整版,6,广播广告：,广播交通之声，,1,万元。,十月份总费用 共计,7,万。,全年年细化方案,11-12,月份,本月工作重点及目的,极力消化剩余房源，力争清盘。,报广：,时间,媒体,主要内容,版面建议,费用（万元）,11,月初,东亚,现房实景、物业形象,整版,6,广播广告：,广播交通之声，,1,万元。,十月份总费用 共计,12,万。,圣诞活动：,预算约,5,万元。,2008,年年度营销推广预算,时间节点,任务,预计费用,3,月,树立项目高端形象,131.5,万元,4,月,开盘,18,万元,5,月,10#,市场预热,12,万元,6,月,房交会,48,万元,7,月,推,17#,、,8#,9,万元,8,月,6#,蓄势,40,万元,9,月,推,6#,12,万元,10,月,消化剩余房源,7,万元,11-12,月,PR,活动,13,万元,机动费用,按全年费用的,10%,作为机动费用,29.05,，按照销售任务分配到每个月,总计,290.5*,（,1+10%,）,=319.55,万元,2008,年推广费用预算（,即：,290.5,万元）,项目,比例,金额（万元）,公关活动总费用比例：,（包含项目：活动公司费用,活动费用,场地费用,相关媒体费用等）,21.34%,62,媒介总费用比例：,44.414%,129,销售工具总费用比例：,2.07%,6,DM,直投及短信,3.44%,10,户外,28.74%,83.5,2008,年推广费用预算比例图,2008,年推广费用预算柱状图,TOTAL,100%,1638,独向客户介绍。,保洁,：,能针对来访的客户做相关服务，同时，可以做项目的介绍。,以上系统的建立都必需建立在全员考核,及格上岗的基础之上,所以请发展商尽快完善培训与考核工作,.,全员营销服务体系,全员营销服务体系,大门迎宾、道路引导、车场指挥、安保、样板区引导,要求：,在见到参观客人时必须停下手中的工作微笑并问好，热情主动，吐字清晰。,项目全园营销策略主张,全员营销服务体系,大门迎宾：,项目入口或会所停车场入口,人员配置,：,1-2,人,工作职责,：迎宾、询问预约情况、出入车辆登记、,指引车场、通知车场和销售中心有客户到访,项目全园营销策略主张,各区域人员配置及要求如下：,全员营销服务体系,项目全园营销策略主张,门卫：请问您的销售是那位？,客户：*,我们将马上安排接待您！,请直行前方车场处停车，祝您愉快！,门卫：我们将马上安排接待您！请直行至前方车场处停车，,祝您愉快！,通用接待语：,敬礼,门卫：欢迎光临西城国际公馆，请问先生,/,女士您,是来看房吗？,客户：是,门卫：请问先生,/,女士可否有预约,客户：有,客户：没有,通知销售部,登记客户状况,全员营销服务体系,项目全园营销策略主张,车场迎宾：,人员配置：保安,2,人,工作职责：引导停车、开车门、迎宾,通用接待语：,保安：欢迎光临西城国际公馆，先生,/,女士小心,保安：您沿路直行可以到销售中心，先生,/,女士小心,客人参观完毕,保安：欢迎再次光临！一路顺风！,全员营销服务体系,项目全园营销策略主张,安保巡逻：,要求：,正常工作时间,2,人以上必须成排,在园区中遇到看房客人，如步行则向客人行礼并问,候，,“,欢迎光临西城国际公馆,”,道路引导处保安应,向客人行礼,全员营销服务体系,项目全园营销策略主张,样板间服务人员要求：,人员配置,：每样板间门前人，共,3,人,设备：,鞋套机、零散鞋套、旧鞋套乘放筐、小椅子,工作职责,：迎宾、引导穿鞋套、样板间出入人员登记,要求,：没有销售人员陪同或持有样板间通行证的人,员，不允许进入样板间，如遇到特殊状况，可,联系销售部人员。要求服务人员对每个样板间,的面积、建筑风格与装修风格必须掌握。,全员营销服务体系,项目全园营销策略主张,通用接待语：,保安及服务人员：欢迎光临西城国际公馆某某风格样板间,保安及服务人员：请您在这里穿鞋套,客人全部穿完后,保安：祝您愉快！,填写参观登记,客人参观完样板间后,保安：请您将用完的鞋套给我,销售人员或参观人员签字,体验式营销主张,体验式营销,通过对路牌、指示标、现场停车、样板间包装、园林音乐广播等生活细节的具体装饰来渲染一定的居住氛围，营造温馨的生活环境，从心理方面激发客户的购买欲望。,体验式营销主张,体验式营销的目的：,通过导入体验式营销策略，使到场客户在每个细节都切身感受到一个成熟的充满异国情调的社区生活氛围，从而增强吸城国际公馆现阶段的现场感染能力，最终促成签约成交。,体验式营销主张,体验式营销准备工作：,现场整体氛围营造,引导系统的设置,样板街区和实景现房区气氛营造,全员营销体系已前期设立,体验式营销主张,户外广告包装建议,现房实景前,宣传,1,越,2,墅感洋房,为,18,号楼预热,突出今年营销主题,;,进入现房实景阶段,主要突出核心卖点,:,中央湖景观与入户大堂,;,体验式营销主张,户外广告包装建议,建议,08,营销主题确定后,更换,正反面穿插投入,正面为案名与营销主题,背面为实景拍摄景观,;,体验式营销主张,销售中心包装建议,建议采用,LED,霓虹灯广告,强化夜间曝光度与识别度,前期突出,08,年营销主题,现房实景后,建议更换画面,主要以现房实景为主,突出湖景与入户大堂,;,体验式营销主张,销售中心包装建议,门口设置形象与气质俱佳的保安,如图片示意,;,体验式营销主张,销售中心包装建议,洽谈桌细节建议,:,放置玫瑰类装饰物品,体验式营销主张,销售中心包装建议,水吧细节建议,:,设置专门负责提供水及资料的服务人员,”,如中海的小妹”,体验式营销主张,销售中心包装建议,卫生间区域细节建议,:,由卫生阿姨及时更换相关物品,给客户一种细致服务的感受,.,体验式营销主张,商业及入户大堂包装建议,入户大堂外立面太显冷清，悬挂彩色吊旗，增加社区热闹的生活气氛。针对每次活动不同主题可做临时更换。,体验式营销主张,商业及入户大堂包装建议,商业硬铺装完成后,建议设置道旗宣传物,并对商业进行主题包装,可考虑做一部分统一店招,;,体验式营销主张,商业及入户大堂包装建议,大堂内部设置物业管家咨询台,并配以大堂管家,.,体验式营销主张,社区内部包装建议,体验式营销主张,指示牌及已有景观建议,利用已有中央湖广场休闲空间,利用相应饰品进行生活情景包装,;,体验式营销主张,休闲空间包装建议,体验式营销主张,增加各个生活区域的指引牌，让客户对整个社区的功能分区有清楚的了解。,导示系统建议,体验式营销主张,策略主张,细节化,品质化,亲情化,人本化,样板间体验式营销策略,样板间体验式策略主张,品质化,样板间体验式策略主张,细节化,样板间体验式策略主张,亲情化,样板间体验式策略主张,人本化,主要是指样板间服务以人为本,从而提升项目物业附加值,.,建议在样板间内设置样板间管家,主要负责装修样板间的介绍,以及销售人员与客户在样板间内的一切服务,.,THE END,THANKS,！,西城国际公馆项目组,策划部：,策划副经理 于鸿顺,策划师 关长新,广告部：,设 计 范英奇,市场研究部,:,市场研究师 张芳芳,中原地产,CENTALINE CHINA,中国,长春,为您,我做到,