厦门杏林湾运营中心前期策划汇报稿2051391901(ppt文档).ppt
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1、杏林湾运营中心杏林湾运营中心 前期策划报告前期策划报告前期策划报告前期策划报告【报告思路报告思路】“杏林湾运营中心”之项目价值“杏林湾运营中心”之市场机会城市发展研判区域价值研判办公物业分析商业物业分析“杏林湾运营中心”之运作背景项目机会分析项目机会分析物业发展建议项目运营建议项目定位建议项目发展建议项目发展建议第一篇第一篇 项目运作背景项目运作背景 厦门市政府城市经营理念由来已久,经营土地是其重要内容之一;随着厦门湾城市格局的逐步展现,集美杏林湾板块日益成熟,成为市场的热点;但在园博园概念之后,杏林湾板块缺乏新的概念支持,价值亦未得到完全挖掘。厦门市规划局在集美区原有规划的基础上,更改“杏林
2、湾运营中心”地块性质,从原先的“居住为主,商业为辅”变更为当前的“办公和商业为主”,意在完善杏林湾的城市功能,提升湾区土地价值。目前,意向由杏林建设开发公司运作“杏林湾运营中心”项目,在较短的时间内完成“杏林湾运营中心”的开发与运营,在科学引导城市发展的基础上,快速提升杏林湾湾区的商务和居住价值。开发开发“杏林湾运营中心杏林湾运营中心”,关键在于实现双重效益,即厦门市政府主导的杏林湾,关键在于实现双重效益,即厦门市政府主导的杏林湾湾区价值和杏林建设开发公司运作的项目经营效益。湾区价值和杏林建设开发公司运作的项目经营效益。第二篇第二篇 城市发展研判城市发展研判 我们对厦门市城市发展的基本研判:厦
3、门正处于被动式郊区化阶段 环岛一线是郊区化的主要区域 居住郊区化是当前的主要形式研判:研判:目前厦门正处于城市化进程中的被动式郊区化阶段,城市格局由城市中心本岛,向城市近郊环岛一线区域扩展,“岛外崛起”迈入实质性建设阶段;环岛一线区域包括海沧新城、杏林主城、集美主城和翔安新城等,是本阶段城市发展和建设的重心。当前厦门的城市郊区化,已经渡过了初期的工业郊区化阶段,又未达到全面的生活郊区化阶段,处于居住郊区化阶段,其主要特征是生活与居住分离,工作在城心、购物在城心、娱乐在城心,而居住在郊区;从地产角度,表现为郊区楼盘主要以开发普通公寓为主,满足购房者的居住需求。在城市发展的历史背景下,在岛外一线开
4、发大型商务商业中心的时机尚不成熟,在城市发展的历史背景下,在岛外一线开发大型商务商业中心的时机尚不成熟,岛外全面崛起尚需一个从量变到质变的过程,这就要求岛外全面崛起尚需一个从量变到质变的过程,这就要求“杏林湾运营中心杏林湾运营中心”的开发,的开发,不能着眼于当前或是今后一到两年,而必须要有前瞻意识。不能着眼于当前或是今后一到两年,而必须要有前瞻意识。第三篇第三篇 区域价值研判区域价值研判 通过对项目所处区域的全局分析,我司认为区域核心价值包括以下几点:区域规划提升区域价值,建设城市中心 园博园吸引资源的磁心 工业园原动力,第三产业的基石 集美学城消费源泉,人力引擎研判:研判:集美杏林湾片区规划
5、为厦门城市中心,集美城市中心,前景远大,虽非一步登天,但蓝图跃于纸上。“杏林湾运营中心”的筹谋,既要依托于区域现状,发挥区域核心优势,又要跳出现有框框,以更高的眼光展望未来。集美的昨天,是传统的文教区;集美的今天,是过渡的工业区;集美的明天,却必然是商务区、生活区和大学城。工业区,是原动力,是第三产业发展的基石,但工业园区迟早要弱化;园博园,美,永远是一项优质资源,除了成为居住配套,它还可以为杏林湾奉献更多;大学城,不仅是消费,更重要的是知识和人才,是第一生产力,也是新经济、新增长点。“杏林湾运营中心杏林湾运营中心”,在憧憬规划之余,还有集美学城,其次是园博园,最后才,在憧憬规划之余,还有集美
6、学城,其次是园博园,最后才是工业园。是工业园。第四篇第四篇 办公物业分析办公物业分析 厦门办公类物业,即写字楼物业市场,具有以下特征:写字楼市场景气度不断攀升,租售两旺;区域不平衡,传统商务区供不应求,新商务区有待培育;未来市场供应充足,产品开发呈高端化趋势;集美区写字楼市场处于起步阶段,多为行政或企业自用办公楼,鲜见经营性写字楼;第一第二运营中心规划为大厦门总部经济带,以研发中心、运营 中心等为核心功能。研判:研判:厦门写字楼市场,与住宅市场的豪宅化相似,由市场主导的物业开发呈高端化趋势,新建的写字楼物业多数是高级别的甲级写字楼。与住宅市场的保障房不同,政府主导的写字楼开发要么是针对大企业的
7、总部办公楼,要么是针对特点行业,门槛较高。第一运营中心观音山商务运营中心,第二运营中心五缘湾商务运营中心,都定位为总部经济带,以研发中心、运营中心等为核心职能。而为处于创业期、成长期企业服务的写字楼寥寥无几,而小企业才是区域经济活力的标志。摆在第三运营中心摆在第三运营中心“杏林湾运营中心杏林湾运营中心”面前的,只有两条路,要么是复制第一面前的,只有两条路,要么是复制第一第二运营中心的旧路,要么是实行差异化战略,突破蓝海。第二运营中心的旧路,要么是实行差异化战略,突破蓝海。同时,新商务区的运营,不仅需要明确的定位,与之相符的规划,更需要足够的耐心和实力进行商务氛围的培养,政策的支持同样不可或缺。
8、第五篇第五篇 商业物业分析商业物业分析 厦门商业物业市场,具有以下特征:从上世纪90年代单一的中山路商圈,到目前呈现多点开花,形成了商业 体系;发展不平衡,呈岛内过剩,竞争激烈;岛外不足,业态落后;与城市发展一起,随着TOO阿罗海购物中心的开业,商业格局亦迈向海 湾型;岛内商业物业的激烈竞争,促使商业物业从功能定位、商业业态、经营 管理等方面全面升级;集美区商业物业发展仍处于起步期,业态初级,缺乏区域商业中心,未 来潜力巨大。研判:研判:厦门商业物业,呈现局部过量,局部不足;百货商场竞争激烈,专业市场潜力巨大。岛内商业开发过量,部分商业经营不善,打击了开发商和投资商对商业物业的信心;岛外商业一
9、片空白,无法满足居民的生活购物需求。百货商场经营面积大幅增加,商业业态相似,布局相邻,竞争日益激烈;而专业市场仅限于IT、家电、建材等,覆盖面小。杏林湾商业物业存在市场空白,发展机会良好,但如何布局商业物业,规划商业杏林湾商业物业存在市场空白,发展机会良好,但如何布局商业物业,规划商业功能和商业业态,必需要以服务对象和经营产品类型为依据,并在经营上引入专业团功能和商业业态,必需要以服务对象和经营产品类型为依据,并在经营上引入专业团队,才能在未来的杏林湾竞争中脱颖而出。队,才能在未来的杏林湾竞争中脱颖而出。第六篇第六篇 项目定位建议项目定位建议 “杏林湾运营中心”地处杏林湾园博园北岸,本项目地块
10、为“杏林湾运营中心”一期,即右图红色透视部分。项目交通方便,西南侧约3公里即是公铁大桥引桥,进入岛内或机场都极为便利;东北面为厦门西客站,即未来的厦门市火车站;北面约3公里为沈海高速公路;未来的BRT7号线将从项目北面的杏林湾路经过。综合而言,项目具有较好的交通优势,辐射半径较大。项目东侧为杏林湾,连接园博园二号路;项目南侧为园博园水域,有人行天桥通往园博园;项目西南侧为官任村及相思林保护用地;项目西面为运营中心二期用地;项目北面为官任山相思林保护用地及保护农田湿地。(原规划列为厦门大学建设用地)项目共分9个小地块,除A-1为居住用地外,其余均为办公用地。项目项目SWOT分析分析 项目机会(O
11、)项目风险(T)A.城市发展进入到海湾型时代,岛外崛起成为必然趋势;B.园博园带动杏林湾旅游产业,带动相关产业发展;C.集美学城20万人口规划,带来巨大消费商机;D.集美学城集教育、科研功能,提供人力和智力资源;E.机电工业园功能完整,产业基础好,规模效应强;F.写字楼呈高端化,创业、成长型企业办公物业存在市场机会;G.岛外城市人口激增,商业物业发展不足,存在市场机会。A.城市化阶段仍处于被动式郊区化,为居住郊区化,商务商业郊区化时机尚未成熟;B.杏林湾板块中心区人口规模和层次支撑力度不足;C.未来几年,厦门写字楼供应量大,租赁市场竞争激烈;D.工业园区企业基本无写字楼租赁需求,需进一步引导;
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