专题资料1东莞房地产市场报告.doc

1~10月东莞房地产市场汇报
【地产白皮书】
　　【洋房类】东莞一般住宅成交均价徘徊在6000元/平米

　　1—10月份，东莞一般住宅均价体现趋稳
　　如今看来，东莞商品住宅均价其实并没有出现政策出台前、正如不少消费者所预期那种理想情形：下跌。至于后市发展趋势，就要视各类型洋房供求关系以及各房企资金链状况。当然，这会是一种相对漫长过程，在这期间，一切均有也许发生。

　　市场
　　1—4月4月新政实行前成交稳定
　　开发商去年都狠狠赚了一把，这并非无稽之谈。
　　单个房企年销售额突破30亿元，在东莞，就有两个，这是东莞房地产自掀开发展帷幕之际，开创第一种新局面。其他房企同比，业绩都实现了翻一番销售目。分析销售数据，与各房企旗下各类型产品积极奉献不无关系。从整个市场层面而言，不管是大户豪宅、抑或中等户型、别墅去年消化都展现出良好态势特征。
　　去年终，银行有关收紧二套房贷迹象在市场一线得到验证。时值春节前后，某些发展商很敏锐，运用元旦销售节点，迅速出货，并在开年之际，再度获得了一种良好销售业绩；也有某些发展商或囿于工程进度、或看不清市场变化等原因，要么赶不上、要么不推货，1月份就这样转眼滑过。但从整体来看，销售数据并不难看：1月份，80—140平方米户型，卖了1834套。140平方米以上户型，卖了688套。
　　2月份，恰遇老式佳节，因此，成交不旺盛，是开发商意料中之事。结合1、2月份市场体现，各房企甚至在今年两会召开前夕，都寄予政府放宽货币政策深切期望。只要政府放宽货币政策，对于房地产来说，就是一种极大利好。由于两会所透露某些信息，被某些楼市专家普遍解读为一种积极，因此，不少房企代表在紧接着对4月份楼市走向预期之际，都不约而同地采用乐观态度，他们有理由坚信：大阳春会紧随而至。
　　需要看到一种现象：3月份一般住宅新增供应还不到900套，仅为1月份1/3，而成交量还是有1553套。发展商良好市场预期，也并非一厢情愿：4月份，东莞一般住宅成交量达到1793套；140平方米以上大户型，成交量也超过400套；别墅100套。
　　5—10月 中等户型产品消化较快
　　转折点正式来临。4月下旬，一纸史上最为严厉楼市新政正式落地，发展商美好愿望正遭受来自现实冲击。在紧接着来临五一黄金周，城区各大楼盘均上演了惨败局面，甚至某些楼盘还出现零成交状态。5月东莞商品住宅总成交量还不到套，这种情形，让消费者不经意联络起5月份，商品住宅月度成交量超过5000套数据，相形之下，一边是“红五月”，另一边则是“灰五月”。
　　从4—7月份买卖双方心态来看，首先，楼市新政实行后，在一定程度上坚定了消费者降价强烈预期性，不少原准备在5月份出手买房消费者纷纷推迟购房计划；此外首先，由于房企尤其是主流品牌房企资金压力不大。早在新政实行之前，他们抓住底利好政策实行所波及整个消费力充足释放大好前提，在第一季度加紧销售进程，迅速实现了资金回笼渠道，以致房企在这期间都体现出不太紧张心态。
　　房企普遍所体现出淡定心态背后，则是成交量持续下探事实。不过，这一现象，自8月份开始，开始得到扭转。
　　从数据来看，8月期间，每周住宅成交量平均超过800套，日均成交量超过100套，相比新政实行一段时间内日均成交量徘徊在50套，住宅成交量开始出现反弹特征。到了9、10月份，一般住宅成交量再度冲破套。值得一提是，就在国庆前夕，包括银监会、国土资源部在内多部门刚刚颁布楼市新政。

　　价格
　　1—10月 市场并未出现降价跟随风潮
　　作为东莞本土房企大鳄，光大在市场体现可视为起到模范作用。在它积极参与和带动下，东莞房价从巅峰时期迅速降至一种相对合理水平。
　　但正所谓彼一时此一时。今年4月下旬出台严厉新政实行不到一周时间，光大就高举“听党话跟党走”大旗，对黄旗印象和景湖时代城两项目打出“83折”优惠，在消费者中赚足眼球，并赢来喝采。但实际上是，此举，光大并没有起到引领整个市场大势跟随风标杆作用。
　　一种多月时间过去后，作为深系房企一种代表，深业地产也不经意发起“要在东莞市场上引起轰动”豪言，对旗下5栋68套单位以5500元/平方米价格分批推出市场，消费者趋之若鹜。
　　从数据来看，今年前10月份，一般住宅成交均价为5906元/平方米，140平方米以上户型成交均价为8410元/平方米。从月度走势来看，1—10月份，东莞一般住宅成交均价基本维持在6000元/平方米，10月份达到6298元/平方米；140平方米以上户型成交均价在这期间变化相对大。9月份，该类型产品成交均价达到9084元/平方米，这与部分高端大户豪宅上市拉高整体均价不无关系。
　　年终
　　价格走势变数大
　　一般住宅、大户洋房后市价格走势将怎样？
　　有一点需要认清就是，真正影响市场价格力量是供求关系，供应量增长直接影响市场价格；此外，还取决于发展商资金链紧张程度。开发商降价前提是企业资金紧张，没有钱了，企业资金链条紧张比任何导致降价原因压力都大。
　　从现阶段来看，政策从紧已经是一种事实，但一种重要前提就是目前发展商资金链相对宽松，由此在今年内想让他们在价格上作出妥协，会存在一定现实考验。从明年上六个月来看，某些大户型单位会继续加大供应量，在供求关系制约经济理论中，价格会有波动，也在正常中。至于一般住宅，尤其结合两次新政实行前后节点来看，主力项目成交均价体现相对稳定，由此可以预见是，假如明年上六个月供应量仍然从紧，那么，价格下调也许性就不会太大。（记者 蓝学才）
　【别墅类】独栋别墅最高价曾卖到7.5万/平米

1—10月份，东莞别墅成交均价为15044元/平米
　　，对于房地产来说，是一种特殊年份。就在今年，政府两度出台宏观调控政策，且被称为史上“最严厉”，在这期间，央行还祭出加息“杀手锏”，意在通过此，来克制住流入楼市资金。但一种现实问题是，在人民币升值、通货膨胀预期影响越发强烈当下，尤其是对于别墅买家，他们还是将资金考虑投入稀缺性物业中，这也就直接导致，进入9、10月份后，东莞别墅成交量开始出现明显上升真实一幕。
　　市场
　　1—8月份 成交量起伏变化较大
　　在底多种利好政策刺激下，东莞楼市上演了量价齐升局面。尤其是别墅市场，去年东莞别墅成交量为历年之最。有数据提到，别墅销售套数超过套。这个数据，比楼市进入高峰期还要高。分析其背后原因，与去年货币政策宽松不无关系，由于当时别墅销售仍然可以做到两成首付，吸引了不少资金，从而使得别墅成交量大增。
　　进入以来，从政策环境来看，有关别墅禁地令政策仍然从紧。3月11日，国土部再次发出告知规定各地严格控制大套型住房用地、禁批别墅用地。实际上，类似“禁地令”已不是第一次。早在国土部就叫停别墅用地审批，其后多次强调。在这样前提下，东莞别墅市场第一季度体现相对“抢眼”。今年1月份，别墅新增供应套数为278套，成交了218套，其中独栋别墅就有107套，成为成交主体。
　　4月份，号称史上最为严厉“国十一条”正式落地。尽管这一意在打击投资客新政并没有直接指向别墅产品，不少业内人士也坚决认为它不会对别墅销售导致影响，但市场证明，别墅最终还是“深受其害”。从供应来看，5—8月份，别墅新增供应量维持在70套左右，其中6月份，新增供应还处在零供应状态。从成交量来看，在这期间，别墅成交套数仅维持在60套左右，与去年月度200多套成交量相比，展现大幅下跌态势。
　　这种现象产生背后，就是今年内第一次宏观调控政策出台后，对购房心理产生了不小影响。国务院出台新国十条调控新政，明确提出了实行严格差异化信贷政策、同步对外地人购房、境外人士购房均提出了明确限制，这些政策出台，对别墅市场成交产生了较大影响。由于，从以往成交案例来看，东莞城区别墅市场上虽然外地客户比例不大，不过靠近深圳某些镇街别墅项目，外地客户比例较大，这就导致从整体来看，所受到直接影响不小。
　　此外，当时政策实行后，由于地产股不停下跌，股市受到重挫，许多投资者信心严重局限性，深入导致了购房者观望行为发生。这些均导致期间别墅市场败落。
　　9—10月份 出现反弹继续突破百套成交量
　　一波未平一波又起。就在大多数开发商所预期看好十一黄金周将要来临之际，9月29日，宏观调控政策再度被政府“祭出”。
　　也许是之前政策已经透支了预期，也许是居高不下CPI影响，新一轮政策出台后，别墅成交量恰好在这期间又出现反弹特征。
　　东莞中原地产数据提到，9月份，别墅成交套数为127套，10月份为137套。启动机构筹划总监张志芳说，由于别墅是属于稀缺品，之前政策出台后，大家并没有盼到别墅价格下跌，再者，在通货膨胀预期影响下，某些有钱人还是会将资金流向别墅市场，这也就导致别墅成交量反弹现象。
　　SOHO中国董事长潘石屹在其微博中说，目前市场上资金过于富余，通胀预期又十分强烈，富余资金急需寻找出口。无论是农产品、艺术品，还是商业地产、高端别墅，均有也许成为投资对象。

　　价格：1—10月份 成交均价起伏变化较大
　　需要辨清一种事实就是，目前在市场上流通别墅产品，严格意义上来分为两种：别墅和类别墅。即是老式意义上独栋别墅、叠加别墅、联排和双拼别墅。以叠加别墅为例，从今年1—10月份，其成交均价基本维系在10000元/平方米左右波动，最高峰出现5月份，为11971元/平方米，最低峰为9223元/平方米，出目前10月份；独栋别墅成交均价则基本维持在1.6万元/平方米左右，今年10月份，达到21900元/平方米，这其中与高端别墅加大供应量从而拉高当月均价不无关系。整体来看，截至目前，别墅成交均价今年10月份达到最高峰，为17459元/平方米，从1—9月份，月度均价体现出较大跳跃性特征。
　　其实，从这几年别墅成交价格来看，受别墅禁地令影响，体现出不停趋高特征。以独栋别墅为例，成交均价为1.4万元/平方米、为1.38万元/平方米、为1.7万元/平方米。
　　纵观这几年别墅成交市场，最高单价曾卖到7.5万元/平方米，为松山湖一号樱花湖33—36栋单位，均价区间为6.5—7.5万元/平方米，不过，户型面积不大，176平方米，成交总价一套单位为1300万元左右。
　　后市：别墅成中长期投资首选
　　从宏观经济角度分析，估计明年东莞出口持续复苏回升，带动第二产业经济增长，同步东莞第三产业在产业转型升级中持续加紧发展，整体而言，明年东莞经济增长势头比较明显，同步也意味着东莞本土企业主财富持续增值，加上明年通胀持续，对房产投资需求热情仍然比较高；此外，估计在深圳限购令没有解除状况下，同步明年广深港高铁开通，深圳、香港甚至内地投资资金将持续流入东莞市场尤其是高端豪宅别墅物业。因此，明年对别墅需求仍然持续旺盛，尤其是对山水资源、都市中心地段别墅盘需求愈加强烈。
　　在中原地产市场研究部经理车得锐看来，近四年别墅市场供需相对比较平衡，估计明年别墅供应比今年有所增长，但相对于旺盛需求而言，供应上仍然趋向偏紧。明年别墅市场供需状况决定了别墅成交价格整体展现平稳上涨势头。
　　因此，他预测：分别墅类型去看，由于独栋别墅愈发稀缺，并且户型面积趋小化，独栋别墅成交均价估计有较为明显上涨；而伴随独栋别墅日益稀缺，双拼别墅逐渐成为独栋别墅替代品，需求日趋旺盛，因此估计双拼别墅价格

　　【中小户型】1—10月份，东莞公寓均价为6200元/平方米左右
　　从8月到10月份，东莞公寓市场已经持续三个月新增供应为零。而这种情形，就城区而言，零供应或许要延续到年终。一面是所谓刚需要出手，首先却紧张在“市场不稳定期”遭冷遇。
　　小公寓市场，在动乱不安楼市中，度过最波澜不惊一年。
　　市场
　　【1—4月】
　　签约均价高达7600多元/平方米
　　数据显示，在今年3月份，新增供应商品房面积23.32万㎡，供立案2220套，其中商品住宅19.99万平方米，其中公寓项目仅有一种，就是东城迪纳酒店公寓项目。
　　今年三月份，由于迪纳酒店公寓入市，签约均价从2月份6400元飙涨到7669元，但签约面积并未出现太大变化。
　　小公寓曾深受打击。6月，国家建设部等9部委下发文献，规定每个都市新动工建设住宅总量中，应有70%以上为90㎡如下中小套型住宅，此即为“90/70”政策。
　　在这一政策制衡下，由于小户型公寓有着总价低、首付低等优势，直接导致目前市场上大部分小户型产品客户群体都以投资为主。东莞小户型产品供应量也因此迅即不停增大。
　　来自东莞中原记录数据，，东莞小户型供应总量为5152套，为7666套，截至9月，东莞小户型供应总量已经达到7818套，加上年终某些新项目，东莞小户型供应总量突破1.2万套。东莞合富辉煌监测数据也显示，从8月至8月两年时间里，全市公寓供应量达到138万平方米，其中新增供应69万平方米。
　　供应面积在不停加大，但在首付提高、收益率大幅下降前提下，以投资为主小户型楼盘正陷入销售困境。
　　实际上，从下六个月开始，小户型公寓产品竞争开始非常剧烈。
　　5—7月 市场曾出现个别楼盘降价
　　尽管东莞城区公寓新增稀缺，受到政策影响，前10个月东莞公寓市场，价格平稳上升，并未出现大涨现象。不过，4月中旬房贷新政，还是让不少楼盘出现价风格整。
　　以南城天诚国际这个楼盘为例，据东莞合富辉煌监测数据显示，1-3月份，该盘成交均价为6700元/平方米，从4月份开始，成交单价出现大幅调整。今年8月份，成交单价已经降为“5”字头，为5977元/平方米。不过，伴随人气复苏，市场回暖，9月份开始，该盘成交均价再次调为6300元/平方米之上。
　　莞城君悦2046这个盘也算个跨年销售项目，1-6月份，成交单价均在4800元/平方米左右，从去年9月份开始，单价缓慢提高，最高成交单价在今年4月份，曾达到5500元/平方米。然而4月房贷新政让这一涨价趋势再次终止，5-8月份，成交单价再回5100元/平方米；伴随8、9月份市场回暖，尾盘销售阶段君悦2046也适度抬高身价，成交价涨到了5400元/平方米。
　8-10月 持续三个月无新增项目
　　“在东莞买个合适公寓真难。”宋歌在东莞某房地产开发企业工作，大学毕业，她只身一人从广州来东莞。宋歌算了一笔账，独身公寓每月房租在1000元左右，买个30平方米小公寓，总价也就20万元，供完，月供不到1000元，比租房要划算得多了。
　　从今年五一开始，宋歌在四大城区不停地看房，重要是找小户型公寓产品。“掰着指头都能数过来，迪纳酒店公寓、中信德方斯、都市风景、天诚国际，尚有世纪城、上东国际推出公寓。”在南城工作宋歌说，这些项目不是有点远，就是有点偏，“有两个在踌躇要不要下定买时候，又剩余尾货，还死撑着不降价。”
　　可选产品少，成交价格高。成了今年小公寓产品重要特征。
　　据中原地产监控数据显示，由于政策调控，投机投资需求受到平抑作用，今年“金九银十”小户型公寓新增供应量比较小，占总体供应比例1.83%，创近五年新低。
　　对这一现象，瑞峰置业副总经理姚丽军解释为，经历-三年井喷后，东莞小户型公寓开发投资热潮开始逐渐退潮，市场回归理性。
　　其实，新增公寓已经是急剧减少了。东莞合富辉煌有关数据显示，东莞新增公寓面积仅约20万平方米，约3480套，同比大幅减少53.7%。在三大住宅类型中，公寓为唯一供应减少产品。

　　年终
　　价格走势变化不大 城区潜在新项目少
　　就城区而言，今年公寓供应得并不多。
　　年初，东莞中原地产提供数据显示，公寓潜在供应新项目有东城星河传说迪纳酒店公寓、东城红和花园商住小区，石龙腾龙领寓和万江润隆大厦，新增公寓面积约15万平方米。
　　实际上，仅有迪纳酒店公寓入市，其他三个至今都杳无音信。而几种在售公寓项目，例如都市风景、天诚国际、宜景康源等都是跨年项目。
　　而在下六个月，城区最也许入市项目即为南城三元里片区中央财津。项目一楼将引进大型商超，楼上拟建公寓式住宅，大多是中小户型，包括独身公寓、一房一厅、两房一厅，面积在30~80平方米之间。
　　其实，早在，开发商已在筹办该项目。目前，该项目工程已经封顶，但开盘确定期间却一推再推。除了价格难定之外，市场屡遭“调控”，不利投资入市是一大主因。
　　“东莞城区公寓可售量越来越少，逐渐成稀缺。”合富辉煌市场研究部经理李兴旺说，，东莞公寓价格走势较平稳，波动较小，高端公寓较少，以一般公寓为主。虽然受到政策影响，但供应毕竟偏紧，价格以平稳为主，稳中有升。
　　数据显示，东莞公寓销售均价约6013元/平方米，同比略涨2.6%，上涨幅度相对较小，重要原由于在售以一般公寓为主，高端公寓较少。今年，公寓价格或被星河传说等高端公寓拉升，但上升幅度或较平稳。(记者 李前刚)
【二手】前10月东莞二手房成交均价5500元/平
　　1—10月份，二手市场曾出现三个月观望期
　　在未来两个月内，由于业主放盘积极性不高，而需求市场并未衰减，东莞二手房市场行情发生转折也许不会太大。
　　市场
　　1—4月　初次置业入市促成交升温
　　时至今日，不少二手房从业人员都对年后3月份小阳春念念不忘。
　　“3月份东莞二手住宅市场出现了交投升温态势，从2月份老式交投淡季回升至正常交投水平。”金信联行市场研究部罗平分析到，春节后，买卖双方逐渐走出观望，交投活跃度增长。
　　同样，从合富置业监控成交数据显示，3月份东莞二手住宅成交均价为5354元/平方米。
　　而这一次成交升温，初次置业人士入市积极性提高率先显现，3月份超过初次置业成交比例高达65%，初次置业人士比较青睐总价在30~50万元之间二手房。
　　据合富置业记录数据显示，3月份出现超过四成初次置业成交个案落在该总价区间段内。60-90平方米中小户型受到初次置业人士追捧，3月份该面积段成交比例达39%。由于经济能力所限，商业贷款仍是多数初次置业人士实现购房计划途径，3月份约六成多初次置业人士选用商业贷款。东城区中信阳光假日、中信阳光澳园、景湖春天，南城区未来世界花园、金地格林小城等，都是3月份初次置业人士热求楼盘。
　　改善型买家入市积极性紧随初次置业人士之后也陆续提高，面积在120-144平方米舒适型大户型物业受到改善型买家青睐，占3月份改善型置业个案靠近三成分额。景观佳物业受到改善型买家垂青。据合富置业成交数据显示，3月份六成左右改善型买家会选购望小区花园园景物业。
　　5-7月 有业主降价放盘
　　在房贷新政出台一种月后，就开始有买卖双方博弈已令到部分业主不仅不再反价，并且更会出现将放盘价调低现象。受到一手市场打折风带动，二手房业主开始松口，不仅调低放盘价，尚有部分业主在遇到很有诚意买家时，会有5%-10%议价空间存在。
　　例如东泰、西平片区以及东城大道这些二手房成交热门区域，均出现部分业主降价发售物业状况。
　　总来说，在这一期间，中小户型放盘价降价幅度约在几万元左右，而部分大户型物业降价放盘幅度多达十万元起计。如中信凯旋城某个面积在208平方米放盘单位，原放盘价为165万元，目前业主将价风格低10万元，但愿能将物业尽快发售套现。
　　同样，从金信联行市场研究部记录数据来看，5月份东莞市区中心区二手房成交量出现了明显下跌，环比跌幅为27.40%，同比略降3.64%。由于性价比高笋盘受到购房者爱慕，拉低了成交均价，比4月份下降了12.5%，降至5285元，从数据来看，新政增进了中低价位成交量，克制了中高价位成交。

　　8-10月 9月份曾迎来一波成交小反弹
　　在5-7月份累积市场需求终于在9月份慢慢释放出来，在东莞二手房市场中，又是自住需求继续释放令9月二手楼市交投热度得以保持。
　　不过，市场上流传着即将出台“二次调控”新政消息，以及一手楼市推货旺季到来，令投资者和部分自住用家并不急着入市，从而令9月份二手交投势头并没有出现急剧升温状况。来自合富置业成交数据显示，9月份东莞整体二手住宅买卖成交均价为5319元/平方米，环比下降6.8%。
　　对于今年十一，也适逢“二次调控”出台后首个假期。
　　而“十一”黄金周二手楼市人气并未比平日出现明显增长。从以往经验分析，东莞二手市场业主与买家对新政往往都需要一段时间进行消化，由于“二次调控”出台很快，市场仍处在消化阶段，而东莞二手市场投资客数量不多，新政令投资者处在观望。
　　合富置业东莞分企业总经理肖伟嘉表达，无论是城区还是镇区，自住客比例相称高，在十一黄金周期间看楼大多都是刚性需求买家。东泰花园、金地格林小城等成熟楼盘在十一黄金周期间受到用家追捧，入市基本都是初次置业和改善型换房客，多选择两房或三房单位。在镇区方面，以常平为例，十一黄金周看楼以外地人居多，50-80平方米一房和两房比较多人关注。
　　价格
　　市场并未出现明显下行态势
　　细心观测，就会发现，-东莞二手楼价大体呈"V"字形走势。
　　在“9.27”新政以及经济不景气双重影响下，深圳、香港等投资客大量撤出东莞楼市，东莞二手楼市旋即陷入低迷状态：刚需买家深度观望、交投量剧减五成以上，业主或急需资金或心理恐慌，大幅降价发售，楼价迅速下滑。
　　国家救市政策出台，积累刚性需求集中爆发，二手交投增幅在八成以上，二手楼价迅速反弹，一路攀升。
　　罗平认为，与城区新盘万元均价相比，10月东莞二手房成交均价6561似乎还处在低位，但却是近几月初次站上6500新高位，与9月5881元相比涨了680元。均价拉高与高端物业需求初步复苏有关，在东莞不出台限购令状况下，高端物业需求估计在未来数月也许深入回暖，二手房成交均价有也许继续拉高。不过未来中低价位物业仍会最受欢迎，二手房均价总体将保持小幅上扬态势。
　年终
　　价格走势变数大
　　本轮调整从去年年末开始，一直到近来“十一”前后，给楼市带来影响，首当其冲当属一线都市，东莞作为二线都市，似乎对新政不是很“感冒”。
　　罗平认为，成交量虽然无法企及8月峰值，不过二手房市场总体仍然非常活跃。由于刚需对政策失去信心而纷纷入市，中低价位物业需求显得较为强劲，加之广深两市出台限购令也许将部分购房者分流至东莞，因此估计接下来几种月，市场行情不会发生转折。
　　“对有购房需求群体来说，根据自身需求及支付能力，选择一套性价比较高物业目前时机也比较适合。”罗平提议，对于业主，也许在物业割舍上显得困难，从东莞近几年楼市走向会发现，东莞楼市一直是不温不火，因此，即便是目前选择脱手也不会对收益产生太大影响。（记者 李前刚）