佛山岭南新天地商业考察报告(45页).ppt

,佛山岭南新天地,商业考察报告,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：,录,一、,项目概况,二、,项目整体规划和地位,三、,其他功能区分析,四、,重点功能区分析文化商业街区,1.1 发展商介绍,1.2 项目规模,1.3 项目区位,1.4 项目周边市场分析,1.5 项目考察评价,一、,项目概括,1.1 发展商介绍,瑞安房地产于2004年成立，总部设于上海，为瑞安集团的地产旗舰公司，结合了集团在中国内地主要的房地产发展项目。瑞安房地产于2006年10月在香港联合交易所主板上市(股票代号0272)，在上海、重庆、武汉、杭州、大连及佛山之中心地段开发九个项目，其总建筑面积约1311.5万平方米（包括其他投资者权益）。,瑞安房地产在内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及文化等项目，其发展项目主要分为三个类别：集多种用途并分多期开发的大型城市核心重建项目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以IT及科技产业为主题，集多种用途的知识型社区综合发展项目，一般包括产业园、商业、零售、酒店、住宅、教育、户外康乐、绿化设施，及其他公共娱乐设施；以及集旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。,1.2 项目规模,住宅面积30万m，,服务式公寓11万m，,商业3万m，,引进精品超市,+,国际影院,+,时尚餐饮,+,休闲娱乐的全业态生活广场适于各个年龄段的消费者，毗邻厚街精神家园,福神岗公园、体育公园，与全亚洲最大的希尔顿酒店近在咫尺,。,地理位置,佛山岭南天地位于禅城老城区，祖庙东华里的中心地段。东起市东下路，西至汾江中路，南起建新路，北沿人民路。,交通通达情况,往广州市中心约半个小时,往广州南站 约20分钟,往新白云国际机场约45分钟,地铁：,广佛地铁祖庙站(百花广场)出，行建新路约二三百米。,公交：,1、公交祖庙站下，到佛山图书城侧路口(黄飞鸿纪念馆)拐入，约200米；2、公交人民路站下；3、公交建新建路下。,自驾车：,可从人民路或建新路入口进入，人民路及祖庙路兴华商场后面均有大型停车场，停车后步行5分钟左右可至,1.3 项目区位,1.5 项目考察评价SWOT分析,优势（S）：,1、历史文化悠久，知名度高；,2、具有独特的文化功能及商业氛围浓厚；,3、佛山中心商业组团重要核心，在城市商业,网点体系中处于主导地位；,4、佛山人对祖庙商圈情有独钟，政府和民众,大力支持发展；,5、临近祖庙路、普君北路地铁站，多路公交,劣势（W）：,1、目前缺乏高档百货，购物环境欠理想；,2、地方特色不够明显；,3、目前业态业种较为单一化，多为小型店铺，,以单体商铺为主。,机会（O）：,1、祖庙商圈改造提升进行中；,2、岭南新天地的崛起及广州友谊商店的开业；,3、广佛同城带来机遇，吸引更多周边客流前来消费,4、各类特色店及精致建筑，成为行业标杆。,威胁（T）：,1、普君新城商业步行街开始招商引资；,2、季华商圈为代表的新兴商业区迅速崛起，如万科广场等商业项目相继入市分流了祖庙商圈相当一部分的资源和市场；,3,、祖庙商圈同质化竞争加大，对市场形成潜在威胁，部分商城的倒闭也使投资商信心受挫,2.1 总体功能布局,2.2 项目定位,2.3 目标消费群体定位,2.4 各功能区配比,2.5 公建配套设施分布,2.6 项目首期开发,二、,项目总体规划和定位,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：,总体功能布局,1、,商务区,3、,祖庙,5、,住宅,7、,商业街,9、,公园,11、住宅,2、,酒店及商场,4、,大型商场,6、,住宅,8、,住宅,10、国际学校及幼儿园,2.2 项目定位,揉合,特色传统文化,和,现代消闲生活元素,的大型综合发展项目,岭南天地运用现代手法,改造祖庙东华里片区具有典型岭南民居风格的珍贵历史建筑。在保留历史建筑原有风情的基础上，注入现代时尚元素，让,历史与现代元素和谐地融合,。这个综合改造项目，配合佛山国际性的现代化经济发展，为佛山这个文化名城注入崭新的时代气息。,岭南天地一期以,文化,、,旅游,、,商业,和,休闲,为四大支柱,2.3 目标消费群定位,住宅,2.4 各功能区配比,公共设,施,2.80%,酒店式公,寓,2.00%,住宅,46.08%,办公,30.00%,零售,13.81%,酒店,5.33%,2.5 公建配套设施分布,31,幼儿园：地块13b,18,小学：地块11,社区警务室：地块5，12b,邮政所：地块12b,垃圾转运站：地块12b，18,文化活动站：地块17a,7,公共厕所：地块G-os,6-os,9-os,民俗图书馆兼少儿图书馆：地块7,肉菜市场：地块B1,8b,社区服务中心：地块10,18,变电站：地块8a-os,社区居委会：地块5,12b,公交换乘站：地块C、E1,地下社会停车场：地块G-OS,出自车停靠,旅游车停车,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,社区健康服务中心：地块5,12b,12,WC,居民健身设施：地块17-os,9-os,L,B,P,资料来源,：,美国SOM佛山市禅城区祖庙东华里片区改造概念性规划方案,2.6 项目首期开发,项目分期及总体落成时间,项目整体共分五期开发，预计整体开发完成时间为2018年。,首期开发范围,LOT D 商场、酒店及公寓,占地面积：16,479m/建筑面积：52,100m；,LOT 4 小高层住宅东华嘉苑,占地面积：20,356m/建筑面积：41,803m；,LOT 1 商业街区（第一阶段）,占地面积（含文保单位）：125,892m,新建筑面积：22,571m；,LOT 14 低密度住宅东华轩,占地面积：14,105m/建筑面积：14,528m。,3.1 酒店功能区,3.2 住宅功能区,3.3 商务功能区,3.4 购物中心功能区,三、,其他功能区分析,3.1 岭南天地马哥孛罗酒店,项目更引进世界知名酒店管理公司马可孛罗经营管理拥有 400多个房间的酒店及公寓;其室内设计由著名新加坡设计公司 DP Design打造，融合庄重典雅的岭南风格与西方时尚，为入住者带来独一无二的极致享受;热点。,贵宾楼层位于十五及十六楼，设有马哥孛罗咖啡厅及餐厅，可容纳 196 位顾客。,大堂酒廊位于酒店地面，可容纳 48 位宾客。,酒店设有可容纳 1,000 位宾客之瑰丽堂皇的马哥孛罗宴会厅，以及七个多功能会议室。,岭南天地秉承岭南人居理念，糅合现代华宅之精粹，一期低密度住宅“东华轩”及小高层住宅“东华嘉苑”，景点的外型设计，简约线条搭配得岭南大屋建筑特色，彷如艺术品一样展现人前，气派不凡。,东华轩,东华嘉苑,住宅,3.2 住宅功能区,东华轩低密度别墅,占地面积：15428平方米,建筑面积：26459平方米,容积率：1.03,均价40000元/平方米,仅38幢的低密度市中心珍藏级大宅,面积由285平方米至50平方米,大气天成。尊贵大宅均特设独立门牌号，犹如家族徽章，彰显住户贵胄气派,高墙石阶,方正稳厚，,复原东华里森严排列的古巷特色,更显私密矜贵。,东华嘉苑8层式小高层洋房,占地面积：20362平方米,建筑面积：58188平方米,均价20000元/平方米,主力户型：两房110平方米,三房130-160平方米,四房180-230平方米,一期推出：246套,祖庙路一直是佛山传统的中心商业地带，片区改造后，将由多栋甲级写字楼、星级酒店及大型商场等组成岭南天地的国际都会商务区。其中项目第五期将开发总建面13万平方米，高达415米，80层的超甲级写字楼，势将成为佛山地标之一。各地块由地下通道及地下商场相连，与地铁站出口直接连通，建构多维立体的综合商城。国际名企及著名公司纷纷进驻，带动佛山城市全面升级。,3.3 商务功能区,建筑面积2.2万平方米，将成为佛山市内最高端的购物中心；,首层为一线品牌，二层进驻高档礼服、婚纱定制和高端服装品牌，三层则提倡健康生活方式，健身会所、SPA及各国餐饮。,3.4 购物中心功能区,4.1 文化商业街区分析,4.2 品牌商家及业态,4.3 品牌和业态分析,4.4 建筑风格分析,4.5 商业环境营造分析,4.6 项目小结,四、,重点功能区分析文化商业街区,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：,文化商业街区分析,文化商业街区,范围,总面积67，600平方米，,第一阶段落成22,571平方米。,4.2 品牌商家及业态,4.3 品牌及业态分析,交付模式,商铺的交付模式为“订制式交付”，即由甲方统一规划整体布局，根据项,目建筑风格进行修葺改建等，建筑物符合商业用途后，再根据每个商铺的,功能业态，和每个行业的不同需求，订制式交付商家品牌使用，最大程度,并科学的控制规划的统一性。,经营模式,管理上，商铺只租不售，对商业街采取租户装潢、营运、服务，项目公司,统一管理，严格监管。,主要经营连锁洋品牌和,本土化老字号特色品牌,部分品牌商家展示,部分品牌商家展示,4.3 品牌及业态分析,商业区实景图 人民路,沿街商业,沿街商业,沿街商业,马哥孛罗酒店,商业区实景图,商业区实景图,商业区实景图,商业区实景图,商业区实景图,商业区实景图,4.4 建筑风格分析整体外观,岭南建筑善于利用青砖瓦片、木梁石板等建造材料，创造通透空间及虚灵形体，形成清新明快的建筑形象，同时借鉴古代亭台楼阁原型，使新建筑千姿百态，让岭南韵味更显气质；,基本上没有一座楼、一间店铺是相同的，建筑结构、店面变化万千,。在建筑上彩用了很多岭南独有的工艺特色，如木雕、灰雕、陶瓷、镬耳、趟拢门等，俨如一场视觉艺术盛宴。,建筑物基本上沿用了典型的岭南建筑风格，整体格调古朴、玲珑、雅淡，保留原有风情的基础上，又十分重视现代商业元素，历史与时尚在建筑风格中和谐地融合；,4.4 建筑风格分析外立面,外立面颜色以深灰色、浅灰色为主，外墙主体以灰石砖、青砖堆砌而成，搭配多元化的玻璃和门框等元素；,部分建筑物以传统的骑楼形式展示，和小巧玲珑的二层阳台衬托出浓厚的岭南韵味；,建筑物顶部常做成多层斜坡顶，屋顶是岭南传统的瓦片，部分屋檐以彩画、砖雕等装饰，搭配和谐古朴。,3.5 商业环境营造分析地面,外部街道的地面与阶梯主要以大小不一的石板地砖为主，用新旧混合的地砖堆砌而成的石板路，其中会按不同的功能区，在材质和颜色方面设计也有所不同。,4.5 商业环境营造分析公共区域,建筑风格园林绿化,通过合理的空间改造，增设的公共区域都布置大面积的绿化，树木的挑选更是以岭南水乡的特有植物为主。,建筑风格路牌指引、卫生间,区域内指引标志的设计各具特色，在墙体的标识为凹凸隶书字体，开放式区域以展示架形式为主，简洁而优雅；,围挡的宣传语除了普通话外还使用了粤语，增添了亲和力和粤文化；卫生间墙面仍以旧式砖块，男女以及残障标志颜色分明；,建筑风格园林绿化,除了路边的树木植被，各类盆栽，房屋的外墙等各个角落都种植有不同形状高度的绿化，恰到好处地搭配整体建筑效果，美观而精致。,3.5 商业环境营造分析行政文化设施,根据主要文化商业街区的节点设施，设立,婚姻登记处,为项目添加一份温馨浪漫的色彩，引导人流集聚，同时增加文化氛围；,4.6 项目小结,岭南天地一期揉合特色传统文化和现代消闲生活元素，以,文化 、旅游、商业,和休,闲,为四大支柱。岭南天地将会保留并弘扬岭南文化，一方面以文化枢纽的概念，设置如剧院、展览馆,、画廊,、博物馆及工作坊，同时包含以嫁娶为主题的酒店、珍贵的保护文物、特色商业街、低密度住宅和其他配套设施，并设计”C”型环抱祖庙的景观公园，提供绿化带、广场、人工湖,、水道、市中心微绿洲等大量公共休闲空间，推动佛山发展成为华南文化、旅游、商业、休闲新热点。,项目亮点：,新建或者拓宽道路，加入步行街，使得利于商业街区的人流互动；,新建绿化、喷水池、水池等，打造商业街区关键节点转换，有利于降低消费者游玩购物疲劳；,根据主要文化商业街区的节点设施，在次动线附近新建广场，引导人流集聚，营造商业氛围；,在动线较深处设立独立的卫生间，有利于对商业人流的引导到商业街区的；,在商业街区偏远处，设立独立电房和中央空调主机和垃圾回收处，采用中央空调，提升了整体复,古的文化商业街氛围的舒适度,