北海市场调查报告.ppt

,北海市场调查报告,北海市场调查报告,一、北海城市概况及分析,报告目录,二、北海住宅市场分析,三、北海市场客户分析,第一章,北海城市发展及概况,城市发展概况,宏观经济分析,北海产业分析,银滩片区发展规划,城市发展概况,【,地理位置及特点,】,北海市地处广西南端，北部湾东北岸。北海市位于广西南部，全市南北长,11,公里，东西宽,20,公里。北海是中国古代“海上丝绸之路”始发港，是中国,西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市。,【,行政区划 人口,】,现辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县。,北海市,2010,年末（预测）总人口,160.56,万，市辖区人口,60.47,万。,北海位于广西南部，是具有海滨特色的地级市。,城市发展概况,城市定位：区域性国际滨海旅游城市，以高新技术产业、临港工业为主的港口城市。,北海将努力建设国际北海、海洋北海、休闲北海、宜居北海，成为国际城市网络的重要节点、面向东盟的合作开放示范区、服务三南（西南、华南和中南）的经济繁荣和品质高尚的区域性国际滨海城市；,北海市地处中国广西东南端，北部湾东北端，是滨海资源型城市，是中国西部唯一的首批开放的沿海城市，是,中国西南地区走向国际市场的门户和东南亚各国进入中国的桥头堡,，是西部地区唯一拥有铁路、高速公路、空港和海港的城市。,北海,“,北部湾,”,经济区窗口,全国十大宜居,城市之一,广西南端，北部湾东北岸,为大西南海南东南亚中枢位置,西距南宁,206,公里,东距湛江,198,公里,东南距海口市,147,公里,城市发展概况,发展机遇：中国,东盟,“,一轴两翼,”,区域经济合作带来的历史性机遇。,由于泛北部湾经济合作区包括了大部分东盟国家和中国多个沿海省区，经济互补性强，虽然直接层面的地区发展水平还不高，但周边有发达的珠三角、台湾地区、新加坡，辐射能力较强，而且,21,世纪是海洋经济的世纪，所以在“一轴两翼”格局中，,泛北部湾经济合作区作为中国东盟海上次区域合作，合作空间广阔、发展潜力巨大，是东亚乃至亚太地区层面的一个区域合作。,城市发展概况,城市规划：南进、东扩、北联,”,的城市发展思路，将是影响房地产市场发展方向的重要因素。,随着市政府“南进、东扩、北联”的城市发展思路，新区道路等基础设施逐渐完善，对于北海市的房地产发展起到推波助澜的作用；新行政中心的南移，将是目前影响北海市房地产市场发展方向的最大的因素，北海市东面及城市南面新区逐渐成为房地产开发的热点。,城市发展概况,城市规划：南进、东扩、北联,”,的城市发展思路，将是影响房地产市场发展方向的重要因素。,新行政中心,规划居住区,银 滩 旅 游 度 假 区,城市规划：沿海区域成为北海房地产重点发展对象，北部湾片区与银滩度假区成为房地产优质片区的绝对价值争夺地。,宏观经济分析,GDP,：北海,GDP,近年增长迅猛，房地产正处于高速发展阶段。,宏观经济增长,房地产业发展状况,小于,4%,萎缩,4-5%,停滞,5-8%,稳定发展,大于,8%,进入高速发展期,北海市经济呈现稳定快速的发展态势,近两年均达到,16%,以上的高增长率。,10,年总量已达到,397,亿元，增速达,17.6%,。,数据来源,:,广西统计年鉴,北海政府报告,固定资产投资：基础设施建设、旧城改造、房地产投资等方面投资力度加大，为城市空间快速持续的发展提供了坚实保障。,宏观经济分析,数据来源,:,广西统计年鉴,北海政府报告,人均支配收入：城市居民的购买力有了大幅度的提高，但相比于房价而言，北海居民仍难以承受过高房价。,宏观经济分析,数据来源,:,北海政府报告 广西统计局网站,近年来北海市人均可支配收入呈逐年上升趋势，且增幅相对较大。,2006,年城镇居民人均可支配收入就已经超过了万元大关，,居民的购买力有了较大幅度增强，居民居住水平以及住宅消费需求将得到大幅度提升。据房地产行业的发展规律，人均可支配收入与房地产行业发展具有一定的关系,，如图：,人均可支配收入,800,1300USD,1300,4000USD,4000,8000USD,达,8000USD,房地产发展,高速增长期,快速增长期,稳定增长期,进入衰退期,北海市“十一五”规划提出：必须努力把北海建设成为,南中国滨海休闲度假基地,和,泛北部湾邮轮游艇基地,。,2010,年全市接待游客总人数达到,938,万人次，自,09,年起旅游总收入占到北海市,GDP15%,以上。,北海产业分析,旅游业：大量的外来旅游渡假人口，为北海房地产业特别是渡假类物业带来良好的发展机遇。,北海产业分析,北海市“十一五”规划提出,北海旅游业为重点发展行业，为北海市旅游业发展提供有力的产经政策支持。,北海市“十一五”规划提出：努力提升旅游业水平。,以建设滨海休闲度假基地为目标，,以重点旅游景点景区建设为突破口，努力建设旅游经济强市和中国旅游名城。,加快旅游景点景区开发建设，继续改造和开发银滩国家旅游度假区,。,提出了“,北海在北部湾经济区中率先崛起,”,的战略目标，把旅游产业作为北海四大支柱产业之一和新的经济增长点。,“,十一五”,期间北海旅游业发展规划,旅游业指标,到,2010,年,到,2015,年,国内游客接待量,800,万人次,1600,万人次,入境游客接待量,10,万人次,30,万人次,旅游总收入,50,亿元,150,亿元,旅游外汇收入,3000,万美元,2,亿美元,旅游业,北海产业分析,北海市近年接待国内外游客和境外游客的数量具有明显上升的趋势。旅游业的繁荣，带来众多外来商务客、游客、投资客。,预计在“十一五计划”的发展带动下，北海市旅游业将更加兴旺，游客数量将继续攀升，带动了相关产业，如航空业，酒店业等产业的发展。,旅游业,北海产业分析,旅游业,北海旅游业的收入呈现逐年上升的趋势，,2009,年，旅游业总收入已经达到了,51.67,亿元,，占当年,GDP,的,15.4%,，继续保持了较高的水平。,旅游创汇收入不断增加的同时，也提高了北海在海内外的,知名度,和,影响力,。北海做为海滨城市，旅游业的重要地位正不断显现。,长城计算机,中国电子信息产业集团,杭州贝因美,北海银河科技,北京恒基伟业,北海产业分析,高科技产业：严格的高科技产业限制，保障了北海的环境。,2007,年全市水产品总产量,98.3,万吨，占广西全区水产品总量的,33.2,，水产品总市值,57,亿元，占全市国民生产总值的,23,，水产业已成为北海的优势和支柱产业之一。,2010,年水产业总值突破,60,亿元，超额完成北海“十一五”规划。,北海产业分析,水产业,除了传统三大支柱产业,还有另外一大,“特色”,产业,传 销,传销之都,传销天堂,传销之城,北海产业分析,2007,年，北海房价涨幅连续位列全国第一，一度惊动建设部,如今,北海房价仍在高速增长,其中,数量众多的,传销人员,被认为是高房价的推手之一,“,北海的传销人员估计得有,20,多万,左右，他们一来我们的生意明显得到提升”,-【,陈先生,】,（的士司机，本地人）,“,传销是主要的租房群体，大量涌入的传销人员刺激了,租房市场的繁荣,”,-【,梁老太,】,（万泉城业主，内蒙人）,“,我们项目也有一部分传销人员买的，他们都是比较,有钱,的”,-【,李小姐,】,（万泉城销售）,“,如果传销人员都走了，北海就会变成一座空城，最好都别离开北海，,生意全靠他们罩着,。”,-【,林先生,】,（餐厅老板）,传销一定程度上刺激了北海经济的繁荣,北海产业分析,“,过去,北海一直人口少,人气不旺,所以上个世纪,90,年代,政府把许多精力都用在了 聚集人气 上。,政府只是想让更多的人来北海生活,但却没有想好让这些人如何生活。”,-【,王先生,】,（民政局退休干部）,“,传销你觉得赶得尽吗？政府每年都来一次这样的做法，我们已经习惯了,。”,-【,陈先生,】,（的士司机，本地人）,北海产业分析,传销：政府态度暧昧，传销屡禁不止。,银滩片区发展,银滩区规划设计,银滩片区发展,银滩区规划设计,北海银滩旅游区位于北海市南部岸线，规划范围约,34,平方公里。规划区总体结构上分为东区、中区和西区三个功能分区。,34,平方公里的规划区内以道路、绿化、运河形成蜿蜒交叉伸张的三条链，各个景区景点像大大小小的珍珠般点缀其中，构成“珠联璧合“的空间形态。,本项目,银滩片区发展,银滩区东区规划,文化、教育、旅游综合区域,根据,银滩旅游区总体规划,设计，东区将建成文化、教育、旅游综合区域，包括大学园区及其相关科研单位、新行政中心、体育中心等。,目前，已有北航、卫校等学校入驻大学园区，体育中心项目也已启动。,银滩片区发展,根据,银滩旅游区总体规划,规划设计，西区从冠头岭到侨港，面积约,10,平方公里，主要功能为休闲度假，安排的项目有游艇俱乐部、冠岭山庄、冠头岭国家森林公园以及一些度假型酒店，形成一个“静”的区域。,银滩区西区规划,-,休闲度假区域,银滩区中区规划,娱乐型区域,银滩片区发展,根据,银滩旅游区总体规划,规划设计，中区从侨港的港池到冯家江，相对比其他两个区开发比较早，定位为娱乐型区域,。,整个银滩的东区、中区、西区，其中中区的是重点。中区在,09,年,3,月份已经经过国家批准为开发区，作为北海市重点工程项目之一，北海银滩中区二期改造和建设工程已经于,2007,年启动。,本章小结,1,北海的先天自然条件区位优势，使其成为吸引投资及外来旅游渡假的核心动力，从而带动了投资热潮和房地产业的发展。,2,北海战略地位的进一步提升和城市定位的明确，已经在投资领域和房地产领域得到体现。,3,北海经济总量增长迅速，人均可支配收入已经达到,15000,元，但房地产市场仍需靠外来客群支撑。,4,北海固定资产投资连续增长，城市环境及面貌得到较大改善，也为旅游业及房地产业发展提供了基础条件。,5,传销作为存在的一种特殊产业，对于北海经济及房地产发展起到很强的推动作用，随着政府打击力度的加大，这部分客群将受到一定影响，但北海市场整体的外销特征不会改变。,第二章,房地产市场分析,宏观住宅市场分析,板块分析,重点楼盘分析,住宅市场分析,高潮,一般,低迷,90,年,94,年,00,年,04,年,06,年,泡沫疯狂期,完全停滞期,调整盘活期,恢复苏醒期,稳定发展期,高速发展期,09,年,2010,年,发展历程,20,世纪,90,年代，北海成为广西房地产投资热点。,1992,、,1993,年成为广西房地产投资高峰，投资增长率高达,382.2%,由于炒地成风，投资过度，有效需求不足，北海出现了严重的房地产泡沫。,1993,年随着国家宏观调控，北海房地产业进入调整期。,2001-2005,年，北海房地产进入平稳发展阶段。,2006,年，受国内房地产升温及北部湾经济圈规划影响，北海进入新一轮房地产飞速提升阶段。,07,至,2010,年房价增长速度十分明显,房地产投资额,住宅市场宏观分析,自,05,年以来，北海市房地产投资额总体呈快速增长趋势，,07,年投资增速高达,78.45%,，,08,年由于金融危机影响增幅有所放缓，,2010,年整个北海市房地产投资额达到了,97,亿元，房地产市场进入高速发展阶段。,数据来源于北海统计局,住宅市场宏观分析,商品房销售面积,数据来源：广西统计信息网、北海市统计局,06,年之前，北海市商品房销售量较少，主要以消化历史遗留的烂尾楼为主；,06,年以后，商品房销量有了一个大幅度增长，,08,年销量突破,100,万平方米，,10,年销量已经达到,179,万平方米，说明目前市场需求依然处于旺盛阶段。,住宅市场宏观分析,总体成交金额,从,05,年开始，北海市商品房销售额逐年增长，,2010,年的销售额已经远远超过,2009,年全年水平，市场呈现“量价齐升”的态势。,数据来源：广西统计信息网、北海市统计局,项目,2005,年,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,商品房销售,额（亿元）,4.03,11.18,21.54,30.45,49.73,68.75,房地产投资,额（亿元）,10.79,13.56,24.19,39.24,56.79,97.34,商品房销售投资比,0.37,0.82,0.89,0.78,0.88,0.7,住宅市场宏观分析,总体价格情况,资料来源：北海房地产信息网,北海市房地产经过泡沫期，调整期之后，房价逐步攀升。,2003-2010,年，北海市商品房价格由,1227,元,/,逐渐攀升到,4298,元,/,，保持着相对的稳定,一是由于宏观经济的良好态势，国家通过了,广西北部湾经济发展规划,，使越来越多的投资者看好北海的未来发展；,二是北海优越的地理位置，适宜的气候，良好的居住环境吸引了各地购房者；,三是北海的房价在起步时，相对偏低，有较大的上升空间。,从房价增速观察，就可以看到每当调控政策出台，房价都会受到一定影响，增速震荡幅度较大，缺乏必要的稳定性。这也说明北海房房地产仍然是一个外来消费者较多的市场，房价是在外地客户投资,/,度假的影响下才一路走高的，因此很容易受到政策影响而产生波动。,住宅市场宏观分析,总体价格情况,07,年,3,月份起，北海房价涨幅持续居全国首位,(17-20%),，,价格由每平方米,1500,元左右升到,2000-3000,元,部分超过,3000,元。,09,年,10,月至,2010,年，房价出现大幅上涨趋势,普通商品房价基本在,4400,8000,元之间,部分高端海景项目房价已达,1.4,万均价,08,年至,09,年,10,月，价格上涨较少,北海市商品房均价稳定保持在,3500,元,本地块区域内房价基本在,3500-4500,元之间,住宅市场宏观分析,特征小结,全市商品房项目,约,255,个，,可供约,50,万人居住,北海市区人口仅,约,60,万,属中小城市,相对当地需求,供应量明显过剩,在售新房均价,为,5500,元,/,平米,全市城镇居民人均,可支配收入,16800,元,当地购买力极弱,80%,为外地人,以东北人居多,外地购房者购买目的,以投资、养老过冬,和休闲度假为主,超过,80%,为投资客,自住型购买者不足,5,万,07,年,3,月起房价快速,攀升，而进入,10,月后,交易量却骤减,受楼市调控影响，,2011,年上半年楼市,依旧低迷,北部湾规划,刺激,外地购房者大量求购,居民收入水平低,有效购房需求不足以,支撑整体楼市。,板块特征分析,北海市住宅楼盘共分布在五大区域板块。,根据行政区域的划分，北海房地产市场主要划分为海城区与银海区两大区域；,而根据房地产市场不同的发展特征和状态，北海房地产市场可划分为五大区域；,板块特征分析,各区域典型项目、区域特点及价格区间,区域,典型项目,区域特点,价格,第一区域,天隆三千海,由于较近海，以销售海景物业为主，高层和小高层为主。面积,60,120,不等，户型,1-3,房均有。,该区域一线海景项目售价过万，不看海项目均价基本在,7500,元,/,平方米。,银滩,1,号,森海豪庭,第二区域,同和水岸香堤,该板块以前楼盘相对较少，以同和水岸香堤为代表楼盘，但是潜在开发量比较大，今年以来推出较多新盘。,该区域无海景资源，顾房价相对较低，均价为,5500,元,/,平方米。,辰寰花园,纯天海德堡,第三区域,君临西海岸,该区域市政配套设施完善，是北海传统的中心区域。以两房和三房为主力户型。,无海景资源，依赖市中心成熟资源，均价大多在,5500-6500,元,/,平方米。,天宁假日,尚品国际,第四区域,香槟郡,物业类型丰富，有别墅洋房公寓普通住宅等。项目规模较大，超过,100,亩的项目大多出现于该区域。,在无景观资源的条件下，项目品质决定项目价格，该区域价格区间,5200,5600,元,/,平方米。,蓝海银湾,止泊园,第五区域,北部湾,1,号,一线海景的稀缺资源使得该区域物业多以大户型为主，辅以公寓和五星级酒店。,由于稀有的景观海景资源，均价在,12000,17000,元,/,平方米。,海岸国际,海逸豪园,板块特征分析,对北海市的楼盘而言，稀缺的海景资源就是其利润的来源，一区和五区虽然同属于可看海区域，但是由于方位不同，且距离中心区的距离不同，在价格的反应上也有所不同，五区价格比一区贵。,三区是北海市传统的中心城区，中心城区土地稀缺，土地供应量小，因此该区域的项目相对较少，主要以在售项目或者已经进入尾盘销售的项目为主。,二区和四区代表了北海市目前城市发展的两极,向东和向南发展。这两个区域土地资源丰富，待开发土地众多，虽然市政配套设施不齐备，但价格相对适中，品质较高。纵观这两区，新增项目最多，且未来土地供应量也是集中在这两个区域，所以这两个区域的项目竞争最为激烈。,各区域小结,板块特征分析,北海市主要在售项目,-,西南大道以北广东路以西项目,项目名称,占地面积（亩）,容积率,总建筑面积,(),产品类型,君临,西海岸,10.5,3.95,29450.82,高层,;,小高层,;,丽海明珠,9.9,4.7,31196,27,层高层，,11,层小高,银河,西岸美地,10,2.0,13545.1,两栋,16,层,嘉福,文华苑,54.04,4.1,230000,1600,户，高层,城市丽景,40.36,1.86,52000,整个小区由,4,幢多层和高层建筑半合围组成,天宁假日,10,4.5,29999,整个项目由,2,栋,18,层的高层建筑组成,尚品国际,3.1,7.62,38000,总层高,25,层，地面,23,层，地下两层，地面总高度约,82,米。,百丰花园,108,1.05,155700,26,栋多层、小高、高层，共,1370,户,【,分析,】,1,、项目规模普遍不大，个别项目除外。,该片区属于北海市传统的中心区域，市政配套设施完善，生活便利，路网发达。中心区域的土地具有稀缺性，一般地块不大。从上表可见，在售的多为十来亩的项目。,2,、景观资源较少。,这个片区的项目离海岸线较远，缺乏优越的外部景观资源。大多数项目由于自身地块小的限制，缺乏足够的空间打造内部景观。所以无论是外部景观还是内部景观，都没有太多优势。,3,、在售数量不多。,目前在售的多为较早前开发的项目，新项目出现的频率相对其他片区小。,4,、以小高层和高层为主。,这些项目基本上都是小高层和高层，说明当地对于小高层和高层的接受程度较高。,板块特征分析,北海市主要在售项目,-,西南大道以北广东路以东项目,【,分析,】,1,、大盘汇聚较多。,北部湾,1,号、香槟郡以及止泊园，规模都是百亩以上。且该区域位于北海市东面，是未来城市发展的方向，也是今后供应土地的热点区域之一。虽然目前市政配套不是很齐全，但是未来潜力无限。,项目名称,占地面积（亩）,容积率,总建筑面积,(),产品类型,香槟郡,130,2.7,235000,多层,;,小高层,;,高层,东郡,38,2.2,56000,小高层,;,多层,;,多层,;,高层,东峰锦绣城,69,3.7,185375,高层,北部湾,1,号,165,4.45,490000,高层,迪亚小城二期,80,1.52,68000,小高层,;,别墅,东尚领域,/,3,36657.3,高层,止泊园,163,2,260000,别墅、公寓、情景洋房、多层、高层,海逸豪园,/,/,100000,高层,嘉园,千佰渡,27.88,2.66,56370,高层,俊杰华府,14,3.8,44425.17,高层,金葵,蓝海国际,70,3.2,70000,高层,蓝海银湾,173,1.79,250000,高层,鑫丰丽景,38,3.2,84000,高层,海岸国际,假日公园,13.4,3.8,33885,高层,板块特征分析,北海市主要在售项目,-,西南大道以北广东路以东项目,【,分析,】,2,、少数楼盘拥有优越的景观资源。,海逸豪园、海岸国际以及北部湾,1,号等项目，位于海岸线第一排，拥有稀缺的海景。其他离海岸线较远的项目也纷纷以海景作为卖点，只要能看到一点海，营销就往海景房大做文章。,3,、在售数量多。,因为这里是新开发的区域，土地供应量大，所以很多新项目如雨后春笋般破土而出。,4,、整体开发水平较高，楼盘风格较为鲜明。,放眼整个北海市，高端项目的代表非北部湾,1,号莫属。以桂林山水为外形，风格十分独特，让人过目不忘。在一群同质化严重的项目中鹤立鸡群，价格自然也是风向标。中式建筑代表项目止泊园，在一片欧陆风中找到自己的风格，形成独特竞争力。,板块特征分析,北海市主要在售项目,-,西南大道以南项目,【,分析,】,1,、区域规模呈橄榄形，最大规模和最小规模皆出现于此。,与西南大道以北广东路以东的片区项目相比，这里的项目规模略小，只有天隆,三千海以其千亩大盘之躯坐落在银滩西区，目标是打造一线滨海城市综合体。除此外百亩以上的项目只有同和,水岸香堤一个。其余项目多为一两栋楼的规模。目前该片区市政配套设施虽不齐备，却仍是现阶段北海房地产开发热潮的热点区域。,项目名称,占地面积（亩）,容积率,总建筑面积,(),产品类型,同和,水岸香堤,173,1.79,164368,多层；小高层,穗丰金湾,64.2,4.3,201485.2,10,栋,18F,、,4,栋,33F,、,2,栋,30F,、,1,栋,15F,，共,1876,户,棕榈泉花园公寓,35.1,4.4,104519.4,2,栋,27F,、,4,栋,21F,高层海景公寓,华杰赫尔馨居,22,3.6,53545,3,栋,13F,、,3,栋,16F,高层，,519,户,岳麓海岸,62.71,3.5,160002,17,栋高层，共,572,户,怡康春城,38,4,102728.56,4,栋,18F,、,1,栋,24F,、,2,栋,26F,高层,东辉,瀚林鑫苑,44.46,2.99,97689.93,3,栋,10,或,11F,小高层；,3,栋,17,或,18F,高层；,2,栋,26F,高层,海湾茗园,20,4.2,64453.08,5,栋,30,层高层，共,613,户,嘉盛大厦,1.9,1.97,12895.84,1,栋,22F,商住楼，共,122,套,辰宸花园,16.93,3.98,52653.6,2,栋,17F,和,1,栋,21F,高层,天隆,三千海,3000,1.7,1680000,项目融居住度假、民族风情、滨海旅游、高端商业等形态于一身,北国之春,/,3.96,40028.93,高层,;,小高层,;,板块特征分析,北海市主要在售项目,-,西南大道以南项目,【,分析,】,2,、区域内外部资源差异性大。,天隆三千海雄踞北海市银滩西区，收纳北海一线精华海景、数公里银滩、世界顶级,18,洞高尔夫球场、五星级酒店、奢华游艇会、社区精端会所等于一身，打造南中国一线滨海城市综合体。规划之大手笔目前在北海市尚无其他项目可与之一比。而其他更多则属于规模较小，且无景观资源的项目。,3,、楼盘同质化现象较为严重。,小项目受地块小的局限，即使有心打造特色也没有太多可发挥的空间，除了天隆三千海呈鹤立鸡群之势外，该区域另外一个口碑和销售均不错的项目当属同和水岸香堤。此项目号称,25,万平方米地中海风情住区，但是无论园林还是建筑外形以及地中海风情样板间，都没能将地中海风格很好的表现出来，属于口号营销。,重点楼盘分析,北部湾,1,号,目前，北海售价最高楼盘。,重点楼盘分析,北部湾,1,号,楼盘,名称,北部湾,1,号,地理位置,海城区茶亭路,49,号,占地,面积,1.95,万平米,建筑,面积,15.25,万平米,开发商,北海馨平广洋房地产开发,所属区域,海城区,物业,管理,世邦魏理仕,交房标准,精装修,均价,17000,元,/m,2,配套,顶层网球场、无边际游泳池、休闲会所、私家游艇码头等,重点楼盘分析,北部湾,1,号,出自,MAD,首席设计师马岩松之手,被国内美媒体成为“中标国外标志性建筑第一人”,设计灵感来源于桂林象鼻山,夸张的建筑设计是其成功重要因素，极大的吸引了各地客户的关注。,54,层超五星级酒店,33,层连体式板楼,平层蛋形豪宅,北海目前规划最高的五星级酒店，形成了楼盘的价值标杆。,重点楼盘分析,北部湾,1,号,产品分析,重点楼盘分析,北部湾,1,号,公寓，,35.47,面宽,4,米,阳台面积,5.4,1,房,1,厅,1,卫，,63-67,面宽,4.5,米,阳台面积,10.35,重点楼盘分析,北部湾,1,号,产品分析,2,房,2,厅,2,卫，,93.57,面宽,3.375,米,阳台面积,14.95,主卧套房设计,阳台带观海浴室,2,房,2,厅,2,卫，,111,面宽,5.1,米,客厅极小，主要面积用于主卧，同时主卧占据海景一面；,双套房设计,重点楼盘分析,北部湾,1,号,产品分析,3,房,2,厅,2,卫，,129,总面宽,8.3,米,客厅极小，主要面积用于主卧，同时主卧占据海景一面；,双套房设计,重点楼盘分析,北部湾,1,号,营销增值,内地的产品推介、明星秀等活动极大提升了项目的关注度；,销售现场氛围布置在北海市场较为突出，很好的提升了项目的品质。,航空杂志,明星秀,发布会,重点楼盘分析,北部湾,1,号,客户情况：最终成交客户东北客户占,60%,，其他地区如内蒙、江浙、北京等客户占,30%,，其他为游离客户。,年龄（岁）,30-39,20-29,40-50,51,以上,年龄分布,比例,东北,上海,北京,广东,北海,山东,16%,11%,8%,8%,7%,5%,已积累客户比例,年龄：,35-50,岁为主，,35-45,岁略占多数，约占,40%,。,籍贯：以东北、上海籍为主，约占到已积累客户总数的,27%,。,重点楼盘分析,北部湾,1,号,户型,面积区间,总套数,销售套数,销售率,一房,34-85,1040,593,57%,两房,87-115,371,279,75%,户型配比,产品以一房为主，套数比占到,74%,，面积区间维持在,34-85,平米之间，一房成交率,57%,。,两房数量较少，套数比占到,26%,，面积区间维持在,87-115,平米，两房的成交率为,75%,。,产品属于投资度假型，在户型设计上都弱化了客厅的作用，凸显出短期的居住性。,重点楼盘分析,北部湾,1,号,北部湾,1,号第一批单位成交均价近,10000,元，在,09,年底较好的市场情况下，各类产品销售状况较好，客户以内地客户，特别是东北客户为主。,第二批单位于,2010,年,4,月,28,日推出，在新政的影响下以及第一批业主放盘的影响下，尽管价格达到了,16000,元，但成交情况较差，后续将面临较大困难。,当前销售均价已达,17000,元，月均销售套数约,30,套，销售量不高。,北部湾一号的存在为北海高端房地产市场树立了标杆，其最大成功之处在于其夸张的建筑设计以及较为出色的营销造势增值；,从户型本身角度，其产品设计并不是长期居住产品，更为注重主卧的感受，将客厅尺度完全放小；,针对本地消费群体购买力有限，本项目可借鉴北部湾一号，将目标群体锁定在外地投资客身上。,一期,二期,三期,四期,重点楼盘分析,海岸国际,楼盘,名称,海岸国际,地理位置,海景大道与上海路、茶亭路交汇处,占地,面积,1739,平米,建筑,面积,3.8,万平米,开发商,北海恒昌实业有限公司,所属区域,海城区,物业,管理,-,交房标准,精装修,均价,13000,元,/m,2,配套,自身配套缺乏，周边有酒店、公园、海景广场等,海岸国际,重点楼盘分析,海岸国际,紧邻北部湾一号，享受同一方海域和景致。但是知名度与艺术性远不如北部湾一号。,独特的帆船外立面设计，营造出强烈的滨海建筑感受。,小区内规划中心景观庭园，内赏中心庭园盎然绿意、外可凭澜观碧海蓝天。,主要户型为,64m2-142m2,的一房、两房和三房。,户型,面积区间,总套数,套数比,一房,49-71,93,26%,两房,64-89,208,58%,三房,120-170,57,16%,主力户型配比,重点楼盘分析,海岸国际,产品分析,1,房,2,厅,1,卫，,65.94,户型方正通透,大面积阳台,1,房,2,厅,1,卫，,70.3,大户型阳台设计，保证视野景观,生活阳台，增加实用性,重点楼盘分析,海岸国际,产品分析,3,房,2,厅,2,卫，,142,大户型阳台设计，保证视野景观,生活阳台，增加实用性,2,房,2,厅,1,卫，,85,超大客厅公共空间,弧形阳台海天一色尽收眼底,重点楼盘分析,海岸国际,与北部湾一号相邻，同拥有一线海景资源，但是在项目知名度上远远不及北部湾一号，虽然标榜豪宅，但是户型欠缺豪宅品质，缺乏自身的配套，高房价不被认同。,除了一线海景资源，项目亮点不多，营销推广力度不够，高单价影响到项目销售进度。与北部湾一比较，缺点暴露无遗。,重点楼盘分析,森海豪庭,森海豪庭,楼盘,名称,森海豪庭,地理位置,金海岸大道,59,号,占地,面积,715,亩,建筑,面积,57,万平米,开发商,北海市金昌房地产开发有限公司,所属区域,银海区,物业,管理,金昌物业,交房标准,精装修,均价,住宅,85000,元,/m,2,配套,幼儿园、室内游泳池、网球场、商业街、酒店等,重点楼盘分析,森海豪庭,梧桐园,一期,二期,准五星级酒店,项目分两期开发，一期为,3,层高联排和独栋别墅，共,104,套，,2009,年,9,月推出。,二期于,2009,年,11,月推出，共,6,栋,25,层,-29,层的洋房住宅，共,923,套。目前还有住宅剩余货量较少,规划有一,15,层高五星级酒店，以及,2,万平米的商业街。,产品分析,重点楼盘分析,森海豪庭,产品分析,1,房,1,厅,1,卫，,50,户型中正规矩，没有亮点,没有设置阳台，浪费海景资源,没有设置客厅，突出度假型居住需求,重点楼盘分析,森海豪庭,产品分析,1,房,2,厅,1,卫，,63,拥有景观阳台设计,卧室设有景观飘窗,1,房,2,厅,1,卫，,66,客厅卧室互通，充分享有海景资源,摒弃私密性设计，目的非长住型,重点楼盘分析,森海豪庭,产品分析,1,房,2,厅,1,卫，,69,餐厅可变卧室,景观阳台设计,2,房,2,厅,1,卫，,89,客厅全景观设置,主卧超大阳台配置,重点楼盘分析,森海豪庭,产品分析,户型,面积区间,总套数,销售套数,销售率,一房,50.58-69.7,598,478,90%,两房,86.86-89.05,324,262,92%,别墅,267-438,123,98,100%,主力户型配比,重点楼盘分析,森海豪庭,森海豪庭与万泉城隔路相望，但是档次要高于万泉城，距离银滩只有,1000,米的距离，更好的享有海景资源。,项目自身配套完善，有名幼儿园、豪华泳池、专业球场、迷你电影院、准五星酒店以及,2,万平米的商业街区以及,2,万平米的商业街。,一期别墅主要以本地人为主，低密度物业受到当地人追捧。二期高层可以无遮挡的享有海景资源，以外地客为主。,重点楼盘分析,天隆,三千海,打造成海边的香格里拉,项目,3000,亩的规模在北海无人能及，是北海银滩一大高端楼盘，主要以住宅为主。,楼盘,名称,天隆,三千海,地理位置,金海岸大道和北海大道交汇处,占地,面积,3000,亩,建筑,面积,168.17,万,开发商,北海市天隆房地产开发有限公司,所属区域,银海区,物业,管理,戴德梁行,交房标准,毛坯,均价,均价,16000,/m,2,配套,五星酒店、滨海高尔夫、游艇码头、私人会所、商业街、电影院等,天隆,三千海,重点楼盘分析,天隆,三千海,欧陆城堡式别墅,ART-DEC,风格高层,超五星酒店,国际游艇会,重点楼盘分析,天隆,三千海,项目户型配比,重点楼盘分析,天隆,三千海,在售,一期,户型,面积（）,套数,比例,1,房,1,厅,74.09-76.89,110,16%,2,房,2,厅,90.68-94.86,171,25%,64%,117.56,56,8%,120.22,128.44,230,33%,3,房,2,厅,160.94-166.54,102,15%,复式,167.49-181.56,96,7%,3%,218.09-266.86,20,2%,合计,697,100%,项目主力户型分析,重点楼盘分析,天隆,三千海,3,房,2,厅,161.13,户型设计以“方便看海”为准则，大阳台有,2.7,米宽、,7.8,米长，面积达,21,，主卧室也有一个相当大的转角全落地飘窗，其它地方则乏善可陈。,从整体看房间布局不是很理想，而且主卧室有,40,，另,2,个卧室只有,13.65,和,6.67,，各房之间的面积分配不理想，“尊主轻次”比较严重。,3,房,2,厅,161.13,户型设计以“方便看海”为准则，大阳台有,2.7,米宽、,7.8,米长，面积达,21,，主卧室也有一个相当大的转角全落地飘窗，其它地方则乏善可陈。,从整体看房间布局不是很理想，而且主卧室有,40,，另,2,个卧室只有,13.65,和,6.67,，各房之间的面积分配不理想，“尊主轻次”比较严重。,项目同样定位于度假休闲型产品，以规模和豪华配套为诉求，项目涵盖住宅、酒店、商业、写字楼等多种物业形态，力求打造成“小众城市”。,项目在外立面设计上采用欧式建筑风格，简洁典雅，但相对于北部湾夸张的外立设计，显得有点中庸。,项目推广渠道主要是,CCTV2,，凤凰卫视，航空杂志、户外高杆，成交客户主要是一线城市客户居多：北京、上海、东北三省。,当前一期销售已达,9,成，均价为,16000,/m2,。,天隆,三千海与本项目同样位于银滩片区，享有共同的海景资源，但是本案在规模和配套上难以达到三千海的高度，,重点楼盘分析,天隆,三千海,项目同样定位于度假休闲型产品，以规模和豪华配套为诉求，项目涵盖住宅、酒店、商业、写字楼等多种物业形态，力求打造成“小众城市”。,项目在外立面设计上采用欧式建筑风格，简洁典雅，但相对于北部湾夸张的外立设计，显得有点中庸。,项目推广渠道主要是,CCTV2,，凤凰卫视，航空杂志、户外高杆，成交客户主要是一线城市客户居多：北京、上海、东北三省。,当前一期销售已达,9,成，均价为,16000,/m2,。,天隆,三千海与本项目同样位于银滩片区，享有共同的海景资源，但是本案在规模和配套上难以达到三千海的高度，,重点楼盘分析,天隆,三千海,第三章,客户分析,北海置业客户外地人占了绝大部分，比例为,84%,；,这些客户中主要来自的区域有三个特征，一是,北方寒冷地,区,；二是,经济较发达的经济区域,；,他们年龄比较偏大，,40,岁以上客户占有约,60%,；,他们来北海主要的目的是,投资,，其次是,养老居住,，第三是,旅游观光等。,市调情况,客户分析,客户分析,北海房地产销售客户分析,1,、纯投资型 这种又分长线和短线投资 在楼盘开工前预定折扣较低的房子在几个月后抛掉赚差价的是短线，属投机取巧型；买下来先租三两年后转卖赚升值空间是长线，属稳操胜券型；短线投资的风险看似很大，实则很小，短线炒作者大部分都有充裕的资金能买下不能抛掉的房子，已经作了几层打算。把钱存在银行，物价上涨钱是贬值，买房产不说肯定升值，至少也能保值。,2,、纯居住型 居住又分两种，目前有不少外地人是看中北海的发展，真正愿意留在这边做生意，茶叶、贸易、娱乐行业较多，买了房一家三口安居乐业了；另一种是候鸟型，大部分为哈尔滨、上海、北京、兰州等城市的单位职工或政府老干部、老师等，买了房冬天从冷冻的北方飞过来住三两个月，其余时间丢空或出租。,3,、资产增值型 主要是以本地北海人为主，大部分北海为官为商的人原来都有房住，但就是要买多一两套，一可拿来出租供月供，二可留下儿女做遗产。也有很多外地这样，买了房都用儿女的名字，为他们将来做打算。,4,、目前北海买房的外地人主要有黑龙江、北京、上海、兰州、河南、浙江、福建、广东等。,5,、,北海本地客户无法接受过高价格，其置业需求并不强烈，对海景项目并不追捧，投资意识尚未普及，基本不可能成为本项目客户。,6,、,北海活跃着大量投资客户，价格承受能力强，最为重视升值空间，因此，必需充分对这类客户展示项目的投资前景和升值潜力。,7,、,北海存在大量渡假及候鸟型客户，这些客户价格承受能力一般，主要看中北海宜人的气候。,8,、“,传销”类客户对北海高端楼市的带动比较明显，尽管目前受到政策打击，但其对北海的认可度使其仍有可能在北海置业。,市场调查报告结束,谢 谢,