北京莱镇香格里项目投标报告.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,首先感谢北京海欣方舟房地产开发有限公司给予伟业顾问此次投标机会,由于目前本项目的用地规划、产品设计、景观设计均已完成，并已进入施工阶段，故伟业此次投标报告将重点针对产品价格的推导、营销策略的制定、销售计划的安排进行详细阐述,疯狂楼市中,看伟业精湛的舞蹈,用事实说话,莱镇,香格里项目投标报告,伟业顾问,2010,年,4,月,在动笔之前，我们去项目实地进行勘察，去深入了解,【,莱镇,香格里,】,是一个什么样的项目？,这次之行，我们的感受是无比兴奋的,源于我们对项目有切实的把握,对营销有着十足的信心,项目定位,项目自身解读,看清天下易，认识自己难！,周边配套,地块研究,生活便利型,：,大中电器、小白羊超市、天客隆超市、泰乐福、利客隆超市等,享受型,：,金商厦购物中心、金五星商厦购物中心、蓝岛金隅百货,等,综合医院,：,北京京北医院、北京回龙观医院、北京清河医院、北京福利医院等,专科医院,：,北京中恒骨科医院,、圣地儿童医院、,北京安泰医院、京牧动物医院等,商务宴请,：,上岛咖啡橡树湾店、泰山饭店、西三旗大酒店,、,帝元大酒店,等,聚会餐饮,：,大鸭梨、潭鱼头餐厅、湘悦轩酒楼、莆枫海鲜酒楼、马兰拉面、天外天等,快餐,：,麦当劳,清河店、,肯德基天通苑店、肯德基清河店、必胜客清河店等,启蒙教育,：,中国音乐学院附属艺术幼儿园、中国电力科学研究院幼儿园、乐乐幼儿园等,义务教育,：,德外四小、永泰小学,、,育鹰小学、海淀第,2,实验小学、二十中、清河中学等,高等教育,：,北京信息科技大学、北京外事学院,、,北交大清河学院,、,北京城市学院,等,日常服务,：,安宁里邮政储蓄、建行安宁庄支行、农行清河支行、农商行毛纺路分理处、工行清河三街储蓄所、光大银行、北京银行,ATM,等,理财服务,：,冠通期货司安华桥营业部、银河证券清河东路网点、金福典当,洗浴,：,永泰屿洗浴中心、清水河洗浴中心、雅馨足疗城、丽清阁洗浴中心等,KTV,：太伟,KTV,、好运不夜城,KTV,、炫酷,DISCO,、蓝黛时空汇、皇冠,KTV,等,健身,：,观澳园健身游泳馆、顶峰健身,(,海淀店,),、雅姿女子健身、泰华鹏海文体中心、华控大厦网球场、启点网球俱乐部、金榜园游泳馆 、昆泰酒店游泳馆等,生活必备体系,购,物,医,疗,餐,饮,教,育,金,融,娱,乐,休,闲,地块研究,项目四至,市政代征绿地,君安家园,东侧,东至前屯路，项目东侧紧邻市政代征绿地。,西侧,项目西侧为北京电力管理干部学院及少量,90,年代,6,层住宅楼。,南侧,南至君安家园，该项目为,2000,年的经济适用住房,北侧,北至西小口路，路北侧沿街为,2,层独栋商业楼，经营业态有汽车修理场，小食餐饮街等。,住宅楼,君安家园,北京电力管理干部学院,独栋商业楼,地块研究,地块现状,周边道路：四周均为市政主干道，道路宽敞、条件良好。,地块现状：三期地块地面平整、开阔,目前已进入基础施工阶段。,实地感受,莱镇香格里一期、二期已顺利入住，现已成为成熟的大型居住社区,社区建筑与园林融为一体根据北方园林特征设计的园林，景观环境优美，居住舒适度高,小区一期的中心景观花园，把我们的目光一下子聚到了这里,石阶的细节，让我们感受到开发商的精雕细琢，打造高品质社区的用心,在这里到处能看到老人和儿童的身影，生活氛围极为融洽、和谐,项目总体规划,基础信息,地理位置：,位于清河区域小营桥东北角。,总占地面积：,11.2,公顷,总建筑面积：,27,万平米,总容积率：,2.37,建筑密度：,18.6%,区域绿化率：,66%,建筑规划形式：,短板式楼体形态，,918,层板式小高层,社区配套：,一期,2000,平方米会所、二期,17,号楼,2000,平方米商业配套,一期,二期,15#,16#,14#,13#,三期,地块研究,地块研究,三期用地规划条件,项目指标,用地规模,规划总用地面积,25481.7,总建筑面积,62532,住宅建筑面积,55634,公共建筑面积,-,地下总建筑面积,6898,居住建筑密度,20.9%,容积率,2.5,绿地率,35%,总户数,647,停车位（含二期）,746,地面停车（含二期）,150,三期规划用地位于一期、二期及市政代征绿地之间，形成大规模居住社区，整体居住环境较好。,三 期 规 划,14,号楼,13,号楼,15,号楼,16,号楼,三期规划用地,二期,一期,市政代征绿地,产品分析,户型面积配比,本案户型以一居、二居为主，主力区间在,73-95,平米,其中二居产品占总比重的,51%,，占绝对主力,从户型配比表中可获知：本案为,实用型产品为主的地产项目,户型,居室类型,户型格局,面积区间,可售建面,可售套数,套数配比,一居,经济型一居,一室二厅一卫,59.86-70.51,12399.14,184,32.1%,二居,紧凑型两居,二室二厅一卫,72.75-94.55,24843.48,293,51.0%,三居,经济型三居,三室二厅二卫,111.95-112.45,10545.3,94,16.4%,跃层,辅助型四居,四室二厅三卫,145.5,0,3,0.5%,总计,-,-,-,47787.92,574,100.0%,楼号,户型,可售套数,套数配比,户型面积区间,总可售面积,13#,一居,96,50%,63.07-70.51,14247.84,二居,96,50%,76.69-86.56,小计,192,33%,14#,二居,43,31%,72.75,14110.05,三居,94,67%,111.95-112.45,跃层,3,2%,145.5,小计,140,24%,15#,一居,54,31%,69.45,15126.99,二居,123,69%,90.83-94.55,小计,177,31%,16#,一居,34,52%,59.86-67.62,4739.54,二居,31,48%,80-83.22,小计,65,11%,总计,574,100%,48224.42,户型分析,产品分析,项目户型以,67-112,平米为主力,整体设计通透、户型规整、紧凑实用、面宽尺度较为舒适,大部分户型配有观景阳台和飘窗设计，视野效果俱佳,B1-6,标准层：,l1-2,户型；,B1-5,标准层：,X2-1,户型；,B1-5,标准层：,X2-3,户型,一室两厅一卫,建筑面积：,67.62,平米,B1-4,标准层：,lll-2,户型；,两室两厅一卫,建筑面积：,90.83,平米,两室两厅一卫,建筑面积：,83.22,平米,B1-6,标准层：,l1-3,户型；,两室两厅一卫,建筑面积：,72.75,平米,三室两厅两卫,建筑面积：,111.95,平米,提升社区品质的,升级要素,自身产品力升级,产品升级因素,产品形态,项目品相,空间规划,居住需求,功能设置,居住标准,面积尺度,舒适程度,附加因素,提升价值,社区档次,建筑立面,园林景观,社区档次,智能化设施,社区品质,物业服务,社区品质,公共部分装修,社区档次,其他系统设施,社区档次,促进销售价格提升的基本因素,通过对莱镇香格里三期的产品进行分析,我们认为局部升级后的产品,更具立体感,建筑表情更加丰富,建筑肌理更加细腻,在市场中更具产品竞争力,定 位,竞争的空白、客户的理想和我们的性格！,项目卖点梳理,临近京昌高速、北五环，拥有多条公交线路，确保出行便利,区域,区位,交通,中关村科技园区、亚奥区域的交汇处，区域发展成熟，市场认可度高,城铁,紧邻城铁,8,号线西三旗南站，未来轨道交通发达,主力户型以一居、二居为主，市场稀缺性强,产品,园林,户型,开阔大气的北方园林景观设计，提升项目品质感,社区,一期、二期均已入住，社区大环境成熟优美,项目,SWOT,分析,市场环境,内在特质,不利,有利,STRENGTH,优势,劣势,WEAKNESS,OPPORTUNITY,机会,威胁,THREAT,片区价值：已在市场上得到较高认同,产品稀缺：区域市场中小户型产品稀缺,环境景观：园林景观优美，社区环境成熟,人文氛围：高尚人文气息突出,社区内部生活配套较少，主要依赖外部提供,目前社区周边环境视觉效果有待完善,升值潜力：地铁的站点规划将升值潜力再次扩大,城市化进程：北京城市化进程加快，北部区域未来将吸纳更多居住人口，随之衍生大量购房需求,区域规划：“大中关村区域规划”将带动本区域多个产业的发展，未来住宅市场发展前景良好,货币收紧，市场流动性受到严格监控,年初政策对楼市的打压效果尚未显现，预计调控效果将在今年四季度显现,宏观调控对楼市的打压将影响购房者信心，造成市场持币观望,项目定位,北五环 轻轨旁的城市花园住宅,稀缺产品,园林景观,轨道交通,成熟社区,项目核心价值提炼,明确了项目定位,我们再回到市场中,看项目处于什么样的位置,如何在竞争中取得绝对的胜利,我们,真正,了解这个区域,熟知竞争关系,绝对,做到有的放矢,市场研究,我们不陈述常规的项目简介,只做最核心的对比分析,准确找到借鉴点,指导项目进行差异营销,区域市场,领秀新硅谷,亿城西山公馆,清河新城,橡树湾,THE HOUSE,本案,上林溪,周边项目个案分析,THE HOUSE,专家国际花园,强佑 清河新城,华润 橡树湾,上林溪,亿城 西山公馆,领秀 新硅谷,开发进度,开盘时间：,西一期,2004,年,3,月,3,日,西二期,2005,年,7,月,西三期、四期,2005,年,10,月,21,日,入住时间：,西一期,2005,年,5,月,31,日,西二期,2005,年,12,月,西三期、四期,2006,年,11,月,31,日,工程进度：可售部分全部封顶,产 品,产品种类：,西一期：,一居,60 24.8%,二居,101-102 44.2%,三居,120-130 28%,四居,135 2%,复式,171.18-235.93,1%,西二期：,一居,60.33-98.61 11.5%,二居,88.37-133.4 31.3%,三居,146.32-162.75 57.2%,西三、四期：,一居,66.59-96.95,3.4%,二居,93.5-144.28,66.7%,三居,113.22-146.17,29.9%,东区：待定,立面：,涂料,装修标准：,毛坯,开盘均价：,4700,元,/,平米,成交均价：,5762,元,/,平米,目前均价：,8800,元,/,平米,销售率：,93%(,可销部分,),销售速度：,月均,35,套,存量：共计,246,套,一期：无,二期：,60,套,三期,27#,楼,+,四期：,186,套,三期剩余五栋：,38,万平米,（约,2000,套）,销售分析,客 群,客群以二次置业为主，,一次置业为辅,来源：,海淀区、长安街延线,年龄：,25-35,岁为主,竞争区域锁定,所在区域,重点个案分析：,XX,项目,以上的常规,的,机械化个案分析，只能给我们一个区域市场的感性认识，并不能对项目操作给出任何理性结论。,所以我们放弃以上鸡肋的分析方法,引入市场化推盘指导模式,均衡控制 挤压消化 战略取胜,市场化推盘指导,根据区域市场供应关系,根据竞争对手阶段性推盘变化,根据项目自身产品类型及单套面积配比,根据不同类型产品的综合附加值,根据意向客户需求情况,领秀新硅谷,对比参数,领秀新硅谷,莱镇香格里,项目特质,复合型社区,城市花园住宅,竞争产品,高板,高板,核心卖点,区域价值、轨道交通,、别墅生活,区域价值、轨道交通、稀缺产品,客群情况,地缘性客户,地缘性客户,下阶段推盘周期,2010,年,4,月,2010,年,6,月,下阶段推盘产品,66,平米一居,95,平米二居,140,平米三居,主力户型三居,（,4,栋,273,套）,60-70,平米一居,72-94,平米二居,112,平米三居,主力户型二居,下阶段推盘价格,24500,元,/,平米,高效渠道,短信、网络为主；城铁户外为辅,参考意义及应对方式,主打差异卖点、对位刚性需求,合理调配资源、避免客户对冲,区域价格基础，借势动态涨幅,推盘档期相错，吸纳流失客户,借鉴有效途径，丰富推广渠道,橡树湾,对比参数,橡树湾,莱镇香格里,项目特质,人文社区,城市花园住宅,竞争产品,精装高板,高板,核心卖点,品牌价值、社区环境、商业增值,区域价值、轨道交通、稀缺产品,客群情况,地缘性客户,地缘性客户,下阶段推盘周期,2010,年,5,月,2010,年,6,月,下阶段推盘产品,98,平米二居,157,平米三居,户型配比,1,：,1,60-70,平米一居,72-94,平米二居,112,平米三居,主力户型二居,下阶段推盘价格,30000,元,/,平米,高效渠道,网络报广为主；户外，现场包装为辅,时时监测成交，机动拉升价格,调控推盘节奏，确保综合优势,掌握区域特性，聚拢周边人气,参考意义及应对方式,The House,对比参数,THE HOUSE,莱镇香格里,项目特质,科技住宅,城市花园住宅,竞争产品,酒店公寓、花园洋房,高板,核心卖点,社区环境、,轨道交通、区域价值,区域价值、轨道交通、稀缺产品,客群情况,地缘性客户,地缘性客户,下阶段推盘周期,2010,年,4,月,-5,月,2010,年,6,月,下阶段推盘产品,260,平米洋房四居,400,平米以上复式,主力户型四居,60-70,平米一居,72-94,平米二居,112,平米三居,主力户型二居,下阶段推盘价格,洋房：,35000,元,/,平米,（楼王）,高效渠道,短信为主，北青报、户外、活动为辅,吸引投资需求，丰富客群构成,借助价格终点，提高自身起点,精准营销模式，蓄客效率优先,参考意义及应对方式,清河新城,对比参数,清河新城,莱镇香格里,项目特质,绿色品质住宅,城市花园住宅,竞争产品,塔楼,高板,核心卖点,区域价值,商业配套,区域价值、交通稀缺产品,客群情况,地缘性客户,地缘性客户,下阶段推盘周期,2010,年,7,月,2010,年,6,月,下阶段推盘产品,80,平米二居,130,平米三居,5#,楼,户型配比,1,：,1,60-70,平米一居,72-94,平米二居,112,平米三居,主力户型二居,现阶段成交价格,24000,元,/,平米,高效渠道,网络、短信为主、内刊杂志为辅,板楼优势明显，增强客群认知,加强现场执行、保证现场成交,自信产品优势，保持价格强势,灵活推盘顺序，实行因势利导,参考意义及应对方式,西山公馆,对比参数,西山公馆,莱镇香格里,项目特质,名盘续作,城市花园住宅,竞争产品,精装洋房（,6-7,层）,高板,核心卖点,品牌、稀缺价值,周边环境,区域价值、交通、稀缺产品,客群情况,地缘性客户,地缘性客户,下阶段推盘周期,2010,年,5,月,2010,年,6,月,下阶段推盘产品,二居,97-114,平米,三居,122-145,平米,主力户型三居,60-70,平米一居,72-94,平米二居,112,平米三居,主力户型二居,下阶段推盘价格,33000,元,/,平米,高效渠道,网络、短信为主、报广为辅,同类价格高点，印证区域价值,对位细分需求、体现性价优势,路牌引导拦截，发挥区位优势,参考意义及应对方式,上林溪,对比参数,上林溪,莱镇香格里,项目特质,硅谷菁英生活社区,城市花园住宅,竞争产品,板塔结合,高板,核心卖点,区域价值,区域价值、交通稀缺产品,客群情况,地缘性客户,地缘性客户,下阶段推盘周期,2010,年,5,月,2010,年,6,月,下阶段推盘产品,94,平米二居,138,平米三居,60-70,平米一居,72-94,平米二居,112,平米三居,主力户型二居,下阶段推盘价格,22000,元,/,平米,推广手段,网络、短信,优势轨道交通，助推项目增值,广告强力延展、拓宽客户来源,参考意义及应对方式,助推差异化产品、实现价格支撑,产品组合丰富，扩大客群覆盖,提前发布市场声音、赢得市场反馈,市场化推盘指导梳理,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,领秀,新硅谷,高板,主力户型,The,House,洋房,橡树湾,西山公馆,上林溪,清河新城,莱镇,香格里,洋房,高板,板塔,结合,高板,塔楼,70-140,平米,一二三居,260平米,四居,98-157,平米,精装二三居,122-145,平米,精装四居,94,平米二居,138,平米三居,72-94,平米,二居,80平米二居,130平米三居,24500,元/平米,33000,元/平米,35000,元/平米,30000,元/平米,22000,元/平米,24000,元/平米,领秀新硅谷,报价,产品类型,时间,项目名称,橡树湾,上林溪,莱镇香格里,清河新城,重叠点,上林溪,对比参数,上林溪,莱镇香格里,项目特质,硅谷菁英生活社区,城市花园住宅,竞争产品,板塔结合,高板,核心卖点,区域价值,区域价值、交通稀缺产品,客群情况,地缘性客户,地缘性客户,下阶段推盘周期,2010,年,5,月,2010,年,6,月,下阶段推盘产品,94,平米二居,138,平米三居,60-70,平米一居,72-94,平米二居,112,平米三居,主力户型二居,下阶段推盘价格,22000,元,/,平米,推广手段,网络、短信,优势轨道交通，助推项目增值,广告强力延展、拓宽客户来源,参考意义及应对方式,助推差异化产品、实现价格支撑,产品组合丰富，扩大客群覆盖,提前发布市场声音、赢得市场反馈,清河新城,对比参数,清河新城,莱镇香格里,项目特质,绿色品质住宅,城市花园住宅,竞争产品,塔楼,高板,核心卖点,区域价值,商业配套,区域价值、交通稀缺产品,客群情况,地缘性客户,地缘性客户,下阶段推盘周期,2010,年,7,月,2010,年,6,月,下阶段推盘产品,80,平米二居,130,平米三居,5#,楼,户型配比,1,：,1,60-70,平米一居,72-94,平米二居,112,平米三居,主力户型二居,现阶段成交价格,24000,元,/,平米,高效渠道,网络、短信为主、内刊杂志为辅,板楼优势明显，增强客群认知,加强现场执行、保证现场成交,自信产品优势，保持价格强势,灵活推盘顺序，实行因势利导,参考意义及应对方式,因为我们需要准确告知市场供需关系！,市场成交数据只能代表过去，细分的阶段供需关系才能决定未来：,所以我们深入分析区域供需情况,引入竞品安全区供需对比体系,区域市场供应情况,竞品安全区供需对比体系,此研究体系是伟业顾问根据大量区域监控成果和长期区域操盘经验总结的系统研究方法，针对上清板块的存量和新增放量及去化速度综合评估不同产品在区域中的优劣势,96.0%125.6%111.5%94.3%85.3%73.6%76.5%,虚拟去化反映潜在需求,60-120,平米面积区间：,60-80,平米产品是区域供应盲点，,此类产品供应少，去化快，具有极高市场需求,40-60,平米面积区间：,整体供量较少，但此面积区间多为商住公寓类产品，,与,70,年产权住宅产品相比明显缺乏竞争优势,120-150,平米面积区间：,此面积区间为区域供应主力产品，,供应量大，同质化严重，竞争激烈,150-400,平米面积区间：,此区间供应量总体呈减少趋势，有一定稀缺性，但,与本项目基本没有竞争关系,伟业认为,60-120,平米的刚性需求产品在区域市场十分稀缺，,具有长期内难以动摇的竞争优势。,区域市场供应情况,竞品安全区供需对比体系,85.6%112.8%119.5%86.5%73.26%90.2%79.6%,虚拟去化反映潜在需求,区域大量的改善性产品长期竞争，导致价格快速攀升,小户型产品作为市场空白具有很好的市场需求基础和溢价能力,一居是区域典型稀缺产品,，部分需求只能转向商住公寓。,二居供应较大，但潜在需求旺盛，去化率最高。,三居、四居：,此类产品多为改善性需求，区域总体放量很大，竞争激烈，四居去化率最低,商住公寓：,此类产品区域认可度较底，清河新城优馆是典型滞销案例，,与,70,年产权住宅产品相比缺乏竞争优势,复式、别墅：,此类型产品供应量小，有一定稀缺优势，,与本项目基本没有竞争关系,本项目户型面积区间为,63-112,平米，符合区域市场去化速度最快的面积区间,本项目产品在区域市场极为稀缺，具有无可比拟的竞争优势,结 论,迅速锁定目标客户,导入现有优质客户资源,它的数量足以支撑销售速度,和客户保有量,客户定位,在海淀多年的深耕细作，使我们熟悉这里的每一个板块和在板块生活、工作的人，尤其是,上地,-,清河板块,，伟业了解至深。,我们更了解区域客群！,海,淀,区,域,产品类型,别墅,洋房,高档公寓,酒店式公寓,写字楼,海,淀,区,域,项目名称,领秀新硅谷,中铁翰庭,保利西山林语,清枫华景园,无双,领秀硅谷,枫丹丽舍,融域,学风,1911,立方庭,健翔大厦,德胜置业大厦,锦秋知春,佰嘉城,北京农学院,永旺国际商城,北清路产业带板块,华北电力大学,回龙观文化居住区,回龙观,-,西三旗板块,永丰高新技术产业基地,中国,航天城,上地板块,上地信息产业园,中关村软件园,清河板块,中关村板块,北沙滩,-,学院路,板块,第一阶层：,区域地缘性客户,-,清河板块,第二阶层：,主动溢出型客户,-,上地、回龙观,-,西三旗板、北清路产业带板块,第三阶层：,被动溢出型客户,-,中关村板块,第四阶层：,泛北部区域客户,-,学院路,-,北沙滩板块,客户定位,客户来源,经过对区域内和区域外的项目客户调研，购买人群大致可分为,10,大类：,客户定位,客群分类,客户分类,置业目的,支付能力（万元）,需求面积,刚需,过渡,改善,享受,占有,收租,100,以下,100-150,150-200,200-250,250,以上,50,以下,50-70,80-100,110-130,130,以上,企业白领,高新科技管理者,自由职业者,教育工作者,IT,中层,私营业主,资源富豪,公务员,科研人员,第三产业从业人员,经过分析发现，有七类客户的需求和本案相符合。,企业白领、教育工作者、,IT,中层、私营业主、科研人员、公务员、第三产业从业人员,客户关注点,客户定位,目标客群,居住升级型,居住过渡型,刚性需求型,客群类型,客群来源,需求面积,居室类型,总价承受能力,客户关注点,购买特征,刚性需求型,在中关村工作的企业职员，北沙滩、学院路区域的企事业单位员工、公务员等,60-70,经济型一居,140-180,万,关注社区的整体感觉，关注价格和交通便利性,80,后为购买主力，多为婚房，喜欢便捷的城市生活，对环境及配套有一定要求，家庭会负担大部分房款,居住过渡型,在中关村、北清路和上地信息产业带工作企业管理者，处于事业上升期,80-90,紧凑型二居,180-240,万,关注社区产品的功能布局和所处的区位环境,区域无适合房源或房价超过购买实力，希望先期解决居住问题，多为以房养房，实现居住过渡，待时机成熟再更换,居住升级型,来自西三旗、学院路、回龙观地区的居民，具备一定升级居住的经济实力,100-130,经济型三居,220-350,万,户型结构、生活品质，产品舒适性和性价比,由于家庭结构发生改变，希望改变现有生活环境，通过升级换代调整居室户型面积和品质,他们是一群,城市菁英,，是,圈内的中坚力量,；年龄在,25-40,岁，以,地缘性客户及城北各板块中青年,居多，独居或两三口之家为主；,习惯并热爱北部生活，对城市交通、环境资源依赖性强，喜欢便捷的交通以,节省时间成本,；认可地段的不可复制性所带来的,区域升值潜力,；,中关村或者中关村的辐射范围是他们生活和工作版图中重要的一站，在这里有他们无法割舍朋友圈和专属的圈层活动,；,他们拥有一定的经济实力，事业处于稳定上升阶段，受过,高等教育，有相对的超前意识和判断力，理性消费,；,他们向往简约、便捷的生活，,对居住品质、生活环境有着较高的要求,，不仅仅体现在物质层面上，更追求物质与精神的统一；对健康、人文内涵、环保、生态环境、私密性、物业服务等方面均有关注。,目标客户概念描述,客户定位,目标客户定位,他们是,:,熟谙价值,思想领先,懂得生活的菁英人士,伟业不仅对区域内消费者的置业需求有着充分认知和深刻了解,，更能够快速导入客户资源加以利用,伟业北部操盘客户资源,我爱我家北部二手房客户资源,代理在售领秀新硅谷、领秀慧谷非冲撞客户名单,全部作用于本项目营销,伟业为本案设定的三大客户资源体系,伟业代理北部区域项目,伟业代理北京市的项目,伟业代理商务公寓项目,立方,庭,中铁置业翰庭,融域嘉园,德胜置业嘉园,健翔国际公寓,风林西奥中心,洛克时代,太阳公元,领秀新硅谷,中景濠庭,世纪城,季景沁园,枫丹丽舍,领秀慧谷,佰嘉城,清风华景园,伟业北部操盘客户资源,伟业北部地区,代理一手楼盘,16,个,累计客户名单,10,万份,累计销售房源上万套,融域嘉园,健翔国际公寓,中铁置业翰庭,北部及典型重点操作案例,立方庭,保利西山林语,NAGA,上院,公园,1872,提供服务,伟业顾问提供销售代理服务。,伟业贡献,以优秀的现场销售执行力，专业的客户满意度体系，确保销售工作按计划顺利开展。得到了开发商的高度赞赏。,项目概况,位置：祁家豁子,8,号,规模：总建筑面积,63151.89,平方米,。,项目特点,亚奥核心，在北三环马甸桥与北四环健翔桥之间，邻京昌高速路东侧。作为新城市功能核心集中区，具备顺畅连通各功能板块的特性，项目北侧离健翔桥仅,300,米，距离奥运主场馆“鸟巢”仅,1,公里左右，以,30-40,平米精装酒店式公寓为主（送全套家具家电）。,健,翔国际公寓,57,天进场到结案，超额完成销售任务,2000,万,操作案例介绍,伟业控股代理项目,操作案例介绍,伟业控股代理项目,NAGA,上院,在开发商连续七个月零成交后，伟业进场,25,天便开始成交,累计目前实现,1.9,亿元的销售额,项目概况,位置：北京市东城区东直门内大街,9,号。,规模：规划总建筑面积为,6.95,万。,项目特点,位于被国贸、燕莎、丽都、使馆区四大商圈包围的黄金地段。项目完好保留四合院遗址。规划独创京城“三颗黑珍珠”建筑墨韵。,提供服务,伟业顾问提供营销顾问及销售代理服务。,伟业贡献,凭借丰富的营销策划经验，通过对市场的动态跟踪，制定整体推盘思路和营销方案。以优秀的现场销售执行力，专业的客户满意度体系，确保销售工作按计划顺利开展。得到了开发商的高度赞赏。,项目概况,北京轩盛创业房地产开发有限公司开发的立方,庭为中关村区域公寓式酒店项目。项目位于北京市海淀区中关村西区第,16,号地块，大厦由两幢,L,型板楼围合而成。总建筑面积 为,5.5,万平方米，地下,2,万平方米，地上,3.5,万平方米。,操作案例介绍,伟业控股代理项目,伟业贡献,立方,庭为伟业顾问操作的第一个非住宅立项的公寓项目，伟业顾问通过对市场的深度分析，准确的将项目定位为高档公寓，并在营销操作中针对项目制定了特有的推广策略、价格策略及销售辞令。为立方,庭在市场中树立了良好的品牌形象，带动了中关村西区高端公寓市场的发展。,提供服务,伟业顾问提供营销策划及销售代理服务。,服务时间,2006,年,2007,年,立方,庭,实现中关村租金回报率最高的项目,操作案例介绍,伟业控股代理项目,公园,1872,45,天销售率达,85%,，开盘实现销售金额,3.52,亿,项目概况,位置：北京市朝阳区东四环内红领巾公园东侧。,规模：规划总建筑面积为,31,万。,项目特点,招商局地产,(,北京,),有限公司开发的公园,1872,是招商地产在北京全力打造第一个旗舰居住社区，同时也是北京少有的公园景观酒店式公寓项目。,提供服务,伟业顾问提供前期市场定位和产品定位及营销顾问服务。,伟业贡献,为开发商提供了全面的市场研究和产品定位建议，市场数据及严谨客观的财务分析，为项目前期决策提供了可靠的依据。,保利西山林语,创造北京低密度市场开盘即热销,12.39,亿的地产神话,项目概况,保利北京房地产开发有限公司开发的保利西山林语为地标型低密度高档居住社区。项目位于北京市西北的大西山文化圈与海淀新区的交汇处，具有西山文化大盘和新区发展龙头的双重属性。总占地面积,80,万平方米，总建筑面积,120,万平方米。,提供服务,伟业顾问提供前期市场定位及产品定位服务。,伟业贡献,在市场定位阶段，针对项目成本高、规划条件限制大，公建比例过高以及区域尚待成熟等实际情况，伟业顾问充分发挥市场、产品以及客户资源的优势，提出了极具竞争力的定位想法，于产品建议阶段，伟业顾问坚持“用地价值最大化”的原则，提出了深入的概念设计方案，对项目后期的市场实现产生了深远意义。,服务时间,2007,年,-2009,年,项目概况,位置：朝阳区水源九厂南路，奥林匹克公园西侧,规模：总建筑面积,163000平方米,。,项目特点,产品定位于城市的“中坚阶层”，整体设计档次较高，处处体现“以人为本”的设计理念，很多人性化的设计细节会给业主今后的生活带来更多的舒适。,提供服务,伟业顾问提供营销顾问及销售代理服务。,伟业贡献,凭借丰富的营销策划经验，通过对市场的动态跟踪，制定整体推盘思路和营销方案。以优秀的现场销售执行力，专业的客户满意度体系，确保销售工作按计划顺利开展。得到了开发商的高度赞赏。,融域嘉园,持续畅销于亚奥核心市场的舒适尺度大宅,操作案例介绍,伟业控股代理项目,项目概况,位置：海淀清华东路,规模：总建筑面积,43388,平方米,项目特点,择址于清华东路，为知者名仕定制城市中央的雅静府邸，盛享皇家园林的婉约、翰林学府的谦和、中关村硅谷的繁荣。纯板式臻品官邸，将空间美学发挥到极致，大手笔实现“园林与建筑共生”营造出行云流水般的写意空间，成就了大隐于市的心灵净土。,提供服务,伟业顾问提供营销顾问及销售代理服务。,伟业贡献,凭借丰富的营销策划经验，通过对市场的动态跟踪，制定整体推盘思路和营销方案。以优秀的现场销售执行力，专业的客户满意度体系，确保销售工作按计划顺利开展。得到了开发商的高度赞赏。,中铁置业翰庭,中关村区域成交一直处于前茅的知本建筑,操作案例介绍,伟业控股代理项目,在售项目：领秀新硅谷,项目概况,位置：北京市海淀区西二旗中路,规模：总建筑面积,46.98,万平方米。,项目特点,专为中国硅谷精英打造的城市别墅区。萃取硅谷社区规划的精神菁华，合院别墅、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅及花园洋房等多元建筑同居一盘，完整组团又相互独立，共享低容积率，高绿化率的纯正别墅生活标准。,累计成交客户,1500,个,积累非冲撞型客户,6000,组,代理项目非冲撞客户资源,西二旗乃至中关村区域影响力最大的标杆项目,在售项目：领秀慧谷,项目概况,位置：北京市北清路东北角,规模：总建筑面积,50,万平方米。,项目特点,大盘气势在区域内罕有，户型实用多样，,13.3,万平米的供氧绿肺，惬意舒适；北清路产业带和大中关村区域规划的利好，为项目带来无限升值潜力。,2012,年通车的双轨交通使出行更加便利。,5,万平米的自身配套满足区域内客户的生活需求。整体项目绿色、生态、宜居，是硅谷菁英人士的理想选择。,截至目前,积累非冲撞型客户,3000,组,代理项目非冲撞客户资源,区域规模最大，市场关注度最高的理想宜居社区,2010,年，“伟业我爱我家”控股公司成立，同时创设“伟业我爱我家地产投资顾问有限公司”：,即,基于伟业顾问和我爱我家的资源累积和系统优势,，,通过客源渠道、终端网络、营销界面整合，构建,的植根,北京,、,聚焦中国主要热点市场的,高端人居,及,投资物业流通平台。,海量资源 超级链接,我爱我家北部二手房客户资源,我爱我家北部二手房客户资源,此次两家公司强强联手，将进入更深层次的业务联动，丰富的一二手综合服务经验，庞大的客户群体、通畅的销售渠道将让伟业顾问及我爱我家成为“一二手联动”市场上的领跑者；,同时在,北京北部区域，我爱我家拥有逾,50,家门店,，每间门店日均接待意向客户,30,组以上，长期积累了大量购房意向精准的客户。,“一站式”地产销售优势,项目资料植入我爱我家,400,家门店，由专人讲解宣传,在北京目前拥有两家分销展厅，国家会议中心旗舰店和乐成店，实现产品形象展示和多方位联动销售，现场,40,位专职置业顾问对来访客户进行推介；,我爱我家二手客户名单，每月,30,万数据库更新，以短信形式点对点发送，实现精准营销,多渠道多方位出击，海量吸纳客户，最大限度挖掘目标客户,多渠道立体营销示意,置业广场,伟业顾问,我爱我家,跨界营销,40,名专职销售,置业广场店面,置业广场网站,专,职,置业顾问,伟业顾问网站,万,名,经纪人,400,家门店,我爱我家网站,业内泛营销,公众客户,伟业顾问客户,我爱我家客户,跨界客户,跨界经纪人,公众媒体、业内媒体覆盖；各类宣传推广活动,销售渠道,店面渠道,呼叫中心,现场接待,电话销售,客户资源,网络资源,媒体推广,通过市场供需关系和客户需求意向,实现最有力的价格保障,价格锁定,本项目估价方式说明,本项目价格预估采用,市价调节法,与,重置成本法,相结合的方式进行：,1,、先用市价调节法估算项目期初价值；,2,、再用重置成本法估算项目期末价值；,3,、取二者中间值得到总销周期均价；,通过这种方法得出的总销均价，既考虑了目前的市场价格水平，同时又考虑到了土地价格上涨及其他成本上升对未来价格的影响。,项目价格定位,客户关注点分析,为准确设定本区域项目价值考量因素权重，特对附近项目,324,组有效来访客户关注点做了梳理分析，分析结果如下：,（以下关注内容客户以,3,项作多选）,关注内容,关注人次,各项占比,滤除价格因素各项占比,价格,310,31.9%,地段,101,10.4%,15.3%,交通,164,16.9%,24.8%,配套,67,6.9%,10.1%,入住时间,34,3.5%,5.1%,户型面积,132,13.6%,19.9%,景观环境,34,3.5%,5.1%,物业管理,33,3.4%,5.0%,开发商品牌,32,3.3%,4.8%,建筑类型,65,6.7%,9.8%,合计,972,100%,100%,市价法现值预估,考量因素,权重系数,5,分,4,分,3,分,2,分,1,分,交通,25%,有轨道交通，临近高速，周边道路宽阔,公交线较多,有轨道交通，不临高速，周边道路宽阔,公交线较多,无轨道交通，但临近高速，进出方便，公交线较多,无轨道交通，也不临近高速，但附近路况良好，公交线路较多,没有轨道交通公交线路有限，车行不便,户型面积,20%,户型选择多样，设计合理，面积适宜,户型选择较多，设计较合理，面积适中,户型选择较少或面积稍大,但设计结构合理,户型较少，设计较差,单一户型,地段,15%,清河,上地,小营,西二旗,回龙观,配套,10%,周边配套很成熟 自身配套良好,周边配套较好，自身配套很少,周边配套较少，自身配套较好,周边配套少，自身配套少,周边配套少，且无自身配套,建筑类型,10%,多层板楼，电梯洋房，外立面装修精美,板式小高层，外立面装修美观,塔板结合，高层住宅，外立面装修普通,纯塔楼高层住宅，外立面简装,公建类型塔楼或筒子楼，大进深，小面宽,入住时间,5%,即买即住,准现房，,6,个月内入住,结构封顶，,12,个月内入住,工程完工,30%,，,18,个月内入住,未出正负零，,24,个月以后入住,景观环境,5%,项目绿化率,40%,以上、有水景，周边有大型公园或绿地，安静、无污染源,项目绿化率,35%-40%,、有水景，周边有较大公园或绿地，安静、无污染源,项目绿化率,30%-35%,、无水景，周边有少量市政绿地，有些噪音，无污染源,项目绿化率,30%-35%,、无水景，周边有少量市政绿地，有严重噪音，无污染源,项目绿化率低于,30%,，周边有少量市政绿地，有严重噪音，有污染源,物业管理,5%,知名物业管理公司，一级物业管理资质,非知名物业管理公司，一级物业管理资质,非知名物业管理公司，二级物业管理资质,非知名物业管理公司，三级物业管理资质,非知名物业管理公司，临时物业管理资质,开发商品牌,5%,开发商品牌及项目市场知名度非常高,开发商品牌较好,项目市场知名度较高,开发商无品牌,项目市场知名度较好,开发商有一定知名度,项目市场无知名度,开发商品牌及项目市场知名度均无,项目市价调节法评分标准,市价法现值预估,项目估价参照项目市调明细,市