建达地产-哈埠市松北项目营销提案132p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Is selection,please wait a moment.,建达地产松北项目营销提案,大秦地产,2009.11,九鼎,&,飞扬策略机构,大江东去，浪淘尽，千古风流人物。故垒西边，人道是、三国周郎赤壁。乱石穿空，惊涛拍岸，卷起千堆雪。,江山如画，一时多少豪杰。遥想公瑾当年，小乔初嫁了，雄姿英发。羽扇纶巾，谈笑间、强虏灰飞烟灭。故国神游，多情应笑我，早生华发。,人生如梦，一樽还酹江月,苏轼,念奴娇,赤壁怀古,高端住宅，联想无外乎是“奢华”、“高档”、“华丽”，,是北欧的小窗和尖顶，是德意志浓烈的色彩，是法兰西浪漫的园林,然而，,青砖、黛瓦、粉墙，坡屋顶和镂空花窗,中式建筑这些体现东方传统文化与人居智慧的元素,更能引发人们的思想共鸣,提案纲要,项目品牌行销体系,项目视觉识别系统,时间,成交套数,环比涨幅,同比涨幅,成交面积（）,环比涨幅,同比涨幅,2009,年,1,月,856,-69.61%,-56.60%,85,423,-69.20%,-63.60%,2009,年,2,月,2283,166.71%,110.80%,246,316,188.35%,93.18%,2009,年,3,月,2087,-8.59%,-16.49%,201,353,-18.25%,-16.10%,2009,年,4,月,2580,23.62%,55.14%,257,669,27.97%,48.35%,2009,年,5,月,2988,15.81%,11.77%,287,615,11.62%,11.84%,2009,年,6,月,4761,59.34%,228.12%,480,969,67.23%,222.46%,2009,年,7,月,5324,11.83%,182.29%,554,849,15.36%,203.47%,2009,年,8,月,2664,-49.96%,28.32%,294,953,-46.84%,54.46%,2009,年,9,月,3688,38.44%,25.14%,383,630,30.06%,36.84%,2009,年,10,月,3051,-17.27%,2.76%,286,908,-25.21%,-8.95%,合计,29470,3,079,685,1-10,月商品房成交情况分析,1-10,月商品房成交面积曲线图,2009,年,1-10,月哈市主城区商品房成交面积曲线图（不含呼兰、阿城）,单位：平方米,楼盘销售年，销售价格节节攀升,2009,年,1-10,月哈市主城区商品房成交均价曲线图,单位：元,/,平方米,在户籍、就学、就业、医疗、养老和住房公积金等方面出台优惠政策，推动新建房价逐步走高。,建筑成本增加以及开发前期费用上涨、货币化拆迁补偿标准的逐年提高和银行利息等诸多因素，都在一定程度上推动房价上升。,新盘集中放量，综合性价比不断提升,2009,年,4,月份以来，群力、哈西、道外、城市东南版块以及松北、利民开发区，新盘频出，相继上市的新项目近,60,个，哈埠楼市可谓,遍地开花，百家争鸣。热销声声此起彼伏,。,真正赢得市场的关键依然是,精良的产品品质以及用以支撑高品质的超强企业实力和品牌影响力,。,北跃、南拓、中兴、强县，,松北发展再度迸发强音。,北跃,科技创新为先导，把江北打造成集文化、生态功能、科技为一体的新城区。,强县,推进城乡一体化，市县同步发展，相互促动。,南拓,依托平房、开发区现有工业基础，打造新型工业新城,中兴,加快老城改造，加快哈西、群力新区建设。,南拓,强县,北跃,中兴,配套日渐完善，为江北楼市提速,三年内八桥飞架南北,2006-2020,十五年内，过江通道将达,14,条。,2010,年,内,投付使用,2012,年,竣工通车,众多高档低密度社区众星捧月，松北区已成为相对集中的富人区,竞争项目样本研究,项目,世茂,香堤雅,位置,世茂大道,概念主题,西班雅艺墅直运抵哈,规模,占地,9.3,万,总建,6.1,万,44,栋,形象定位,璀璨滨江,品值生活,分期,_,宣传物料,企业内刊,楼书及宣传折页一应俱全,.,主力户型,叠拼,193-218,联排,233-277,推广主调,大社区总体形象推广为主,低价策略突显投资价值,价格,双拼,7000,联排,5500,叠拼,4800,核心卖点,开发商品牌及前期社区形象,香堤雅,品牌形象：,西班牙逸墅风格,较为鲜明,营销模式：,企业品牌,+,体验式营销,+,精英,文化活动营销,项目,保利,水韵长滩,位置,三环路与西宁路交汇处,概念主题,北欧原乡生活别墅,规模,建筑面积,63,万米，一期,9.7,万米,形象定位,三里香堤 漫滩佳话,分期,五期,宣传物料,墨绿调性，特种纸印刷，质地精良，制作精美。,主力户型,独栋,374-398,双拼,281-307,联排,260-304,叠院,248-360,推广主调,体验式营销创造营销制高点,价格,叠院,5050,核心卖点,65000,米景观河,水韵长滩,品牌形象：,立足打造哈尔滨,最高档次别墅，专注,产品与细节，拥有较,强的市场影响力,营销模式：,央企品牌策略,+,体验式营销,+,精英,文化活动营销,项目,保利,公园九号,位置,龙翔路与祥安北大街交汇处,概念主题,公园生活第一城,规模,占地,17,万总建,28,万,一期,14,万,形象定位,一花一世界一树一天堂,分期,三期开发,宣传物料,制作精美,时尚亮丽,极富质感,主力户型,多层,57,高层,40-85,洋房,74-120,推广主调,率先引入公园地产概念,市场反响良好,价格,多层,3500,高层顶层,3700,核心卖点,3500,平米中心景观湖,3500,平米会所,公园九号,品牌形象：,专注产品与细节，产,品创新，市场形象良好,营销模式：,品牌策略,+,活动,营销,+,注重客户积累,项目,绿地,海域岛屿墅,位置,松北商业大学新校区东侧,概念主题,德式风格纯别墅住区,规模,占地,17,万总建,11,万,形象定位,_,分期,三期开发,宣传物料,特种纸印刷,制作精美,档次一般,.,主力户型,双拼,260,联排,240-260,推广主调,活动营销带动项目推广节奏,价格,双拼,15000,联排,8300,核心卖点,企业品牌价值,立面档次,岛屿墅,品牌形象：,出师不利后多次,降价促销,以致,品牌形象受损,.,营销模式：,品牌策略,+,活动营销,项目,辰能,溪树庭院,位置,哈西大街,117,号,概念主题,引领高科技低能耗,建筑新时代,规模,占地,17,万总建,11,万,形象定位,辰能梦想 林下友居,分期,三期开发,宣传物料,特种纸印刷,制作精美,创意独特,.,主力户型,65-130,平,推广主调,活动营销带动项目推广节奏,价格,均价,7000,核心卖点,企业品牌价值,立面档次,溪树庭院,品牌形象：,重视品牌及产品综合性,价比,总体形象良好,.,营销模式：,高调入市,品牌策略,+,活动营销,+,体验式营销,项目,左岸唯美,美丽洋房,上院,位置,松北区左岸大街,松北商业大学东侧,松北区中源大道,规模,占地,5,万总建,8,万,占地,5.6,万总建,7.6,万,占地,29,万总建,32,万,价格,别墅,7000,高层,3300,洋房,4300,起价,3760,元,主力户型,49-120,平米,70-130,平米,70-106,平米,项目,金泰湖滨绿茵,碧水庄园,国基名墅,位置,中原大道与过江隧道交汇处,哈黑路与师大恒星学院交汇处,南京路与远东大街交汇处,规模,占地,15,万总建,20,万,占地,71,万，一期,47,万二期,10,万平米,占地,11,万，总建,13.7,万,价格,高层,4700,叠拼,4000,联排,4000,叠拼,3350,主力户型,洋房,88-139,高层,27-106,叠拼,238-270,平米,联排,234-300,叠拼,247-322,市场定位,哈尔滨首个洋房社区,哈尔滨首个纯别墅社区,经济型别墅,环视周边,目标需求及竞争门槛日益提高,高层,北岸明珠,锦秀乾城,江北运华广场,欧美亚世界阳光,世茂贰号公馆,金泰湖滨绿茵,别墅,世茂香堤雅,绿地海域岛屿墅,保利,水韵长滩,碧水庄园,国基名墅,洋房,保利,公园九号,金泰湖滨绿茵,美丽洋房,左岸唯美,高层林立,低密度住宅迅速增加,早已不再是稀缺产品,！,环顾周边，八国联军各有特色，,但异域风情不再具有排他性,市场呼唤全新的产品,取得竞争话语权，,必须突显差异，必须标新立异。,产品设计风格个性鲜明,全方位情景体验式营销策略,项目定位思考,规模优势,地段交通优势,开发实力,:,强强联手超强阵容,地势,藏风纳气,天然水系,得天独厚。,优势（,strength,）,生活配套及氛围缺乏，急需完善。,哈大高速、四环对项目外部交通组织有一定不利影响,.,建达地产品牌的树立和提升尚需时日。,劣势（,weakness,）,市政府重提发展江北战略，再度提升板块热度,市政配套日渐完善使区域更为成熟,建达地产的强大开发决心。,同区域、同质竞争项目，分流客户,推广周期同部分项目重叠。,威胁（,threat,）,机会（,opportunity,）,强调优势！改变劣势！,抓住机会！回避威胁！,客群分析,生理需求,安全需求,社交需求,尊重需求,自我实现,基本居住功能（经济适用房）,普通住宅（舒适无忧）,高级住宅（身份）,别墅（面子、舒适、私密、稀缺）,高于别墅（资源占有性、独立性自我修复感）,选择理由,视野,项目所在位置,客群所在位置,城市生活的中上层，自我感觉良好；,二次或多次置业者，注重居住的品质、身份、档次等品牌因素；,了解并认可区域发展前景；,多为自住，有一定保值增值需要；,对综合性价比尤其关注；,部分会为父母考虑，享受社区及周边生态环境；,眼光独到,具有较强投资意识。,人群特征,他们绝大部分生于六零七零年代,处于社会的中坚层面,年龄区间多集中在,40 60,岁,他们对于生活的真正理解,源自与他们理性外在包裹下的感性内在,!,客群关注要点,对综合性价比尤其关注,对社区及周边氛围的认同性,生活的尊属感、私密性,产品定位,所谓“低密度”,规划专业,数据层面,低容积率,市场和客户,意向层面,概念性,低的建筑层数、优美的自然环境、包围在绿化中的房子,以及更多的属于自我的空间等等,尽管是片断式的、不系统的，但这是形成产品最本源的东西。,我们认为，本项目最适宜打造,“哈尔滨个性鲜明的低密度”宜居社区！,产品以双拼（类独栋）别墅、联排（,townhouse,）别墅、城市情景洋房（,4-5,层）、城市景观小高层（,Cityhouse,）等变形产品为主力的复合社区，容积率控制在,1.2,左右。,（,1,）产品构成,通过,里弄、墙门、院落、天井,这些中式宅院元素,再现中华传统生活场景，以唤醒人们对于传统文化的渴求及希望。,以简约的、中式的、现代院落来表现项目独特个性，力求脱颖而出。,（,2,）规划风格初步建议,我们的园林环境着力打造,藏龙山谷之中的悠然意境,。,充分利用现有水系，采用,“珍珠链”,规划模式，设置中心湖景，以溪水形式将其连接，蜿蜒整个社区，形成回路，力争户户见水，窗窗见景。,（,3,）园林风格初步建议,开发思路,哈 大 高 速 路,四 环 路,B,区：荷塘悦色,（,10,万平米）,产品类型：联排别墅、情景洋房、小高层,C,区：水木倾城,（,20,万平米）,产品类型：双拼（类独栋）、联排别墅、小高层,A,区：馆藏院落,（,16,万平米）,产品类型：情景洋房、小高层,1,2,4,31,首先启动,B,区建筑主体，,A,区、,C,区部分景观环境同步进行，,样板区体验式开发模式，暨“先建环境后卖房”。,采用,“,红线外景观建设”,的开发理念，将项目南侧红线外地块租赁或者购买后暂规划为外部生态园林。,面积分配,情景洋房面积区间：,65-120,（使）平方米,/,套,联排别墅面积区间：,198-260,（使）平方米,/,套,类别墅（双拼）面积区间：,210-320,（使）平方米,/,套,建议在,A,区两侧及小高层首层设置商业，,业态规划以社区商业配套为主体，满足社区自身需求。,项目价值提升体系,以激动的心情全面审视我们的项目,以澎湃的激情,全力赋予传世价值,核心价值提炼,哈尔滨唯一一个,中式高档低密度住宅项目,中式庄园之,古典,华贵,精细,唯美,以增强产品附加值、制造品牌仰望为目标,区域价值,+,产品品质,+,中式建筑特色,+,附加精神价值,将做为本项目推广的主要驱动力贯穿始末,产品价值提升体系,样板环境及样板间,科技环保,品牌物业管理,特色增值服务,产,品,价,值,提,升,超强产品价值体系,科技环保型住宅，全力提升人居品质,空气清新机,智能净水器,国际品牌,高档建材,科技环保,网络,e,家,太阳能,样板间精装修，营造现场视觉吸引,样板间参考图片,样板间参考图片,样板间参考图片,七重保障 智能安防,社区围墙全部采用红外线防翻越系统,IC,卡出入口管理系统,闭路监控系统,紧急救助报警系统,彩色可视对讲门禁系统,门磁防盗报警系统,窗磁防盗报警系统,物业管理的提升,品牌化专业化管理团队,要为客户美好生活提供一个高素养的和谐空间,个性化家政服务,/,公众活动服务,/,家庭保险服务,/,室内绿化设计、节日装饰服务等,特色增值服务,推翻惯用营销方式，,建立行之有效的营销格局,营销价值提升体系,现场机动控制，营销展示面构建,磁场,Allure,现场,Scene,市场,Market,释放,演绎,客户感染,市场前瞻性诉求，营销时势推广,活动组织结合短信等沟通,总体策略：三场互动整合推广,磁场,Allure,现场,Scene,市场,Market,现场体验式营销,组织系列活动,特性营销文本（非楼书）,提升客层身份感的道具,提升磁力,主力媒体：新晚报 生活报,户外媒体：城市户外、,LED,特性媒体小众营销：,机票封套、楼宇电梯、,DM,直投杂志,如果没有一个好的媒体战略配合的话,无论如何？也只能是一纸空文！,创新拓宽推广渠道,针对目标客户，以分众精准传播模式为主，,辅之大众传播渠道，针对重要事件等重点信息传播。,渠道选取原则：精准,户外,广播,直投,网络,报纸,商会,组织刊物,餐厅刊物,口碑,写字楼,看板、视频,会所、手机,直投,网络,高尔夫,会所,商场,面对主流人群整合搭建七大行销通路,客户,网络,手机,DM,楼宇电,梯媒介,活动营销,户外,媒体,其他,区域内形成场效应,适当投放高空广告，在,市中心繁华地段及机场路沿线,等地选取枢纽位置。,户外媒体,搜狐焦点、新浪及搜房等主流房产频道投放,结合专访、活动宣传等全方位塑造并提升项目,品牌内容匹配、精确投放、灵活方式,网 络,个体精准的新媒介之一，短信直告充分挖掘其中的潜力。,通过无线数据库筛选目标进行直告,。,开盘告知、维护与业主的关系、营销活动等信息的推广与实施。,手 机,精准数据库营销，实效极强的精准媒介之一。,（如对高档楼盘、写字楼等进行定点营销）,（如在星级酒店、高档休闲娱乐场所等定点摆放）,直邮传播更新传播模式,，扩大辐射范围。,D M,典型的分众媒体，特定高端社区、写字楼，,近距离接触，广告到达率高达,84%,。,公关造势话题性新闻性提升媒体关注度,系列性活动营销令品牌效应溢价提升,活动营销,扬中国精粹 展建筑精神,项目开盘公关推广,女子十二乐坊的柔美韵味，创造充满全新现代气息的东方特色音乐，,无论是品味档次都能衬托本案中式风韵的高贵典雅。,女子十二乐坊表演,古筝瑟瑟佳茗飘香 中 秋 业 主 联 谊 活 动,价格定位预测,情景洋房价格区间：,3300-3800,元,/,平方米（建）,联排别墅价格区间：,5500-6500,元,/,平方米（建）,类别墅（独栋）价格区间：,7500-9000,元,/,平方米（建）,项目视觉识别系统,第二部分,项目名称,刮过了斜坡、尖塔、罗马柱的欧式旋风；,经过现代时尚前卫的狂轰乱炸。,中华坊，是在寻找一种情感和文化的回归。,一种在骨子里有着对情感深深的渴望。,中华坊,一座宅子 一种诗意情怀,露从今夜白，月是故乡明。,人与环境、人与自然、人与建筑之间的和谐相生，,这样的居住理念正适合当代人追求闲适生活的深层次居住需求。,一期：荷塘悦色,二期：馆藏院落,三期：水木倾城,项目,LOGO,方案一,项目,LOGO,方案二,项目一期,LOGO,方案一,项目一期,LOGO,方案二,写在最后,秦砖汉瓦、抄手游廊、庭院深深,中华坊，不仅是一座宅子，更是一种情结！,我们这样一群激情洋溢的青年人，,肩负的不仅是一个地产项目，,它所承载的是大中华悠久的历史文明，,这是一个人群的理想，,是一个民族文化的复兴,感谢您的观看！,