中国房地产2023年市场总结2024年趋势展望.pdf
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1、中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 目录目录 摘要摘要.1 一、一、2023 年中国房地产市场形势总结年中国房地产市场形势总结.4(一)价格水平:改善(一)价格水平:改善型楼盘入市带动型楼盘入市带动 1-11 月百城新房价格累计微涨月百城新房价格累计微涨 0.16%;前;前 11 月二手房价格累月二手房价格累计下跌计下跌 3%,全年维持跌势,超九成城市价格下跌,全年维持跌势,超九成城市价格下跌.4(二)成交规模:(二)成交规模:1-11 月重点月重点 100 城新房成交面积同比下降约城新房成交面积同比下降约 5%,年末年末或延续调整态势或延续调整态势.7(三)需求结构:
2、多个城市新房套总价上涨,中高总价段占比提升,改善性住房需求仍是重要支撑(三)需求结构:多个城市新房套总价上涨,中高总价段占比提升,改善性住房需求仍是重要支撑14(四)供求关系:市场供需两端均走弱,可售面积回落但仍处高位,出清周期延长至(四)供求关系:市场供需两端均走弱,可售面积回落但仍处高位,出清周期延长至 18.6 个月个月.18(五)土地市场:(五)土地市场:300 城住宅用地成交面积同比下降近城住宅用地成交面积同比下降近 30%,央国企仍是拿地,央国企仍是拿地主力,年底多地取消地主力,年底多地取消地价上限,土拍分化加剧价上限,土拍分化加剧.21(六)开发投资:(六)开发投资:1-10 月
3、房地产开发投资额同比下降月房地产开发投资额同比下降 9.3%,降幅持续扩大,降幅持续扩大.30 二、二、2024 年中国房地产市场趋势展望年中国房地产市场趋势展望.31(一)(一)宏观环境:宏观环境:2024 年经济增速或放缓,跨周期与逆周期调节政策有望进一步发力年经济增速或放缓,跨周期与逆周期调节政策有望进一步发力.31(二二)政策环境政策环境:“供求关系发生重大变化供求关系发生重大变化”定调下定调下,预计各地将继续优化楼市政策预计各地将继续优化楼市政策,“三大工程三大工程”配套配套措施有望加速落地措施有望加速落地.39(三)市场趋势:中性假设下,(三)市场趋势:中性假设下,2024 年全国
4、商品房销售面积下降约年全国商品房销售面积下降约 5%,若城中村改造加快推进,销若城中村改造加快推进,销售有望实现微增;售有望实现微增;开工、投资下行态势难改开工、投资下行态势难改.49(四)关注点:保障体系补位,住房制度逐步完善,探索新发展模式(四)关注点:保障体系补位,住房制度逐步完善,探索新发展模式.62 三、房企应对策略三、房企应对策略.74 中国中国房地产市场房地产市场 2023 总结总结&2024 展望展望 2023 年年 12 月月 3 日日 中国中国房地产市场房地产市场 2023 总结总结&2024 展望展望 1 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查
5、询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56318059。摘要摘要 一、一、2023 年中国房地产市场形势总结年中国房地产市场形势总结(一)价格水平:(一)价格水平:改善型楼盘入市带动改善型楼盘入市带动 1-11 月百城新房价格累计微涨月百城新房价格累计微涨 0.16%;前;前 11 月二手房价格月二手房价格累计下跌累计下跌 3%,全年维持跌势,超九成城市价格下跌,全年维持跌势,超九成城市价格下跌 2023 年 1-11 月,百城新建住宅价格累计上涨 0.16%,主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响,新房价格出现结构性上涨。
6、1-11 月,百城二手住宅价格累计下跌 3.00%,跌幅较去年同期扩大 2.45 个百分点,房价走势持续低迷,至 11 月,已连续 19 个月环比下跌,连续 6 个月环比下跌的城市数量超 90 个。(二)(二)成交规模:成交规模:1-11 月重点月重点 100 城新房成交城新房成交面积面积同比下降约同比下降约 5%,年末年末或或延续调整态势延续调整态势2023 年 1-10 月,全国全国商品房销售面积 9.3 亿平方米,同比下降 7.8%,商品房销售额 9.7 万亿元,同比下降 4.9%,其中现房销售面积同比增长 15.6%,表现明显好于期房。重点城市方面,重点城市方面,1-11 月重点 10
7、0 城新建商品住宅销售面积同比下降约 5%;1-10 月重点 15 城二手房销售规模同比增长 35%。全年来看,全年来看,受疫情后需求集中释放带动,一季度市场升温明显,年中量价出现回落,市场表现低迷,8 月底中央及各级政府加大政策托底力度,9-10 月销售同比降幅有所收窄,但受居民收入预期、房价下跌预期等因素未明显改善影响,政策效果持续性不足,年末市场仍旧面临下行压力。(三)(三)需求结构:需求结构:多个城市新房套总价多个城市新房套总价上涨,上涨,中高总价段占比提升,中高总价段占比提升,改善性改善性住房住房需求需求仍是重要支撑仍是重要支撑 2023 年以来,改善性住房需求仍为新房市场关键支撑,
8、30 个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。其中,北京、上海、成都等多个城市中高总价段成交套数同比增长、占比提升。面积段来看,90-120 平方米产品仍占据市场主流地位,伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策,再改、高端改善需求得以释放,改善市场表现出一定韧性,代表城市中 16 个城市 120 平方米以上成交套数占比提升。(四)(四)供求关系:供求关系:市场供需两端均走弱,可售面积市场供需两端均走弱,可售面积回落但仍回落但仍处高位,出清周期延长至处高位,出清周期延长至 18.6 个月个月2023 年 1-10 月,全国房屋新开工面积 7.9 亿平方米,同比下降 2
9、3.2%。1-11 月,50 个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超 10%(同口径销售面积同比下降约 4%),绝对规模处 2016 年同期最低水平,销供比为 1.23,呈现出供小于求的状态。重点城市供给端表现弱于需求端,推动可售面积小幅下降,但整体库存仍处高位,截至 10 月末,重点城市出清周期为 18.6 个月,其中三四线城市超 26 个月,库存去化压力大。(五)土地(五)土地市场市场:300 城住宅用地成交面积同比下降近城住宅用地成交面积同比下降近 30%,央国企仍是拿地主力,年底多地取消,央国企仍是拿地主力,年底多地取消地价上限,土拍分化加剧地价上限,土拍分化加剧 2 中中指指研究院
10、研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56318059。销售端恢复程度仍是影响土地市场情绪的关键因素,今年以来多数城市楼市热度持续性不足,土地市场中,仅部分城市或个别地块热度较高,整体低迷态势未改。2023 年 1-11 月,全国 300 城住宅用地推出、成交面积同比分别下降 21.5%、28.0%。22 城方面,城方面,1-11 月,供地计划完成率整体不足七成,优质地块成交量增加,央国企为拿地主力,拿地金额占比达 50%,民
11、企投资力度仍不足。至 11 月末,除北京、上海、深圳外,多数城市已取消土地最高限价,但目前仅少量核心城市优质地块拍出高溢价,整体热度仍较低。(六)(六)开发投资:开发投资:1-10 月房地产开发投资额同比月房地产开发投资额同比下降下降 9.3%,降幅,降幅持续扩大持续扩大 2023 年 1-10 月,全国房地产开发投资额 9.6 万亿元,同比下降 9.3%,同比延续 2022 年以来的下降态势,10 月单月降幅仍超 10%。1-10 月,房地产开发企业到位资金 10.7 万亿元,同比下降 13.8%。各项资金来源同比均下降,国内贷款、定金及预收款同比降幅仍超 10%。二、二、2024 年中国房
12、地产市场趋势展望年中国房地产市场趋势展望(一)(一)宏观环境:宏观环境:2024 年经济增速或放缓年经济增速或放缓,跨周期,跨周期与逆周期调节与逆周期调节政策政策有望有望进一步发力进一步发力 2023 年前三季度,我国 GDP 同比增长 5.2%,预计全年 5%左右的增长目标能够顺利实现,但“三驾马车”中,近几个月出口同比增速持续收窄,单月同比保持下降态势;固定资产投资同比增速也收窄至 2.9%,房地产开发投资降幅仍在扩大。展望 2024 年,全球经济增长放缓,外需或延续低迷态势,“一带一路”对我国出口的带动作用有望继续显现,而疫情带来的疤痕效应仍在,消费超预期走强概率较低,稳投资的必要性更加
13、强烈。2023年 10 月底中央金融工作会议提出要“始终保持货币政策的稳健性,更加注重做好跨周期和逆周期调节,充实货币政策工具箱”,预计未来货币政策将进一步发力稳经济,财政政策亦有望协同跟进,更好地释放经济发展潜能。(二)(二)政策环境:“供求关系发生重大变化”定调下,预计各地将继续优化楼市政策,“三大工程”政策环境:“供求关系发生重大变化”定调下,预计各地将继续优化楼市政策,“三大工程”配套措施有望加速落地配套措施有望加速落地 2023 年,“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市,为监管部门和各地优化政策打开空间,同时明确加快“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。预计 2024 年,在
14、市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整,供需两端政策均有发力空间,需求端需求端,降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点,未来一线城市政策或继续优化,京沪有望降低二套房首付比例,降低房贷利率,优化普宅认定标准,降低交易税费等,此外,一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能;核心二线城市有望进一步放松限购政策,预计将有更多城市全面取消限购;更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。供给端供给端,“促进金融与房地产良性循环”要求下,企业端资金支持政策有望继续细化落实,企业融资环境有望得到改善;“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进,推动化解项目交付风险;同时,各地土
15、拍规则预计将继续放宽,带动土地市场活跃度提升;另外,“三大工程”建设或是 2024 年增量政策重要着力点,相关政策有望加速落地。中国中国房地产市场房地产市场 2023 总结总结&2024 展望展望 3 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56318059。(三三)市场趋势:)市场趋势:中性假设下,中性假设下,2024 年全国商品房销售面积下降约年全国商品房销售面积下降约 5%,若城中村改造加快推进,若城中村改造加快推进,销售有望实现微增;销售有望实现微增;开工、投资下行
16、态势难改开工、投资下行态势难改 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2024 年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力销售规模仍有下行压力,新开工面积新开工面积、开发投资或继续回落开发投资或继续回落”的特点。需求端需求端,中性情形下中性情形下,预计 2024 年全国商品房销售面积同比下降 4.9%;乐观情形下乐观情形下,2024 年,宏观经济持续恢复,居民置业意愿有所好转,叠加城中村改造如期推进,全国商品房销售面积或可实现小幅增长。供给端,供给端,开工方面开工方面,2024 年,新房销售恢复缓慢、近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏,中性情形下
17、中性情形下,2024 年新开工面积同比降幅在 10%左右,新开工规模低于 9 亿平方米。投资方面投资方面,新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复,近两年土地成交缩量态势未改,或导致土地购置费进一步下行,中性情形下中性情形下,2024 年房地产开发投资额同比下降 6.1%。乐观情形下乐观情形下,城中村改造和保障性住房建设发力,开发投资额与 2023 年基本持平。表:表:2024 年全国房地产市场各项指标预测结果年全国房地产市场各项指标预测结果 不同情形不同情形 商品房销售面积商品房销售面积 商品房销售额商品房销售额 房地产开发投资额房地产开发投资额 房屋新开工面积房屋新开工面积
18、绝对量绝对量(亿平方米亿平方米)同比同比 绝对量绝对量(万亿元万亿元)同比同比 绝对量绝对量(万亿元万亿元)同比同比 绝对量绝对量(亿平方米亿平方米)同比同比 乐观乐观 12.1 1.4%12.8 4.1%11.6-0.3%9.0-2.7%中性中性 11.4-4.9%12.0 -2.4%10.9-6.1%8.3-10.0%悲观悲观 10.9-8.6%11.6 -6.2%10.6-8.3%8.0-13.8%数据来源:中指研究院测算(四四)关注点:保障体系补位,住房制度逐步完善,探索新发展模式关注点:保障体系补位,住房制度逐步完善,探索新发展模式 2023 年下半年,中央多次提及“三大工程”建设,
19、预计 2024 年“三大工程”将进入加快落地阶段,积极发挥稳投资作用。其中,规划建设保障性住房将对我国未来住房制度及供给体系带来深远影响。2023 年 11月,住建部倪虹部长接受媒体采访时曾表示“规划建设保障性住房,是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展配售型保障性住房的新路子,最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求,建立租购并举的住房制度”。随着 14 号文印发,预计明年配售型保障房将在部分城市探索实施。至此,由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建,进而推动市场+保障、购+租的住房制度加快完善,探索新的发展模式更进一步。三、
20、三、房企房企应对策略应对策略 预计 2024 年新房销售恢复仍较为缓慢,房企回笼资金压力依然较大,核心城市政策存在优化空间或意味着市场分化行情将进一步加剧。与此同时,近期监管部门持续释放政策利好,企业融资环境有望改善。在此背景下,房企需结合自身情况制定相应策略,对于出险企业对于出险企业,仍需积极作为应对当前困境,对现有债务能展尽展,全力保交付,寻求机会盘活存量资产;对于稳健型对于稳健型企业企业,一方面应把握融资窗口期,积极与金融机构对接,拓宽融资渠道;另一方面需要把握市场机会,积极营销、加快回笼资金,同时轻重并举实现转型升级。4 中中指指研究院研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本报
21、告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56318059。一、一、2023 年中国房地产市场形势总结年中国房地产市场形势总结(一)(一)价格价格水平水平:改善型楼盘入市带动改善型楼盘入市带动1-11月百城新房价格累计微涨月百城新房价格累计微涨0.16%;前前 11 月二手房价格累计下跌月二手房价格累计下跌 3%,全年维持跌势,超九成城市价格下跌,全年维持跌势,超九成城市价格下跌 2023 年 1-11 月,百城新建住宅价格累计上涨 0.16%,一方面,新房价格仍受到政策管控,另
22、一方面,部分优质改善项目入市带动新房价格出现结构性上涨。1-11 月,百城二手住宅价格累计下跌 3.00%,跌幅较去年同期扩大 2.45 个百分点。2023 年,百城二手房价走势持续低迷,至 11 月,二手房价已连跌 19 个月,连续 6 个月环比下跌城市数量超 90 个。1.新房:新房:1-11 月百城新建住宅价格累计微幅上涨月百城新建住宅价格累计微幅上涨 0.16%图:图:2021 年年 1 月至月至 2023 年年 11 月百城新建住宅价格及环比变化月百城新建住宅价格及环比变化 图:图:2021 年一季度年一季度至至 2023 年年 11 月百城新建月百城新建住宅住宅价格季度累计涨跌幅对
23、比价格季度累计涨跌幅对比 数据来源:中指数据 CREIS 2023 年年 1-11 月百城新建住宅价格累计上涨月百城新建住宅价格累计上涨 0.16%,受受政策管控及政策管控及部分优质改善项目部分优质改善项目入市带动,自入市带动,自 9 月起月起房价房价月度环比微幅上涨。月度环比微幅上涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2023 年 1-11 月百城新建住宅价格累计上涨 0.16%。具体来看,年初在疫情防控全面解除、降首付、降利率等楼市利好政策带动下,积压购房需求积极释放,市场信心短暂修复;随-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%80001000012000140001600018000
24、21-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-11元平方米百城新建住宅价格(左)环比(右)0.77%0.92%0.70%0.03%0.06%0.10%-0.03%-0.14%0.01%0.01%0.03%0.12%-0.4%0.0%0.4%0.8%1.2%一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季
25、度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 10-11月202120222023中国中国房地产市场房地产市场 2023 总结总结&2024 展望展望 5 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56318059。着积压需求释放完毕,年中新房市场活跃度下滑,房价亦重新进入下行通道;8 月多部委落地楼市优化举措,随后房企也为备战“金九银十”积极推货,受部分优质改善项目入市带动,9-11 月百城新房价格环比呈小幅上涨态势。单 11 月来看,百城新建住宅均价 16203元/平方米,
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