市项目复盘报告正式版专题培训课件.ppt

市项目复盘报告【正式版】,项目概述,财务总结,成本总结,营销总结,工程总结,设计总结,物业总结,结案反思,目录,项目概述,科目,实际,计划,净利润,净利率,项目概述,-,项目所在地概况,城区基础数据表,项目,期初,期末,城市名称,城区人口,城市,GDP,人均可支配,人均住房,土地供应,住宅供应,住宅去化,主力产业,所在地城区总图,本案,项目概述,-,项目关键指标及完成情况,项目鸟瞰图,项目关键指标完成情况表,科目,计划,实际,总投资额,总销售额,融资总额,资金峰值投入,全盘均价,税前成本,净利润,净利润率,内部收益率,资金平衡周期,项目总开发周期,项目概述,-,项目规划指标及完成情况,规划指标对照表,单位：万平方米,项目,控规指标,报规,指标,实际,指标,总用地面积,总建筑面积,地上面积,地下面积,计容面积,容积率,住宅面积,商业面积,配套面积,建筑密度,建筑限高,绿地率,人防面积,车位数量,地上车位,地下车位,配建要求,项目总平面图,售楼处,项目概述,-,项目开发进度及达成情况,摘牌,2014/01/19,开盘,2014/09/21,开工,2014/06/20,售罄,2016/07/09,交付,2016/09/07,竣工,2016/04/09,节点总数,按时完成数量,节点达成率,一级节点,二级节点,合计,节点,时间,节点,时间,节点,计划时间,实际时间,摘牌时间,2014,年,1,月,19,日,交付时间,2016,年,9,月,7,日,项目总开发周期,33,个月,32,个月,开盘时间,2014,年,9,月,21,日,售罄时间,2016,年,7,月,9,日,销售周期,24,个月,22,个月,开工时间,2014,年,6,月,20,日,竣工时间,2016,年,4,月,9,日,建设周期,24,个月,22,个月,1.,节点达成率,2.,实际完成情况,项目,开发,大事记,yyyy.mm.dd,事件及影响,项目概述,-,项目开发大事记,项目开发大事记,2011.02.23,取得国有建设用地使用权成交确认书,2011.05.26,取得立项批复,2011.06.13,项目正式开工（,3#,楼）,2011.07.26,签订国有建设用地使用权出让合同,2011.09.07,取得建设用地规划许可证,2011,.,10,.,15,金辉城会所开放暨品牌落地发布会,2011.11.17,取得国有土地使用证,2012.04.26,取得施工证（,1-5#,楼）,2012,.0,5,.,12,首次开盘（A3#、A5#楼），当日去化,56%,2012,.0,9,.,26,A2#楼开盘销售，当日去化,15,%,2012.09.30,项目累计净现金流回正,(,含融资,),2012.10.15,售楼处、样板间、景观示范区正式开放,2013,.01.,10,A1#楼开盘销售，当日去化,24%,2014.06.02,一期住宅售罄,2014.06.273#,、,5#,楼通过竣工验收,2014.06.303#,、,5#,楼交付,项目概述,-,项目开发大事记,例,财务总结,实际,计划,资金平衡周期,内部收益率,财务总结,-,财务指标完成情况,财务指标完成情况对比表,单位：万元,指标,单位,初始目标值,实际情况,变动,值,变动,比例,说明,销售总收入,万元,峰值投入,万元,税前成本,万元,土地增值税,万元,营业税及附加,万元,所得税,万元,净利润,万元,净,利润率,%,净资产收益率,%,资金平衡周期,月,总融资额,万元,融资周期,月,融资成本,万元,成本总结,实际,计划,项目开发总成本,预算达成率,成本总结,-,开发成本构成比对,成本项目,预算金额,预算占比,实际金额,实际占比,节超,节超,比例,土地获得价款,开发前期工程费,主体建安,费,基础设施费,配套设施费,开发间接费,销售费用,管理费用,财务费用,政府配套工程,合计,100%,100%,项目开发成本构成与对比表,单位：万元,成本总结,-,建安成本比对,建安成本比较分析表,单位：万元,成本科目,预算金额,结算金额,节超,节超比例,说明,一、前期工程,1,2,3=1-2,4=3/1,二、,地下室或独立车库,三、,主体住宅楼,四、,主体商业楼,五、,基础设施费,六、,配套设施费,七、,工程管理费,八、,工程后续成本,建安成本合计,=,-,=,/,单方造价（元,/,）,成本总结,-,承供商履约评价,主要承供商履约情况一览表,单位：万元,科目,施工图设计单位,总包,监理,外装,景观,电梯,合同单位,合同金额,结算金额,5535.92,？元,/,评审结论,综合评价,说明：三颗,合格，五颗,满分。,2,个,=1,个,成本总结,-,合约规划执行情况,成本总结,-,节超分析,成本总结,-,节超分析,监理费超支原因分析（超支,86.9,万元）,因开发进度调整造成项目受监时间过长，导致成本增加。,成本变动,成本增加消化办法,无,节超原因,成本管控建议,建议后续项目按照开发分期分地块签订监理合同。,按目前最后一批交房计划为,2016,年,4,月,3,日。监理项目费用增加,216.9-130=86.9,万元。,原合同,变更后,付款条件,1,、进场后,10,日内付,10%,；,2,、基础工程全部验收合格后付,20%,；,3,、受监地块建筑主体完成一半后付,10%,；,4,、受监地块主体验收全部合格后付,20%,；,5,、受监地块项目全部竣工验收合格后付,20%,；,6,、全部受监地块总体验收合格后付,15%,；,7,、各地块总体验收合格半年后支付监理余款。,2013-2-28,前按,4.9,万元,/,月，,2014,年,3,月,1,日以后按,3,万元,/,月执行。,合同总额,受监计容面积,9,元,/,=130,万元,2011-5,至,2016-4,预计,216.9,万元,成本超支：,216.9,万元,-130,万元,=86.9,万元,超,例,原石材做法,现石材做法,1、项目描述：,1#-5#,石材采用干挂做法。,2、优化方案：建议采用石材点挂做法。,3、成本优化：若石材点挂综合单价可节约,100,元,/m2,。以,1#-5#,楼为例，则可节约成本,57.25,万元。,成本总结,-,节超分析,节,成本优化案例之外墙石材（节约,57.25,万元）,例,营销总结,实际,计划,总销售收入,销售均价,营销总结,-,营销费用构成比对,项目营销费用构成及占比情况,成本项目,预算数,（万元）,预算占比,实际数,（万元）,实际占比,变动,（万元）,变动比例,说明,销售设施建造费,销售管理费用,物业服务费,品牌建设费,市场研究费,公共关系维护费用,客户会费用,媒介广告费,广告设计、策划费,推广活动费,销售代理费,销售资料及礼品,促销费用,现场包装费用,项目营销费合计,项目推广方式,费效比排名,营销总结,-,项目推广情况,排名,推广方式,来电量,来电费效比,来访转化率,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,排名,推广方式,来访量,来访费效比,成交转化率,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,营销总结,-,产品构成情况,项目产品构成及销售情况,说明：请在此简短说明总建面与总销售面积的差值部分房屋属性及其面积。,分期,科目,销售面积,（万）,面积占比,（,%,）,总货值,（万元）,预期均价,（元,/,）,实际均价,（元,/,）,计划利润率,（,%,）,实际利润率（,%,）,90%,去化速度,（套,/,月）,一期,住宅,商业,车位,其他,小计,二期,住宅,商业,车位,其他,小计,全盘,住宅,商业,车位,其他,合计,营销总结,-,产品利润及去化完成情况,产品利润及去化完成情况统计表,序号,户型,面积,(,）,套数,（套）,90%,去化速度,（套,/,月）,销售均价,（元,/,）,利润率,（,%,）,同类产,品占比,1,A1,住宅,（,2+1,）,89,+11,36,6,套,/,月,8000,12,%,20,%,面积区间,面积 占比,户型,套数占比,产品评价,产品结构评价,产品线建议,总结：,建议：,营销总结,-,对,户型,及产品结构,的,评价,面积区间,面积 占比,户型,套数占比,产品评价,产品结构评价,产品线建议,90,以下,9.5%,A1,住宅,（,1+1,）,83,12.1%,去化速度快，去化周期为,2,个月。,利润率低（,-32.13%,）,客户认可度较高。,占比合理，面积适中，,建议该面积段做优化升级，变二房为三房。,如保留两房产品，则建议面积控制在,80,内,。,90-110,29.8%,A2,住宅,（,2+1,）,92,37.9%,去化速度较快，去化周期,10.5,个月。,利润率高（,-24.92%,）,客户认可度高。,占比合理，面积适中,如,A1,户型后期升级为三房，则建议适当减少,A2,户型的配比。,110-120,41.2%,C2,住宅,（,2+1,）,118,37.4%,去化速度一般，去化周期,17,个月。,利润率较低（,-30.09%,）,客户认可度一般。,占比较高，户型布局较差，与市场同类产品无竞争力,建议对该户型做优化升级，变三房为四房。,130-140,15.8%,D1,住宅,（,3+1,）,140,12.6%,去化速度慢，去化周期为,20,个月。,利润率较低（,-29.91%,）,客户认可度一般。,占比略高，面积过大与定位不符,建议后期将该产品面积控制在,130,平米内。,总结：,一期产品线较为单一，建议后期丰富产品线，增设,100-110,之间的三房产品，,120-130,之间的四房产品。,一期,118,三房户型占比较多，考虑到市场上同面积段产品优势明显，建议后期取消该户型产品，或提升该户型竞争力。,降低,140,以上的户型配比，同时对,140,户型做升级优化。,建议,:,相同面积段可增设多种户型，以满足不同客户的需求。,营销总结,-,对,户型,及产品结构,的,评价,例,瘦狗,金牛,问题,明星,营销总结,-,产品类型分布,情况说明：,情况说明：,瘦狗,金牛,问题,明星,营销总结,-,问题产品解读,D1,户型：,140,平 四房两厅二卫（赠送,24,平米）,PK,竞品,（中南）,中南,125,平 四室两厅两卫（赠送,11,平米）,赠送空间,送一 半,送一 半,送一半,送一 半,全送,全送,全送,全送,1.,产品竞争力不足,1.,同为四房两厅，但面积小，总价低。,2.,赠送集中、有效，客户对赠送的印象更深。,3.,动静适宜，排布紧凑。,1.,面积大，总价高，但未增加房间。,2.,赠送分散、不易利用，且印象不深。,3.,分区混乱，私密性不好。,送一房,静区,通道,动区,静区,静区,静区,动区,动 区,通道,营销总结,-,问题产品解读,例,2.,产品成本高、售价低,赠送面积总成本约,12.3,万元占该户型总成本的,14.6%,，占该户型总价的,17.6%,。,该户型总成本为：,84.6,万元，而售价仅为,72,万元。售价远低于成本造价，严重亏损。,因成本过高而售价过低，导致该户型利润率为,-29.91%,。远低于成本造价且低于该项目平均利润率,-28%,。,营销总结,-,问题产品解读,例,3.,客源少，客户认可度不高,三代同堂,（人多）,优质再改,（钱多）,数量相同,总价略高,没有菜场,周边配套不全,私密性不好,环境还行,地段不好,配套缺失,品质还行,D1,私营业主,占比,35%,公职人员,占比,24%,地段,周边休闲配套,品质,房间数量,总价,生活、交通配套,教育、生活配套,户型私密性,园林景观,客户敏感点,项目情况,优化,D1,户型，将面积控制在,130,内,。,降低赠送比例，或集中赠送。,对于首再改类中低档楼盘，应优化产品，使其适应低端刚需再改客户（如三代同堂）。,营销总结,-,问题产品解读,例,营销总结,-,面积赠送情况,项目产品面积赠送及成本分摊情况,户型,销售面积,（,）,赠送面积,（,）,赠送面,积比例,单方造价,（元,/,）,销售均价,（,元,/,）,销售总价,（元）,赠送成本,（元）,赠送成本总价占比,计算说明,1,2,3=2/1,4,5,6=1*5,7=2*4,8,=7/6,A1,住宅,（,2+1,）,89,11,12.36,%,4000,8000,712000,44000,6,%,E2,住宅,（,3+1,）,128,22,17.19,%,3500,4500,576000,77000,13,%,营销总结,-,对赠送成本总价占比过高产品,的,评价,总评：,利润低，去化情况不理想。,优点：,户型方正，动静适宜，空间利用度高。,不足：,1.,产品同比面积偏大，总价偏高。,2.,赠送多但零散，未能通过大范围赠送增加使用功能，客户对赠送空间接受度不高，认为这是房屋的一部分，不属于赠送部分,。,建议：,1.,后期开发可针对此问题做相应调整，压缩赠送成本，以降低成交总价，缩短销售周期。,2.,户型阶段建议销售介入，对产品提出建议。,C2 118,平,三室二厅一卫,赠送,17,平米（赠送成本总价占比,15.1%,）,赠送空间,赠送一半空间,赠送空间,赠送一 半空间,赠送空间,赠送一 半空间,A1 83.35,平,二室二厅一卫,赠送,12,平米（赠送成本总价占比,14.8%,）,赠送空间,赠送空间,赠送一半空间,赠送一半空间,总评：,赠送成本总价占比高，利润率低，但去化速度快，可在短期内为项目提供较大的现金流。,优点：,不足：,此户型几乎每个功能使用区都有面积赠送，但因赠送空间太零散，未能通过面积赠送换取价格提升。因产品面积小、总价低，能满足刚需客户的需求，去化速度快,，,但现在市场升级产品已出现，同样面积段可做三房，产品优势不再明显。,建议：,赠送面积适度空间，在面积不变的情况下能由二房变三房，或保留两房产品，但面积控制在,80,内。,营销总结,-,对赠送成本总价占比过高产品,的,评价,例,序号,关注点,敏感度,主要关注内容,与预判的差异（定位会）,现状,营销总结,-,签约前客户的主要关注点,敏感度说明：,5,分表示非常敏感，,1,分表示非常不敏感。,地段、配套、规划、景观、户型、大堂、电梯厅与楼梯间、安全、门窗、阳台、露台、车库、车位与车道、价格、案场、售楼处景观、首开区、景观展示区等等,营销总结,-,后续产品调整建议,变更,C2 120,平,三室二厅一卫,115,平 三室二厅一卫,总结：,户型亮点：主卧带有衣帽间设计。,户型缺点：无独立餐厅，居住舒适度不高，购买此房多为刚需客户群体，案场通过适当价格策略方可促进 销售。,建议：,将客厅与餐厅分离，增强房屋的通透性及空间感，,控制房屋面积，使产品更适合刚需或刚改客户群体。,赠送空间,赠送一 半空间,赠送一半空间,赠送空间,赠送一 半空间,赠送空间,营销总结,-,后续产品调整建议,例,建议方案,产品组合,优势,劣势,备注,方案一,高层（,33F,）,+,花园洋房,1,、整体售价较高；,2,、产品形式丰富，差异化竞争优势,1,、高层（特别是,20F,以上）房源去化速度较慢,2,、建筑密度高，社区景观难形成亮点,3,、高层成本加大,4,、高层得房率降低,客户价格弹性大，高单价花园洋房市场存一定风险,方案二,高层（,33F,）,+,小高层,产品形式丰富，小高层为片区内稀缺产品,小高层产品市场溢价空间有限，且去化速度一般，一味追求溢价或将导致曲高和寡。同时也易牺牲高层住宅的舒适性。,方案三,高层（,26F+18F,）,市场接受度高、去化能力强,1,、产品同质化竞争严重,2,、短期内溢价空间较低,在做足容积率前提下，我们建议应在追求安全去化、回笼现金的基础上适时寻求溢价空间。综合考量去化速度及售价因素，上述三个方案中，方案二应为目前最合理之方案。,营销总结,-,后续地块方案调整建议,例,营销总结,-,销售完成情况评估,工程总结,实际,计划,建设周期,工程节点达成率,开工时间：,2014-6-10,开盘时间：,2014-12-20,竣工时间：,2016-9-30,交付,时间：,2016-10-15,开工时间,：,2015-3-10,开盘时间：,2015-6-5,竣工,时间,：,2016-6-30,交付时间,：,2016-7-15,开工时间,：,2015-3-10,开盘时间：,2015-8-20,竣工,时间,：,2017-12-30,交付时间,：,2017-1-15,售楼处（包含样板间）,开工时,间,：,2014-7-1,完工时间：,2014-8-31,售楼,处开放时间：,2014-11-25,样板间开放时间：,2014-11-20,景观展示区开放时间：,2014-11-25,工程总结,-,项目开发节奏,开工时间：,2014-6-10,开盘时间：,2014-12-20,结构封顶：,2015-5-30,竣工时间：,2016-9-30,交付,时间：,2016-10-15,开工时间,：,2015-3-10,开盘时间：,2015-5-5,竣工,时间,：,2016-6-30,交付时间,：,2016-7-15,开工时间,：,2015-3-10,开盘时间：,2015-8-20,竣工,时间,：,2017-12-30,交付时间,：,2017-1-15,售楼处（包含样板间）,开工时间：,2014-7-1,完工时间：,2014-8-31,售楼处开放时间：,2014-11-25,样板间开放时间：,2014-11-20,景观展示区开放时间：,2014-11-25,原计划开发节奏,实际开发节奏,两张图。总体,+,局部或设计,+,完成等。,简短文字说明。目的,+,效果或问题,+,成因,文字或图表形式简述成本变动、过程管控、限额执行情况等内容。,工程总结,-,工程管理案例,问题描述,现场燃气管道安装无统一路径，影响外观。,产生原因,燃气管线布置有特殊要求；,燃气管线无深化图；,工期短现场协调难度大。,建议做法,立面及户型设计阶段预留燃气管线布线阴角或格栅；,燃气专项设计阶段设计须紧密配合外联把控图纸；,燃气管线施工前施工单位、工程、设计提前对施工路由进行现场划点定位，发现问题及时调整。,工程总结,-,工程管理案例,4,燃气管线设置不当破坏观感效果,例,问题描述,质监站检查时提出因可踏面高度过低，须提高栏杆高度，增加成本,2.7,万元。,产生原因,设计细节把控不到位；,施工前研究图纸不够透彻。,建议做法,减小可踏面宽度到,220mm,以下，或增加可踏面高度至,450mm,以上，不增加栏杆高度；,施工前认真审图，将图纸研究透彻；,提高对设计规范的熟悉程度及成本意识。,南阳台栏杆问题,民用建筑设计通则,栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于,0.22m,，且高度低于或等于,0.45m,的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算,1.1m,1.1m,0.2m,工程总结,-,工程管理案例,9,例,设计总结,实际,计划,设计节点达成率,设计限额达成率,设计总结,-,限额设计执行情况,限额设计执行情况统计表,项目,限额,标准,限额,造价,实际,标准,实际,造价,节超,节超比例,合计,超限额,5%,且成本超支,20,万以上,1,2,限额结余,10%,或成本结余,50,万以上,1,2,设计总结,-,设计亮点,规范值,60cm,设计争取值,160cm,土方节约造价约：,200,万,基坑支护节约造价约：,150,万元,抗浮结构节约：无法估算。,节约成本的同时提升了品质,因地库较深，为降低成本，经争取将场地标高提升至道路平均标高以上,1.6,米。,设计总结,-,设计亮点,四、竖向设计控制,例,设计总结,-,设计成本优化案例,北侧,沟内埋有排水管,南侧,紧贴市政绿化，承担保护责任，现状有造坡堆土高出,1,米多,西侧,距道路仅,8m,东侧距离道路很近,基坑支护方案优化,北侧：,一、二级放坡，土钉支护护坡,东侧,一、二级放坡，土钉支护护坡,南侧：,钻孔灌注桩,8001300+,三层,预应力锚杆支护,钻孔灌注桩,8001300+,两层,预应力锚杆支护,根据不同边坡状况灵活设计护坡方式，最大程度降低造价、利于工期,设计总结,-,设计成本优化案例,预估节约成本：,312,万元,例,设计总结,-,设计管理问题,建筑图,结构图,设计：结构未落实建筑；,施工：只看结施，不看建施。,结果：造成返工，影响工期。,增加成本：,给排水图,墙宽,100,梁宽,200,结构图,设计：机电不看结构图；,结果：整改返工,设计工作存在不足,建议：加强设计质量管控，及各专业图纸复核。,设计总结,-,设计管理问题,例,设计总结,-,设计管理建议,外廊设计形式,金辉早期产品，为实现中间户型南北通透，采用外廊设计形式。外廊一半面积计容；后期入住引起产权、使用权纠纷；,政府不接受此种一户专用“外廊”形式为公摊，要纳入住宅阳台指标,户型面积增加（失去卖点），增加项目计容（超,10%,赠送面积）；,外廊,景观视野,防盗翻越,隐私,我要封起来自己用,封起来会影响我,建议：对此种设置外廊的方案需慎重选用。,设计总结,-,设计管理建议,例,物业总结,计划,实际,交房报事量,户均交房报事量,物业总结,-,设计对后期物业管理的影响,户内未预留空调安装口,外窗可开启扇在空调机位远端，且空调百叶无检修门，空调安装难度高、危险且破坏立面效果。,问题：,物业费低，水景过大导致运营成本高。,运营成本：,放满一池水约：,3000,元,喷泉一天,6,小时约：,1000,元,水池清洗、设备维护：未算,物业总结,-,设计对后期物业管理的影响,我们开不起！,例,物业总结,-,本项目,运营过程中的不足点,首层水管井地面未封闭，存在安全隐患,管道预留洞口未封堵，且管井内无泄水地漏。检修困难。,1,、目前已交付的,3#,、,5#,楼,01,、,04,户型长廊两边防护栏存在安全隐患；,2,、装修、入住期间存在封堵防护栏焦点问题,3#,、,5#,楼中间户型自来水管紧靠电灯，影响外观的同时存在安全隐患，建议后期施工避免此类状况,物业总结,-,本项目运营过程中的不足点,例,物业总结,-,报事分析,报事,问题,统计,表,报事类别,交房报事量,（,yy.mm.dd-yy.mm.dd,）,交房后期报事量,（,yy.mm.dd,止）,合计,户均报事,交房户数,合计,物业总结,-,报事及处理情况,业主集中反映的重要问题,序号,问题描述,出现,次数,问题存续时间,问题原因,解决方案,主要涉及,的,产品,/,承包商,物业总结,-,业主入住后主要关注点,实际情况及建议,业主关注度,电梯,：安全问题是业主最关心的，装修期间电梯报修频繁，业主关注度很高。建议后期将康力电梯变更为市场认可度较高的知名品牌电梯（如三菱、东芝、等），对于电梯故障问题由工程人员分析并监督，做好业主报修时的统一解说。,车位停放及电动车充电：,物业地下室尚未交付，已装修入住业主的车辆停放及非机动车充电问题业主较关注。小区非机动车入口未安装雨棚，在夏季雨水多发的季节容易造成地下室人防安全问题，导致业主矛盾节点。建议安装雨棚。,长廊封闭,：目前,A,地段,01,、,04,户型长廊两边防护栏高度存在安全隐患，建议地产统一方案；装修、入住期间存在封堵防护栏焦点问题。,物业总结,-,业主入住后主要关注点,实际情况及建议,业主关注度,例,结案反思,结案反思,-,本项目及开发过程中有待改进的方面,项目整体完成情况评估,部门,评估意见,财务管理中心,成本管理中心,品牌营销管理中心,研发管理中心,景观绿化中心,工程管理中心,运营管理中心,