地产商转型养老的闭环设计.ppt

资料仅供参考,不当之处，请联系改正。,1,养老是转型的,良药,还是,陷阱,要,解决,的问题,地 产 企 业,4,？,持有物业转型养老有哪些,类型,？,如何根据禀赋进行,定位,和,设计,？,怎样打造养老开发运营的,闭环,？,Part 1,养老是转型的良药还是陷阱,老龄化趋势、地产形势、客户画像,第一阶段,19902003,2010,年,2050,年,第二阶段,20032020,第三阶段,20202050,老龄化比率,8.610.2%,老龄化比率,10.220%,老龄化比率,2030%,2040,年,2030,年,2020,年,2000,年,1990,年,现状趋势,截至,2018,年底，我国,60,岁以上的老年人超,2.49,亿,，占全国总人口的,17.9%,。,依据联合国标准，当一个国家或地区,60,岁以上 老年人口占总人口的,10,%，或,65,岁以上老年人 口占总人口的,7%，,即视为进入老龄化社会。,到,21,世纪中期，我国老年人口(,60,岁以上)将超过,4,亿,，占全 国总人口的,30,%，每,3,个人中有一个是老人；且市场经济发 展越高，老龄承担越高。,20102050,年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶 段老年人口平均每,10,年提高,4.3%,。,老龄数量大且增长速度快，养老需求渐入高峰,老龄化趋势,活力型社区,80岁,70岁,60岁,自理型社区,护理型社区,乐颐小镇,乐璟会,乐尔之家,不同年龄段需要不同类型的养老产品,1950,1960年代,婴儿潮出生的一代人正步入退休高峰期,老龄化趋势,老年人年龄段,总人口数（万）,老龄化率,60-65,165.93,11.39%,65-70,119.96,8.24%,70-80,117.13,8.04%,80以上,80.58,5.53%,共计,483.6,33.2%,80岁以下低龄长者，在未来20年，持续快速迈入80岁以上高龄阶段！,上海老龄化趋势,截至2017年底,上海市60岁及以上高龄老年人口,483.6万,，,占总人口的,33.2,。80岁及以上高龄老年人口,80.58万,。,老龄化趋势,老龄化趋势,60岁老人,和,80岁老人,当然也有“代沟”,看准趋势、算准时机，转型养老不至于踏错节拍,上海65岁以上老人/80岁以上老人的数量和增长趋势,全国老龄化趋势逐年加速，未来养老市场空间巨大,我国,老年人口基数大,，增长速度快，养老服务需求旺盛。,随着独生子女代的父母逐渐进入老年，,养老观念逐渐转变,，消费能力变强。,60/70/80,岁老人对养老产品的,需求类型和需求欲望不一,。,50/60后进养老院的时候是行业大发展的时,期,。,老龄化趋势,地产行业形势,白银时代，“房地产+”或成房企重生之道,房企摆脱对住宅的依赖，开拓新的开发模式,主要四个 细分领域,商业地产,养老产业,文化旅游,投资海外,商业过剩、文化旅游产业亏损、投资海外前景未卜，,养老地产亦未找到成熟盈利模式。,现实情况,地产行业形势,养老客户画像,截至2018年底，,我国60岁及以上老年人口有,2.49亿,，,占总人口,17.9,80+高龄需要长期照护的失能半失能老人超过,4000万,结论一,or,定位偏差,销售受阻,运营包袱,设计不当,技术层面,地产商转型养老,“,主与次,”的问题,配合地产主业还是独 立产业发展,“,远与近,”的问题,服务现阶段的自理老 人还是等待刚需来临,“,重与轻,”的问题,重资产拿地收购还是 轻资产租赁运营,顶层设计,Part 2,持有物业转型养老有哪些类型,转型“姿势”研究、养老“业态”研究,转型“姿势”,项目类型,项目名称,核心卖点,退休村模式,东方太阳城,桃花源式环境+完备配套,随园嘉树,万科品牌+良渚文化+适老精装,CCRC模式,绿城乌镇雅园,颐养学院+古镇景区,亲和源,配套齐全+服务,泰康之家燕园,保险、一站式终生退休服务,天地健康城,古镇景区+怡乐会,香树湾养老社区,颐养医院+真正的养老社区,全龄社区,万科幸福汇,活跃长者+环境优越,保利西塘越,古镇景区，品牌开发商,养老机构,远洋椿萱茂,北京首家经营性中外合资养老企业,申养望年荟,万科+上海地产,鸿泰,乐尔之家,紧邻社区、高性价比护理服务,永泰红磡的养老践行图,转型“姿势”,鸿泰乐颐小镇,上海崇明/生态型/活跃长者社区,活跃型老人社区,自然资源密集区域、旅居活力养老产品,项目规模,100000平方米,目标客户,60-75岁退休活跃人群,销售模式,70年住宅产权销售,105亩,养生住区,150亩,生态农庄,10000平米,长者双会所,+,+,150亩农地,会所配套,以“,健康、养生、休闲、旅居,”为设计主题，集,精装小户、度假 公寓、阳光叠墅、田园农场、老 年大学、综合医院,于一体。,AAC,鸿泰乐颐小镇,鸿泰乐璟会,140席市中心 自理单元,3000平米 精品医疗,3000平米餐 娱活动配套,+,+,项目规模,26000平方米,目标客户,75岁以上自理老人,销售模式,使用权销售（会籍化、金融化）,上海长宁/都市型/自理介助社区,自理型老人社区,城市核心人口密集区高端长者养老解决方案,产品关键词：硬件设施,CCRC鸿泰乐璟会,1-2层,3000,生活,配,套：,餐,饮娱,乐,、文,化,休闲,、,康体,健,身,450,酒,店,Lobby,式客厅、,150,私家,影,院、,300,全,球,自助,餐,厅、,100,图,书,咖啡,吧,、,15间主题文娱活,动,室,永爱（永泰红磡旗下企,业,）全,程,专项,研,发升,降,橱柜,、,可转,换,卫浴,、,全系,适,老化,家,具，适老化设计60余项,曙光医院中西医老年专科,战略牵手百年曙光医院，定制中西医特色老年专科，专家级名医提供健康护驾。,实现行业内为数不多的、真正落地的（内设医疗机构）高端医养模式。,产品关键词：携手曙光医院，真正实现高端医养模式,CCRC鸿泰乐璟会,鸿泰乐尔之家,项目规模,3000-10000平方米,目标客户,80岁以上护理老人,销售模式,床位押金及床位月费,（床位+护理+餐饮）,天津/上海/社区嵌入/国际护理标准,护理型养老机构,针对失能失智的生活照料和需要专业护理的高龄老人,150-300,床位数量,1:2,人员配比,单人，双人，三人房型,+,+,聚焦-“鸿泰乐尔之家”发展中高端护理型养老机构,通过成熟社区嵌入式，做中高端护理型连锁养老机构；,通过租赁改造、收购兼并等方式实行区域化快速布局；,以上海、天津为主要发展城市，周边重点城市择机联动发展。,其他企业的养老践行方案,远洋打造3C养老产品线，即,CLRC,长者社区、CB老年公寓、CC照料,中心,，其中以老年公寓为发展重点，突出,失能失智,的照护。,养老“业态”,朗诗养老发展模式,居家照料中心：小规模,多功能,为不愿离开家的老人提供家门口的一站式养老服务，主要服务内容涵盖：康复、护理、上门、健康管理、娱乐活动等；,城市旗舰店：立体化养老综,合,体,为老人提供全方位、高品质养老新生活，主 要内容涵盖：短期生活照料、康复娱乐、医 疗健康以及针对失智失能老人的特护专区；,机构护理中心：全照护,全周期,主要面向完全不能自理老人，失智老人，提供医托养、全生命周期、高段位照护 的养老护理服务；,居家 照料中心,城市 旗舰店,机构 护理中心,【澜悦系列 长者公寓】,面向,自理型,长者定 制的适老化、高品质、全服务的专业养老公 寓，为入住长者提供日常生活、护理、精神 文化等全方位、一站式的养老服务，创造幸 福、平安的晚年生活。,【望年荟系列 照护机构】,针对,介护、失能、失智,等长者的养老机构，以引领时代的新理 念，构建复合功能的创新型养老机构。,【智汇坊系列 社区为老服务中心】,为社区嵌 入式小型养老机构，一般拥有1050张床位，为社区长者提供,长期照料、日托,、助餐、健,康管理、文化娱乐等多种为老服务。,【申养康复系列 康复护理院】,康复和护理为 特色的护理机构，为,失能失智、术后康复,等 长者（患者）提供专业化的护理服务。,双井恭和苑,国贸CBD,269套房间,25层护理,613层自理,按床收月费制,双桥恭和家园,朝阳区东五环,5万平米建面,365户养老公寓,户型79105平米,共有产权销售,乐 成 养 老,结论二,地段选址考量,运营能力考量,建筑指标考量,资金退出考量,养老机构,康复/护理 医院,大型 养老社区,养老公寓,持有型物业,Part 3,如何根据禀赋进行定位和设计,三种产品类型选择、刚需产品模型,护理型老人,自理型老人,活力型老人,1.养老机构,2.老年公寓,3.长者社区,如 何 选 择,？,根据项目,禀赋,进行产品定位,三种类型选择,三种类型的定位考量,长者 社区,选址要素：,环境生态,产品要素：,体量配套,长者社区鸿泰乐颐小镇,选址关键词：崇明岛生态,长者社区鸿泰乐颐小镇,产品关键词：打造“农”、“家”、“乐”的田园慢（漫）生活方式,使业主享受远离城市喧嚣和繁忙的都市生活节奏，打造“日出而作，日落而息”的生活氛围,会所配套,150亩农地,生态观光资源：,充分发挥地缘资源的优势，将周边大配套作为人 群养老的配套功能，实现生态养老一体化,房地产开发模式：,依托养老、养生的保障及环境配套来吸引人群购 买及入住，以房子收益作为载体,养老保障体系：,通过养老产业平台使得短期旅游消费转变为长期 居住消费，增加消费能力,项目开发的核心引擎：,大型 养老社区,选址要素：,区位交通,产品要素：,医疗硬件,三种类型的定位考量,CCRC,老年公寓鸿泰乐璟会,多,家三甲医院环绕,三,大成熟生活圈,两,大生态公园,中山公园私藏版图，贵胄气质与生俱来,内环以内，地处中山公园，传统豪华居住区，十大 商业中心之一,3公里内三甲医院直达，便捷就医环境,华山医院：直线距离,2.4,公里,华东医院：直线距离,2.4,公里,五官科医院：直线距离,3,公里,中山医院：直线距离,3.9,公里,肿瘤医院：直线距离,4,公里,2大生态氧吧，市中心保留最完整的绿植公园,400米可至天山公园；800米可至中山公园,四通八达交通网线，家门口的商圈资源,交通中心：坐拥2、3、4、11号4条地铁线路和30多条公交线路，打造,“西 区最重要的城市交通枢纽”,，实现“零换乘”交通动线,选址关键词：,老年公寓鸿泰乐璟会,产品关键词：,国际化,硬件,标准,内设高端,医疗,机构,结论三,养老住区开发的 两条“,生命线,”,如何打造满足自理老人的,生活方式,？,产品线,如何处理地产,销售,和养老,运营,的关系？,盈利线,解决,养生环境、养老服务、生活保障、社交空间、适老化配置,解决,运营阶段,销售因养老 产生溢价,销售阶段,销售不 应贴补 运营,运营自我 盈利,选址要素：,社区人口,产品要素：,家感照护,三种类型的定位考量,养老 机构,本案位置,日晖二村,紫汇苑,江南新村,瑞金南苑,日晖六村,西木小区,新湖云庭,枫林新村,日晖新城,日晖三村,天合雅园,双晖小区,日晖五村,瞿溪路小区,龙华小区,春江小区,五岭小区,斜土新村,斜土路社区,茶陵小区,丝庐花语,远雄徐汇园,养老机构鸿泰乐尔之家,本案位置,瑞金医院分 部,复旦大学附属中山 医院,肿瘤医院,丰富的外部医疗资源，提供有力的医疗支持,选址关键词：,社区，人口,成熟密集,美式装修风格的家庭厅,明亮温馨的餐厅,产品关键词：,双人间,单人间,活动室,刚需产品模型,截至2018年底，,我国60岁及以上老年人口有,2.49亿,，占总人口,17.9,80+高龄需要长期照护的失能半失能老人超过,4000万,市场需求,市场供给,2017年我国机构养老床位,406.3万张,，但从结构上看，公办托底型超过一半，不接受失能半失能老人超过7成，,高质量的长期照护机构仍然非常稀缺,2012年-2017年社会服务发展统计公报,中国养老床位数统计,0,200,400,600,800,2014年,2015年,2016年,2017年,社区留,宿和日,间照料,406.3,养老机,构,机构类型,服务能力,公办,50%,民营,50%,接受失能失,智70%,欧葆庭、金色阳光,星堡、凯健,乐尔之家、红日,2,5,1万月费2万,3,5000月费1万,4,3000月费5000,月费2万,结论四,养老住区三：乐颐小镇,崇明,（远郊型 10万平米）,养老住区一：乐璟会,中山公园,（都市型 26000平米）,养老住区二：乐璟会,宝山,（城区型 15000平米 待开业）,1,2,3,1,2,3,4,5,6,7,8,9,外环线,养老机构一：乐尔之家,徐汇斜土店,（床位数：200席）,养老机构二：乐尔之家,延安西路店,（床位数：184席）,养老机构三：乐尔之家,徐汇田林店,（床位数：49席 长者照护之家）,养老机构四：乐尔之家,周家嘴路店,（床位数：300席）,养老机构五：乐尔之家,新浦江店,（床位数：154席）,养老机构六：乐尔之家,同普路店,（床位数：377席）,养老机构七：乐尔之家,场中路店,（床位数：242席 待开业）,养老机构八：乐尔之家,保利淞南店,（床位数：105席 待开业）,养老机构九：乐尔之家,浦东花木店,（床位数：177席 待开业）,Part 4,怎样打造养老开发运营的闭环,调研、选址、运营、设计、退出,闭环设计,五,要素,销售退出,选址踏勘,持有型 养老项目,1,市场调研,2,3,运营方案,4,产品设计,5,三维度：,调研的范围,四要素：,调研的内容,4个,标准维度,30余个,评价科目,先定位再设计 定价决定成本 成本引导设计,销售,：月费or会员制,or租金趸交,退出,：重资产发REITs&轻资产IPO,定位：,先确定护理等级,定价,：成本导向法,成本,：人员排班是重点,市场调研与选址,三个维度和四大要素,调研 范围,周边三公 里所有项 目,同城市网 格等量级 项目,城市TOP 标杆项目,收费价格 和结构,调研 内容,客群特征 护理等级,入住率和 入住速度,装修标准 房间设施,定 位,成 本,确定细分业态,确定消费档次,确定护理等级,定 价,从“成本导向”转变 为“消费导向”,关键是老人的支付能 力研究,切忌想当然 得做高端,护理是刚需 自理看禀赋,分为固定和可变成本,固定成本也可“优化”,可变成本关键是人工,成本是养老 的生死线,运营方案,定位、定价与成本,集约配套空间,优化运营动线,产品设计,提升坪效、降低成本,单床面积与档次成正比，与,坪效,反比。,如何做到单床面积的经济性与舒适性的平衡？,控制单床面积,老人的活动不是按空间的顺序，而 是时间展开的。,餐厅、活动室、棋牌室、健身房都需要吗？,一个护工合理地同时照看的老人 数量决定运营效率。,如何设计单层的平面动线 和套型之间的动线？,合理房型设计,单人间、双人间还是多人间？取 决于定位，也关乎运营收益。,怎样能避免双人间包床，怎样能提高多人间的品质？,销售退出,单个项目和资产变现,国内养老项目的盈利模式主要为：出售型退出模式、运营型盈利模式、保险三种模式,单个项目 销售方式,月费型,销售型,盈利模式,以持有出租收取,押金,及,管理费,用“,两部制,”为 主要收入的盈利模式,以商业开发,直接出售产权,为主要收入的盈利模式,押金,管理月费,入住时一次性支付的费,用,，数,额,通常,较,高，,以,押金,形式收取，在离,开,时可,以,退还,，,典型,案,例：,乐,尔之,家,、凯,健,国际,入住者入住之后每月固,定,支付,的,费用,，,包括,餐,费、,床,位费,、,护理费,根据选择的居住条件、护理服务、餐饮标准有所区别，老人可根据经,济,实 力、健康状况选择,一次性费用和管理月费的比例有所区别，有些一次性费用较高月费较,低,，有些相反，还有提供两,种,选择,，,收费,模,式影,响,到开,发,商资,金,回收,速,度,费用构成,产权销售,会员制销售,针对使用住宅、商业地,块,开发,的,项目,，,将产,权,划分,到,每一户,项目计划以老年为主要客群，但无明文规定只能老年人居住，易造成,项,目 定位偏离养老定位,典型案例：绿城乌镇雅苑、天地,健,康城,以签订使用合同的形式,，,签订,使,用权,/,会,员制,合同,主要,有,两,种形,式,，,一,种,是,使,用,权,和,土,地,时,间,一,样,，,可,退,可,继,承,可,转,让，,典 型案例：亲和源,A,卡、,乐,璟会,一种,是,若,干年,的,租,金,一,次,性,趸,交,，,在,寿,命,期,内,用,完,不,再,另,付,，,寿命期内没,用完则按时结算，,典型,案,例：,亲,和源,B,卡,、,万科,随,缘嘉树,保险型,通过卖,保险理财产品,，使客户获得养老项目的居住使用权，申请入驻成功后再付租,金和设施使用费，,典型项目：泰康北京燕园、上海申园,闭环设计的成功关键,投前板块 统一负责制,决策 机制,市场 调研,选址 踏勘,运营 方案,产品 设计,销售 退出,避免,铁路警察各管一段，最,后由运营背锅,结论五,作为养老投资和运营背景公司永泰红磡,旗下的轻资产业务团队，提供B2C基础上的B2B 既做“甲方”，亦做“乙方”,我们以实践者的身份为这个行业建立标准，,我们也愿以先行者的身份在这个行业传帮带教，做一个养老产业开发运营的专业服务商。,第三方咨询操作案例,海南一投养老战略转型项目,新华人寿北京莲花池养老项目,知行合一，实践中提炼标准,红磡团队，亲历各类投资评估、各类物业评价、各类产品分众、各类 市场细分、各类运营瓶颈，所有专业收获经历实践检验。,开发自建、物业租赁、物业改造，全形态物业操作经验,自理型、介助型、介护型、专护 型，全产品分众市场经验,1,2,系统性运营管理与人才培训，保障 运营实现净利与客户满意的能力,3,4,选址、产品、运营、销售，行业 级四大标准体系,红磡咨询提供的 不仅仅是报告,细分市场研究,竞争个案研究,消费者研究,成果1：市场研究与定位报告,建筑功能优化,室内设计方案,适老化解决方案,成果2：产品解决方案,市场推广与渠道建设,销售模式与价格制定,营销团队搭组建,营销管理体系,成果4：市场推广与营销执行方案,财务测算模型,财务顾问服务,成果3：项目财务测算模型,成果5：服务运营手册,服务运营手册制定,项目质控体系,员工管理与培训体系,法务顾问服务,第一阶段工作第二阶段工作,模 块 1 市场研究,模 块 5 运营顾问,模 块 2 产品建议,模 块 3 经济测算,模 块 6 培训服务,模 块 4 营销顾问,管理人员培训,实操人员培训,市场人员培训,成果6：培训服务手册,XXXX养老项目咨询全案服务模型,