养老市场情况分析课件.ppt

<p>,全国,养老市场概况,世联精工,技术顾问中心,2017.11,PART1,宏观养老政策,习总书记在十九大报告中指出：积极应对人口老龄,化，构,建养老、孝老、敬老政策体系和社会环,境，推,进医养结,合，加,快老龄事业和产业发展,。,实,施健康中国战略有利于完善国民健康政策，为人民群众提供全方位全周期健康服务，养老地产是房地产发展的一个重要方向，此次大会将养老定位为产业发展，将有助于养老地产的快速发展。,要,完善国民健康政,策，为,人民群众提供全方位全周期健康服,务,。深,化医药卫生体制改,革，全,面建立中国特色基本医疗卫生制度、医疗保障制度和优质高效的医疗卫生服务体,系，健,全现代医院管理制度,。,加强,基层医疗卫生服务体系和全科医生队伍建设。全面取消以药养,医，健,全药品供应保障制度,。,坚,持预防为,主，深,入开展爱国卫生运,动，倡,导健康文明生活方,式，预,防控制重大疾病,。,实,施食品安全战,略，让,人民吃得放心。坚持中西医并,重，传,承发展中医药事业。支持社会办,医，发,展健康产业,。,促,进生育政策和相关经济社会政策配套衔,接，加,强人口发展战略研究,。,积,极应对人口老龄,化，构,建养老、孝老、敬老政策体系和社会环,境，推,进医养结,合，加,快老龄事业和产业发展,。,十九大报告：推进医养结,合，加,快老,龄事业和产,业发展,宏观政策,6,月,21,日，,国务院常务会议部署促进分享经济健康发,展，推,动创业创新便利群众生产,生活，确,定加快发展商业养老保险的措,施，完,善社会保障体,系，助,力老有所养等,。,支持商业保险机构提供个,性化,、差异化养老保,障；,确保商业养老保险资金安全,可靠,运,营，实,现保值和合理回,报；,加大政策扶,持，加,快个人,税收,递延型商业养老保险试,点。,国务院：加快发展商业养老保,险，完,善社会保障体系,宏观政策,三部门：发鼓励运用,PPP,模式支持养老服务业发展,宏观政策,8,月,18,日，财,政部、民政部、人力资源社会保障部联合发布,关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见,。鼓,励运用政府和社会资本合作（,PPP,）模式推进养老服务业供给侧结构性改,革，加,快养老服务业培育与发,展，形,成多层次、多渠道、多样化的养老服务市,场，推,动老龄事业发展,。,意,见,提,出，坚,持养老服务领域供给侧结构性改革方,向，深,入推广政府和社会资本合作科学理,念，优,化养老服务领域政府资金资源投入使用方向和方,式，发,挥引导带动作,用，注,重发挥市场在资源配置中的决定性作,用，营,造公平竞争的市场环,境，鼓,励各类市场主体参与养老服务,PPP,项,目，充,分调动社会资本特别是民间资本的积极,性，逐,步使社会力量成为养老服务领域的主体。,10,月,8,日，中,共中央办公厅、国务院办公厅印发了,关于深化审评审批制度改革鼓励药品医疗器械创新的意见,，并,发出通,知，要,求各地区各部门结合实际认真贯彻落实,。,意见,作为一个深化药品医疗器械神评审批改革的纲领性文件，对我国医药产业创新发展具有里程碑意义；通过鼓励医疗器械改革，有助于促进药品医疗器械产业结构调整和技术创新，提高产业竞争力,中共中,央,、,国务院办公厅印,发关于改,革鼓励药品医疗器械创新的意,见,宏观政策,PART2,地方养老政策,6,月,18,日，南京市出台,关于开展社区居家养老综合护理中心建设试点的意见,，意,见明,确力争年内建成,100,个护理中心，对按照要求达到规定的,5A,级标准的，将给予最,高,30,万元的一次性补贴。,南,京市政府：,年内将建成,100,个居家养老综合护理中心,地方政策,8,月,16,日，福建省人民政府出台,加快推进居家社区养老服务十条措施的通知,促进养老机构健康发展失调措施,，致力解决养老服务机构建设发展勉励的许可难、用地难、运营难、服务质量不高等重难点问题,福建,省政府发布,加,快推进居家社区养老服务十条措施的通知,地方政策,9,月,19,日，河,南省人民政府办公,厅印,发河南省推进健康养老产业转型发,展方,案若干政策和产业布局规划的通,知。,以满足老年人多层次、多样化的健康养老服务需求为出发点和落脚,点，以,推进健康养老产业供给侧结构性改革为主,线，聚,焦健康养老产业重点领域和关键环,节，突,出融合发展、政策支持、主体培育、人才支,撑，着,力推动医养融合化发,展，着,力推动居家社区养老服务社会化发,展，着,力推动养老机构多元化发,展，着,力推动健康养老基地品质化发,展，培,育发展新业态、新模,式，构,建健康养老产业体,系，将,健康养老产业打造成为全省经济转方式、调结构、稳增长的新动力、新优势和新的增长点。,河南,省政府关于推,进健康养老产业转型发,展方,案若干政策和产业布局规,划,地方政策,医养融合发展。,2017,年，全省开展医养结合服务的机构达,500,家以上；,2020,年，基本建立完善的医养结合体制机制和政策法规体系，形成规模适宜、功能合理、综合连续、高效便捷的医养结合服务网络。,居家社区养老。,2017,年，社区养老服务设施覆盖全省,50%,以上的城市社区；,2020,年，新建居民住宅区配建社区居家养老服务设施实现每百户不低于,30,平方米。,市场主体培育。,2017,年，引进、培育健康养老龙头企业,10,个以上；,2020,年，全省扶持培育,20,个以上行业影响力和竞争力强、具有示范带动性的养老服务集团，培育国内外知名品牌,10,个以上。,示范基地建设。,2017,年，启动建设省级健康养老示范基地,10,个；,2020,年，建成省级健康养老示范基地,30,个以上，初步形成,“,一圈四带多点,”,健康养老产业基地总体布局。,河南,省政府关于推,进健康养老产业转型发,展方,案若干政策和产业布局规,划,地方政策,推,动医养融合发展,。,统,筹医疗卫生与养老服务资,源，推,动大型医疗机构、康复护理机构、养老机构、社区卫生服务中心、家庭病床等之间实现有效互通转,接，为,老年人提供,治一,体化的健康养老服务,。推,动大型医疗、养老机构建设医养联合体。,提,升居家社区养老服务能力,。,推,动各地通过政府购买服,务，引,导社会力量参与社区养老综合服务设施建设、运营和管理,满足老年人就近养老需求。创新居家社区养老服务模,式,。,积,极培育居家养老服务企业和机,构。整,合社区周边各类服务资源,为辖区老年人提供多样化养老服务。,推,动养老机构创新发,展,。,全,面放开养老服务市,场，加,快推,进养老机构改革，鼓,励社会力量通过独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式参与公办养老机构改革。全面优化养老服务供给结构,提升供给质量,鼓励养老机构与管理经验丰富、品牌影响广泛的企业开展运营管理合作,加强养老机构硬件设施建设,提升服务管理能力,。,河南,省政府关于推,进健康养老产业转型发,展方,案若干政策和产业布局规,划,地方政策,培,育健康养老服务开发运营主体,。,坚,持本地企业培育与大型养老企业集团引进并举,积极吸引社会资本参,与。推,动传统养老企业创新产品和服务模,式,，,形,成一批本土优势龙头企业和细分行业领军企业。鼓励组建养老服务连锁机构,开,展规范化和规模化经营。,推,进健康养老产业示范基地建设,。,按,照,“,一圈四带多点,”,空间布,局，建,设一批满足老年,人多,元需求的省级健康养老示范基,地。培,育发展避暑度假、休闲体验和保健养生等新业,态，推,动鄢陵、新密、汝州等基础较好的县,(,市,),率先形成规模。鼓励各地依托区域生态、医疗、文化等资源优势,以医养融合型、康养旅游型、多业融合型等为重点,建设一批健康养老产业示范基地。,搭,建健康养老公共服务平台。,建立全省统一的健康养老产业数据,库，向,符合条件的养老市场主体和社会组织有序开放数据资源,鼓励深度挖掘与应用健康养老数,据。,加大健康养老服务人才培养力度。,鼓,励高校增设等,涉老专业学科,点，推动建设养,老护理职业培,训基,地,。,河南,省政府关于推,进健康养老产业转型发,展方,案若干政策和产业布局规,划,地方政策,10,月,19,日，重,庆市出台,重庆市老龄事业发展和养老体系建设,“,十三五,”,规划,，明,确了规划背景、总体要求、主要任务和保障措施,。,“,十三五,”,期,间，重,庆市将全力提升老龄事业发展和养老体系建设水,平，不,断增强老年人幸福感和获得感,。,重庆,市政府关于重,庆市老龄事业发展,和养,老体系建设,“,十三五,”,规划的通,知,地方政策,PART3,企业落地情况,6,月,1,日，绿地集团与美国峰堡集团在华投资的合资公司星堡养老在佛山签约。按照,双方,合作协议，绿地与星堡养老将在佛山张槎建设佛山星堡养老社区，该项目建筑面,积约,2.35,万平方米，一期规划可容纳,269,户老人。,绿地集团：与,星堡养老合作签约，养老社区项目落户佛山,房企动态,6,月,16,日，鲁能集团与微医签署战略合作协议，围绕,“,互联网,+,家庭医疗,+,地产,”,领,域开,展深度合作，在鲁能地产项目引入微医全科中心的品牌及服务，丰富项目的医疗,配套,，打造新型健康社区。,鲁能集,团：与,微医战略合作，打造新型健康社区,房企动态,10,月,13,日，绿,地控,股发,布康养产业战略规,划，同,时绿地康养产业集,团揭,牌,。,绿,地康养将全面负责绿地,“,医康养,”,大健康核心产业平台建,设，参,与相关产业项目的开发与运,营，承,担绿地健康养生示范区,“,康养谷,”,建设。,绿地集团：,200,亿布局康养产业,房企动态,10,月,19,日，恒,大集团与昆明市五华区人民政府签订了,“,恒大西翥桃园国际健康养生城项目,”,合作协议。项目将打造集,“,精准医美、养老养生、康体娱乐、文旅休闲于一体的国际健康养生城,”,。,恒,大集团：落户昆明市西,翥桃园国际健康养生城项目,房企动态,10,月,26,日，恒大健,康通,过其附属公司竞得河南省郑州荥阳市,11,宗地块国有建设用地使用权，,总价,18.299,亿元，主要用于建设郑州恒大国际健康未来城项目。,地,块总面积为,43.83,万平方米，地上总建筑面积约,96.54,万平方米，地块位于荥阳健康园区内。地块将用于建设健康体验中心、五星级养生酒店以及国内外大中型医药企业总部基地。恒大健康有意打造,“,1+N,”,（家庭,+,养老、养生、医疗、抗衰老、医学美容、文娱、运动、天伦之乐、多彩生活等）及防、治、养相结合的全生命周期健康社区。,恒,大集团：健,康,18,亿竞购郑州地,块，拟,投,230,亿建健康城,房企动态,PART4,康,养项目案例,借鉴标准,旅游及养老方向结合,养生养老产品服务打造,盈利模式借鉴,案例,旷达太湖花园,万科随园嘉树,亲和源、盛和居,非旅游热点景区的养生养老地产,典型案例,动漫嬉戏谷,中华孝道园,常州武进太湖湾旅游区属于省级旅游度假区，区域凭借湖景及气候资源，打造了动漫嬉戏谷、中华孝道园等项目，但目前知名度较低，甚至常州本地人也有很大部分不熟悉该区域，知名度低，还未受到市场关注。,项目位处江苏省常州市太湖湾旅游度假区，该旅游区目前旅游资源丰富，但知名度较低，还未受到市场关注。,旷达太湖花,园,占地面积,73353,平方米,建筑面积,75631,平方米,开发商,江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司,产权年限,70,年,产品形式,别墅、洋房、公寓,层数,3-6,层,旷达太湖花园临太湖湾入口广场，背山面水，自然条件优越，拥有丰富的山湖资源。项目占地,7.3,万，建面,7.5,万，容积率,1.03,。,旷达太湖花,园,项目定位为高端老年公寓，目标客户定位为本人或者子女为中、高收入的人群，以常州区域为核心，辐射长三角区域。,总体规划以,“,公园中的老年社区,”,为主题，以邀贤山森林公园为背景，设置一个低层组团和若干多层组团，并设置了老年服务用房及其他配套用房。,产品设计细节：,老年公寓及公建配套楼各单元入口处均设置无障碍坡道。老年公寓每单元内设置有医梯，方便轮椅进出，也为紧急救治提供可能。,建筑单体：,建筑造型风格采用符合老年人口味的江南民居风格。体现和谐感，细部处理细腻，富有人情味。老年公寓朝向均为南北向，考虑到老年人的生理特点，尽可能的为老年人提供更充裕的上午日照时间。,配套：,老年服务中心，总建筑面积约,12050.08,平方米，设置床位不低于,150,张，并配备医疗服务系统。文化娱乐配套有健身房、棋牌室、书画教室歌舞活动室等，引进高端物业服务，提供细致入微的客服服务，,24,小时维护私人空间。高智能监控、,3G,视频、,GPS,定位、全区无障碍设施等。,项目在旅游风景区中开发养老居住产品，提出以,“,公园中的老年社区,”,的主题，在其建筑单体、配套打造、具体产品设计方面均围绕该定位展开，打造适宜养老的基础环境。,旷达太湖花,园,国内首家中高端度假公寓管理平台途家网，通过,O2O,的模式，为业主提供全生命周期的管家、托管服务。途家网引进美国先进的五星级酒店管理体系，提供托管式管家服务，该服务既解决业主短期房产增值停滞现状、灵活收益，又能为空置房产提供先进、高效、标准化的入户式贴身管家服务，专业定期的房屋保养，实现随时入住；并且还随时为迎接业主、准业主或亲朋好友提供包括接机、餐饮、家政等各类专业服务。,项目首期供应两类产品，其中花园洋房面积,86-130,平，,3,种户型；精装公寓面积,60-84,平，途家全程托管。,经营模式：项目首期的精装公寓,60-84,产品产权销售，可委托途家全程托管，按四星酒店标准量身定制稳定收益方案。依托途家的平台，享受途家全国旅游度假居住置换体验，实现一房托管、全国度假。,旷达太湖花,园,盈利模式,销售产权,+O2O,模式，项目首期的精装公寓,60-84,产品产权销售，可委托途家全程托管，按四星酒店标准量身定制稳定收益方案。依托途家的平台，享受途家全国旅游度假居住置换体验，实现一房托管、全国度假。,产品设计,在其建筑单体、配套打造、具体产品设计方面均围绕养老的主题展开。如设置设置无障碍坡道、医梯、建筑造型风格采用符合老年人口味的江南民居风格，朝向均为南北向，,配套打造,老年服务中心、文化娱乐配套、全区无障碍设施等。,评价与借鉴,旷达太湖花,园,地址：,上海浦东新区康桥镇,开发方：,亲和源股份有限公司,占地面积：,8,万平米,规模：,总建筑面积,10,万平方米，健康型公寓,838,套房；护理院,200,张床位。,经营模式,：出售会员卡（销售使用权）,+,收取年管理费,月租金水平：,健康老人一年年卡,2-7,万（,1,700-5,800/,月），另交,2,万管理费,主要设施：,餐厅、阅读室、书画室、棋牌室、网络大学、会客厅、理发室、健康会所、护理院,位于上海市南汇区康桥镇，是我国少数几个会员制养老社区之一，主要消费目标为中高档老年群体。,上,海亲和源,居住产品：,老年公寓：,45,为主力，少量,70,、,90,。,项目主要配套：,医院 餐厅,颐养院 健康会所,亲和学院 商业街,老年度假酒店,项目旨在为老人提供从进入老年期直至生命终止的所有养老服务。,项目由老年公寓、老年度假酒店、餐厅、医院、颐养院、健康会所、商业街及亲和学院组成，旨在为老人提供从进入老年期直至生命终止的所有养老服务。,上,海亲和源,健康活跃的长者：平均年龄,76,岁,高级知识分子：,大专以上的学历,50%,13%,拥有高级职称,著名的艺术家、航天专家、船舶专家及文学研究专家、历史研究专家等,30%,为教授、,医生,、企业高级管理人员或高级公务员,高级干部：,十多位享有国务院特殊津贴的高级专家,10%,的离休干部,50%,政府、企业中的管理层及技术人员,20%,为普通职工（含农业从业人员）,亲和源会员,80%,以上为支付能力较高的高级知识分子及高级干部，且年龄层次相对较高，属于高端终极养老群体。,上,海亲和源,居家延伸,：会员以户为单位入驻社区；,专业的养老服务平台,：与,曙光医院、上海老年大学、索迪斯餐厅、爱玛客物业、美格菲会所,等国内外知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台,三大服务体系,：生活、健康、快乐,会员生活模式,：为每位会员定制个性化的生活模型。,居家养老与机构养老结合是亲和源养老模式最大的特征，会员以户为单位入住社区，同时享受便捷的社区医疗、健康管理、饮食起居照顾等全方位的服务。,上,海亲和源,养老公寓管家式,“,零服务,”,，一个老人固定对应一个生活秘书服务，一位生活秘书可以服务约,10,名老人；,社区内有电瓶车服务，社区外有到超市、医院或地铁站的班车；,监控室,24,小时值班，利用老人随身的紧急呼叫卡定位，随时注意老人安全情况；,老人进出社区，会有登录记录,全方位管家式零服务，保证老年人的安全状况,上,海亲和源,养老公寓,24,小时大堂经理值班接待,；护,理院,24,小时护士值班接待利用活动区的宣传栏、电梯间等公共空间，推广组织老人活动引入上海老年大学，鼓励老人参与学习不定期组织游、培训、讲座等活动,养老公寓提供,24,小时大堂经理值班接待，并引入上海老年大学，丰富老人的精神生活，且不定期组织郊游等活动。,上,海亲和源,亲和源全方位的配套体系可提供康体，康复保健、配餐送餐等服务，甚至可接收半自理及不能自理老人。,上,海亲和源,美格菲健康会所，建筑面,积,2000m2,，由美格菲经营管理，亲和源会员消费有优惠；主要设施设备包括游泳池、健身房、羽毛球场、桌球室、乒乓球场、康复保健区等；,索迪斯餐厅，建筑面积,2,574m2,，由索迪斯经营，给亲和源会员提供日常用餐，以及配餐、送餐服务；,亲和源医院，与三甲曙光医院合作，二甲标准，不仅对会员开放，也对外经营；,医院还包括亲和源护理院，接收半自理和不能自理老人；亲和源会员入住有价格优惠,户门都采取外推门的设计；,室内都采取推拉门；比如两个卧室之间（分房睡的老人可以开放聊天或独自休息）、卫生间的门（以防老人摔倒，救护人员无法进入）,室内家具都为圆边圆角，避免老人磕碰到棱角发生危险,从外推门入户设计到室内家具的圆边圆角设计，无不从细节体现出对老年人的关怀。,上,海亲和源,客厅、卧室、马桶区、淋浴区都有紧急呼叫系统，一般放置在老人随手就可以够到的地方，或者是拉绳式设计,；,马桶、面盆、淋浴配套的扶手符合老人生理特点、高度,淋浴区有一面墙体采用,PVC,材料，冬天比较保暖,；,考虑到有些老人对于密闭空间的恐惧，电梯采取通透式设计；,电梯轿厢加长，可以运送担架、轮椅；并设上下两组按键，便于乘轮椅者操控。,随处可见的紧急呼叫系统、适时而设扶手、定制化电梯、室内装修材料等等，均充分考虑到入住老人的安全性及舒适性,上,海亲和源,类型,说明,会员卡购买价格,每年管理费,健康养老公寓,A,卡,永久性的，可转让，可继承（销售使用权）,大,/,中,/,小套：,69,万,大套,6,万,中套,3,万,小套,2,万,健康养老公寓,B,卡,终身，相当于,交租,15,年租金，未住满,15,年，按实际居住时间减扣费用，退还其余部分卡费；,大套,85,万,中套,53,万,小套,35,万,2,万,健康养老公寓出租卡,一年,大套,7,万,中套,4,万,小套,2,万,2,万,护理式公寓,2,700/,月,/,床；,8,000/,月,/,间,护理费另外计算,亲和源采用销售会员卡的模式，任何人都可以购买会员卡，但是入住的一定要是满足条件的老人（男性,60,，女性,55,以上）,购买会员卡后，按年缴纳管理费，管理费为固定的，每年没有涨幅；,但由于项目总体规模较大，会员卡分批分阶段进行销售控制，后推出的会员卡和管理费都会涨价,包括一日三餐，水，电，天然气，电话，,IPTV,，宽带，医疗费用等在内的费用不包括在管理费里面，入住人需另行支付。,目前入住率,55%,上,海亲和源,盈利模式,项目采用会员制租赁模式，开发商持有大比例物业，使得该项目在总投入,6,个亿的成本压力下，投入成本还未完全收回，目前运营实现平衡，已是很不错的成绩，该模式自,2010,年开始全国复制。,产品设计,随处可见的紧急呼叫系统、适时而设扶手、定制化电梯、室内装修材料等等，均充分考虑到入住老人的安全性及舒适性。,配套打造,亲和源全方位的配套体系可提供康体，康复保健、配餐送餐等服务，甚至可接收半自理及不能自理老人，实现全龄段覆盖。,项目评价和借鉴,上,海亲和源,随园嘉树,随园嘉树土地属性为旅游用地，,40,年产权（,2003-2043,年）。无法分割小产权，只签约使用合同。项,目位于良渚文化村核心区域，环境优美，交通便利，周边毗邻大良渚成熟便利配套。,一、二期为浙医一院良渚门诊部和数字化医疗研究院，总建面,6600,平米，已建成。三期为老年公寓项目。,公建商业类,：,博物院,度假酒店,浙一良渚,门诊部,安吉路良渚实验,学校、玉,鸟,幼儿园,玉鸟,流苏商业街,良渚,教堂、大雄寺,菜场、食街、公交总站,春漫里商业街、联华超市,心语茶室，亲子,农庄,公园类：,茶,语公园,美丽洲公园,白北悠园,竹径登山步道,阳光登山步,道,会所类：,竹径,会所,阳光二期会所,白北会所,公,望会良渚会所,项目位于杭州万科良楮文化村内（,4A,级风景区）的一个养老组团产品、共享大良渚便利配套，属于依托社区环境及配套进行养老产品设计的嵌入式养老模,式,.,万科随园嘉,树,总平图,用地面积,63853,平方米,健康公寓面积（占比,93%,）,58937,平方米,公共配套面积（不计容）,5381,平方米,颐养中心面积（占比,7%,）,4571,平方米,地下车库面积,11073,平方米,容积率,1.0,建筑密度,22.73%,地下车位,230,个,绿地率,35%,总户数,675,户,项目占地,63853,，容积率,1.0,，全部为,5,层电梯公寓，共有两类产品：健康公寓及颐养中心，其中,58937,平米健康公寓出售使用权，,4571,颐养中心自持，租赁给第三方经营，其建面占比分别为,93%,、,7%,。,万科随园嘉,树,A,户型,(50%),建筑面积,75,平米,一房两厅一厨一卫,B,户型,(30%),建筑面积,91,平米,两房两厅一厨一卫,C,户型,(20%),建筑面积,111,平米,2+1,房,两厅一厨一卫,健康公寓,75A,户型为主力产品，供应套数为,305,套，占比,50%,，,91B,户型,160,户，占比,30%,，,111C,户型,150,户，占比,20%,。另有颐养中心,60,户。,万科随园嘉,树,4500,的颐养中心，配备了包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学,“,随园书院,”,重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。,万科随园嘉,树,序号,项目,普通住宅,随园嘉树,1,门口搁物板,无,有，标准配置,2,玄关感应灯,非标配,有，标准配置,3,卡式数码锁,非标配,刷卡进入,4,插卡取电,无,插卡取电，显示老人在家状态；拔卡断电，显示老人离家状态,5,大开间双阳台,一个阳台,双开间超大阳台,6,一键紧急呼叫,无,客厅、主卧、洗手间、阳台均配置紧急呼叫按钮,7,不活动监测,无,有，卫生间感应装置,8,温差探测仪,在公共空间、走道配置,室内配置,9,新风系统,非标配,标准配置,10,暖足机,无,有，卫生间配置,11,卫浴暖气片,无,有，卫生间配置,12,马桶带卫洗丽,非标配,有，卫生间配置,13,沐浴坐凳,无,有，卫生间配置,14,防滑地砖,无,有，卫生间配置,15,台盆,坐轮椅不方便操作,台盆下方可入轮椅，方便操作,16,直饮水系统,非标配,有，厨房配置,17,高照明系统,无专门设计,专门设计，厨房操作,项目采用精装修交楼，经过前期,8,年的研究，项目综合了日本及台湾养老项目开发的经验，从装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置均有不同之处,。,万科随园嘉,树,序号,项目,普通住宅,随园嘉树,18,分床设计,无,弱电点位符合双人床和分床,19,收纳体系,较少,丰富，针对老人生活习惯，每个居住空间均考虑收纳,20,夜灯体系,无,有，客厅、卧室配置,21,安全扶手,无,适老专门设计，卫生间配置,22,地面无高差,无,室内无障碍设计，全屋地面无高差,23,地漏排水,单地漏,双地漏，解决地面积水湿滑问题,24,主卧应急灯,非标配,有，主卧配置,25,下拉式储物柜,非标配,高度符合老人生活习惯,26,主过道,无特殊要求,大于,1.2,米,27,电话,普通电话,智能电话，可开门禁、大按键一键呼叫,28,中央空调,非标配,有，标准配置,29,阳台晾衣架,非标配,有，低位伸缩晾衣架,30,开关系统,普通,高度适合无障碍，饰面板有提醒文字,项目采用精装修交楼，经过前期,8,年的研究，项目综合了日本及台湾养老项目开发的经验，从装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置均有不同之处,。,万科随园嘉,树,户型细节展,示。,万科随园嘉,树,通过以上体验式的营销服务方式，直观感受万科在老年住宅的,专业造诣，亲身体验随园的,“,六心,”,级服务,内容详实的随园嘉树说明书：完整阐述产品、配套、服务,可现场体验的健康管理中心量测设备和智能化系统,服务团队同步介入案场服务，让老人提前体验随园嘉树的管家服务,案场影音室定期播放电影，邀请老人观影；,每月组织老人主题活动，提前建立随园社交圈,样板房可直接体验无障碍，可自由回转的轮椅空间,用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴,心。,万科随园嘉,树,客户真实报告,未来健康管理中心一角在销售中心实景展示,万科随园嘉,树,老人在房间内按紧急按钮,门灯闪烁,前台自动,跳出页面,管家、急救小组、后勤一步到位,现场紧急,事务处理,呼叫复位,第,48,页,样板房智能化演示：零时滞的处理流程,万科随园嘉,树,酒店、物业、护理照护跨界整合服务标准,规范、标准化的服务,流程,注重,员工培训提高,立足联合国五大照护原则,提供覆盖身心灵全方位服务,服务理念,四大,服务模块,八十六项,服务内容,服务特色,服务标准,服,务内容,从老人的身、心、灵全方位需求出发,，提,供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务模块和,86,项,具体服务内容；通过,“,6,心级,”,服务，用心为长者。随园嘉树服务，一经创立便形成一套严格的标准和体系。通过以上的理念和实践为长者提供品质尊严的一生。,“,6,心级,”,服务,+24,小时管家,构筑老年人品质、尊严的一生,核心能力自己培养,管理公司,重点关注活跃长者的需求，为长者提供积极、健康、快乐的生活方式,万科组建了自己的管理品牌，打造四大服务模块和,86,项具体的服务内容，希望能够培养自己专业的养老地产管理公司。,万科随园嘉,树,盈利模式,北京的万科幸福汇是通过租售并举的方式运营、获利，万科随园嘉树则是出售使用权的方式，被业界认为是万科未来养老业务的商业模式。预计随园嘉树健康公寓的利润率在,20%,左右，高于其普通地产开发，服务经营业务利润率,14%,左右。,产品设计,产品从装修配置、安全设施、辅助生活设施，提供全面的老年生活解决方案，其细节打造及规划设计位于市场前列。,服务模式,确立了其养老地产开发以服务主，地产开发仅为载体的模式，因此随园嘉树一经开始便形成一套严格的服务标准和体系，且具备自主盈利的能力，目的便于后期全国推广复制。,体验式营销,用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心，将产品及服务前置让客户无抗性买单,项目评价和借鉴,万科随园嘉,树,民营资本参与养老机构建设的试点工程，是我区乃至省内在建的大型养老项目，,2012,年被列入浙江省服务业重大建设项目之一,项目位于杭州市萧山区，周边景观资源丰富，环境优异。项目总占地,13,万，建筑面积,20,万平方米，容积率,1.5,，项目建设投资,16,亿元，项目全部建成后，可新增养老床位,3866,张，是对政府养老事业的有益补充。,盛和居紫荆园,70,方户型,1,室,2,厅,1,卫,1,厨,90,方,C,户型,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,该项目也是萧山首个老年养生产品，针对,60,岁以上的男性和,55,岁以上的女性，提供使用权出租，产品设置以,70-90,一房两厅,-,两房一厅为主。均带精装,修。,盛和居紫荆园,紫荆园老年公寓划分三大功能区块，健康活力型的居家养生区、高龄体弱型的半托照护区、疾病失能型的全托医护区，不同功能区块在建筑形态、服务标准、入住模式上均不相同。,功能区块,建筑形态,服务标准,入住模式,说明,居家养生区,多层电梯公寓,管家秘书召唤式服务,住户保证金入住,782,套，,1564,张床位,半托照护区,高层病区式公寓,护工服务,+,医护服务,押金,+,服务月费,156,套，,468,张床位,全托医护区,高层病房式,全治疗服务,住院费,210,间，,630,张床位,居家养生区,全托医户区,半托医护区,项目根据不同养老分段功能进行分区，不同功能区块在建筑形态、服务标准、入住模式上均不相同。,盛和居紫荆园,整个项目分二期建设，其中一期建设占地,130,亩，建筑面积,18.5,万平方米（其中地上建筑面积,11.6,万平方米），老年医院、养生餐厅、活动中心等主要的养老配套项目都将在一期建设完成。,2015,年,10,月份一期工程交付使用。,医院建筑面积达,32488.7m,2,，占一期地上建筑面积的,28%,；活动中心,5043m,2,，占一期地上建筑面积的,4.4%,；食堂,2800m,2,，占一期地上建筑面积的,2.4%,；架空层公共活动空间,13821.6m,2,，占一期地上建筑面积的,12%,。,开发节奏及路线图,2013,2015,开发时间,价值,老年医院,半托医护区,全托医护区,2017,活动中心,养生餐厅,一期,二期,居家养生区,项目分两期开发，其中老年医院、养生餐厅、老年活动中心等配套设施均于一期投入开发，首期选择了居家养生类产品进行销售以平衡配套的支出，一期预计将于,2015,年,10,月交付使用，二期主要为对配套落实要求较高的全托、半托医护区产,品。,盛和居紫荆园,紫荆园只出售服务，不出售产权，今后紫荆园的产权由投资方盛和居持有。不过，紫荆园的销售模式十分新颖。小区的户型分成,70,和,90,平方米两种，假设一套房子的总价是,100,万元，那么老年人在一次性付款或按揭付款,100,万元后，即可入住，而等老人过世后，这笔款项将全额退回。老年人只需支付居住期间的服务费用，初步估算每年至少一万元。韩敏认为，产权不销售有利于保持老年公寓的纯粹性，避免年轻人入住，从而保证老年社区专业的配套服务和园区内各项活动的开展。若出售产权，今后的实际入住者就很难控制。,不销售产权,产权由投资方浙江盛和居发展有限公司持有，不销售产权。,一次性支付入户保证金,入住老人需一次性支付入户保证金。保证金标准按测算的投资成本衡量。,有生之年居住,入住老人在他的有生之年居住紫荆园的房子，享受紫荆园的养老服务。,寿终退回保证金,老人寿终，房子退回紫荆园，保证金全额返还；或者，老人可以转让居住权，转让的增值部分在缴纳国家税费后，老人享受,50%,的收益。,紫荆园老年公寓的,“,入户保证金,+,较低的服务年费,”,模式，加快了建设资金回笼，有助于投资方增加信心；同时，降低了老人一次性入住成本和年服务费支出，受到了市场的欢迎。,盛和居紫荆园,盈利模式,“入户保证金,+,较低的服务年费”模式，加快了建设资金回笼，有助于投资方增加信心；同时，降低了老人一次性入住成本和年服务费支出，受到了市场的欢迎。,功能分区,项目根据不同养老分段功能进行分区，不同功能区块在建筑形态、服务标准、入住模式上均不相同。,开发节奏,项目分两期开发，其中老年医院、养生餐厅、老年活动中心等配套设施均于一期投入开发，首期选择了居家养生类产品进行销售以平衡配套的支出，一期于,2015,年,10,月封顶，二期主要为对配套落实要求较高的全托、半托医护区。,项目评价和借鉴,盛和居紫荆园,产权销售,+O2O,会员制管理,租售并举,-,使用权出售,入户保证金,+,较低服务年费,所谓完全成功的盈利模式并没有出现，只能针对市场、环境及开发商自身，制定风险较低的开发模式和开发节奏，才能够降低开发风险，实现盈利。,案例总结,设计,从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全点热源）、管理员或护理人员方面对应老人日常生活中的安全性,做到紧急时刻可立即采取措施,交流,尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共空间和环境,心理,从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。,建筑,从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸等方面符合老年人的身体特征,从产品设计、公共交流空间及老年人的居住习惯等角度出发，打造适宜的产品设计,案例总结,</p>