买二手房把握好交易中的关键环节发展与协调.doc

公
司诉 讼
理由
是什么？
买二手房把握好交易中的关键环节
　　3月份以来，深圳二手楼买卖越来越活跃，成交量不断增高。交易过程中，大多数购房人关注物业的面积、新旧程度等自然属性。其实，二手楼的社会属性更是构成物业价值的重要因素，也是形成交易风险的主要因素。
　　购买二手房尽管有诸多优势，但相对新建商品房的买卖行为来说，涉及法律关系复杂，尤其一些房产的社会属性隐蔽性强，加之买卖双方由于信息不对称，交易过程中有产权过户、房屋腾空、户口迁移、物业清洁、房款交付、权利的完整性等诸多手续和环节。因此，购买二手楼要关注其社会属性。
　　购楼时要多了解楼盘信息
　　要尽可能详细地掌握楼盘的地理位置、交通状况、周边环境、发展空间和购物娱乐情况等。同时，要掌握小区配套情况，包括学校、幼儿园、会所等综合设施情况。了解楼盘、小区建设密度(容积率)、小区环境建设、园林设计和停车位等重要内容，并根据需要索取相关资料及文字承诺。了解房屋的他项权利状况是否有抵押权的设定、房屋权利是否已被人民法院查封、是否列入拆迁范围、是否租赁等，以确保除了房屋本身以外的价值的可靠性和真实性。
　　把握好买楼过程的关键环节
　　没有取得产权证的二手房不能买入。强制性法律规定，没有取得产权证的房屋不能转让。因此买二手房一定要查验房主的产权证，没有产权证的二手房产不能购买。转让无产权证的房产是不受法律保护。购买产权共有的二手房产要慎重，未经其他共有人书面同意，共有人不能转让该共有房产。作为夫妻共有财产的房屋，一般产权证上的产权人只记载夫妻中的一人，在购买这类二手房一定要求其他共有人出具书面证明，证明其同意转让该房产，否则该买卖行为无效。
　　购买有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有优先购买权，如果第三人想购买该房，必须有承租人书面放弃购买此房的声明，否则该买卖处于不稳定状态，承租人在诉讼时效内可以要求行使优先购买权而导致该买卖无效。
　　要加强购房风险的防范
　　在通知抵押权人的情况下，购买这类二手楼同样存在很大风险。因为该抵押担保的债权一旦不能实现，抵押权人有权诉之于法律，要求拍卖该房以便实现债权。因此，购买这类房产一定要防风险。尽量不要替业主赎楼，如果赎楼不成功，就会出现较大损失，所以一般由业主委托担保公司或自己赎楼。如有可能，可以咨询律师或交由中介机构去运作，以保证购买二手房的交易安全。

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