时代天街启动版成本评审.ppt

,*,部门,文件名,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,五、成本管控,5.1,项目启动版目标成本,5.2,目标成本测算依据,5.3,项目启动版合约规划,5.4,项目成本管控风险及措施,二、项目投资测算范围及测算表,测算范围：,项目开发成本：土地费、前期工程费、基础设施费、配套设施费、主体建筑及安装工程费、景观工程费及其他与工程相关的费用、后续成本。,成本测算表：,5.1.1,分业态项目单方开发成本,五、成本管控,5.1,项目启动版目标成本,注：开发成本包括：,土地费、前期工程费、配套设施费、基础设施费、建安装修工程费、环境景观工程费、工程相关费,已扣除,3%,不可预见费。建筑面积单方开发成本分摊人防成本至各业态中。,单位：元,/,业态,实际建设面积,单方开发成本,建筑面积单方开发成本,可租售面积单方开发成本,21,层住宅,（层高,2.9m,）,4573.6,5222.57,5222.57,SOHO/,酒店式公寓（,层高,2.9m,）,4442.3,4781.92,4781.92,写字楼,loft,（,层高,4.9m),4315.1,5038.41,5038.41,花园餐厅,(,层高,6.0m),4866.3,5459.7,5459.7,底层,2F,商铺,（,层高,4.8m,）,4856.6,5119.82,5119.82,情景商业,（,层高,6.0m),5331.2,5876.29,5876.29,集中商业,(,层高,4.659m,）,5573.0,6145,6145,住宅出售车库,3198.3,3281.8,3281.8,商业及留存车库,3645.4,（含人防）,3281.8,3281.8,5.1.2,分业态单体建安工程费单方成本,五、成本管控,5.1,项目启动版目标成本,单位：元,/,业态,实际建设面积 单方建安成本,建筑面积,单方建安成本,可售面积,单方建安成本,21,层住宅,（层高,=2.9m,）,2873,2963,2963,SOHO/,酒店式公寓（层高,=2.9m,）,2957,2983,2983,写字楼,loft,（层高,=4.9m),2628,2628,2628,花园餐厅,(,层高,=6.0m),3191,3191,3191,底层,2F,商铺,（层高,=4.8m,）,3061,3061,3061,情景商业（层高,=6.0m),3696,3696,3696,集中商业,(,层高,=4.659m,）,3890,3890,3890,住宅出售车库,2290,2290,2290,商业及留存车库,2713,2713,2713,5.1.3,成本占比分析,五、成本管控,5.1,项目启动版目标成本,注：按实际建设面积口径,项目成本,合价,成本占比,可租售单方（元,/,平米）,土地费,113066,12.28%,815,前期工程费,49140,5.34%,294,配套设施费,2169,0.24%,15.64,基础设施费,75927,8.25%,453,建安工程费,592334,64.34%,3127.6,环境景观工程费,9778,1.06%,70.5,工程相关费,16194,1.76%,97,销售费用,28203.7,3.06%,148.9,财务费用,4047.9,0.44%,21.4,管理费用,29784.3,3.24%,157.3,合计,920644,100.00%,5200,5.2.1,成本测算依据,含量,（复制项目，如有差异，请单独分析说明）,五、成本管控,5.2 目标成本测算依据,业态,实际建设面积,(m2),精装修面积（公装）,精装修 面积（户内）,混凝土含量,含钢量,模板含量,窗地比,墙地比,21,层住宅（,H=2.9m,）,221189,18202,188011,0.41,51.41,3.2,0.318,1.315,SOHO/,酒店式公寓（,H=2.9m,）,141619,16111,120376,0.46,52.95,3.2,0.185,1.375,写字楼,loft,（,h=4.9m),263302,32102,0.65,76.24,3.772,0.180,1.33,花园餐厅,(h=6.0m),19556,795,0.73,93.20,3.772,0.500,1.21,底层,2F,商铺,（,h=4.25.4m,）,31708,3261,0.55,62.81,3.68,0.336,1.139,情景商业,（,h=6.0m),229803,22780,0.84,101.75,3.772,0.180,2.17,集中商业,(h=4.659m,）,487578,146274,0.61,90.28,4,0.170,0.244,住宅出售车库,148264,1.30,145.00,3.5,商业及留存车库,350853,1.30,145.00,3.5,合计,1893873,239524,308387,5.2.2,成本测算依据,基价（如为复制项目，需填列复制项目指标）,五、成本管控,5.2 目标成本测算依据,注：混凝土以,C30,测算，钢筋按,2,级钢筋直径,12-14mm,测算，人工费以结构用工为准。,混凝土基价,钢筋基价,铜基价,铝型材基价,人工费基价,（元,/m,）,（元,/t,）,（元,/t,）,（元,/t,）,（元,/,工日）,本项目指标,350,（带抗拉纤维）,5500,72000,25000,120,（技工）,80,（普工）,当地指标,325,（普通,C30,）,5500,72000,25000,55,（定额）,5.2.3,成本指标对比（列入已有指标）,五、成本管控,5.2 目标成本测算依据,集团参考成本指标名称,集团参考成本指标值,本项目成本指标,差值,差异原因,（,B,）,（,A,）,A-B,景观单方成本,A,类地区,-,别墅,450,；,1,、,568.39,（不含商业导视）；,2,、,703(,含商业导视）,248,1,、商业景观单价,570,元,/m2,2,、住宅景观单价,430/m2,3,、屋顶景观,300,元,/m2,4,、市政人行道,500,元,/m2,（元,/,）,洋房,410,；高层,430,B,类地区,-,别墅,420,；,洋房,380,；高层,360,钢筋施工费单价,（元,/,吨）,地上：,620,地下：,640,700,6080,人工费上涨,砼施工费单价,（元,/m,）,地上：,42,地下：,40,70,30,人工费上涨,监理费单价,别墅：,11,洋房：,10,10,（元,/,）,高层：,9,精装：,8,总包措施费,别墅：,80,；,高层住宅：,175,；,SOHO,、底商：,185,；,loft,：,190,；情景商业：,290,；集中商业：,187,；车库：,170,50170,成都市场普通住宅是,170,元,/M2,情景商业为,6,米层高，增加单层对应的脚手架等措施费用,（元,/,）,洋房、小高层：,72,；,高层（,18,层以上，但高度,100m,的住宅）：,120,户内粗装修,类别墅：,92,高层住宅：,85,；,SOHO,、底商：,78,；,loft,、情景商业：,98,；集中商业：,102,；地下车库：,58,（元,/,）,花园洋房：,90,高层：,96,5.2.4,分业态单体建安工程费单方成本明细,五、成本管控,5.1,项目启动版目标成本,注：按实际建设面积口径,单位：元,/,业态,地基与基础,主体结构及粗装,门窗、栏杆工程,公共部位精装修,安装工程,户内精修,21,层住宅（层高,2.9m,）,76,1025,207,378,210,1000,SOHO/,酒店式公寓,（层高,2.9m,）,79,1074,143,396,274,800,写字楼,loft,（层高,4.9m),126,1507,139,583,283,花园餐厅,(,层高,6.0m),249,1842,401,484,213,底层,2F,商铺（,层高,4.8m,）,109,1215,213,1475,168,情景商业（,层高,6.0m),82,1575,148,1369,480,集中商业,(,层高,4.659m,）,92,1521,182,841,1260,住宅出售车库,631,1482,5,21,290,商业及留存车库,636,1905,3,21,288,合计,238,1500,128,573,548,177,5.3.1,项目启动版合约规划,五、成本管控,5.2,项目启动版合约规划,采购方式,序号,项目,品牌或采购思路,联动区域公司,集团集采,1,柴油发电机,合资康明斯系列、进口帕金斯系列、进口大宇系列、国产无动、济柴系列,2,楼宇对讲,冠林,集团集采,3,开关面板,TCL-,罗格朗,集团集采,4,电梯,西子,OTIS,集团集采,5,微段,施耐德,集团集采,6,双电源,施耐德万高,集团集采,7,低压开关,常熟,/,长征,集团集采,8,水泵,东方,集团集采,9,PVC/U-PVC/PPR,管,ppr-,联塑，,PVC/U-PVC-,顾地,集团集采,区域联动集采,1,铝型材,暂定坚美，地区集采联动集采最终确定,成都、重庆、西安,2,阀门,铜阀：杰克龙；非铜阀：远大,集团集采,3,家用中央空调（风冷）,特灵,集团集采,4,家用中央空调（,VRV,）,三星,集团集采,5,文化石,福美来,集团集采,地区公司集采,电缆,科宝,电线,科宝,井圈井盖,恒固,1,、总包工程中的乙供材料选样通知：零星安装材料价格在工程量清单招标时一并作为招标文件的组成部分，直接由总包单位在报价时综合反映，不在施工过程中下发选样通知；,2,、外墙保温及涂料工程一体化：两项工程合并招投标，一家施工单位完成施工，可以节约项目开发成本，并且减少招投标的次数，降低管理成本。,5.3.2,特别合约规划（如有）,五、成本管控,5.2,项目启动版合约规划,5.4.1,项目成本管控风险及措施,五、成本管控,5.3,项目成本管控风险及措施,风险,措施,1,3,措施,（,1,）,和结构研发人员研讨初步的结构方案，粗算钢构件含量。借鉴成都龙湖已做桥梁的造价资料，推算结构造价,（,2,）重点管控结构和装饰方案,2,供电方案风险：外线,220KVA,变电站方案尚未最终确定，建站选址、占地费用不确定性,措施：继续协调高新区政府和供电局，落实供电方案，避免占用园区用地,市政及人行天桥风险：尚处于建筑总图阶段，,结构参照资料较少,外立面方案风险,（,1,）,情景商业复杂程度最高共有,16,种工艺，涉及材料品种较多；,（,2,）,loft,立面复杂，凹凸立体效果强烈，对砼施工工艺要求高；（,3,）底商立面对石材、铝构件的要求高,措施：,为避免成本风险，建议：,（,1,）进一步深化外立面各项明细方案及做法,（,2,）各种材料用量比例：造价高的、工艺难度高、需重点研究，建议降低使用量。幕墙、情景商业轻钢屋架、石材是管控重点。,（,3,）新工艺：预制陶棍组合遮阳板需重点研究,5.4.1,项目成本管控风险及措施,五、成本管控,5.3,项目成本管控风险及措施,风险,措施,4,5,6,含钢量、含砼量风险：除底商外的商业项目在成都公司较少遇到，集中商业还包括无梁楼盖和空心楼盖等特殊结构形式含钢量、含砼量，尚未施工图预算总结,措施：,1,、限额设计；,2,、结构设计在建筑方案阶段介入，通过结构软件初步试算控制。,3,、施工图出图前配筋量测算,